Publicēts pirms 13 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
Apsaimniekošanas izdevumus veido dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamie tēriņi.
FOTO: Māris Kaparkalējs, LV
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums īpašniekiem nosaka obligāti veicamo darbu loku, kas saistīts ar mājas kā kopīpašuma uzturēšanu un par ko tiek noteikta attiecīga samaksa. Tajā pašā laikā iekštelpas atrodas īpašnieku vai īrnieku ziņā. Savukārt likumā "Par dzīvojamo telpu īri" ir noteikts, ka dzīvojamās telpas īres maksu veido dzīvojamās mājas apsaimniekošanas izdevumu daļa, kas ir proporcionāla attiecīgās izīrētās dzīvojamās telpas platībai, kā arī peļņa. Bet apsaimniekošanas izdevumus veido dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamie tēriņi (mājas sanitārā kopšana, tehniskā uzturēšana, pārvaldes un apkalpojošā personāla pakalpojumu apmaksa) un normatīvajos aktos noteiktais dzīvojamās mājas nolietojuma (amortizācijas) atskaitījums ēkas atjaunošanai.
Piemērojot šo likumu normas praksē, var rasties neskaidrības un pat pretrunas, un tādēļ nepieciešami iepriekš minētie grozījumi.
Ko darīt ar vecajiem īres līgumiem?
EM Būvniecības un mājokļu politikas departamenta direktore Ilze Oša grozījumu būtību raksturo šādi: "Mājas uzturēšanas daļu mēs ieteicām savienot ar obligātajām pārvaldīšanas darbībām atbilstoši Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumam. Tas nozīmē, ka obligātās darbības tad arī veidotu īres maksas daļu. Taču, tā kā Saeimā likums ir atvērts pilnībā, nevis lai veiktu tikai vienu grozījumu, tika saņemti arī daudzi citi jomu pārstāvošu nevalstisko organizāciju priekšlikumi.
Kā aktuālu, praksē pastāvošu problēmu, kas izriet no pašreizējā likuma "Par dzīvojamo telpu īri", pirmām kārtām jāmin spēkā esošais regulējums īres maksas noteikšanai (tajā skaitā arī denacionalizētajās vai likumīgajiem īpašniekiem atdotajās mājās).
Šobrīd diskusija norisinās par īres maksas noteikšanas kārtību. Vieni uzskata, ka likumam nav jānosaka faktori, kuri veido īres maksu, un vienošanās par to ir jāpanāk pusēm, kas vēlas īres attiecības nodibināt. Savukārt citi pauž viedokli, ka normatīvajā aktā ir jāparedz tie principi, uz kuru pamata veidojas kāds no maksājumiem saistībā ar telpas lietošanu."
"Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums nosaka obligāti veicamo darbu loku, kas saistīts ar mājas uzturēšanu."
Šķiet, ka grozījumos vajadzētu norādīt iespējamos ceļus, kā nonākt līdz maksai par telpas lietošanas tiesībām, domā I. Oša. Piemēram, šī maksa varētu veidoties no vairākām pozīcijām, par kurām vienojas līgumslēdzējas puses, tajā pašā laikā pasakot, kādas tās varētu būt. Zināmā mērā to varētu salīdzināt ar ceļa karti uz noteiktu mērķi.
Likumā būtu jāparedz, ka kopējo maksājumu var veidot visas tās komponentes jeb pakalpojumi, kas lietotājam ir pieejami (piemēram, par mēbeļu izmantošanu, ja miteklis ir aprīkots ar mēbelēm, citiem pakalpojumiem, kas tiek nodrošināti konkrētai telpai).
Īpaši denacionalizēto namu īpašniekiem aktuāli ir arī tā dēvētie vecie līgumi, kas slēgti laikposmā, kad nami piederēja valstij vai pašvaldībai. Saskaņā ar normatīvajiem aktiem tie neatkarīgi no īpašnieka maiņas ir spēkā līdz brīdim, kamēr puses vienojas par citiem nosacījumiem. Taču bieži ir gadījumi, kad puses vienoties nespēj. Lai risinātu šo situāciju, vajadzētu pārskatīt esošo kārtību un lemt par to, vai līgumi saglabā savu spēku un vai tajos pirms vairākiem desmitiem gadu iekļautos nosacījumus ir vai nav iespējams mainīt citādi kā tikai ar abu pušu piekrišanu. Šajā gadījumā vajadzētu lemt arī par īpašnieku un īrnieku pienākumu un tiesību samērīgumu, uzskata I. Oša.
Tāpat visai apšaubāma ir šobrīd likumā noteiktā prasība, piemēram, nama kapitālā remonta gadījumā īrniekam apdzīvojamo platību ierādīt citur.
Parādi lieli, kontrole - nepietiekama
Vēl viena aktuāla problēma ir iedzīvotāju parādi par komunālajiem pakalpojumiem un mājokļu īri; tie pastāvīgi rada galvassāpes dzīvojamo namu apsaimniekotājiem.
Aizvadītā gada rudenī EM sagatavoja informatīvu ziņojumu par situāciju saistībā ar siltumapgādes pakalpojumiem un parādiem laikposmā no 2006. līdz 2010. gadam. Datus par siltumenerģijas parādiem no 109 tolaik esošajām pašvaldībām EM iesniedza 76 pašvaldības.
Pētījums liecina, ka lielajās pilsētās, izņemot Ventspili, 2009./2010. gada apkures sezonā, salīdzinot ar 2008./2009. gada apkures sezonu, parādu apmēri vienam lietotājam ir ievērojami samazinājušies. Pieņemot, ka dzīvokļa īpašnieka vidējās izmaksas par piegādāto siltumenerģiju ir 27 lati mēnesī, parādi par siltumenerģijas lietošanu atbilst no trīs līdz sešu mēnešu (Ventspils pilsētā - divu gadu) maksājumu kavējumiem.
Savukārt pārējās pašvaldībās (teritorijas, kurās atrodas līdz 20 daudzdzīvokļu mājām) pēdējā apkures sezonā konstatēts vērā ņemams parādu apmēra pieaugums uz vienu lietotāju, un tas atbilst no piecu līdz astoņu mēnešu maksājumu kavējumiem. Turklāt nav saskatāmas kopsakarības starp tarifu, parādnieku un bezdarba ietekmi uz parāda apmēru. Atsevišķās pašvaldībās, saglabājoties nemainīgam tarifam un vienlaikus sarūkot parādnieku skaitam, parāda apmērs pieaudzis, savukārt citās, nemainoties tarifam un sarūkot bezdarba līmenim, arī turpinājis pieaugt parādnieku skaits un parādu apjoms.
"Likumā būtu jāparedz, ka kopējo maksājumu var veidot visi tie pakalpojumi, kas lietotājam ir pieejami."
Kā liecina aprēķini, samazinoties iedzīvotāju ienākumiem, pieaug dzīvokļa pabalsta daļa, it īpaši apkures sezonas laikā.
EM pētījumā secināts, ka parādsaistību apjoms, salīdzinot ar 2006. gadu, ir pieaudzis vairumā pašvaldību. Tomēr nenorēķināšanās par piegādāto siltumenerģiju nav tikai 2009. gada vai 2010. gada apkures sezonas problēma.
Pētījumā konstatēts, ka viens no faktoriem, kas mazina maksājumu disciplīnu, ir kontroles un uzraudzības trūkums par maksājumu apjomu, netiek arī celtas prasības par parādu piedziņu. Salīdzinot datus par parādnieku skaita un parādu apjoma izmaiņām, var secināt, ka daļā pašvaldību, saglabājoties nemainīgam parādnieku skaitam vai arī šim skaitam samazinoties, parādu apjoms palielinās. Tātad pieaug nevis nemaksātāju skaits, bet jau esošo nemaksātāju parādi.
Parādnieku skaitu palielina arī tarifu pieaugums. Otrs parāda apjomu pieaugumu veicinošs faktors var būt bezdarba līmenis un vidējās darba algas izmaiņas. Taču, izlases veidā analizējot datus, bezdarba ietekme uz parāda apmēru nav saskatāma, secināts pētījumā.
Ziņojumā apkopotie dati un analīze liecina, ka savlaicīga nenorēķināšanās par piegādāto siltumenerģiju ir ilgstoša problēma, kuru nav izraisījusi tikai ekonomiskā krīze. Turklāt parādi 2010. gada apkures sezonas sākumā salīdzinājumā ar tādu pašu laikposmu gadu iepriekš ievērojami palielinājušies tikai atsevišķās pašvaldībās.
Kā piedzīt parādus bez gariem tiesas procesiem
"Parādniekus varētu iedalīt divās pamatgrupās," saka I. Oša. "Vispirms tie ir dzīvokļu īpašnieki, kuru īpašums nav apgrūtināts ar kredītsaistībām. Tad varam vērsties pret īpašnieku jeb, precīzāk, pret viņa kustamo mantu vai nekustamo īpašumu. Otrā grupa ir parādnieki, kuru īpašums ir ieķīlāts bankā, un viņu ienākumi ir pārāk mazi, lai segtu komunālos maksājumus.
Piemēram, Cēsīs šādu parādnieku īpatsvars ir tikai daži procenti no kopējā parādnieku skaita, taču parādu summa veido aptuveni trešdaļu no kopējā parāda apjoma."
EM ir sagatavojusi likumprojektu "Grozījumi Civilprocesa likumā". Tie paredz mainīt Civilprocesa likuma 628. panta regulējumu, nosakot jaunu prasījumu veidu – piedziņu, bet ne vairāk kā 10% no izsolē iegūtajiem līdzekļiem par nekustamo īpašumu. Tātad prasītājs Civilprocesa likumā noteiktajā kārtībā ar zvērināta tiesu izpildītāja starpniecību varēs atgūt minēto parādu pirms hipotekāro prasījumu apmierināšanas. Pārdodot šādu apgrūtinātu īpašumu, daļa no iegūtajiem līdzekļiem tiks novirzīta parādu segšanai par komunālajiem pakalpojumiem.
Savukārt Tieslietu ministrija ir ierosinājusi izstrādāt vienkāršotu kārtību, kas izskatītu maza apmēra prasības, kuras nepārsniedz 1500 latu. Kā liecina minētais EM pētījums, šādu parāda summu viens dzīvokļa īpašums var uzkrāt vairāk nekā gada laikā. Ja summa ir lielāka, parādu piedziņa notiek Civillikumā noteiktajā kārtībā, kas ir visai garš process.
"Domāju, ka vienkāršotā parādu piedziņas sistēma aktivizētu namu pārvaldnieku darbu ar parādniekiem," uzskata I. Oša. "Dažkārt pārvaldnieki pat divus trīs gadus neliekas ne zinis par parādniekiem un tad pēkšņi attopas, ka kaut kas ir jādara. Šādā gadījumā, ja parāds jau pārsniegs minēto 1500 latu robežu, vajadzēs sākt ilgu tiesvedības procesu."
Tepat kaimiņos, Igaunijā, likums nosaka, ka nākamajam dzīvokļa īpašniekam ir jāsedz visi iepriekšējā īpašnieka uzkrātie parādi. Šķiet, arī šādu ideju varētu izskatīt mūsu likumdevēji. Protams, potenciālais īpašuma pircējs tiktu informēts par parādu nastu.
Publisks reģistrs arī māju pārvaldniekiem
Valdība 3. maijā pieņēma noteikumus "Noteikumi par dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistra vešanu un aktualizēšanu". Tie veidoti saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 18. panta piektajā daļā doto uzdevumu Ministru kabinetam (MK) noteikt dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistra izveidi, uzturēšanu un aktualizēšanas kārtību, reģistram iesniedzamos dokumentus un to iesniegšanas termiņus, kā arī par reģistru atbildīgo amatpersonu.
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums izvirza noteiktas prasības dzīvojamās mājas pārvaldniekam, lai viņš varētu veikt pārvaldīšanas uzdevumu dzīvojamā mājā. Viena no tām attiecas uz pārvaldniekam nepieciešamo profesionālo kvalifikāciju, kuru pagaidām nekontrolē neviena valsts vai pašvaldību institūcija. Lēmuma pieņemšana par līguma slēgšanu ar konkrētu pārvaldnieku ir dzīvojamās mājas īpašnieka (arī dzīvokļu īpašnieku) izvēle, pašam pārliecinoties par pārvaldnieka profesionālo kvalifikāciju. Taču praksē to īstenot ir visai grūti.
Šādas informācijas nav arī pašvaldību rīcībā, lai, piemēram, noskaidrotu personu, kura izvairās no dzīvojamās mājas uzturēšanas.
Tādēļ MK ir izdevis noteikumus par dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistra izveidošanu, tā uzturēšanu un aktualizēšanu, apkopojot informāciju par tiem pārvaldniekiem, kuri darbojas šajā laukā, kā arī viņu kvalifikāciju.
"Īpaši denacionalizēto namu īpašniekiem aktuāli ir arī tā dēvētie vecie līgumi, kas slēgti laikposmā, kad nami piederēja valstij vai pašvaldībai."
Noteikumi paredz, ka reģistrs ir publisks un ikvienam ir tiesības ielūkoties tajā veiktajos ierakstos un reģistram iesniegtajos dokumentos. Tādējādi dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistrs dzīvojamo māju īpašniekiem, kā arī valsts un pašvaldību iestādēm nodrošinās vispusīgu informāciju par personām, kas darbojas dzīvojamo māju pārvaldīšanas tirgū.
Noteikumi nosaka arī dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistra izveides un aktualizēšanas kārtību, reģistram iesniedzamos dokumentus un to iesniegšanas termiņus, kā arī par reģistru atbildīgo amatpersonu.
Lai iespējami samazinātu pārvaldnieka administratīvo slogu, ir izstrādāta iesnieguma veidlapa (noteikumu 1. pielikums), kurā norādāma Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 19. panta otrajā daļā noteiktā informācija, kas tiks ierakstīta pārvaldnieku reģistrā. Kā vienīgais papildu iesniedzamais dokuments noteikumos tiek paredzēts dokuments, kas apliecina pārvaldnieka vai tā darbinieku kvalifikāciju (apliecināta kopija).
Iesniedzamo dokumentu kopijas var apliecināt fiziskās vai juridiskās personas, kā arī EM, saņemot iesniegumu par reģistrāciju vai ziņu aktualizāciju. Lai reģistrētos pārvaldnieku reģistrā, iesnieguma veidlapu iesniedz gan pārvaldnieki, kuri jau sniedz pārvaldīšanas pakalpojumus, gan arī pārvaldnieki, kuri vēlas tos piedāvāt. Par reģistrāciju tiks paziņots, ievērojot Paziņošanas likuma noteikumus.
Savukārt, ja pārvaldnieku reģistrā iekļautais pārvaldnieks vairs nesniedz pārvaldīšanas pakalpojumus, EM jāiesniedz iesniegums par izslēgšanu no pārvaldnieku reģistra.
