NORISES
>
Notikumi, problēmas, aktuālas tēmas
TĒMAS
17. martā, 2010
Lasīšanai: 15 minūtes
RUBRIKA: Problēma
TĒMA: Finanses
1
23
1
23

Namu apsaimniekošana bez parādiem. Vai tas ir iespējams un kā (I)

Komunālo pakalpojumu sniedzēji ik pa laikam nosauc iespaidīgas summas, kuras iedzīvotāji ir parādā par komunālajiem pakalpojumiem. Daļa dzīvokļu īpašnieku nespēj maksāt, bet reizumis šķiet, ka starp parādniekiem vēl vairāk ir to, kuri nevēlas tērēties.

FOTO: Māris Kaparkalējs, LV

Vairumam dzīvojamo māju pārvaldnieku un apsaimniekotāju rodas sarežģījumi ar nemaksātājiem, līdz ar to aug parādi komunālo pakalpojumu sniedzējiem. Centralizētās apsaimniekošanas sistēmas uzņēmumi izmisīgi meklē dažādus veidus, lai radušos stāvokli risinātu. Taču, neraugoties uz sarežģīto ekonomisko situāciju valstī, ir apsaimniekotāji, kam parādu nav un kas ar nemaksātājiem veiksmīgi strādā.
Par decentralizēto apsaimniekošanas sistēmu stāsta Latvijas Nekustamā īpašuma pārvaldnieku asociācijas vadītājs, Informācijas sistēmu menedžmenta augstskolas (ISMA) docents, neatkarīgs nekustamo īpašumu pārvaldīšanas un apsaimniekošanas eksperts Vitolds Peipiņš.

Kāpēc māju apsaimniekošana kā uzņēmējdarbības sfēra neattīstās veiksmīgi?

Visa dzīvojamo māju pārvaldīšana un apsaimniekošana ir saistīta ar mazo uzņēmējdarbību, un tā nav attīstīta ne Latvijā, ne citās valstīs, jo prasa specifiskas zināšanas un tajā jāiegulda liels darbs. Ļoti daudzi apsaimniekotāji ir nodibinājuši SIA, sākuši darboties centralizētās namu pārvaldīšanas un apsaimniekošanas sfērā, bet bankrotējuši, jo nav ņēmuši vērā dažādus riska faktorus.

Mūsu sabiedrībā ir izkropļota izpratne par pārvaldnieka un apsaimniekotāja darbu, piemēram, maizes cepējs cep maizīti - viņš strādā, viņu slavina. Pārvaldnieks un apsaimniekotājs arī strādā, darbojos māju pārvaldīšanā un apsaimniekošanā, bet viņš ik pa laikam saņem pārmetumus.

Cilvēki pieņem nepareizus lēmumus, viņiem pietrūkst zināšanu, sekas tam – uzkrājušies parādi. Lai pieņemtu pareizu lēmumu, pamatu pamats ir informācija, bet namu pārvaldīšanas un apsaimniekošanas sfērā cilvēkiem trūkst neitrālas, objektīvas informācijas. Namu pārvaldīšanā un apsaimniekošanā saduras divas diametrāli pretējas intereses – dzīvokļu īpašnieku un pārvaldnieku. Pārvaldniekiem, kas atbild par visu dzīvojamo māju, uzskats par parādiem ir atšķirīgs.

Protams, uzņēmējdarbībā var strādāt bez parādiem – esmu to pierādījis ar savu pieredzi. Galvenais ir izstrādāt savu apsaimniekošanas sistēmu, filozofiju. Taču cilvēkam, kas ir strādājis citā darbā, pieredzes namu pārvaldīšanā un apsaimniekošanā nav, bet tās iegūšana ir ļoti laikietilpīgs process. Mana pieredze uzņēmējdarbībā kopumā ir 22 gadi, tagad pārvaldu grāmatvedību, nodokļus, psiholoģiju, mārketingu, juridiskos jautājumus, biznesa plānošanu. Esmu nonācis pie secinājuma, ka ar regulāru un sistemātisku darbu parādus iespējams maksimāli samazināt.

Kas un ko raksta par pārvaldīšanu un parādu piedziņu?

Esmu novērojis, ka par pārvaldīšanas, apsaimniekošanas un komunālo parādu jautājumiem raksta visi, kam vien nav slinkums. Visu šo informāciju nosacīti var iedalīt divās daļās – teorētiķu un praktiķu rakstītais. Teorētiķi šai gadījumā ir cilvēki ar juridisko izglītību, kas dzīvē ar komunālo parādu piedziņu ir saskārušies maz vai nemaz. Toties viņiem ir teorētiskā izglītība, un viņi stāsta, kā juridiski pareizi piedzīt parādu, taču šo metožu efektivitāte ir minimāla. Praktiķiem turpretī ir reāla pieredze, kam var uzticēties.

Ko mēs spējam ietekmēt un ko ne?

Medijos nereti var lasīt dažādus rakstus un komentārus par lietām, ko mēs, pirmkārt, nespējam kontrolēt, otrkārt, nespējam ietekmēt.

Piemēram, individuālā norēķināšanās par siltumu. Praksē to veikt ir neiespējami. Uzņēmums “Rīgas siltums” tehniski nevar vienam patērētājam – parādniekam – atslēgt siltumu, “Rīgas siltums” to nevar nodrošināt tehniski – šis uzņēmums neatbild par inženierkomunikācijām.

Sanāk “mīlas trīsstūris” – “Rīgas siltums”, apsaimniekotājs un patērētājs. Kas notiks? Patērētājs nāks pie “Rīgas siltuma”, teiks: mums ir līgums par siltuma saņemšanu, mēs norēķināmies, bet siltuma nav! “Rīgas siltums” atbildēs: mēs siltumu dodam, bet jums nav kārtībā inženierkomunikācijas, sakārtojiet! Apsaimniekotājs savukārt klāstīs: mums nav naudas, vispār mēs par siltumu neatbildam, ejiet pie “Rīgas siltuma”! Šādi attiecību „trīsstūri” jau praksē ir bijuši.

"Namu pārvaldīšanas un apsaimniekošanas sfērā cilvēkiem trūkst neitrālas, objektīvas informācijas."

Turklāt šā brīža tarifos nav iekļautas šīs piedāvātās individuālās norēķinu sistēmas pakalpojumu administrēšanas izmaksas.

Namu pārvaldnieki un apsaimniekotāji, kas strādā pēc centralizētās apsaimniekošanas sistēmas, no sakrātajiem parādiem mēģina atbrīvoties. Bet šī sistēma nav sakārtota un ir apaugusi ar problēmām. Arī es strādāju par namu pārvaldnieku un apsaimniekotāju, bet ne ar vienu komunālo pakalpojumu piegādātāju man nav bijusi problēma ar naudu. Kāpēc? Man ir sava filozofija – es vienmēr cenšos iejusties tā otra cilvēka ādā. Kā es justos, ja sniegtu pakalpojumu, bet nesaņemtu par to samaksu? Es justos slikti. Un “Rīgas siltums” jūtas slikti. Man ir līgums, un man izrakstītais rēķins ir jāapmaksā.

Vēl viens faktors, ko nespējam ietekmēt, ir tiesu darbs. Tas ir ārpus jebkuras kritikas. Purvciema namu pārvalde 2001. gadā iesūdzēja tiesā parādnieku. Šā gada janvārī notika kārtējā tiesas sēde, parādu piedzinējiem uzdeva sagatavot paskaidrojošo rakstu, nākamā tiesas sēde tika nozīmēta uz 2011. gada septembri. Tātad – desmit gadus pēc būtības nav izspriests rajona līmenī. Tad kas notiks, ja apelācija pēc tam nonāks apgabaltiesā?

Kā veidojas parādi?

Lai izprastu, kā var darboties bez parādiem, vispirms jāsaprot, kā parādi veidojas. Parādi veidojas apzinātā un neapzinātā procesā. Apzinātais process notiek, kad preces vai pakalpojuma apmaksa tiek atlikta. Cilvēks saņem preci vai pakalpojumu, bet apmaksu veic vēlāk noteiktā laikā. Uzņēmums rēķinās ar to, ka šai laikā izveidojas parāds. Neapzināts parādu veidošanās process ļoti bieži rodas pie pakalpojumu sniegšanas.

Pakalpojumu sniegšanu savukārt atkal var iedalīt divās daļās – vienreizējs pakalpojums un nepārtraukts pakalpojumu process. Vienreizējs pakalpojums ir kāds konkrēts darbs, piemēram, kravas izvešana. Nepārtraukts pakalpojumu sniegšanas process ir dzīvojamo māju pārvaldīšana, apsaimniekošana un komunālo pakalpojumu sniegšana. Šo procesu mēs nevaram ietekmēt un nevaram pārtraukt. Un apsaimniekotāji tiek nostādīti fakta priekšā – pakalpojums tiek sniegts, bet cilvēks nenorēķinās. Tā ir nopietna problēma, kuru ir jāmāk vai nu likvidēt (taču ne katrreiz to var izdarīt), vai vismaz maksimāli samazināt, lai apsaimniekotājam un īpašumam kopumā nenodarītu kaitējumu.

Parādu situācijas namu pārvaldīšanā un apsaimniekošanā

Par visiem parādiem nevar spriest vienādi, ir dažādas situācijas. Pirmā situācija. Ir centralizēta pārvaldīšanas un apsaimniekošanas sistēma, tiek maksāts svešam uzņēmumam, kas pārvalda un apsaimnieko māju, un šim uzņēmumam veidojas parādi.

Otrā situācija, kad māju apsaimnieko dzīvokļu īpašnieku biedrība vai kooperatīvā sabiedrība, un ir parādnieki, kas neapmaksā komunālos pakalpojumus. Trešā – komunālo maksājumu parāds dzīvojamo māju pārņemšanas procesā.

Šajās trīs situācijās ir atšķirīga pieeja, kā parādu jautājumus risināt. Dažos gadījumos problēmu var likvidēt simtprocentīgi, dažos varbūt par 50-60%; ir gadījumi, kad parādu jautājumu atrisināt ir diezgan sarežģīti.

Parādi, kad māju pārvalda un to apsaimnieko cits uzņēmums

Latvijā apmēram 95 procenti pārvaldnieku, to skaitā lielie uzņēmumi un namu pārvaldes, darbojas pēc centralizētās apsaimniekošanas sistēmas. Šī sistēma ir izsmēlusi visas iespējas strādāt efektīvi, tā rezultātā galvenā problēma – pārvaldnieku parādi - netiek risināta. Ir jāmaina sistēma, jāievieš citi biznesa risinājumi, lai namu pārvaldīšana un apsaimniekošana darbotos efektīvi.

Piemēram, centralizētais namu pārvaldīšanas un apsaimniekošanas uzņēmums pārvalda 10 mājas. Šīs mājas uzņēmuma bankas kontā pārskaita maksu par ūdeni, siltumu utt. Katrai mājai būtu jāsamaksā 100%, bet iemaksā, teiksim, 70 procentus. Parādi krājas uzņēmuma bankas kontā. Jo augstāka uzņēmuma vadītāja izveicība, jo labāk viņš šos parādus spēj kontrolēt. Taču vienā brīdī parādi sasniedz kritisko robežu, un, ja vadītājs šo brīdi nokavē, organizācijai iestājas maksātnespēja.

Mājas īpašnieku biedrība kā pārvaldnieks un sakārtota vide apsaimniekotājam

Problēmu var atrisināt, pārnesot šo mājas parādu no pārvaldnieka un apsaimniekošanas uzņēmuma bankas konta uz dzīvojamās mājas biedrības bankas kontu. Es šādu sistēmu saucu par decentralizētu.

Sistēmas būtība ir tāda – dzīvokļu īpašnieki dibina biedrību. Biedrība ir mājas pārvaldnieks, un tā pieņem visus galvenos lēmumus. Savukārt es esmu apsaimniekotājs uz līguma pamata ar biedrību, es izpildu biedrības lēmumus, daru ikdienas darbu. Apsaimniekotājs ir izpildītājs, viņam ir vajadzīgi normāli apstākļi un sakārtota vide, vajadzīgas sakārtotas attiecības, kur apsaimniekotājs atbild tikai par savu darbu, nevis par valsts vai dzīvokļu īpašnieku neizdarību. Es atbildu par veiksmīgu mājas finansiālo stāvokli ar nosacījumu, ka biedrība un īpašnieki ieklausīsies manos padomos. Galvenais šajā sistēmā – pārvaldniekam ir godprātīgi jāstrādā ar parādniekiem.

"Lai normāli darītu savu darbu, vajadzīgas sakārtotas attiecības, kur apsaimniekotājs atbild tikai par savu darbu, nevis par valsts vai dzīvokļu īpašnieku neizdarību."

Mājas iedzīvotāji uz biedrības bankas kontu pārskaita komunālos maksājumus, no šī bankas konta tiek maksāta līgumā norunātā vienreizējā samaksa – alga apsaimniekotājam un tiek maksāts komunālo pakalpojumu sniedzējiem. Visi mājas naudas līdzekļi ir mājas kontā, un, ja kāds iedzīvotājs nesamaksā, parāds veidojas mājas biedrības bankas kontā un tiek kompensēts uz rezerves uzkrājumu rēķina.

Situācijās, kad mājai krājas parādi, jāņem vērā apsaimniekotāju padomi un jāpaaugstina uzkrājumu nauda. Gadās, ka īpašnieki un biedrība nepiekrīt, tad pēc kāda laika sākas problēmas. Nevienā likumā nav teikts, ka dzīvokļu īpašnieks nedrīkst kļūdīties, bet, ja savulaik apsaimniekotāja brīdinājums netika ņemts vērā, pēc kāda laika būs jāmeklē lielāki naudas līdzekļi, lai kompensētu iztrūkumus. Šobrīd uzkrājumi dzīvokļu īpašniekiem nebaltām dienām ir veiksmīgas uzņēmējdarbības vienīgās zāles.

Naudas filozofija un apsaimniekotājs bez parādiem

Runājot par dzīvojamo māju apsaimniekošanas sistēmu, ir jāsaprot naudas filozofija pārvaldīšanā un apsaimniekošanā. Šīs sistēmas naudas filozofija, no pārvaldnieka skatu punkta, ir šāda – naudu var sadalīt divās daļās, ir labā nauda un sliktā nauda.

Sliktā nauda ir nauda, kas iet tranzītā – iedzīvotāji samaksā par komunālo pakalpojumu, visa šī nauda ir jānomaksā tālāk. Pārvaldniekam šī sliktā nauda galīgi nav vajadzīga, no tās ir jātiek vaļā.

Labā nauda dalās divās daļās – ļoti laba nauda un laba nauda. Ļoti labā ir nauda, ko apsaimniekotājs var izmantot savā darbībā, tā ir apsaimniekotāja darba alga un nodokļi par to, administratīvie izdevumi, izdevumi apsaimniekotāja darbības nodrošināšanai, piemēram, kancelejas precēm utt.

Labā nauda ir mājas rezerves uzkrājumi mājas īpašnieku biedrības bankas kontā. Tā ir dzīvokļu īpašnieku nauda, tā nav apsaimniekotāja nauda. Ja apsaimniekošanas tarifs ir 30 santīmu par kvadrātmetru, tad 22 santīmi aiziet par pārvaldnieka darbu, 8 santīmi –rezerves uzkrājumam.

"Daudzi iedomājas, ka vienīgais arguments ir tiesvedība. Viņi stipri maldās."

Apsaimniekotājs veiksmīgi var darboties sistēmā, kad viņam tiek pārskaitīta tikai ļoti labā nauda. Un decentralizētā apsaimniekošanas sistēma to nodrošina. Nauda mājas īpašnieku biedrības bankas kontā sadalās – komunālo pakalpojumu sniedzējiem, apsaimniekotāja algai un uzkrājumam. Mēs esam atrisinājuši jautājumu, apsaimniekotājs paņem tikai to naudu, par ko abas puses – biedrība un apsaimniekotājs – ir vienojušās.

Šī sistēma nav ideāla, bet, ja salīdzinām ar centralizēto pārvaldīšanas un apsaimniekošanas sistēmu, redzam, ka vislabāk pārvaldīt dzīvojamo māju var paši dzīvokļu īpašnieki, ar noteikumu, ka ir cilvēku resursi, zināšanas, informācija, varēšana un gribēšana.

Ne katrā mājā tas ir. Gadās tā, ka sākumā dzīvokļu īpašnieki māju apsaimnieko paši saviem spēkiem, bet nonāk līdz brīdim, kad jāizvēlas starp labu attiecību saglabāšanu ar kaimiņiem un biedrības interešu aizstāvēšanu, piemēram, parādu piedziņu. Māju īpašnieku biedrības var slēgt līgumus par savas darbības vadīšanu ar apsaimniekotājiem vai apsaimniekotāju firmām.

Centralizētās apsaimniekošanas sistēmas dalībnieki negrib iedziļināties vai arī neaizdomājas par to, kā un kādēļ ir radušās viņu problēmas, viņi grib kontrolēt visu naudu. Ar šo naudu rodas ļoti daudz problēmu, un apsaimniekošanas sistēma jāveido tā, lai šīs problēmas mazinātu.

Sakārtotā apsaimniekošanas sistēmā apsaimniekotājam nav parādu un 5.-10. datumā apsaimniekotāja darbs tiek apmaksāts. Centralizētajā pārvaldīšanas un apsaimniekošanas sistēmā visa nauda nonāk pie pārvaldnieka un uzņēmumam krājas parādi.

Apsaimniekotāja darba filozofija un pamatprincipi

Ir vispārīgas lietas, ko vajadzētu zināt, strādājot par apsaimniekotāju. Apsaimniekojot dzīvojamo māju, vajag ievērot divus pamatprincipus. Kad man uzdod jautājumu, vai var atrisināt parādnieku jautājumu, es saku – var. Pirmkārt, regulārs darbs. Es domāju, ka to neviens necentīsies apstrīdēt. Otrkārt, darbs pēc noteiktas sistēmas. Jo vairāk jums kā apsaimniekotājam būs argumentu, ar kuriem varēsiet iedarboties uz komunālo pakalpojumu parādnieku, jo labāki būs rezultāti. Daudzi iedomājas, ka vienīgais arguments ir tiesvedība. Viņi stipri maldās. Argumentu ir ļoti daudz.

Apsaimniekojot māju, ir jāizstrādā sava filozofija – kādā veidā tu apsaimniekosi māju, pēc kādiem principiem, ko darīsi ar parādniekiem, kāda būs attieksme, kādas metodes izmantosi.

Ir nepieciešama dokumentu pakete, jo, saskaroties ar parādniekiem, dokumenti ir daudz un dažādi. Ir jābūt skaidram procesam no tā mirkļa, kad cilvēks ir maksātājs, kad kļuvis parādnieks un kad parādu ir nomaksājis – kā viņš no parādnieka pārvērtīsies par personu bez parādsaistībām.

Apsaimniekotājam ir jāsaprot, ka nevar izstrādāt vienotu algoritmu, kas derēs visām situācijām. Ir ļoti daudz individuālu jautājumu, darbs ir atkarīgs no daudziem faktoriem. Galvenais – ir jāatceras, ka parādu jautājuma atrisinājums ir tieši proporcionāls ieguldītajam darbam.

Turpmāk vēl.

Labs saturs
23
Pievienot komentāru
LATVIJAS REPUBLIKAS TIESĪBU AKTI
LATVIJAS REPUBLIKAS OFICIĀLAIS IZDEVUMS
ŽURNĀLS TIESISKAI DOMAI UN PRAKSEI
LIETOTĀJU IEVĒRĪBAI
Informējam, ka šajā tīmekļa vietnē tiek izmantotas sīkdatnes. Turpinot lietot LV portālu, jūs piekrītat sīkdatņu izmantošanai. Uzzināt vairāk
PIEKRĪTU