Labdien! Lūdzu sniegt skaidrojumu par dalītā īpašuma izbeigšanas iespējām situācijā, kas pēc būtības atbilst piespiedu dalītajam īpašumam, bet pašvaldības iestāde atteikusi procesu, pamatojoties uz formālu likuma interpretāciju.
Situācijas apraksts: 2006. gadā uzcelta daudzdzīvokļu māja (jaunais projekts). Būvniecības procesā ēka tika uzcelta uz diviem zemesgabaliem, kas tobrīd piederēja vienai personai. Pārdodot dzīvokļus, attīstītājs kopīpašumā nodeva tikai vienu zemesgabalu, kā rezultātā daļa ēkas palika uz svešas zemes, izveidojot dalīto īpašumu. Vēlāk šo otru zemesgabalu izsolē (nodokļu parādu dēļ) iegādājās trešā persona. Dzīvokļu īpašnieku kopība pieņēma lēmumu uzsākt atsavināšanas procesu saskaņā ar Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likumu. Tomēr pašvaldības dzīvojamo māju privatizācijas komisija sniedza negatīvu atbildi. Atteikums pamatots ar likuma 1. panta 3. punktu, norādot, ka konkrētā māja nav iegūta īpašumā privatizācijas ceļā (t. i., nav privatizēta saskaņā ar likumu “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” vai tamlīdzīgi), tādēļ izpirkšanas likums uz to neattiecoties. Dzīvokļu īpašnieki atrodas identiskā situācijā ar privatizēto māju iedzīvotājiem – viņiem pieder dzīvoklis, bet zeme pieder trešajai personai, un viņiem ir pienākums maksāt piespiedu nomu (likumisko lietošanas maksu). Māja ir ierakstīta zemesgrāmatā kā patstāvīgs īpašuma objekts saskaņā ar likuma “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma [..] spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” 14. panta noteikumiem. Tas ir tiešs juridiskais pamats dalītā īpašuma pastāvēšanai. Satversmes 91. pants paredz vienlīdzību. Izslēgt no atsavināšanas procesa mājas, kas celtas pirms 2017. gada, tikai tādēļ, ka tās nav “valsts privatizētas”, rada nevienlīdzīgu attieksmi pret personām, kuras atrodas vienādos apstākļos. Vai šādā situācijā dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības izmantot speciālo zemes izpirkšanas mehānismu par kadastrālo vērtību? Vai pašvaldības atteikums, balstoties tikai uz mājas uzcelšanas/pārdošanas juridisko formu, nevis faktisko dalītā īpašuma stāvokli, uzskatāms par likuma “robu”, kas risināms tiesas ceļā vai vēršoties pie tiesībsarga?
Iepazīstoties ar jautājumu, secināms, ka ir nepieciešama juridiskā konsultācija, jo pēc tajā sniegtās informācijas nav iespējams pietiekami konkrēti saprast faktisko situāciju, turklāt attiecīgajā gadījumā vajadzīga nopietna faktisko apstākļu un dokumentu izpēte. Piemēram, jautājumā norādīts, ka māja uzcelta uz zemesgabaliem, kas nav piederējuši attīstītājam, un ir ierakstīta zemesgrāmatā kā patstāvīgs īpašuma objekts. Vienlaikus jautājumā minēts, ka, pārdodot dzīvokļus, vismaz viens no zemesgabaliem, uz kuriem daudzdzīvokļu dzīvojamā māja atrodas, ticis nodots kopīpašumā, kā rezultātā tikai daļa ēkas palika uz svešas zemes. Tādējādi nav skaidrs, vai un kādēļ vismaz kopīpašumā esošais zemesgabals nav apvienots vienotā nekustamajā īpašumā ar daudzdzīvokļu dzīvojamo māju, zem kuras tas atrodas.
Pirmkārt, attiecībā uz Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likumu (turpmāk – Izbeigšanas likums) informējam, ka tas attiecas tieši uz daudzdzīvokļu dzīvojamām mājām, kas ir privatizētas saskaņā ar likumā “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”, “Par kooperatīvo dzīvokļu privatizāciju” vai “Par lauksaimniecības uzņēmumu un zvejnieku kolhozu privatizāciju” noteikto kārtību.
Otrkārt, uzsverams, ka Izbeigšanas likuma mērķis ir nodrošināt iespēju izbeigt tieši piespiedu dalīto īpašumu. Attiecīgi tas nosaka kārtību, kādā izbeidzams piespiedu dalītais īpašums, kurā atrodas daudzdzīvokļu dzīvojamā māja un zemesgabals (ar skaidrojumu par Izbeigšanas likuma tvērumu varat iepazīties šā likuma anotācijā, kas pieejama šeit).
Piespiedu dalītais īpašums, kā tas definēts šajā likumā, ir tiesisks stāvoklis, kurā zeme un uz tās esošās būves ir patstāvīgi īpašuma objekti, un tā pastāvēšanas tiesiskais pamats ir likuma “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” (turpmāk – Spēkā stāšanās likums) 14. panta pirmās daļas 1., 2., 3. un 4. punkts vai ceturtā daļa. Saskaņā ar minēto regulējumu piespiedu dalītais īpašums ir izveidojies zemes reformas un valsts un pašvaldību īpašumu privatizācijā, kad īpašuma tiesības uz agrāk piederējušo zemi tās vēsturiskajās robežās atjaunoja tās bijušajiem īpašniekiem vai to mantiniekiem, taču uz šīs zemes pirms Latvijas Republikas neatkarības atjaunošanas bija uzceltas citai personai piederošas ēkas (būves).
No piespiedu dalītā īpašuma ir nošķirams tā dēvētais “brīvprātīgais dalītais īpašums”, kuru regulē, piemēram, Spēkā stāšanās likuma 14. panta pirmās daļas 5. punkts, kas bija spēkā līdz 2017. gada 1. janvārim. No 2017. gada 1. janvāra jaunus brīvprātīgos dalītos īpašumus veidot vairs nav iespējams, tomēr tie, kuri tika izveidoti līdz šim datumam, turpina pastāvēt, kamēr ir spēkā nomas līgumi, uz kuru pamata tie izveidoti. Šie dalītā īpašuma gadījumi atšķirībā no piespiedu dalītā īpašuma ir veidojušies brīvprātīgā kārtā, zemes īpašniekam noslēdzot nomas līgumu ar citu personu par tiesībām uz zemes būvēt ēku (būvi) kā patstāvīgu nekustamo īpašumu. Uz minētajiem gadījumiem Izbeigšanas likuma regulējums neattiecas.
No jautājumā ietvertās informācijas pirmšķietami var secināt, ka konkrētā situācija varētu būt saistīta ar brīvprātīgu dalīto īpašumu, nevis piespiedu dalīto īpašumu, jo daudzdzīvokļu māja uzcelta 2006. gadā (nevis pirms Latvijas Republikas neatkarības atjaunošanas), turklāt attīstītājam jābūt tiesiskajam pamatam, uz kāda viņš attiecīgo daudzdzīvokļu dzīvojamo māju ir cēlis uz citai personai piederošas zemes. Kā jau iesākumā minēts, bez padziļinātas faktisko apstākļu un dokumentu izpētes nav iespējams sniegt konkrētāku atbildi.
Plašāk par tēmu LV portālā >>
Viena kalendāra mēneša ietvaros sniedzam 200 e-konsultācijas.
Tā kā limits ir sasniegts, jautājumu varēsi iesniegt, sākot no nākamā mēneša 1.dienas.
Iespējams, ka atbilde uz līdzīgu jautājumu jau ir sniegta, tāpēc izmanto e-konsultāciju meklētāju!
