Atbilde sagatavota sadarbībā ar Latvijas dzīvokļu īpašnieku biedrību asociāciju “Mājoklis”. 

Skaidro asociācijas valdes priekšsēdētāja Dace Vārna: “Atbilstoši 2026. gada 30. jūlijā spēkā esošajam regulējumam māja juridiski nav “bez atbildīgās personas”. Kopš ēka pieder dzīvokļu īpašniekiem, pienākums nodrošināt tās pārvaldīšanu un obligātās pārvaldīšanas darbības gulstas uz dzīvokļu īpašniekiem kopīgi – dzīvokļu īpašnieku kopību. Pārvaldnieks ir persona, kas darbojas uz rakstveida pārvaldīšanas līguma pamata.  

Tāpēc kooperatīva īpašumtiesību izbeigšanās pati par sevi nav atbilde uz jautājumu, vai tam ir kāds cits tiesisks pamats turpināt pārvaldīšanu. Jāpārbauda dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumi, pārvaldīšanas līgums, pilnvarojumi un mājas nodošanas dokumenti. Ja pēc īpašumtiesību izbeigšanās nav ne kopības lēmuma, ne rakstveida pārvaldīšanas līguma, kooperatīva tiesības prasīt atlīdzību par pārvaldīšanu ir apšaubāmas. 

Ja ēkas tehniskais stāvoklis patiešām ir kritisks, nav jāgaida vēl viena aptauja. Pašvaldības būvvaldē jāiesniedz ar drošu elektronisko parakstu parakstīts iesniegums, lūdzot: 

• nekavējoties veikt ēkas apsekošanu;  

• izvērtēt tās drošumu;  

• uzdot veikt tehnisko izpēti;  

• uzdot novērst konstatēto bīstamību;  

• nepieciešamības gadījumā ierobežot vai aizliegt ēkas vai tās daļas ekspluatāciju.  

Būvvaldei šādas tiesības ir saskaņā ar Būvniecības likuma 21. panta 5.–9. daļu. Iesniegumam jāpievieno datētas fotogrāfijas, defektu apraksts, iepriekšējā sarakste, aptauju protokoli un, ja iespējams, sertificēta būvspeciālista atzinums. 

Ja māja atrodas Rīgā, iesniegums adresējams Rīgas valstspilsētas pašvaldības Pilsētas attīstības departamentam; pašvaldība arī skaidro, kādus lēmumus būvinspektors var pieņemt ēkas tehniskā stāvokļa nepilnību gadījumā. 

Vienlaikus par obligāto pārvaldīšanas darbību neveikšanu, kas skar sabiedrības intereses, var vērsties pašvaldības policijā vai īres valdē. Administratīvo lietu izskata pašvaldības administratīvā komisija. To paredz Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 29. un 30. pants. 

Jārēķinās, ka būvvaldes rīkojums var tikt adresēts pašiem dzīvokļu īpašniekiem un remonts būs jāfinansē īpašniekiem.  

Tāpat jānoskaidro kooperatīva pilnvarojums un rēķinu izrakstīšanas pamatojums. Kooperatīvam rakstveidā jāpieprasa: 

• kopības lēmums un pārvaldīšanas līgums, uz kura pamata tas darbojas pēc 2024. gada;  

• pārvaldīšanas tiesību nodošanas–pieņemšanas akts;  

• pārvaldīšanas darba plāni un tāmes;  

• faktisko ieņēmumu un izdevumu pārskati;  

• uzkrājumu atlikums;  

• komunālo pakalpojumu līgumi un saņemtie rēķini;  

• ēkas apsekošanas dokumenti un tehniskās apkopes apliecinājumi;  

• ziņas par personu, kura faktiski veic pārvaldīšanu, un tās kvalifikāciju.  

Dzīvokļa īpašniekam ir tiesības bez ierobežojumiem iepazīties ar mājas lietu un izgatavot dokumentu kopijas, ievērojot datu aizsardzības prasības. Arī Senāts lietā SKC‑567/2025 uzsvēris, ka informācijas saņemšana ir būtiska dzīvokļa īpašnieka tiesība; informācija sniedzama arī par tāmes pozīciju pamatojumu.  

Jāpārbauda arī BIS Dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistrācijas saraksts. Tajā norādīts pārvaldnieks, mājas adrese, līguma termiņš un ziņas par kvalifikāciju. Ja ieraksts neatbilst faktiskajai situācijai, jāiesniedz informācija Būvniecības valsts kontroles birojam, lūdzot to pārbaudīt. 

Norādāms, ka kvalifikācijas trūkums nav izsecināms tikai no valdes locekļa izglītības. Juridiskajai personai kvalifikācijai parasti jābūt tam darbiniekam, kurš faktiski veic pārvaldīšanas uzdevumu. Turklāt īpašnieku veidotai sabiedrībai, kas pārvalda māju ar platību zem 1500 m², likumā ir paredzēts izņēmums. Tādēļ vispirms jāpārbauda mājas platība un reģistrā norādītā atbildīgā persona. 

Pēc neveiksmīgās aptaujas iespējams vērsties tiesā, tomēr sākotnēji jāpārbauda atkārtotās aptaujas rezultāti. Saskaņā ar pašlaik spēkā esošo Dzīvokļa īpašuma likuma 20.² pantu atkārtota aptauja ir lemttiesīga, ja atbildējuši īpašnieki, kuri pārstāv vairāk nekā trešdaļu dzīvokļu, un lēmums ir pieņemts, ja “par” balso vairāk nekā puse no atkārtotajā aptaujā pārstāvētajiem īpašniekiem. Vienlaikus aptaujas tiesiskums jāvērtē pēc tās norises laikā spēkā esošās likuma redakcijas. 

Kopš 2026. gada 29. maija dzīvokļa īpašnieks var celt prasību pret dzīvokļu īpašnieku kopību un lūgt tiesu atzīt par pieņemtu lēmumu, kas nepieciešams pienācīgai mājas pārvaldīšanai. Pirms tam šādu lēmumu jāmēģina pieņemt likumā paredzētajā kārtībā, tostarp atkārtotā aptaujā, ja tāda bija iespējama. Tiesas spriedums būs saistošs visiem īpašniekiem. To paredz Dzīvokļa īpašuma likuma 23. pants.  

Prasībai jāpievieno pilnīgs un ekonomiski pamatots lēmuma projekts: 

• konkrēts jaunais pārvaldnieks;  

• pārvaldīšanas līguma projekts;  

• atlīdzība, tāme un maksāšanas kārtība;  

• līguma sākuma datums;  

• pilnvarotā persona līguma parakstīšanai un dokumentu pārņemšanai;  

• ēkas tehniskās izpētes un neatliekamo darbu plāns;  

• finansējuma avots.  

Senāts lietā SKC‑222/2026 norādījis, ka tiesa var noteikt kopības lēmuma saturu tikai tādā apjomā, kāds absolūti nepieciešams pienācīgai pārvaldīšanai. Tāpēc var būt lietderīgi atsevišķi formulēt šaurāku lēmumu par tehnisko izpēti un neatliekamajiem drošības darbiem, bet atsevišķi – par pārvaldnieka maiņu. 

Līdzšinējā pārvaldnieka aģitācija balsot “pret” pati par sevi balsojumu nepadara spēkā neesošu. Citādi vērtējami draudi, maldināšana, balsu viltošana vai personas datu izmantošana neatbilstošam nolūkam – šādi apstākļi jādokumentē. 

Jānošķir dzīvokļu īpašnieku kopība no kooperatīvās sabiedrības. Kooperatīva biedru sapulce nevar aizstāt visu dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu. To Senāts skaidri noteicis lietā SKC‑138/2017. 

Vienas valsts iestādes, kura pēc sūdzības veiktu visaptverošu privāta kooperatīva finanšu un saimnieciskās darbības auditu, nav. Ja aktīvie īpašnieki ir arī kooperatīva biedri, viņi var: 

• pieprasīt informāciju un dokumentu kopijas;  

• vismaz vienai desmitdaļai biedru pieprasīt biedru kopsapulces sasaukšanu;  

• ierosināt zvērināta revidenta pārbaudi;  

• prasīt pārbaudīt visus pēc 2024. gada izrakstītos rēķinus un līdzekļu izlietojumu;  

• lemt par valdes atsaukšanu un prasības celšanu pret tās locekļiem.  

Šīs tiesības paredz Kooperatīvo sabiedrību likuma 21., 22., 26., 31. un 32. pants. Par konkrētām grāmatvedības vai nodokļu neatbilstībām var ziņot Valsts ieņēmumu dienestam, bet par iespējamu piesavināšanos, krāpšanu vai dokumentu viltošanu – Valsts policijai, pievienojot konkrētus pierādījumus. 

Visbeidzot, nevar apgalvot, ka avārijas gadījumā kooperatīvs par to neatbildēs. Atbildība būs atkarīga no tā, uz kāda tiesiskā pamata tas faktiski darbojies, kādus pienākumus uzņēmies, kādu finansējumu saņēmis un vai zaudējumus ir izraisījusi tā bezdarbība. Taču, ja pārvaldīšanas uzdevums tam nav dots, primārais likumā noteiktais pienākums saglabāt kopīpašumu paliek dzīvokļu īpašnieku kopībai. Tādēļ drošākais risinājums ir vienlaikus sākt būvvaldes pārbaudi, noskaidrot rēķinu un pārvaldīšanas juridisko pamatu un saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 23. pantu sagatavot prasību tiesai.”