Namu apsaimniekošana – pakalpojums un rūpju bizness

Vispirms par pārvaldnieku – vai cilvēki vienmēr zina, par ko ir runa?

Foto: A.F.I

Ģ. Beikmanis: Latvijā īsti nesaprot un negrib saprast to, kas ir pārvaldnieks. Pārvaldnieks ir tikai uz kopīpašuma pārvaldīšanas līguma pamata nolīgts pakalpojumu lietotāju (dzīvokļu īpašnieku) pārstāvis – starpnieks, darbinieks, nevis patērētājs, viņš iekasē naudu un nodod to tālāk svešam uzņēmumam. Taču iekasēšana ir tikai viena no pārvaldnieka funkcijām. Galvenais ir kopīpašuma pārvaldīšana un apsaimniekošana, kas ietver ļoti daudzas funkcijas. Reģionos situācija apkures jautājumos ir dažāda, taču šogad visur tā ir sarežģīta. Kopš iepriekšējās apkures sezonas sanāk, ka lielākie spēki un resursi jāvelta parādu piedziņai, turklāt tiek uzskatīts, ka pārvaldnieks ir pie visa vainīgs. Es nesaku, ka mēs, pārvaldnieki, esam dievi, neviens mēs perfekti nestrādājam, katram ir kaut kādas kļūdiņas. Un noteikti vēl joprojām ir daudz iesīkstējušu uzņēmumu, kuri nereaģē uz dzīvokļu īpašnieku iebildumiem un pieļauj visādas nekārtības.

Kāda ir likumdošanas vide šajā pakalpojumu sektorā?

Ģ. Beikmanis: Beidzot spēkā ir stājies Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums, kurš nosaka, kas un kā pārvaldniekam ir jādara. Pēdējās redakcijas izstrādē Saeimas Valsts pārvaldes un pašvaldības lietu komisijā es piedalījos kā eksperts.

Vēl 2009. gada maijā mūsu asociācija iesniedza priekšlikumu likuma „Par dzīvokļa īpašumu” grozījumu projektā, piedāvājot veikt izmaiņas 12. pantā, nosakot, ka visi komunālie maksājumi, saistīti ar dzīvokļa īpašumu, ir īpašuma reālnasta un pāriet nākamajam īpašniekam. Tas nozīmē, ka parādi ir piesaistīti konkrētam dzīvokļa īpašumam, nevis kā šobrīd – īpašniekam. Šādā kārtībā ir ieinteresēti visi, veidosies loģiska saikne, jo pakalpojumu sniedzēji zinās, ka nauda par siltumu un ūdeni nepazudīs, ja īpašums ir ieķīlāts, banka varēs būt mierīga, ka īpašums neies bojā, jo būs apkurināts aukstajā sezonā, pārvaldnieki varēs rēķināties, ka parādi agri vai vēlu tiks segti. No saistībām neviens nevarēs izvairīties, to esamība un apjoms ietekmēs dzīvokļu tirgus vērtību. Šādas izmaiņas likumā atrisinātu daudzas problēmas, arī dotu drošību visiem dzīvokļu īpašniekiem par apkures neatslēgšanu daudzdzīvokļu mājām ziemā nemaksātāju vai neizpirktu dzīvokļu dēļ. Taču Saeimas juristi iebilda, ka pēc Latvijas Republikas Satversmes daudzdzīvokļu mājā dzīvoklis ir privātīpašums un tas mūsu likumdošanā ir svēta lieta. Privātīpašumu nevar ne ar ko apgrūtināt, izņemot atsevišķas situācijas. Nenokārtotie komunālie parādi ir īpašnieka saistības. Mēs uzskatām, ka dzīvokļa īpašums daudzdzīvokļu namā šādā izpratnē nav uzskatāms kā privāts īpašums, tas pilnīgi ir saistīts ar kopīpašumu, un jebkādu saistību nepildīšana vistiešākā veidā skar pārējo īpašnieku intereses un tiesības.

Parādu piesaiste īpašumam atvieglotu dzīvi visiem. Ir cerības, ka tā notiks?

Ģ. Beikmanis: Tagad ir parādījušies atbalstītāji šai domai par komunālo parādu piesaistīšanu īpašumam. Daudzdzīvokļu māja nav uztverama kā atsevišķs īpašums, tā nav privātmāja. Daudzdzīvokļu māja tomēr pamatu pamatos ir kopīpašums, kolektīva māja. Ja kāds no īpašniekiem nemaksā komunālos maksājumus, viņš rada apdraudējumu kopīpašumam un visiem pārējiem īpašniekiem, saviem kaimiņiem.

Foto: Māris Kaparkalējs, LV

B. Pļaviņa: Parādi dzīvokļiem nav par picu piegādi, bet par šā dzīvokļa un līdz ar to visas ēkas uzturēšanu.

Ģ. Beikmanis: „Latvijas gāze” it kā arī mēģina šo jautājumu risināt un piesaistīt parādus īpašumam, lai netiktu pārtraukta parādu vēsture. Pašreiz pakalpojumu saņēmēji visādi cenšas izvairīties no saņemto pakalpojumu apmaksas.

Ja notiek pārrunas ar dominējošajiem uzņēmumiem, kādi ir rezultāti?

Ģ. Beikmanis: Rīgā ar namu pārvaldīšanu saistīto problēmu pamatā ir šīs nepilnības likumdošanā un negodīgās līgumattiecības starp apsaimniekotājiem un pakalpojumu sniedzējiem – tirgū dominējošiem uzņēmumiem „Rīgas siltumu” un „Rīgas ūdeni”. Šobrīd šie uzņēmumi ir atraduši malējo – pārvaldnieku, un uzspiež viņam visas iekasēšanas problēmas. LNPAA 2009. gada vasarā uzsāka sarunas ar „Rīgas siltumu” par atsevišķu līgumu punktu izmaiņu starp pārvaldnieku un uzņēmumu, taču rezultātu nav. Mēs mēģinājām vienoties par to, ka pārvaldnieks var samaksāt tik daudz, cik viņš ir iekasējis. Pārvaldniekam nav tādu resursu, lai kreditētu dzīvokļu īpašniekus un pakalpojumu piegādātājus. Ar „Rīgas ūdeni” mēs neesam runājuši par šo jautājumu, jo tur ir salīdzinoši daudz mazākas summas.

"Daudzdzīvokļu māja nav uztverama kā atsevišķs īpašums, tā nav privātmāja."

B. Pļaviņa: Realitāte ir tā, ka pie sarunu galda runā vienu, pavisam cits notiek dzīvē. Šos ražotājus interesē tikai norēķini. Viņi neiedziļinās, kā optimizēt naudas iekasēšanu. Ja runā par „Latvenergo” un „Rīgas ūdeni”, tad pēc jaunā Pārvaldīšanas likuma katram objektam ir jābūt atsevišķam līgumam, kas Rīgā nav pat Rīgas domes namu pārvaldēm. Ir kopējie līgumi ar pārvaldnieku. Mēs par šo tematu esam aizsūtījuši vēstules uz „Latvenergo” un „Rīgas ūdeni”.

Kā var optimizēt samaksas iekasēšanu par pakalpojumiem?

B. Pļaviņa: Visvienkāršāk atrisināt situāciju ar rēķinu apmaksu par siltumu ir izrakstīt pašam ražotājam rēķinus katram dzīvoklim. Cilvēkiem būtu cita atbildība, un ziemas mēnešos pirmais, par ko maksās, būs siltums. Tas „Rīgas siltumam” lielā mērā atrisinātu naudas iekasēšanas problēmas, noņemtu no pārvaldniekiem atbildību par lielajām svešu parādu summām. Tagad katru oktobri namu pārvaldnieku uzņēmumi ir pa nullēm vai mīnusos, jo iegulda visus līdzekļus šo svešo parādu segšanai.

Ģ. Beikmanis: Mūsu mērķis nav, lai „Rīgas siltums” būtu spiests veidot jaunu nodaļu, kas nodarbosies ar rēķiniem katram dzīvoklim. Mēs prasām, lai pārvaldniekiem kā starpniekiem starp patērētāju un ražotāju ļauj maksāt tik, cik tiek iekasēts. Pārvaldniekiem nav naudas, ko novirzīt nemaksātāju parādu segšanai.

Vai pārvaldnieku problēmas visur Latvijā ir vienādas?

Ģ. Beikmanis: Rīgas modelis ir atbildības pieprasīšana no pārvaldnieka par citu cilvēku parādiem. Ne vienmēr Rīgas modelis ir tas labākais un veiksmīgākais. Daudzviet Latvijā maksu par siltumenerģiju un ūdeni iekasē paši ražotāji. Dažos reģionos ir prakse, kad namu apsaimniekotājs pēc līguma pārskaita pakalpojuma sniedzējam tikai to summu, ko iekasē, un tas ir tikai loģiski. Bet situācija ar parādiem visur Latvijā ir līdzīga.

Bankas pārņem savu parādnieku dzīvokļus. Vai norēķinās arī par komunālajiem maksājumiem?

Ģ. Beikmanis: Bija laiks, kad cilvēki viegli varēja saņemt kredītus, pirka dzīvokļus, tagad saistības nespēj izpildīt. Dzīvokļu īpašnieki, lai dzīvokli neatsavinātu, pirmkārt, mēģina nokārtot saistības ar banku. Tajā brīdī, kad īpašnieks galīgi vairs nevar maksāt, banka, visdrīzāk, pārņem dzīvokli, kuram uz to brīdi jau ir parādu vēsture. Bankas šos parādus negrib atzīt.

B. Pļaviņa: Par bankām runājot, ir bijuši gadījumi, kad banka pārņem namu no attīstītāja, tad uzsaka apsaimniekošanas līgumu, pamatojot, ka ir administrators, tādēļ banka norēķinus neveiks. Bija cits gadījums, kad banka pārņēma dzīvokļus, ir pagājis pusgads, nav veikti nekādi norēķini par komunālajiem pakalpojumiem.

"Pārvaldnieks lielākoties iekasē naudu par citu uzņēmumu sniegtajiem pakalpojumiem, tā ir sveša nauda, kas ir jāiekasē un jāatdod tālāk, to nevar norakstīt."

Ģ. Beikmanis: Pašlaik likumdošana nosaka, ka jaunais īpašnieks atbild par īpašumu no tās dienas, kad viņš kļūst par īpašnieku. Kas bija vakar, tas viņu neinteresē. Šie atsavināšanas gadījumi ir vissmagākie. Dzīvokļa pircējs parasti interesējas par to, vai ir kādi parādi, bankas kā atsavinātāji ne. Piemēram, ir tiesa un izsole, banka kļūst par īpašnieku dzīvoklim. Tad mēnešiem ilgst dzīvokļa noformēšana par bankas īpašumu un apsaimniekotāja jaunajiem projektiem meklēšana. Bet dzīvoklis visu šo laiku ir kopējos komunālo pakalpojumu aprēķinos, aukstajos mēnešos tiek apkurināts. Šo parādu pārvaldniekam jāsedz un jāmēģina tiesāties ar dzīvokļa īpašnieku.

Vai tiesāšanās ceļā pārvaldnieks var atgūt savus līdzekļus?

Ģ. Beikmanis: Pārvaldniekiem tiesvedības procesi pret nemaksātājiem ir dārgi un bieži nerezultatīvi. Likumos ir veiktas nelielas izmaiņas, tagad var veikt saistību piespiedu izpildi brīdinājuma kārtībā, uz vienošanās pamata. Bet tas ir iespējams, ja otra puse piekrīt. Ja parādnieks nepiekrīt, ir parastā tiesvedība.

B. Pļaviņa: Rīgā uz tiesu ir ļoti ilgi jāgaida, mūsu uzņēmums iesniedzis lietas uz tiesu 2009. gada augustā un vēl joprojām nav nozīmēta tiesas diena. Dzīvoklim Rīgā vidēji ir rēķins 100 latu mēnesī, un visu šo laiku līdz tiesai kā mēnesis, tā simts latu parādam klāt. Pie spēkā esošās likumdošanas pārējie kaimiņi agri vai vēlu būs spiesti ieguldīt īpašumā tāpēc, ka kāds nav maksājis.

Ģ. Beikmanis: Tiesāšanās izdevumi ir nopietna problēma, jo arvien biežāk parādnieki kļūst reāli maksātnespējīgi, viņi aizbēg uz ārzemēm vai pārraksta savus īpašumus uz tādiem, no kā nav ko ņemt. Problēmu padziļina bankas, tās tā kā aizstāv nemaksātājus. Tagad likums paredz, ja dzīvokļa īpašnieks nespēj kārtot saistības, dzīvoklim ir bankas hipotēka un tas ir vienīgais īpašums, pārvaldnieks nevar atsavināt šo dzīvokli parādu segšanai, ja banka tam nepiekrīt. Pārvaldnieks var tiesāties par komunālo parādu atgūšanu, var uzvarēt tiesā, bet tiesu izpildītājam vienīgi var prasīt vērst parādu piedziņu uz ienākumiem, taču tas ir bezcerīgi, jo tiem, kas nemaksā, vai nu nav vispār ienākumu, vai nav oficiālo ienākumu.

No kādiem līdzekļiem pārvaldnieks var segt nemaksātāju daļu par komunālajiem maksājumiem?

Ģ. Beikmanis: Vidējam dzīvoklim rēķins ziemas mēnesī ir apmēram 100 latu. Šī summa ietver apmaksu par siltumu, ūdeni, atkritumu izvešanu, koplietošanas elektrību, teritorijas uzkopšanu, iespējams, liftu un nodokļu maksājumus, un pārvaldnieka darbu. No visas summas pārvaldniekam par darbu ir apmēram 3 lati. Iedzīvotājs nesamaksā, un pārvaldnieks nesaņem to savu algas daļu un vēl no citu iedzīvotāju samaksātajiem trīnīšiem maksā pārējos komunālos maksājumus. Gadījumos, ja tiek vākta nauda mājas uzkrājumiem, tiek likti kopā uzkrājumi un pārvaldnieka alga un maksāti komunālie par nemaksātājiem. Tā ir reālā prakse. Pārvaldnieks nevar ar savu algas daļu garantēt visus parādus. Nevar ar 3 % naudas plūsmas garantēt 97 %. Tas nav normāli un nav izpildāmi.

Parādus nevar norakstīt zaudējumos, jo pārvaldnieks lielākoties iekasē naudu par citu uzņēmumu sniegtajiem pakalpojumiem, tā ir sveša nauda, kas ir jāiekasē un jāatdod tālāk, to nevar norakstīt.

Pērn rudenī parādu dēļ “Rīgas siltums” atteicās pieslēgt apkuri atsevišķiem namiem. Kā atrisinājās šī situācija?

B. Pļaviņa: Brīdī, kad „Rīgas siltums” 2009. gada oktobrī atteicās pieslēgt apkuri, Rīgas dome nekorekti risināja sociālo problēmu – nevis centās rast izskaidrojumu un iespējamo risinājumu ar šīm mājām, kurām ir lieli parādi, bet gan presē paziņoja, ka šīm mājām jāiet projām no “Māju serviss KSA”, un uzdeva pašvaldību namu pārvaldēm nekavējoties pārņemt mājas – bez protokoliem un bez pieņemšanas–nodošanas aktiem. Nav skaidra šāda veida situācija. 2002. gadā “Māju serviss KSA” privatizācijas ceļā pārņēma valsts īpašumu apsaimniekošanu. Mūsu māju “grozā” ir dažādas mājas ar dažādu maksātspēju, mēs visu laiku esam veikuši arī sociālo funkciju, lai palīdzētu iedzīvotājiem. Vispār parādi nemazinās. Šeit ir atšķirība starp privāto un pašvaldības namu pārvaldi, privātajiem nav līdzekļu, ko bezgalīgi ieguldīt svešu parādu nomaksā.

Ģ. Beikmanis: Privātajam apsaimniekotājam, lielam vai mazam, tikpat labi kooperatīvam, nav kur ņemt naudu šo svešo parādu dzēšanai. Šiem lielajiem apsaimniekošanas uzņēmumiem – „Rīgas siltumam”, „Rīgas ūdenim” un pašvaldības namu pārvaldēm ir viens īpašnieks – Rīgas pašvaldība. Un izveidojas situācija, kad šie uzņēmumi viens otram ir parādā. Būtu dīvaini, ja viena īpašnieka uzņēmumi sāku savā starpā tiesāties, un šajā gadījumā, kad īpašnieks ir Rīgas dome, tiesāšanās notiktu par nodokļu maksātāju naudu. Tā būtu klaja budžeta līdzekļu izšķērdēšana. Tādēļ dome šādas situācijas veikli atrisina.

Paredzēta Rīgas pašvaldības namu pārvalžu privatizācija. Kā jūs to vērtējat?

B. Pļaviņa: Pašreiz šis ir ļoti neskaidrs jautājums. Pirms diviem gadiem sāka runāt par Rīgas pašvaldību namu pārvalžu privatizāciju, tika izstrādāts nolikuma paraugs, kā tas varētu notikt. Pie varas nāca jaunais Rīgas domes sastāvs un tam ir citi plāni – Rīgas dome bez konsultācijām ar pašvaldību un privātajiem namu apsaimniekotājiem ir pieņēmusi lēmumu apvienot šobrīd esošās piecpadsmit pašvaldības namu pārvaldes vienā vai trijās. Tad ir jautājums – vai Rīgā apsaimniekošanas bizness ir privāts vai pašvaldību? Vai vispār var pastāvēt normālas konkurences noteikumi?

Vai starp pārvaldniekiem pastāv konkurence?

Ģ. Beikmanis: Protams, arī starp namu pārvaldniekiem pastāv konkurence, turklāt pašlaik namu pārvaldīšanas nozarē parādās negodīga konkurence. Pirmā veidojas starp pašvaldības uzņēmumu un privāto uzņēmēju. Kā jau teicu, pēc būtības nevar savā starpā tiesāties divi viena īpašnieka – Rīgas domes - uzņēmumi. Līdz ar to, ja pašvaldības namu pārvaldei ir parādi, tad dome darīs visu iespējamo, lai siltumu neatslēgtu. Privātajiem šādu rezerves iespēju nav.

Otra veidojas, kad jaunizveidoti uzņēmumi, pareklamējoties, ka ir bez parādiem, pārņem īpašumus ar parādiem, un veci privātie uzņēmumi zaudē darbu. Šāds uzņēmums, ja tam būs nezin kādi naudas resursi, noturēsies gadu, divus. Tad arī viņam uzkrāsies parādi, atnāks nākamā šāda veida firma un putinās viņu ārā. Tas nav tirgus risinājums. Problēmas sakne ir atbildības novelšana par iedzīvotāju nedisciplinēto maksāšanu uz pārvaldnieku. Pārvaldnieks visu ir darījis, bet iedzīvotāji nav maksājuši, tāpēc ir atslēgts siltums, bet tas nenozīmē, ka viņš ir slikts pārvaldnieks.

Vai pārvaldnieki kā speciālisti var iegūt atbilstošu izglītību?

Ģ. Beikmanis: Šā gada 1. janvārī stājās spēkā Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums, tajā ir noteikts, ka pārvaldnieks var pārvaldīt savu īpašumu vai īpašumus, kas ir līdz 1500 kvadrātmetriem, bez speciālas izglītības. Lielāku īpašumu apsaimniekošanai ir nepieciešama speciāla izglītība. Divus gadus vēl varēs apsaimniekot pārvaldībā esošos īpašumus bez izglītības un pārņemt jaunus, ja pārvaldniekam ir trešā līmeņa profesionālā izglītība. Ar 2012. gadu vajadzēs ceturtā līmeņa profesionālo izglītību.

Iniciatīva par speciālās augstākās izglītības nepieciešamību šajā nozarē nāca no mūsu – cilvēku, kas vēlas sakārtot šo sfēru, – puses. Latvijā šāda augstākā izglītība ir pieejama jau trīs gadus.

Pirms pieciem gadiem trīs asociācijas, mēs – Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācija, Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācija LĪVA un Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācija LANĪDA – lūdzām Rīgas Tehniskajai universitātei izveidot programmu, kas paredz, ka divus gadus ir vienota programma, pēc otrā kursa studenti izlemj, kādā virzienā - par pārvaldnieku, vērtētāju vai mākleru - tālāk studēt. Mājokļu aģentūra savulaik Juridiskajai koledžai lūdza izveidot šādu programmu. Pašreiz ir vairākas koledžas un augstskolas, kas piedāvā atbilstošu izglītību. Kursos iegūtie diplomi vairs nederēs. Tirgū jau ir izglītoti speciālisti. Es pats arī mācos RTU šajā programmā.

Kā iedzīvotāji risina problēmas ar rēķinu apmaksu?

Ģ. Beikmanis: Nereti jau sāk spekulēt uz dižķibeles viļņa. Nāk cilvēki un saka, ko tu man piestādi rēķinu, es nemaksāšu, kas tu nezini, ka ir krīze. Bet siltumu, ūdeni un citus pakalpojumus saņemt grib. Es varu saprast, ka cilvēki zaudē darbu, bet katram ir jāmeklē risinājums savā situācijā. Man ir ļoti daudz pazīstamu cilvēku, kam ir dzīvokļi, vai nu ar īrniekiem, vai stāv tukši, bet viņi paši sen ir prom no Latvijas, strādā citās valstīs. Nevar saņemt pakalpojumus un vienkārši iestāties pozā – es nemaksāšu, dariet, ko gribat. Apzinīgākie maksājumu veicēji ir pensionāri, šobrīd nereti pensionārs nomaksā savu rēķinu un vēl daļēji vai pilnībā bērna vai mazbērna dzīvokļa rēķinu – kaut normālos apstākļos vajadzētu būt otrādi. Daudzi meklē palīdzību pašvaldībās, bet viņiem tiek atteikts, jo ir ņemti kredīti. Tāpat parādās arvien vairāk īpašnieku, kurus pēkšņi neapmierina saņemtā pakalpojuma kvalitāte – ūdens vai apkures temperatūra, sētnieka darbs, un ar šiem argumentiem tiek pamatota rēķinu nemaksāšana.

Vai zināt arī situāciju namu apsaimniekošanā citās valstīs?

Ģ. Beikmanis: Esmu runājis ar citu valstu kolēģiem par Latvijas situāciju. Mēs ļoti ātri iemācījāmies, ka mums ir tiesības, bet neesam iemācījušies, ka līdz ar tiesībām nāk arī pienākumi. Latvijā demokrātija aizgāja ļoti strauji uz augšu. Polijā, piemēram, nevienam neienāktu prātā, ka viņš varētu nemaksāt par saņemtajiem pakalpojumiem. Neviens ar nemaksātāju neauklējas, izliek no dzīvokļa, valsts piedāvā lētāku dzīvokli tādā kā sociālajā mājā. Ja arī tur nemaksās, uz ielas un nakšņo zem egles. Un lielākoties pasaulē tā ir. Valstīs, kur ir spēcīgas sociālās sistēmas, no iedzīvotājiem prasa lielu atbildību. Latvijā šī ir nesakārtota sfēra.