NORISES
>
Notikumi, problēmas, aktuālas tēmas
TĒMAS
18. martā, 2010
Lasīšanai: 12 minūtes
RUBRIKA: Problēma
TĒMA: Finanses
2
13
2
13

Namu apsaimniekošana bez parādiem. Vai tas ir iespējams un kā (II)

Dzīvojamo māju pārvaldīšana un apsaimniekošana ir mazā uzņēmējdarbība, kurā nepieciešamas specifiskas zināšanas un papildu prasmes un pūles, lai varētu veiksmīgi strādāt bez parādiem un ar parādniekiem.

FOTO: www.managemyproperty.com

Vairumam dzīvojamo māju pārvaldnieku un apsaimniekotāju rodas sarežģījumi ar nemaksātājiem, un aug parādi komunālo pakalpojumu sniedzējiem. Centralizētās apsaimniekošanas sistēmas uzņēmumi izmisīgi meklē dažādus veidus, lai radušos stāvokli risinātu. Taču, neraugoties uz sarežģīto ekonomisko situāciju valstī, ir apsaimniekotāji, kam parādu nav un kas ar nemaksātājiem veiksmīgi strādā.
Par decentralizēto apsaimniekošanas sistēmu stāsta Latvijas Nekustamā īpašuma pārvaldnieku asociācijas vadītājs, Informācijas sistēmu menedžmenta augstskolas (ISMA) docents, neatkarīgs nekustamo īpašumu pārvaldīšanas un apsaimniekošanas eksperts Vitolds Peipiņš.

Kā risināt parādu jautājumus, apsaimniekojot savu dzīvojamo māju?

Apsaimniekotāju pieeja parādu jautājumiem ir dažāda. Būtiski, lai apsaimniekotājam pašam būtu skaidrs, ko viņš ar parādu grib izdarīt – ja parādu grib likvidēt simtprocentīgi, tad nereti jārīkojas no spēka pozīcijām. Otrs variants ir cilvēciska pieeja, proti, parāds tiek maksimāli samazināts un ir kontrolējams. Pret parādnieku ir jābūt dažādai attieksmei – ir jāmāk izvērtēt, vai tas ir ļaunprātīgs nemaksātājs vai cilvēks nonācis naudas grūtībās.

Veidi, kā iedarboties uz parādnieku, ir dažādi. Laba apsaimniekotāja uzdevums ir atrast individuālu pieeju nemaksātājam, atrodot īsto metodi, tā darbojas un situācija tiek kontrolēta. Apsaimniekotājs var arī kļūdīties, nereti kļūdās arī operatori bankā – nepareizi uzrāda dzīvokļa numuru, un summa tiek pārskaitīta citam dzīvoklim. Katrā ziņā, dzīvokļu īpašniekiem pašiem vajadzētu sekot līdzi saviem maksājumiem un noteikti reaģēt uz parāda veidošanos.

Lai parādu piedziņa būtu rezultatīva, ir jābūt kādam cilvēkam, kas ar šiem jautājumiem nodarbojas un tos risina. Ļoti bieži šajā procesā ir būtisks mīnuss – labais apsaimniekotājs un sliktais parādu piedzinējs ir viena persona. Tā nevajadzētu rīkoties. Parādu piedzīšana vienmēr būs nepatīkams darbs, kas neizbēgami saistās ar negatīvām emocijām.

Parādnieki

Pirms radušos konfliktu risināt, vienmēr vajadzētu izvērtēt situāciju – kā parāds ir veidojies un kas tas ir par parādnieku. Es parādniekus iedalu divās kategorijās: parādnieks pret savu gribu un ļaunprātīgs parādnieks. Pirmais ir gatavs maksāt, bet viņam nav naudas, ir kaut kādas ģimenes problēmas. Otrais nemaksā principa pēc. Ja cilvēkam ir līdzekļi, uz viņu var iedarboties psiholoģiski, lai viņš par saņemtajiem komunālajiem pakalpojumiem samaksātu.

Amerikāņu psihologs un mārketinga speciālists A.Maslovs ir izstrādājis vajadzību piramīdu, kam ir pieci stāvi. Īsumā A.Maslova piramīda izskatās tā:

  1. stāvs ir pamatvajadzības – fizioloģiskās vajadzības: gaiss, ūdens, miegs, barība, siltums, veselība, dzīves telpa, seksualitāte;
  2. stāvs ir vajadzības, kas orientētas uz izdzīvošanu nākotnē: drošība, aizsardzība no briesmām, kārtība un tiesības;
  3. stāvs ir sociālās vajadzības: ģimene, draudzība, grupas atbalsts, mīlestība, intimitāte, komunikācija;
  4. stāvs ir sociālā atzinība: sociālais statuss, atzinība, cieņa, ietekme, panākumi darbā un privātajā dzīvē, labklājība;
  5.  stāvs ir pašīstenošanās: individualitāte, apdāvinātība, personīgā potenciāla īstenošana, pašattīstība.

Jebkuras dzīvojamās mājas iedzīvotājus saskaņā ar viņu dzīves līmeni var „izvietot” pa A.Maslova piramīdas stāviem. Ja iedzīvotāji, nosacīti sakot, dzīvo pirmajos divos šīs piramīdas stāvos, viņiem tiešām pietrūkst naudas, viņiem ir jāizvērtē, kurus no maksājumiem veikt. Ir gluži dabiski, ka pirmajā vietā ierindosies vēders, drošība, skola bērniem un tamlīdzīgi, bet maksājumi par pārvaldīšanu atvirzīsies tālāk. Cilvēkiem naudas nav, un ar psiholoģiskām metodēm neko panākt nevar.

Savukārt cilvēkiem, kas dzīvo A.Maslova piramīdas augstākajos stāvos, līdzekļu ir, un uz viņiem var iedarboties psiholoģiski.

Parādu piedziņas metodes

Visas parādu jautājumu risināšanas metodes var iedalīt divās kategorijās – vienas ir vērstas uz procesu, otras – uz rezultātu.

Uz procesu vērstās parādu piedziņas metodes. Uz procesu vērstas ir inkaso, parādu piedziņa brīdinājuma kārtībā un parādu piedziņa bezstrīdus kārtībā. Uzskatu, ka dzīvojamo māju pārvaldīšanā, respektīvi, komunālo pakalpojumu parādu piedziņā, inkaso firmām pietrūkst profesionālās izglītības, līdz ar to šajā sfērā inkaso ir vairāk vērsts uz procesu.

Parādu piedziņa brīdinājuma kārtībā ir „teorija”, kas iedarbojas pret nezinātājiem. Pārvaldnieks un apsaimniekotājs iesniedz pieteikumu tiesā, tiesa sagatavo brīdinājumu. Ja parādnieks parādu noliedz vai brīdinājumu nesaņem, tiesa pieņem lēmumu pārtraukt lietu un pret parādnieku ir jāvēršas vispārējā kārtībā.

"Būtisks mīnuss – labais apsaimniekotājs un sliktais parādu piedzinējs ir viena persona."

Tāda pati ir kārtība, ja aplūkojam parādu piedziņu bezstrīdus kārtībā. Šai gadījumā pastāv vien papildu nosacījums – ir jābūt pie notāra noslēgtam līgumam, tikai notariāli apstiprināts paraksts neder. Var teikt, ka tādu pārvaldīšanas un apsaimniekošanas līgumu praktiski nav.

Rezultātā es nonāku pie secinājuma, ka visas šīs metodes ir „teorija”, bet tās nedod to rezultātu, kādu grib un gaida pārvaldnieks un apsaimniekotājs.

Uz rezultātu virzītas parādu piedziņas metodes. Pārvaldniekam ir jāmeklē un jāpiemēro metodes, kas ir efektīvākas – ar kurām rezultātu var sasniegt daudz ātrāk, bet par kuru piemērošanu nevar saukt pie administratīvās vai kriminālās atbildības. Parādu piedziņā labus rezultātus izdodas panākt, izmantojot psiholoģiskās metodes. Ar to domātas savstarpējās attiecības, dažādi saskarsmes mirkļi starp cilvēkiem.

Kāpēc es esmu gatavs tādas metodes izmantot? Situācijā ar ļaunprātīgiem parādniekiem notiek savstarpēja psiholoģiska cīņa. Es nevaru šajā cīņā vinnēt, ja parādnieks izmanto negodīgas metodes un pārkāpj likumus, bet manā pusē ir tikai sauss likuma burts. Jau minētajā A.Maslova piramīdā jo augstāk cilvēks atrodas, jo veiksmīgāk uz viņu var iedarboties. Psiholoģija nepalīdzēs, ja cilvēkam naudas nav.

Vēl gribu uzsvērt, ka, piemērojot psiholoģiskās metodes, pārvaldniekam ir jābūt stingrai pārliecībai, ka viņš godprātīgi veic savu darbu, jāsaprot, ka viņš dara pareizi un likums ir viņa pusē. Lēmumu, ja vajadzēs, pieņems tiesa. Ir jāspēj novilkt robeža starp darbu un privātām emocijām. Daudzi to nemāk, piemēram, nav gatavi atslēgt komunālos pakalpojumus. Taču šāds cilvēks namu apsaimniekošanā darboties nevar.

Populārākās psiholoģiskās metodes parādu piedziņai

Atšķirīga attieksme. Viens no galvenajiem pārvaldnieka uzdevumiem ir jūtami atšķirīga izturēšanās pret maksātāju un nemaksātāju, t.i., parādnieku. Ja šīs atšķirtības nav, tad kāpēc vispār kādam maksāt? Starp maksātāju un nemaksātāju vienmēr ir jārada „attālums”, un – jo lielāks tas būs, jo labāks rezultāts. Kā saprotams šis „attālums”? Ja cilvēks maksā, viņam visur ir „zaļā gaisma” – ir kāda problēma, uzreiz ar to var griezties pie pārvaldnieka; šādam maksātājam censties palīdzēt, izteikt pateicības vārdus gada beigās, lai viņš justu, ka viņa attieksme tiek novērtēta. Tas ir jādara regulāri.

Vēstules. Brīdinājumi vēstuļu veidā pret visiem neiedarbojas vienādi – citiem tie kā pīlei ūdens. Taču nekur nav teikts, ka informatīvas vēstules par parādiem var sūtīt tikai parādniekam, šādi var iedarboties arī uz parādnieka draugiem, paziņām, kolēģiem, sadarbības partneriem.

Zīmogs. No vienas puses, zīmogi – tas ir sīkums, uz visiem tie neiedarbojas. Bet, ja es uzlieku šādu zīmogu un parādnieks, saņemot rēķinu, uzreiz atzvana, esmu sasniedzis rezultātu.

Telefona zvani. Parasti ar regulāru zvanīšanu var panākt vēlamo. Zvanīt var paralēli vēstuļu sūtīšanai, var vispirms sūtīt vēstules, vēlāk zvanīt un atgādināt par parādu. Likums nereglamentē, cik bieži drīkst zvanīt. Parādnieks tiek nostādīts situācijā, ka viņš būs spiests apmaksāt rēķinus, ja šīs neērtības vairs negribēs.

Pakalpojumu atslēgšana. Ļoti efektīva metode ir komunālo pakalpojumu atslēgšana, bet ne vienmēr to var izdarīt tehniski. Neieteiktu atslēgt auksto ūdeni. Galvenais, liedzot pakalpojumu, ir ievērot pareizu procesuālo kārtību – par to, ka pakalpojums tiks atslēgts, obligāti ir jābrīdina, ir jādod pēdējā iespēja atrisināt problēmu bez pakalpojuma atslēgšanas.

Tiesvedība

Uz rezultātu ir vērsta vispārējā tiesvedības kārtība. Tā ir metode, ko izmantot, ja citas iespējas ir izsmeltas. Esmu nonācis pie secinājuma, ka pārvaldīšanas un apsaimniekošanas procesus, īres attiecības un komunālo parādu piedziņu nedrīkst uzticēt advokātam. Kāpēc? Tāpēc, ka advokāts nav ieinteresēts rezultātā, viņš samaksu saņem pirms tiesas gan par vinnētu, gan zaudētu procesu. Komunālie parādi ir specifiska joma, kuru advokāti ļoti bieži nepārvalda.

Man nav juridiskās izglītības, es darbojos pašmācības ceļā Lai labāk pārzinātu pārvaldīšanas un apsaimniekošanas juridisko pusi, eju uz tiesām, pārstāvu īrniekus, pats piedzenu parādus, ja nepieciešams, arī izlieku no dzīvokļa. Tai pašā laikā ļoti daudziem klientiem palīdzu atrisināt problēmas.

"Piedzenot parādus tiesvedības kārtībā, ir jāpievērš uzmanība, vai ir noslēgti nepieciešamie līgumi, ir jābūt sagatavotiem visiem aprēķiniem un brīdinājumiem."

Piedzenot parādus tiesvedības kārtībā, ir jāpievērš uzmanība, vai pareizi noslēgti nepieciešamie līgumi, tāpat jābūt sagatavotiem visiem aprēķiniem un brīdinājumiem. Tiesvedībā jārēķinās arī ar citiem faktoriem, piemēram, Rīgas tiesas darbojas ātrāk un kvalitatīvāk. Var gadīties situācija, kad deklarētā dzīvesvietas adrese un īpašums atrodas atšķirīgās vietās, tad sniedzu prasību tajā tiesā, kur rezultātu sagaidīšu ātrāk. Vēl. Tiesneši nevar pilnībā pārzināt visas namu pārvaldīšanas un apsaimniekošanas jautājumu nianses. Tādēļ uz tiesu dodos ar pieciem desmit spēcīgiem argumentiem, lai būtu simtprocentīgi pārliecināts, ka vinnēšu un, ja kādā argumentā zaudēšu, man būs citi. Nedrīkst aizmirst arī „cilvēcisko faktoru” – tiesnesim var neiepatikties parādnieks, varu neiepatikties es, var būt subjektīva attieksme pret pašu lietu – komunālo parādu piedzīšanu.

Namsaimniekam ir jābūt gatavam arī uz to, ka parādu piedzīt neizdosies, piemēram, ja ir iestājusies parādnieka maksātnespēja. Ja parādnieka uzņēmums Valsts ieņēmumu dienestam ir parādā, piemēram, 500 tūkstošus, tad jāsaprot, ka es savus trīs tūkstošus nedabūšu.

Pārņemot apsaimniekošanā māju no cita apsaimniekotāja

Pieņemšanas–nodošanas akts ir viens no svarīgākajiem dokumentiem. Problēma rodas brīdī, kad dzīvojamā mājā, lai to pārvaldītu, tiek izveidota biedrība, bet iepriekšējais pārvaldnieks un apsaimniekotājs atsakās nodot māju biedrības apsaimniekošanai.

Jebkuras dzīvojamās mājas īpašniekiem ir tiesības ar mājas pārvaldīšanu nodarboties pašiem. Tās ir tiesības, kas noteiktas likumā, un šīs tiesības neviens nevar ierobežot ar kaut kādiem papildu nosacījumiem. Diemžēl pēdējā laikā ļoti bieži šie papildu nosacījumi parādās. Biedrība iet pie iepriekšējā namu apsaimniekotāja, kurš mēģina tai uzspiest viņam izveidojušos parādus un pieņemšanas-nodošanas aktu neparaksta. No tiesību sfēras raugoties, šos parādus var pārņemt, bet biedrībai nav pienākuma to darīt, un tas nav izdevīgi.

Problēmas būtība - parādi

Ja paraugāmies, kas šodien notiek valstī, pasaulē, tad daudzi ir pieraduši dzīvot uz parāda. Parādi ir sakrājušies ģimenes, uzņēmējdarbības un valsts līmenī, gandrīz katrs ir kādam parādā. Jautājums ir atklāts un pavisam vienkāršs – vai es vēlos būt parādnieks un vai es vēlos, ka man ir kāds parādā?

Labs saturs
13
Pievienot komentāru
LATVIJAS REPUBLIKAS TIESĪBU AKTI
LATVIJAS REPUBLIKAS OFICIĀLAIS IZDEVUMS
ŽURNĀLS TIESISKAI DOMAI UN PRAKSEI
LIETOTĀJU IEVĒRĪBAI
Informējam, ka šajā tīmekļa vietnē tiek izmantotas sīkdatnes. Turpinot lietot LV portālu, jūs piekrītat sīkdatņu izmantošanai. Uzzināt vairāk
PIEKRĪTU