Liepājas pašvaldībai piederošā dzīvoklī, kas tiek izīrēts, logi ir avārijas stāvoklī. Pašvaldībai pieder tikai viens dzīvoklis daudzdzīvokļu namā. Apsaimniekotājs kopā ar pieaicināto būvinženieri ir veikuši logu faktisko apsekošanu. Atzinumā nepārprotami secināts, ka logi atrodas kritiskā stāvoklī un tiem ir nepieciešama neatliekama nomaiņa, – vairāk nekā 60 gadu veci koka logi, koksne satrupējusi, koka rāmji vērtnēm vairs neturas kopā. Ziemas periodā, regulāri kurinot krāsni, gaisa temperatūra dzīvoklī nepārsniedz 13–14 °C.
Īres līgumā ir punkts, kas noteic, ka īrnieka pienākums ir uzturēt aizņemto dzīvojamo telpu, iekšējās komunikācijas un iekārtas pienācīgā kārtībā un par saviem līdzekļiem veikt telpas, iekšējo komunikāciju un iekārtu kārtējo remontu (kas ir darīts, ieskaitot logu krāsošanu).
Apsaimniekotājam tika nosūtīts iesniegums ar lūgumu par koka logu nomaiņu. Savukārt apsaimniekotājs ar šo lūgumu tālāk vērsās pie Nekustamā īpašuma pārvaldes. Tika saņemts atteikums, pamatojoties uz to, ka: nav lēmuma no dzīvokļu īpašnieku kopības par būvdarbiem un remontdarbiem, kas saistīti ar mājas kopīpašuma daļu; īres līguma punkts noteic, ka īrnieka pienākums ir uzturēt aizņemto dzīvojamo telpu, iekšējās komunikācijas un iekārtas pienācīgā kārtībā un par saviem līdzekļiem veikt telpas, iekšējo komunikāciju un iekārtu kārtējo remontu.
Vai tālāk minētie Latvijas Republikas spēkā esošie normatīvie akti nenoteic, ka logu nomaiņa konkrētajā situācijā ir dzīvokļa īpašnieka (pašvaldības) pienākums?
Atbilde sagatavota sadarbībā ar Latvijas dzīvokļu īpašnieku biedrību asociāciju “Mājoklis”. Skaidro asociācijas valdes priekšsēdētāja Dace Vārna: “Vērtējot pēc sniegtā apraksta, jums ir pamats prasīt pašvaldībai kā izīrētājai nodrošināt logu nomaiņu, ja būvinženiera atzinums apliecina, ka to drošu lietošanu ar remontu vairs nevar atjaunot. Vispārīga atsauce uz īrnieka kārtējā remonta pienākumu un kopības lēmuma neesamību šādu atteikumu pietiekami nepamato. Tomēr argumentācija jāpapildina ar regulējumu, kas piemērojams kopš 2026. gada 1. janvāra.
Logu piederība kopīpašumam jāvērtē kopā ar konkrētā dzīvokļa īpašnieka pienākumiem. Dzīvokļa īpašuma likuma 4. panta pirmās daļas 1. punktā ārējās norobežojošās konstrukcijās ietilpstošie logi pašlaik tiek pieskaitīti kopīpašumam. Vienlaikus likuma 10. panta pirmās daļas 7¹ punkts paredz, ka konkrēto dzīvokli norobežojošo ārējo logu remontu un apkopi finansē tā īpašnieks. Šajā gadījumā īpašniece ir pašvaldība. Minētajā normā tieši norādīts remonts un apkope; pilnīgas nomaiņas nepieciešamība papildus pamatojama ar tehnisko atzinumu un izīrētāja pienākumiem.
Kopības lēmums logu nomaiņai visos gadījumos nav obligāts. Likuma 11. panta otrā daļa ļauj īpašniekam par saviem līdzekļiem atjaunot vai nomainīt šādus logus, darbus saskaņojot ar pārvaldnieku, kurš pārbauda atbilstību normatīvajām prasībām. Tomēr kopība var būt īpaši noteikusi, ka vajadzīga tās piekrišana.
Tādēļ jums jānoskaidro, vai attiecīgajā mājā šāds kopības lēmums vispār pastāv. Ja nepastāv, prasīt kopības piekrišanu tikai tādēļ, ka logi ir kopīpašuma daļa, neatbilst īpašajai kārtībai. Saglabājas būvniecības un iespējamās kultūras mantojuma aizsardzības prasības. Kopības finansējuma izmantošana būtu atsevišķi risināms jautājums.
Būtisks prasījuma pamats ir Dzīvojamo telpu īres likuma 18. panta trešā daļa. Tā uzliek izīrētājam pienākumu, ciktāl tas no viņa atkarīgs, nodrošināt mājas uzturēšanu un ekspluatāciju tā, lai īrnieks telpu varētu izmantot dzīvošanai atbilstoši līgumam. Tas, ka pašvaldībai mājā pieder tikai viens dzīvoklis, to neatbrīvo no izīrētāja pienākumiem un savu īpašnieka tiesību izmantošanas nepieciešamo darbu organizēšanai.
Manuprāt, citētais līguma punkts pats par sevi neuzliek īrniekam pienākumu apmaksāt satrupējušu logu pilnīgu nomaiņu. Logu krāsošana, furnitūras kopšana vai neliels remonts pēc būtības atšķiras no konstrukciju nomaiņas to izsīkuma dēļ. Jāvērtē pilns līgums un bojājumu cēlonis. Arī likuma 17. pants pieļauj līgumā noteikt citus īrnieka pienākumus, tāpēc argumentu nevar balstīt tikai uz to, ka logu nomaiņa pantā nav minēta.
Atsauce uz Civillikuma 2150. pantu ir pamatota ar nosacījumu, ka īrnieks logus lietojis un uzturējis pienācīgi. Šī norma nošķir parastu nolietošanos no bojājumiem, par kuriem atbild īrnieks. Aprakstītā satrupēšana pēc ilgstošas ekspluatācijas var apliecināt dabisku nolietojumu. Vienīgi logu vecums vēl neizšķir atbildību – svarīgi ir speciālista secinājumi par bojājumu cēloni un īrnieka veikto uzturēšanu.
Minēto pamatojumu papildina Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums. Proti, tā 5. panta pirmā daļa paredz īpašnieka pienākumu nodrošināt pārvaldīšanu, turpretī 6. panta otrās daļas 1. punkta “d” apakšpunktā pie obligātajām darbībām pieskaitīta apsekošana, tehniskā apkope un kārtējais remonts.
Ministru kabineta noteikumi Nr. 907 paredz arī ārpuskārtas remontu. Pārvaldniekam jāizvērtē konstatētie bojājumi un nepieciešamā steidzamā rīcība. Tehniskajā regulējumā lietotais jēdziens “kārtējais remonts” pats par sevi nenoteic, ka attiecīgie izdevumi jāsedz īrniekam.
Ieteiktu jums iesniegt atkārtotu prasījumu pašvaldībai kā izīrētājai, pievienojot būvinženiera atzinumu, fotogrāfijas un temperatūras mērījumus, un lūgt:
Izšķirošais pierādījums būs atzinumā pamatotā nomaiņas nepieciešamība un bojājumu cēlonis. Vienlaikus norādāms, ka bez pilna līguma un atteikuma teksta nevar galīgi novērtēt tā tiesiskumu, taču izklāstītie argumenti atteikumam ir pietiekams pamats prasīt tā pārskatīšanu.”
Viena kalendāra mēneša ietvaros sniedzam 200 e-konsultācijas.
Tā kā limits ir sasniegts, jautājumu varēsi iesniegt, sākot no nākamā mēneša 1.dienas.
Iespējams, ka atbilde uz līdzīgu jautājumu jau ir sniegta, tāpēc izmanto e-konsultāciju meklētāju!
