Jauna daudzdzīvokļu māja, kurai būvdarbu garantijas termiņš beidzas šā gada septembrī. Katrs īpašnieks no attīstītāja iegādājies dzīvokli kopā ar domājamo daļu no kopīpašuma, kurā ietilpst arī kāpņu telpa, fasāde, jumts un inženierkomunikācijas. Daļa dzīvokļu vēl ir attīstītāja īpašumā. Norādot uz neatbilstībām, būvniecības defektiem kopīpašumā, attīstītājs secīgi izvirza trīs iebildumus: īpašnieki nav būvspeciālisti; pieaicināta sertificēta būvinženiera atzinums ir “viena īpašnieka pasūtīts”; nozīme būtu tikai dzīvokļu īpašnieku kopības viedoklim. Kopības lēmumu panākt neizdodas, jo pašam attīstītājam mājā joprojām pieder vairāki dzīvokļi un tā balsis lēmumu bloķē. Tikmēr garantijas termiņš iztek. Turklāt attīstītājs un būvdarbu veicējs ir divas kapitālsabiedrības ar vienu un to pašu dalībnieku un identisku valdi. Sakiet, lūdzu, vai pretenzijas iesniegšanai par būvniecības neatbilstībām kopīpašumā ir vajadzīgs kopības lēmums, vai arī to var izdarīt katrs īpašnieks savā vārdā, ņemot vērā, ka kopīpašuma domājamā daļa ietilpst viņa paša pirkuma priekšmetā? Kur ir robeža starp pretenzijas nosūtīšanu, prasības celšanu tiesā un remontdarbu pasūtīšanu kopīpašumā? Vai sertificēta būvspeciālista atzinums zaudē pierādījuma nozīmi tāpēc vien, ka to pasūtījis viens īpašnieks, nevis kopība? Kam adresējama pretenzija – attīstītājam kā pārdevējam vai būvdarbu veicējam? Vai īpašniekam, kuram nav līguma ar būvdarbu veicēju, ir tiešs prasījums pret to uz Būvniecības likuma 19. panta pamata? Vai dzīvokļa īpašnieks, kurš vienlaikus ir attīstītājs un pārdevējs, drīkst balsot kopībā par prasījuma izvirzīšanu pret viņu pašu? Vai tādā gadījumā pastāv interešu konflikta ierobežojums? Ja tā nav, kā rīkoties, ja tieši šīs balsis lēmumu bloķē? Vai individuāla īpašnieka pretenzija, kas iesniegta garantijas termiņā, saglabā prasījumu arī tad, ja kopības lēmums tiek pieņemts vēlāk vai netiek pieņemts vispār?
Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 2. panta otro daļu dzīvokļa īpašums juridiski ir nedalāma lietu kopība, kas sastāv no atsevišķā īpašuma un attiecīgās kopīpašuma domājamās daļas. Kopības lēmums pretenzijas iesniegšanai nav obligāts. Katrs dzīvokļa īpašnieks (viens vai vairāki kopā), kuram pieder domājamā daļa kopīpašumā, savā vārdā var iesniegt pretenziju attīstītājam par kopīpašuma defektiem. Pretenzijas nosūtīšana attīstītājam pati par sevi nav uzskatāma par kopīpašuma pārvaldīšanas lēmumu vai vienpersonisku rīcību ar kopīpašumu. Savukārt robeža starp individuālu rīcību un kopības kompetenci ir tajā, kādas sekas konkrētā darbība rada. Defektu konstatēšana, pierādījumu iegūšana un pretenziju iesniegšana var tikt veikta individuāli. Turpretī lēmumi par kopīpašuma pārbūvi, remontdarbu pasūtīšanu, finansējuma izlietojumu vai citiem kopīpašuma pārvaldīšanas pasākumiem ietilpst dzīvokļu īpašnieku kopības kompetencē un ir pieņemami Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktajā kārtībā.
Pierādījuma vērtību nenosaka tas, kurš atzinumu ir pasūtījis, bet gan tā saturs, autora kompetence un izmantotās izpētes metodes. Būvspeciālists ir persona ar atbilstošu kvalifikāciju un sertifikāciju būvniecības jomā, kam ir tiesības patstāvīgi veikt noteiktus būvniecības darbus. Ja atzinumu sagatavojis sertificēts būvspeciālists atbilstoši savai profesionālajai kompetencei, tajā norādīti faktiskie konstatējumi, izmantotās metodes un tehniski pamatoti secinājumi, šāds dokuments vērtējams kā rakstveida pierādījums. Iebildums par to, ka atzinums nav pasūtīts ar dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu, nav pietiekams, lai to atzītu par juridiski nenozīmīgu.
Ja dzīvokļa pirkuma līgums noslēgts ar attīstītāju, tad primārās līgumiskās attiecības pastāv starp pircēju un attīstītāju kā pārdevēju. Pircēja galvenais līgumiskais prasījums par pārdotās lietas trūkumiem un neatbilstībām ir vērsts pret pārdevēju (attīstītāju). Izšķiroša nozīme ir tam, kas noteikts pirkuma līgumā. Garantijas periods ir laiks, kurā būvniecības ierosinātājs (attīstītājs) var vērsties ar pretenzijām pie būvdarbu veicēja. Dzīvokļu īpašniekiem šādu tiesību, kas izrietētu no normatīvajiem aktiem, nav.
Dzīvokļa īpašuma likums tieši neparedz aizliegumu dzīvokļa īpašniekam balsot jautājumā, kurā viņš ir ieinteresētā persona. Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 17. panta pirmo daļu, pieņemot dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu, katram dzīvokļa īpašniekam ir tik balsu, cik dzīvokļu īpašumu viņam pieder. Savukārt, šī paša panta otrā daļa noteic: ja vienam dzīvokļu īpašniekam pieder vairāk nekā puse no dzīvojamā mājā esošajiem dzīvokļiem, balsojot viņam ir 50 procenti balsu no visām dzīvokļu īpašnieku balsīm. Tādēļ attīstītājs, kam joprojām pieder dzīvokļi konkrētajā mājā, ir tiesīgs piedalīties balsošanā. Tādā gadījumā jāņem vērā ne tikai speciālās normas, bet arī Civillikuma 1. pantā nostiprinātais labas ticības princips un vispārējais tiesību aizliegums izmantot subjektīvās tiesības pretēji to mērķim. Ja attīstītājs, izmantojot sev piederošās balsis, bloķē lēmumu pieņemšanu tikai tādēļ, lai nepieļautu prasījuma izvirzīšanu pret sevi, šāda rīcība var tikt vērtēta kā tiesību ļaunprātīga izmantošana. Minētajās situācijās īpaša nozīme ir Dzīvokļa īpašuma likuma 23. pantam, kas dod dzīvokļa īpašniekam tiesības vērsties tiesā, lūdzot aizstāt kopības lēmumu vai atzīt to par pieņemtu, ja kopība nepamatoti nav spējusi pieņemt nepieciešamo lēmumu.
Ja dzīvokļa īpašnieks garantijas termiņa laikā ir rakstveidā paziņojis par konstatētajiem defektiem un pieprasījis to novēršanu, šādam paziņojumam ir juridisks spēks. Vienlaikus vēršam uzmanību, ka Ekonomikas ministrija nevar veikt juridisku izvērtējumu par prasījuma spēkā esamību vai neesamību, ņemot vērā, ka tās rīcībā nav informācijas par noslēgtajiem tiesiskajiem darījumiem starp pusēm un no tiem izrietošajām tiesībām/pienākumiem. Lai konkrētajā situācijā saņemtu atbilstošu un vispusīgu juridisko izvērtējumu, ieteicams vērsties pie kvalificēta jurista vai advokāta.
Viena kalendāra mēneša ietvaros sniedzam 200 e-konsultācijas.
Tā kā limits ir sasniegts, jautājumu varēsi iesniegt, sākot no nākamā mēneša 1.dienas.
Iespējams, ka atbilde uz līdzīgu jautājumu jau ir sniegta, tāpēc izmanto e-konsultāciju meklētāju!
