Pa ceļu, kāds ejams cilvēkam, kurš savā zemes gabalā vēlas uzbūvēt ģimenes māju, palīdz virzīties Ekonomikas ministrijas Būvniecības un mājokļu politikas departamenta direktora vietnieks un Būvniecības nodaļas vadītājs Ingars Pilmanis. „Katrai pašvaldībai ir jābūt izstrādātiem teritorijas plānojumiem, kuros ir noteikta teritorijas plānotā (atļautā) izmantošana,” teic I. Pilmanis. „Cilvēkam vispirms jāpārliecinās, vai tas, ko viņš vēlas būvēt savā zemes īpašumā, atbilst teritorijas plānojumam, detālplānojumam un ir saskaņā ar teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumiem. Precīzāk – vai šāds izmantošanas veids nav aizliegts, piemēram, debesskrāpja celtniecība privātmāju ciemata vidū vai īpaši aizsargājamā dabas teritorijā.”
Ar teritoriālo plānojumu un detālplānojumu var iepazīties pašvaldībā, tie atrodami arī internetā. Bet atsevišķi ierobežojumi, aizliegumi vai apgrūtinājumi jau var būt ierakstīti zemesgrāmatu apliecībā. Tomēr, ja aizsargājamas teritorijas statusu privātais zemes gabals iegūst tad, kad jau zemesgrāmatu apliecība ir izsniegta, tad par šī statusa iegūšanu iedzīvotājam uz deklarēto dzīvesvietas adresi jāsaņem vēstule.
Pēc tam, kad cilvēks ir uzzinājis, ko savā zemes gabalā drīkst un ko nedrīkst būvēt, nākamais solis – būvniecības ierosināšana.
Būvniecības ierosināšana
Lai sāktu savas privātās būves celtniecību, cilvēkam – būvniecības ierosinātājam - jādodas uz savas pašvaldības būvvaldi un jāraksta iesniegums par to, ka viņš vēlas būvēt māju. Precīzāk – lai būvēties gribētājs saņemtu plānošanas un arhitektūras uzdevumu. Lai to iegūtu, nepieciešams aizpildīts būvniecības iesniegums - uzskaites karte (veidlapu var saņemt būvvaldē un veidlapas paraugs pieejams arī pašvaldības mājaslapā). Būvniecības ierosinātājs papildus var iesniegt ēkas metu, lai būvvalde varētu pieņemt lēmumu un izsniegt plānošanas un arhitektūras uzdevumu.
Būvvalde pēc dokumentu izskatīšanas, akceptējot ieceri, 30 dienu laikā izsniegs arhitektūras un plānošanas uzdevumu, kas būs pamats projektēšanas sākšanai.
„Jaunajā Būvniecības likumprojektā, ko pašlaik virza Ekonomikas ministrija, būvniecības ierosinātājam būvvaldē būs jāiesniedz būvprojekts, kas vizuāli raksturo būvniecības ieceri – lai ir redzams būves vizuālais risinājums, pieslēgumi inženierkomunikācijām u.c. un lai tas viss atbilstu vietējās pašvaldības teritorijas plānojumam un apbūves noteikumiem. Līdz ar to nebūs nepieciešams ne būvniecības iesniegums – uzskaites karte, ne plānošanas un arhitektūras uzdevums. Jaunajā likumprojektā ir paredzēts, ka būvvalde izskatīs būvniecības ieceri un izsniegs būvatļauju ar vai bez nosacījumiem, vai sniegs pamatotu atteikumu būvniecībai.
Nosacījumos būs noteiktas arī papildu darbības, kas jāveic pasūtītājam, lai drīkstētu veikt būvdarbus, piemēram, būvprojekta sastāvs un detalizācijas pakāpe, būvprojekta ekspertīzes nepieciešamība, institūciju uzskaitījums, ar kurām būvprojekts jāsaskaņo u.c.,” nākotnē gaidāmos nosacījumus skaidro I.Pilmanis.
Būves plānošana un projektēšana
Plānošanas un arhitektūras uzdevuma derīguma termiņš ir divi gadi. Tajā ir detalizēti norādītas prasības un apgrūtinājumi, ja tādi pastāv. Būvprojektēšanas nosacījumi reglamentē ēkas stāvu skaitu un maksimālo apbūves blīvumu, speciālos būvju izvietošanas nosacījumus, kompozīcijas, būvkonstrukciju projektēšanas un ārējās apdares nosacījumus, prasības teritorijas iekārtošanai, ugunsdrošības risinājumus, nepieciešamos saskaņojumus ar citām iestādēm (piemēram, vides dienestiem, kultūras pieminekļu aizsardzības iestādi, inženierkomunikāciju uzņēmumiem u.tml.), kā arī projekta izstrādāšanas kārtību.
„Cilvēks, kas būvējas, tiek sūtīts uz ļoti daudzām iestādēm un instancēm, lai iegūtu dažādus saskaņojumus – par vides prasībām, kultūras pieminekļu aizsardzības prasībām, gāzi, ceļiem, elektrību un vēl citādām infrastruktūrām,” teic I.Pilmanis. „Iespējams, ka vēl būs nepieciešama arī zemes transformācija – ja, piemēram, īpašumā ir meža zeme, bet cilvēks tajā vēlas kaut ko būvēt un izcirst kokus. Arī to būvvalde norāda arhitektūras un plānošanas uzdevumā. Ar šādiem saskaņojumiem ir jārēķinās.”
Tad var sākt projektēšanas darbus. Jādodas pie izvēlētā arhitekta un jāvienojas par projekta izstrādāšanu. Projektētājs izstrādās būvprojektu tikai atbilstoši projektēšanas uzdevumam, kas ir būvprojektēšanas līguma neatņemama sastāvdaļa. Tātad projektēšanas uzdevumā pasūtītājam ir jānorāda projektējamās būves galvenā funkcija un būves parametri (stāvu skaits, platība, telpu saraksts u.c.), būves izvietojums zemesgabalā, teritorijas labiekārtojums, vēlamās inženierkomunikācijas.
"Līdz ar jaunā Būvniecības likuma pieņemšanu privātmājām būs atviegloti daudzi nosacījumi tehniskā projekta stadijā."
Kad tehniskais projekts ir gatavs un saņemts no arhitekta, tas jāsaskaņo ar iestādēm, kuras norādītas arhitektūras un plānošanas uzdevumā. Pēc tam būvprojektu (ar visiem nepieciešamajiem atzinumiem) un tajā iekļauto tehnisko projektu var nest uz būvvaldi apstiprināšanai. Projekta izskatīšana notiek viena mēneša laikā.
„Ar jauno Būvniecības likumu privātmājām būs atviegloti daudzi nosacījumi tehniskā projekta stadijā. Piemēram, vairs nebūs jāprojektē šķērssienu sadalījums, kas nav noteicošais būves drošībai,” nākotnes ieceres klāsta I.Pilmanis. „Vairs nebūs arī nepieciešams pilns iekšējais risinājums ventilācijai, apgaismei un tamlīdzīgām lietām, ko pārsvarā tomēr risina būvniecības gaitā. Protams, būs jāzina, kur atradīsies kanalizācijas un gāzesvada pieslēgums, kur – elektropieslēgums, bet nebūs prasība norādīt katras elektrības instalācijas vietu.”
Būvatļaujas iegūšana
Kad īpašnieks saņēmis būvvaldes akceptētu būvprojektu, ir jāiegūst būvatļauja, lai varētu uzsākt būvēšanas darbus. Darbus var arī nesākt, bet tad ir jāinformē būvvalde, ka būvniecība nenotiek.
Lai iegūtu savas ģimenes mitekļa (kas nav augstāks par diviem stāviem un kura apbūves laukums nav lielāks par 400 m2 un būvtilpums - par 2000 m3) būvdarbu sākšanai nepieciešamo būvatļauju, uz būvvaldi jādodas ar:
- iesniegumu būvatļaujas saņemšanai (veidlapu var saņemt būvvaldē),
- akceptētu būvprojektu,
- īpašuma tiesību uz nekustamo īpašumu un lietošanas tiesību apliecinošu dokumentu kopijām (uzrādot oriģinālus),
- zemes transformācijas atļauju, ja saskaņā ar normatīvajiem aktiem tā ir nepieciešama,
- apdrošināšanas sabiedrības izsniegtu būvētāja civiltiesiskās atbildības obligātās apdrošināšanas polises kopiju pret iespējamu kaitējuma nodarīšanu trešajām personām.
Ja būvdarbus nolemts veikt nevis pašu spēkiem, bet pieaicināt būvuzņēmēju, tad papildus iepriekšminētajiem dokumentiem būvvaldē vēl jāiesniedz:
- sertificēta atbildīgā būvdarbu vadītāja un sertificēta būvuzrauga, ja tāds ir pieaicināts, saistību raksts (veidlapa),
- līguma par autoruzraudzību kopija un autoruzraudzības žurnāls, ja paredzēta būvdarbu autoruzraudzība,
- būvdarbu žurnāls,
- apdrošināšanas sabiedrības izsniegta būvuzņēmēja civiltiesiskās atbildības obligātās apdrošināšanas polise.
Būvatļaujai jābūt spēkā visu būvdarbu veikšanas laiku, un šajā laikā arī spēkā jābūt derīgai civiltiesiskās atbildības polisei. Būvatļaujas saņemšana parasti prasa 10 dienas.
Ja būvatļaujai ir beidzies derīguma termiņš, bet ēka vēl top, tad būvatļauja obligāti jāpagarina. Lai to izdarītu, atkal jādodas uz būvvaldi; līdzi jābūt šādiem dokumentiem:
- iesniegums būvatļaujas termiņa pagarināšanai,
- iepriekšējā būvatļauja,
- apdrošināšanas sabiedrības izsniegta būvuzņēmēja vai būvētāja civiltiesiskās atbildības obligātās apdrošināšanas polise.
Nereti ir situācijas, kad būvniecības procesa gaitā mainās kāds no tajā iesaistītajiem cilvēkiem – vai nu jaunbūve tiek pārdota, vai mainās būvuzņēmējs, celtnieks vai būvuzraugs. Šādā gadījumā būvvaldē ir jāpārreģistrē būvatļauja un ir nepieciešama:
- iepriekšējā būvatļauja,
- iesniegums būvatļaujas pārreģistrēšanai,
- apdrošināšanas sabiedrības izsniegta būvuzņēmēja vai būvētāja civiltiesiskās atbildības obligātās apdrošināšanas polise,
- dokumenti, kas apliecina pasūtītāja, būvētāja, būvuzņēmēja vai zemes īpašnieka maiņu.
Ar jauno Būvniecības likumu tiks pastiprināta pašvaldības būvniecības kontrole un lielākas pilnvaras un atbildība tiks noteiktas pašvaldību būvinspektoriem. Ar kontroles iespēju būvniecības gaitā jārēķinās, un kontrolēt būvniecības darbus drīkst būvinspektori, kas reģistrēti būvinspektoru reģistrā. Viņi pārbaudīs būvatļaujā ietverto nosacījumu laicīgu un precīzu izpildi, būvdarbu atbilstību būvprojektam un normatīvo aktu prasībām, kā arī būvizstrādājumu lietojumu atbilstoši standartiem un tehniskajām prasībām. Noteikti jāatceras, ka svarīgākās prasības būvei ir:
- stiprība un stabilitāte,
- ugunsdrošība,
- higiēniskums un nekaitīgums cilvēka dzīvībai, veselībai un videi,
- droša, efektīva un ērta lietošana,
- atbilstība akustiskajām normām,
- energoefektivitāte.
Jaunbūves reģistrēšana zemesgrāmatā
„Šo soli var spert un var arī nespert. Jaunbūves reģistrāciju pārsvarā grib redzēt bankas, kas ir devušas hipotekāro kredītu un vēlas izsniegtā kredīta ķīlu redzēt zemesgrāmatas reģistros,” skaidro I.Pilmanis. „Ja kredītu neņem, tad jaunbūves reģistrēšana ir brīvprātīga izvēle. To varētu būt lietderīgi darīt, ja ir vēlēšanās jaunbūvi pārdot. Tāpat zemesgrāmatā mēdz iereģistrēt ēkas pamatus vai kādu citu būvniecības procesa stadiju, lai pārdodamais zemesgabals pircējam šķistu pievilcīgāks. Visādā ziņā šāds solis nav obligāts.”
Lai negatavu, bet būvēt sāktu celtni iereģistrētu zemesgrāmatā, būs nepieciešama izziņa par jaunbūves tiesisko pamatu un raksturojumu.
Ēkas nodošana ekspluatācijā
Tas brīdis, kad svinīgi tiek pārgriezta lentīte pie ieejas durvīm un jaunās ēkas iemītnieki dzirkstošā priekā mājoklī sāk rosīties un iekārtoties, nevar notikt, pirms jaunbūve nekļūst par dzīvojamo ēku. Tas ir, pirms celtne netiek nodota ekspluatācijā.
Būvi ekspluatācijā nodot var arī tad, ja tā vēl nav pilnībā pabeigta, bet tajā jau var droši un ērti dzīvot, palēnām pabeidzot visus ēkas iekšējos apdares darbus. Tas ir – ja mājai ir izbūvēts un inženierkomunikācijām pieslēgts sanitārais mezgls, izbūvēta virtuve un viena istaba, pilnībā pabeigta ēkas fasāde (daļa, kas atrodas ielas pusē).
Plānošanas un arhitektūras uzdevumā var būt arī prasība, ka ēkas fasādes pusē pilnībā jābūt uzbūvētam žogam. Kā zināms, žogu būvniecība mēdz aizkavēties, tādēļ I.Pilmanis iesaka risinājumu: „Ja nav naudas, par ko uzbūvēt grezno iecerēto žogu, var veikt izmaiņas projektā un šo prasību anulēt. Galvenais, lai ielas pusē žoga vietā nebūtu dažnedažādu stiepļu, plēvju, sastatītu koku krāvums. Pirms būves nodošanas ekspluatācijā galvenais, lai ir acīm redzams, ka objekts tiešām ir pabeigts - sētā nestāv ceļamkrāns, pagalms nav pilns ar būvgružiem; toties dīgst zālīte, novietota suņu būda u.tml. Lai teritorija fasādes pusē ir labiekārtota.”
Ir vēl viena svarīga nianse – ja ēku vēlas nodot ekspluatācijā ziemā, tad teritorijas apzaļumošana, piebrauktuvju un ietvju seguma ieklāšana, fasādes apdare var pilnībā nebūt pabeigta, taču šie darbi ir jāveic līdz attiecīgā gada 1. jūnijam. Atzīmi par atliktajiem būvdarbiem un to veikšanas termiņu fiksē pieņemšanas komisijas aktā. Bet nekādā ziņā nedrīkst būt atkāpju no projekta, kas būvvaldē savulaik ticis apstiprināts.
"Jaunais Būvniecības likums pastiprinās pašvaldības būvniecības kontroli un lielākas pilnvaras un atbildību noteiks pašvaldību būvinspektoriem."
Tomēr būvniecības gaitā šādas atkāpes no būvprojekta veidojas, tādēļ nepieciešams veikt izmaiņas projektā. Ir izmaiņas, ko var veikt ar arhitekta „svētību”, t. i., autoruzraudzības kārtībā, bet ir arī tādas atkāpes no sākotnējās ieceres, kas noteikti jāsaskaņo būvvaldē.
Vēl viena, iespējams, piņķerīga sastāvdaļa ir būves inventarizācijas (kadastrālās uzmērīšanas) lieta. Arī tā jāsaņem, pirms ēku iecerēts nodod ekspluatācijā. To var iegūt Zemes dienestā, kura speciālisti veiks ēkas uzmērīšanu, lai noteiktu, vai būve atbilst projektam. Tātad līdz šim brīdim ir jābūt veiktām un saskaņotām izmaiņām projektā.
„Ja tomēr atradīsies neatbilstība starp projektu un gatavo būvi, var sākties strīdi,” skaidro departamenta direktora vietnieks. „Tad pašvaldības zināšanai tiek atzīmēts, ka ir neatbilstības, un pašvaldības izlemšanā ir nākamā rīcība – prasība no jauna zīmēt projektu vai ēku vienkārši pārbūvēt. Inventarizācijas plānu veidojot, ir svarīgie punkti, kas noteikti tiek ņemti vērā – logi, nesošās konstrukcijas, ēkas izmēri, dzīvojamo telpu skaits, izmantotie materiāli u.c. To visu Valsts zemes dienesta inspektori iegrāmato, pirms izsniedz inventarizācijas lietu. Šīs visas stingrās prasības ir noteiktas pašlaik spēkā esošajā Būvniecības likumā. Lai ēku nodotu ekspluatācijā, būvvaldē jāiesniedz:
- apliecinājums par būves gatavību ekspluatācijai (veidlapa),
- iestāžu, kas sniegušas tehniskos vai īpašos noteikumus tehniskā projekta izstrādei (iestādes norādītas arhitektūras un plānošanas uzdevumā), atzinumi par komunikāciju gatavību ekspluatācijai,
- būvvaldē saskaņotas vai akceptētas būvprojekta izmaiņas, ja tādas ir,
- būvprojektā paredzēto inženierkomunikāciju novietojuma uzmērījumi (digitālā veidā),
- būvdarbu žurnālu un nozīmīgo konstrukciju un segto darbu pieņemšanas akti,
- būvprojektā paredzēto tehnoloģisko iekārtu, speciālo sistēmu un iekārtu pārbaudes protokoli un pieņemšanas akti, kā arī atbilstības apliecinājumi, ja to nepieciešamību nosaka normatīvie akti par iekārtu drošību,
- iebūvēto būvizstrādājumu atbilstības apliecinājumi, ja to nepieciešamību nosaka normatīvie akti par būvizstrādājumu atbilstības novērtēšanu,
- autoruzraudzības žurnāls, ja būvdarbu laikā veikta autoruzraudzība normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā,
- Zemes dienesta sagatavota būves (izņemot inženierkomunikācijas) inventarizācijas lieta,
- ēkas energoefektivitātes pagaidu sertifikāts, kas izdots saskaņā ar normatīvajiem aktiem par ēku energoefektivitāti (ja būvprojekts akceptēts pēc 2009. gada 1. jūnija).
„Būvvaldei nedēļas laikā ir jāizveido komisija ēkas pieņemšanai ekspluatācijā. Komisijā parasti ietilpst īpašnieks, kas visbiežāk ir arī būvniecības pasūtītājs un izpildītājs vienā personā, būvinspektors, pašvaldības arhitekts, būvprojekta autors,” teic I.Pilmanis. „Būvprojekta autors komisijas darbā var nepiedalīties, ja projekta autors ir sniedzis rakstisku pozitīvu atzinumu vai būvobjektā ir veikta autoruzraudzība. Kad ir saņemts akts par būves pieņemšanu ekspluatācijā, var doties uz zemesgrāmatas nodaļu, lai ēku reģistrētu un saņemtu zemesgrāmatu apliecību.”
No šī brīža jāsāk maksāt īpašuma nodoklis par nekustamo īpašumu – dzīvojamo māju.
„Esam iecerējuši, ka jaunajā Būvniecības likumā, kas varētu stāties spēkā šā gada vasarā, nepieciešamos parametrus inventarizācijas lietas saņemšanai uzzīmēs pats arhitekts,” skaidro departamenta direktora vietnieks. „Mēs vēlamies atvieglot projekta izmaiņu veikšanu un apstiprināšanu, ļaujot to izdarīt arhitektam, ne Zemes dienesta inspektoram. Lai nav kontrole pēc kontroles.”
Par dzīvošanu ekspluatācijā nenodotās ēkās
Neraugoties uz to, ka pašlaik apstiprināšanas procesā ir jaunais Būvniecības likums un to pavadošie noteikumi, kas paredz vismaz dubultotus sodus par dzīvošanu ekspluatācijā nenodotās ēkās, nekad nav ticis atļauts šādās negatavās būvēs dzīvot. Cilvēki savas ģimenes mājas būvē pat 40 gadus un šajā laikā dzīvo, no likuma burta raugoties, būvmateriālu kaudzē, kas atrodas zemes īpašumā. Vai tā drīkst?
„Nē, tā nedrīkst! Lai dzīvotu, ēkai ir jābūt nodotai ekspluatācijā. Tas ir bijis noteikts visos būvniecības likumos, kas Latvijā bijuši un kas pašlaik vēl top,” uzsver departamenta direktora vietnieks. „Bet dzīvē diemžēl tā nenotiek. Cilvēki dzīvo gan reģistrētās, gan nereģistrētās jaunbūvēs, pagarina būvatļaujas un palēnām būvi turpina.”
Varbūt viņi apsargā būvlaukumu? „Tā ir pārsvarā gadījumu... cik es zinu,” smej I.Pilmanis. „Turklāt apsargā ar visu ģimeni. Laiki tagad tādi šaubīgi...”
Bet, ja runājam reāli, tad dzīvošana jaunās, bet vēl ekspluatācijā nepieņemtās ēkās tomēr neesot pati lielākā problēma, min I.Pilmanis. „Lielāka problēma ir tie iedzīvotāji, kas masveidā dzīvo mazdārziņu ēkās un dārzkopības kooperatīvu mājiņās, kas ir sezonas būves un nav paredzētas pastāvīgai dzīvošanai, kas ir būvētas pirms gadiem trīsdesmit četrdesmit, pat piecdesmit, kas tiešām nekādā veidā nav piemērotas dzīvošanai un kas arī nav reģistrētas zemesgrāmatā. Tā ir asāka problēma! Jo, ja ēka ir jauna, tajā dzīvošana ir drošāka nekā vecās un dzīvošanai pilnīgi nepiemērotās būves. Iespējams, ka pašvaldībām šajā virzienā tomēr vajadzētu lūkoties, jo svarīgākais ir cilvēka drošība un dzīvība.”
