Atbilde sagatavota sadarbībā ar Latvijas dzīvokļu īpašnieku biedrību asociāciju “Mājoklis”. Skaidro asociācijas valdes priekšsēdētāja Dace Vārna: “Pēc sniegtā apraksta pārvaldnieka rīcībā ir vairāki būtiski procesuāli trūkumi. Pirmās aptaujas rezultātu nevar izmantot kā pilnvērtīgu pilnvarojumu slēgt līgumu, pasūtīt būvniecības dokumentāciju vai sākt darbus, kamēr nav noformēts, paziņots un BIS ievietots lēmums. 

Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 18. panta piekto daļu lēmums uzskatāms par pieņemtu, kad parakstīts protokols. Aptaujas organizētājam protokols piecu darbdienu laikā jānosūta visiem īpašniekiem, bet 14 dienu laikā protokols un katra īpašnieka balsojums par katru jautājumu jāievieto mājas lietā BIS. Ja protokols vispār nav sastādīts, lēmums nav pieņemts; ja tas nav paziņots un ievietots BIS, atbilstoši jautājumā minētajiem apstākļiem tas nav stājies spēkā (Dzīvokļa īpašuma likuma 18. un 20. pants). 

Parastā aptaujā 70 dzīvokļu mājā lēmumam vajadzīgas vismaz 36 balsis “par”, nevis tikai 36 aptaujas dalībnieki.

Vienā aptaujā drīkst iekļaut vairākus jautājumus, taču katram patstāvīgam lēmumam jābūt skaidri un nepārprotami formulētam, balsojamam atsevišķi, protokolā atspoguļotam ar atsevišķu rezultātu.  

Īpašniekam var būt atšķirīga griba, tas ir, viņš var piekrist jumta seguma nomaiņai, bet nepiekrist konkrētas dokumentācijas pasūtīšanai, bēniņu siltināšanai vai izdevumiem 1500 eiro apmērā. Tāpēc vienots “par/pret” balsojums par savstarpēji nošķiramiem jautājumiem ir juridiski apstrīdams. “Īpašnieku ērtības” nav pietiekams pamatojums atņemt iespēju izteikt atšķirīgu gribu. 

Turklāt citētajā formulējumā juridiski saistošā daļa, visticamāk, ir tikai “lūgt SIA veikt iepirkumu tehniskās dokumentācijas izstrādei”. Tā pati par sevi neapstiprina jumta būvdarbus, to cenu un finansēšanu, projektēšanas līguma noslēgšanu par 1500 eiro, bēniņu pārseguma siltināšanu un nojumju izbūvi.  

Bēniņu siltināšanas iekļaušana iepirkumā bez atsevišķa īpašnieku lēmuma pārsniedz pirmās aptaujas tekstu, ja vien pārvaldīšanas līgumā pārvaldniekam nav dots konkrēts iepriekšējs pilnvarojums šādi rīkoties. 

Arī aptaujas termiņa pagarināšana pēc balsošanas sākuma ir apšaubāma. Termiņš īpašniekiem jāpaziņo aptaujas sākumā. Ja sākotnējā aptauja nenotiek kvoruma trūkuma dēļ, likums paredz īpašu atkārtotas aptaujas procedūru ar tiem pašiem jautājumiem, nevis nenoteiktu sākotnējā termiņa pagarināšanu. 

Dzīvokļa īpašuma likuma 20. panta otrā daļa paredz kopā ar lēmuma projektu nosūtīt arī ar lēmumu saistītos dokumentus. Savukārt Ministru kabineta noteikumi Nr. 905 “Kārtība, kādā tiek plānotas un organizētas ar dzīvojamās mājas renovāciju un rekonstrukciju saistītās darbības” noteic, ka plānotai mājas atjaunošanai jāsagatavo darbu un izmaksu aprēķins, finansējuma sadalījums un izdevumu aprēķins.  

Dokumentu apjoms ir atkarīgs no lēmuma stadijas. 

Saprotams, ka pirms tehniskā risinājuma izstrādes nav pilnīgi precīzas būvdarbu tāmes. Tāpēc pirmo balsojumu nedrīkst pasniegt kā galīgo piekrišanu darbiem vai nenoteikta apmēra izdevumiem. Turpretī par dokumentācijas līgumu (1500 eiro) jābūt zināmam precīzam uzdevumam, cenai, finansējumam un līguma noteikumiem.

Pieņemot, ka piecu stāvu ēka ir parasta otrās grupas daudzdzīvokļu māja, pastāv šādi iespējamie varianti. 

Uz daudzdzīvokļu māju neattiecas dokumentācijas neesamības izņēmums, kas jumta seguma nomaiņai paredzēts galvenokārt otrās grupas viena vai divu dzīvokļu mājām un atsevišķām palīgēkām. 

Tātad sarunvalodā lietotais vārds “projekts” var būt maldinošs, proti, var būt vajadzīgs sertificēta speciālista tehniskais risinājums vai paskaidrojuma raksts, taču ne vienmēr nepieciešams pilns būvprojekts ar būvatļauju. 

Pārvaldniekam vispirms jāuzrāda apsekošanas vai tehniskās izpētes dokuments, kurā norādīts: kuri elementi ir bojāti; vai tie ir nesošie; vai mainīsies to nestspēja; kāds risinājums vajadzīgs; kādēļ izvēlēta konkrētā būvniecības procedūra.

Ekonomikas ministrijas (EM) publicētajā 316./318. sērijas dzīvojamo māju izpētē nav noteikts, ka ikkatrai šīs sērijas mājai obligāti jāmaina “koka balsti”. Tipiskām 318. sērijas ēkām ar bēniņiem jumta galvenajā nesošajā sistēmā var būt dzelzsbetona elementi un mūra balsti, bet koks izmantots latojumā. Tāpēc konkrētā māja jāapseko atsevišķi. Aicinām skatīt EM informāciju par 316./318. sērijas dzīvojamo māju izpēti. 

Pārvaldnieks var tehniski ieteikt risinājumu nojumei, tomēr nevar piespiest īpašniekus ierīkot papildu elementus tikai tādēļ, ka “visi tā dara”. 

Jābūt rakstveida pamatojumam, kurā norādīts: kādu problēmu nojumes novērš; vai tās vajadzīgas drošībai, ugunsdrošībai vai aizsardzībai pret nokrišņiem; kurš sertificēts speciālists to ir secinājis; uz kādu būvnormatīvu, apsekošanas atzinumu vai ražotāja risinājumu prasība ir balstīta; kādas ir izmaksas un iespējamās alternatīvas. 

Pašreizējās vispārīgajās jumtu prasībās nav konstatējama universāla prasība visām daudzdzīvokļu mājām ierīkot trīsstūrveida nojumes virs bēniņu lūkām. Ja tas ir izvēles uzlabojums, par to lemj dzīvokļu īpašnieku kopība. Ja pārvaldnieks to uzskata par obligātu drošības pasākumu, viņam tas rakstveidā jāpamato un jāaprēķina izmaksas. Minēto atbilstoši Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 14. pantam paredz pārvaldnieka pienākums sniegt pilnīgu un nepārprotamu informāciju.

Dokumentācijas veidu nenosaka nojumju skaits. To nosaka stiprinājums pie jumta, ietekme uz jumta nesošajām konstrukcijām, jaunas slodzes, jumta hidroizolācijas caurduršana, ēkas ārējā izskata vai apjoma maiņa, attiecīgās pašvaldības teritorijas un apbūves noteikumi.

Vienkāršam tehniskajam elementam var pietikt ar mezgla rasējumu un iekļaušanu kopējā jumta risinājumā. Atsevišķs pilns būvprojekts tikai tādēļ, ka paredzētas četras nojumes, nav automātiski nepieciešams. Pārvaldniekam vai projektētājam jānosauc konkrēta procedūra un tās tiesiskais pamats. 

Par pašvaldības līdzfinansējumu norādāms, ka nav vispārējas normas, kas noteiktu katrā aptaujā iekļaut frāzi “pašvaldība šogad līdzfinansējumu nepiešķir”. Tomēr, lemjot par naudas izlietošanu, īpašniekiem jāsaņem pilnīga un nepārprotama informācija par finansējumu. 

Ja pārvaldnieks zina, ka attiecīgajā gadā līdzfinansējuma nav un visa summa būs jāmaksā īpašniekiem, aptaujas materiālos jānorāda: ārējais līdzfinansējums nav pieejams vai nav garantēts; vai izmantos mājas uzkrājumu; kāda summa būs jāiemaksā īpašniekiem; aprēķina princips katram dzīvoklim; maksājumu termiņi vai aizņēmuma nosacījumi.

Pašvaldības kapitālsabiedrības statuss tai nedod lielākas tiesības rīkoties ar īpašnieku kopīpašumu. Zināmas un lēmumam būtiskas informācijas par finansējumu noklusēšana var pārkāpt Dzīvokļa īpašuma likuma 20. panta otrās daļas un Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 14. panta prasības un apgrūtināt īpašnieku informētu balsošanu. 

Ieteicams pārvaldniekam rakstveidā pieprasīt: 

• abu aptauju parakstītos protokolus, individuālo balsu uzskaiti un apliecinājumu par dokumentu ievietošanu BIS;  

• jumta apsekošanas žurnālu, defektu aktu un sertificēta speciālista tehnisko atzinumu;  

• iepirkuma uzdevumu, saņemtos piedāvājumus, vērtējumu, lēmumu par uzvarētāja izvēli un līguma projektu;  

• precīzu projektēšanas uzdevumu, tostarp nojumju un siltināšanas, pamatojumu;  

• skaidrojumu, uz kāda īpašnieku lēmuma pamata iepirkumā iekļauta bēniņu siltināšana;  

• finansējuma aprēķinu un rakstveida informāciju par pašvaldības līdzfinansējuma neesamību;  

• apliecinājumu, ka līgums netiks noslēgts un maksājumi netiks veikti, kamēr nav spēkā esoša īpašnieku lēmuma.  

Ja aptaujas lēmums tomēr tiek paziņots, tā apstrīdēšanai tiesā paredzēti trīs mēneši no dienas, kad persona par lēmumu uzzināja vai tai vajadzēja uzzināt, bet ne vēlāk kā gada laikā no lēmuma pieņemšanas dienas. Tādā gadījumā prasība tiesā būtu ceļama pret dzīvokļu īpašnieku kopību. Vienlaikus tiesa vērtēs arī procesuālā pārkāpuma būtiskumu, nevis katru formālu kļūdu automātiski atzīs par pamatu lēmuma atcelšanai.”