Publicēts pirms gada. Izvērtē satura aktualitāti! >>
LV portāls
Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums, kas stājās spēkā 2023. gada 1. janvārī, paredz gan dzīvokļu īpašnieku tiesības izpirkt mājai funkcionāli nepieciešamo zemi, gan veicamo darbību kopumu un secību, kā arī vairāku institūciju iesaisti šajā procesā. Būtiska nozīme tajā ir dzīvokļu īpašnieku kopībai, tātad vispirms pašu dzīvokļu īpašnieku vēlmei un interesei izbeigt piespiedu dalīto īpašumu un izveidot vienotu nekustamo īpašumu. Sadarbībā ar Tieslietu ministriju sniedzam detalizētu ieskatu procesā, kā daudzdzīvokļu mājās tiek izbeigts piespiedu dalītais īpašums.
Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likumā ir regulētas visas darbības, sākot ar atsavināšanas procesa uzsākšanu un beidzot ar samaksu bijušajam zemes īpašniekam pēc tam, kad daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesības uz atsavināmo zemi ir nostiprinātas zemesgrāmatā.
|
Soli pa solim
|
Par to, kā dzīvokļu īpašniekiem orientēties procesa norisēs un termiņos, kāda ir lēmumu pieņemšanas kārtība un katras konkrētas iestādes iesaiste, arī valsts un pašvaldības līdzdalība šajā procesā, uz LV portāla jautājumiem atbildes sniedz Tieslietu ministrija.
Priekšnosacījums tam, lai zemi varētu atsavināt Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likumā (turpmāk – Izbeigšanas likums) noteiktajā kārtībā, ir privatizētas daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas atrašanās piespiedu dalītajā īpašumā1 uz privātpersonai (vai vairākām) piederošas zemes.
Zemes atsavināšanas process tiek uzsākts ar daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu par tā uzsākšanu. Šāds lēmums ir tiesisks pamats pašvaldībai, kuras administratīvajā teritorijā atrodas daudzdzīvokļu dzīvojamā māja, pieņemt lēmumu par daudzdzīvokļu dzīvojamajai mājai funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu.2
Lietu par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu ieved zvērināts tiesu izpildītājs, pamatojoties uz daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvarotas personas vai vismaz viena daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļa īpašnieka pieteikumu.3
Zvērināts tiesu izpildītājs zemes atsavināšanas procesā nav jāiesaista jau pašā sākumā.
Pie zvērināta tiesu izpildītāja daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas īpašniekiem jāvēršas sešu mēnešu laikā pēc tam, kad Valsts zemes dienests daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem un zemes gabala īpašniekam ir nosūtījis paziņojumu par atsavināmo zemi un atsavināšanas cenu. Šis paziņojums daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem jāpievieno pieteikumam, kas tiks iesniegts zvērinātam tiesu izpildītājam, lai tas varētu uzsākt lietu par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu.
Saskaņā ar Tiesu izpildītāju likuma 71. panta pirmo un otro daļu zvērināts tiesu izpildītājs veic amata darbības tās apgabaltiesas darbības teritorijā, pie kuras viņš pastāv. Personai ir tiesības brīvi izvēlēties zvērinātu tiesu izpildītāju, ievērojot šajā likumā noteiktos ierobežojumus.
Ņemot vērā minēto, daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvarotā persona vai vismaz viena dzīvokļa īpašnieks var vērsties pie jebkura zvērināta tiesu izpildītāja, kas strādā attiecīgās apgabaltiesas darbības teritorijā.
Zvērinātu tiesu izpildītāju saraksts pieejams Latvijas Zvērinātu tiesu izpildītāju padomes mājaslapas www.lzti.lv sadaļā “Zvērināti tiesu izpildītāji”. Tur iespējams atlasīt pēc daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas atrašanās vietas atbilstošo apgabaltiesu (Rīgas apgabaltiesa, Vidzemes apgabaltiesa, Kurzemes apgabaltiesa, Zemgales apgabaltiesa, Latgales apgabaltiesa) un izvēlēties jebkuru no šajā teritorijā praktizējošajiem zvērinātiem tiesu izpildītājiem, pie kura vērsties ar pieteikumu, lai uzsāktu lietu par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu.
Lietas vešanas izdevumi un zvērināta tiesu izpildītāja amata atlīdzība tiek segta no valsts budžeta līdzekļiem4, līdz ar to dzīvokļu īpašniekiem nav jāapmaksā zvērināta tiesu izpildītāja pakalpojumi.
Dzīvokļu īpašniekiem jāsamaksā tikai atsavināšanas cena.
Paredzēts, ka zvērināts tiesu izpildītājs zemes atsavināšanas procesā iesaistās pēc tam, kad Valsts zemes dienests ir noteicis un reģistrējis atsavināmo zemi, aprēķinājis tās cenu un nosūtījis daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem un zemes gabala īpašniekam paziņojumu par atsavināmo zemi un atsavināšanas cenu. Kā jau minēts, no šā paziņojuma izdošanas dienas skaitāms sešu mēnešu termiņš, kurā daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības vērsties pie zvērināta tiesu izpildītāja.
Zvērināts tiesu izpildītājs zemes atsavināšanas procesā piedalās ar mērķi iespēju robežās sekot līdzi tam, lai dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums tiktu pieņemts korekti un nepastāvētu risks, ka, piemēram, kāds dzīvokļa īpašnieks tiesā apstrīd kopības lēmumu par atsavināšanas tiesību izmantošanu. Tādēļ Izbeigšanas likumā paredzēts, ka bez zvērināta tiesu izpildītāja klātbūtnes kopsapulces dalībnieki nevar pieņemt lēmumu par atsavināšanas tiesību izmantošanu.
Tāpat zvērināts tiesu izpildītājs atsavināšanas tiesību izmantošanas procesā nodrošina naudas līdzekļu apriti depozīta kontā, kas ir atvērts Valsts kasē. Papildus tam arī gadījumos, kad uz atsavināmo zemi ir nostiprināta hipotēka, zvērināts tiesu izpildītājs aizsargā to personu tiesības, kurām par labu hipotēka nostiprināta.
Dzīvokļu īpašnieku kopība, pieņemot lēmumu par atsavināšanas tiesību izmantošanas procesa uzsākšanu, vienlaikus var pilnvarot personu veikt darbības, kas saistītas ar procesa īstenošanu.5
Pilnvarot kādu personu minēto darbību veikšanai vai ne – tas jāizvēlas pašai dzīvokļu īpašnieku kopībai.
Nenoliedzami praksē konkrētas personas pilnvarošana atvieglos saziņu un procesa norisi gan dzīvokļu īpašnieku kopībai, gan procesā iesaistītajām institūcijām.
Tomēr atsavināšanas tiesību izmantošanas process veidots, rēķinoties ar to, ka dzīvokļu īpašnieku kopība var nebūt pilnvarojusi pārstāvi procesa virzīšanai. Tā, piemēram, Izbeigšanas likumā6 paredzēts, ka pieteikumu zvērinātam tiesu izpildītājam lietas ievešanai var iesniegt gan daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvarotā persona, gan vismaz viens dzīvokļa īpašnieks. Tāpat dzīvokļu īpašnieku kopsapulces datumu, laiku un norises vietu ar zvērinātu tiesu izpildītāju var saskaņot gan dzīvokļu īpašnieki, gan to pilnvarota persona.7
Dzīvokļu īpašnieku kopībai kā tiesību subjektam Izbeigšanas likumā paredzēti divi obligāti veicamie uzdevumi – jāpieņem lēmums par atsavināšanas tiesību izmantošanas procesa uzsākšanu8 un lēmums par atsavināšanas tiesību izmantošanu9.
Zemes atsavināšanas process norit vairākos posmos, un katrā no tiem atsevišķas darbības var ietekmēt procesa ilgumu.
1. Atsavināmās zemes identificēšana (atsavināšanas tiesību izmantošanas uzsākšana)
Process pašvaldībā
Funkcionāli nepieciešamā zemes gabala pārskatīšana var aizņemt līdz trīs gadiem (lēmumu par funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu pašvaldība pieņem sešu mēnešu laikā no dzīvojamās mājas īpašnieku iesnieguma par atsavināšanas tiesību izmantošanas procesa uzsākšanu saņemšanas, savukārt, ja tajā konstatēts, ka funkcionāli nepieciešamais zemes gabals jāpārskata, tad process var ilgt līdz diviem gadiem un sešiem mēnešiem)10.
Ja funkcionāli nepieciešamais zemes gabals nav jāpārskata, tad šī stadija var noslēgties jau pēc sešiem mēnešiem.
Tomēr jāņem vērā, ka pašvaldības lēmums par funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu vai tā pārskatīšanu ir administratīvais akts, tādēļ to atbilstoši Administratīvā procesa likumam var apstrīdēt.
Tā kā administratīvais process var turpināties arī tiesā, procesa ilgums vispār nav prognozējams.
Šeit arī jānorāda, ka Rīgas pilsētas pašvaldība jau ir sākusi pārskatīt nepieciešamo zemes gabalu platību kvartālu robežās un kādā daļā tas ir izdarīts vēl pirms Izbeigšanas likuma spēkā stāšanās, līdz ar to daudzos gadījumos daudzdzīvokļu dzīvojamajai mājai funkcionāli nepieciešamais zemes gabals būs ticis pārskatīts līdz Izbeigšanas likuma spēkā stāšanās brīdim.
Sākotnējais process Valsts zemes dienestā
Pēc tam, kad pašvaldības lēmums par funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu kļuvis neapstrīdams, Valsts zemes dienests nosaka un reģistrē atsavināmo zemi, kā arī sagatavo un nosūta daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem un zemes gabala īpašniekam paziņojumu par atsavināmo zemi un atsavināšanas cenu.
Atsavināmās zemes noteikšanu un reģistrēšanu Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā, kā arī atsavināšanas cenas noteikšanu, nosūtot informāciju dzīvokļu īpašniekiem un zemes īpašniekiem, Valsts zemes dienests veiks ne ilgāk kā 28 darba dienu laikā pēc pašvaldības lēmuma par daudzdzīvokļu dzīvojamajai mājai funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu vai pašvaldības lēmuma par funkcionāli nepieciešamā zemes gabala pārskatīšanu saņemšanas.
Attiecīgi Valsts zemes dienesta sagatavotā paziņojuma izdošanas diena ir termiņa sākuma tecējums atsavināšanas cenas spēkā esamības laikam (divi gadi), pieteikuma par lietas par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu ievešanu iesniegšanai zvērinātam tiesu izpildītājam (seši mēneši), dzīvokļu īpašnieku kopsapulces sasaukšanai (viens gads).
2. Atsavināšanas tiesību izmantošana un finansējuma iegūšana
Sešu mēnešu laikā no minētā Valsts zemes dienesta paziņojuma izdošanas dienas daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem jāvēršas pie zvērināta tiesu izpildītāja un viena gada laikā no iepriekš minētā Valsts zemes dienesta paziņojuma izdošanas dienas jāsasauc kopsapulce un jāpieņem lēmums par atsavināšanas tiesību izmantošanu.
Pēc kopsapulces zvērināts tiesu izpildītājs 10 dienu laikā sastāda aktu par atsavināšanas tiesību izmantošanu un par kopsapulcē pieņemto lēmumu paziņo zemes gabala īpašniekam un daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem.
Šajā procesa stadijā dzīvokļu īpašniekiem jārod risinājums atsavināšanas cenas samaksai. Proti, divu gadu laikā no jau minētā Valsts zemes dienesta paziņojuma izdošanas dienas dzīvokļu īpašniekiem jāiegūst finansējums vai jāpārskaita savā rīcībā jau esošie naudas līdzekļi tiesu izpildītāja depozīta kontā. Pēc pilnas samaksas atsavināšanas tiesības uzskatāmas par izmantotām.
3. Atsavināmās zemes kadastrālā uzmērīšana, īpašuma tiesību nostiprināšana zemesgrāmatā un atsavināšanas cenas samaksa bijušajam zemes īpašniekam
Pēc pilnas atsavināmās cenas saņemšanas zvērināts tiesu izpildītājs sastādīs aktu par atsavināšanas cenas samaksu, nosūtot tā kopiju dzīvokļu un zemes īpašniekiem. Par izmantotajām atsavināšanas tiesībām zvērināts tiesu izpildītājs informēs Valsts zemes dienestu.
Ja atsavināmā zeme būs daļa no zemes īpašniekam piederošās zemes, tad Valsts zemes dienests organizēs tās un zemes īpašniekam paliekošās zemes daļas kadastrālo uzmērīšanu. Atsavināmās zemes un zemes īpašniekam paliekošās zemes daļas kadastrālā uzmērīšana var aizņemt laiku no 3 līdz 9 mēnešiem, atkarībā no tā, cik konkrētajā brīdī daudz zemes kadastrālās uzmērīšanas darbu būs veicami, lai izbeigtu dalīto īpašumu.
Par atsavināmās zemes kadastrālo uzmērīšanu un mērniecībā iegūto datu reģistrāciju Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā Valsts zemes dienests informēs zvērinātu tiesu izpildītāju, kurš sagatavos un iesniegs zemesgrāmatā attiecīgos nostiprinājuma lūgumus, kā arī zemes īpašniekam izmaksās atsavināšanas cenu.
Dalītā īpašuma izbeigšanas process būs noslēdzies līdz ar atsavināmās zemes nodalīšanu no zemes īpašniekam piederošās zemes un tās pievienošanu daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas zemesgrāmatas nodalījumam, izdarot attiecīgus ierakstus zemesgrāmatā.
Ņemot vērā minēto, vislaikietilpīgākā Izbeigšanas likuma ietvaros veicamā darbība varētu būt tieši daudzdzīvokļu dzīvojamajai mājai funkcionāli nepieciešamā zemes gabala pārskatīšana, ja tā būs vajadzīga, bet kopumā atsavināšanas tiesību izmantošanas procesa ilgumu var ietekmēt vairāki apstākļi. Līdz ar to katram individuālajam zemes izpirkšanas procesam var būt vajadzīgs atšķirīgs laika posms.
Pašvaldības lēmums par dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu vai tā pārskatīšanu ir administratīvais akts, un tas ir apstrīdams saskaņā ar Administratīvā procesa likumu, ja kāda zemes īpašnieka vai dzīvojamās mājas īpašnieka ieskatā pašvaldības lēmums aizskar viņa tiesības un intereses.
Administratīvo aktu ir tiesības apstrīdēt adresātam, trešajai personai, Administratīvā procesa likuma 29. pantā minētajam tiesību subjektam un privātpersonai, kuras tiesības vai tiesiskās intereses attiecīgais administratīvais akts ierobežo un kura administratīvajā procesā nav bijusi pieaicināta kā trešā persona.11 Administratīvo aktu var apstrīdēt viena mēneša laikā no tā spēkā stāšanās dienas12 vai viena gada laikā no tā spēkā stāšanās dienas, ja administratīvajā aktā nav norādes par tā apstrīdēšanas kārtību (kur un kādā termiņā to var apstrīdēt).13
Lēmums (administratīvais akts) kļūst neapstrīdams, ja tas minētajā termiņā nav ticis apstrīdēts.14
Ņemot vērā, ka pēc atsavināšanas tiesību izmantošanas zeme (funkcionāli nepieciešamais zemes gabals) tiek atsavināta no zemes īpašnieka, ir svarīgi, ka tās atsavināšanas process tiek virzīts tālāk tikai tad, kad šāds lēmums par funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu vairs nevar mainīties (tostarp, ja par to radies strīds un to izvērtējusi tiesa).
Izbeigšanas likuma pamatprincips ir tāds, ka tiek atsavināta zeme zem mājas, kas noteikta kā dzīvojamajai mājai funkcionāli nepieciešamais zemes gabals.
Daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas īpašniekiem funkcionāli nepieciešamais zemes gabals nav nekas svešs, ņemot vērā, ka dzīvokļu īpašnieki funkcionāli nepieciešamā zemes gabala īpašniekam/īpašniekiem maksā piespiedu nomas maksu (šobrīd – zemes likumiskās lietošanas maksa) par šīs zemes platības izmantošanu.
Tomēr jāņem vērā, ka pašvaldība var pārskatīt funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu.
Dzīvokļu īpašniekiem minētā informācija pašiem nav jāiegūst. Izbeigšanas likums veidots tā, lai pēc iespējas atvieglotu iesaistīto privātpersonu veicamās darbības. Kā jau minēts iepriekš, atsavināšanas tiesību izmantošanas procesā dzīvokļu īpašnieku kopībai jāpieņem divi lēmumi:
Pirmais lēmums ir konceptuāls, un tas ir pamats tam, lai iesaistītās institūcijas veiktu darbības, kas nepieciešamas atsavināmās zemes identificēšanai, reģistrēšanai, cenas noteikšanai utt.
Dzīvokļu īpašniekiem precīza informācija par atsavināmo zemi tiek darīta zināma ar Valsts zemes dienesta paziņojumu par atsavināmo zemi un tās atsavināšanas cenu. Paziņojumā tiek norādīta Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācija par daudzdzīvokļu dzīvojamo māju, zemes gabalu, atsavināmo zemi un daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļa īpašumiem, atsavināšanas cena un tās sadalījums u. c. 15
Līdz ar to pirms lēmuma par atsavināšanas tiesību izmantošanu (kas attiecas uz konkrētu atsavināmo zemi) dzīvokļu īpašnieku rīcībā ir visa nepieciešamā informācija par atsavināmo zemes gabalu un tā cenu. Proti, lai pēc būtības varētu tikt pieņemts dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums par to, vai konkrētu atsavināmo zemi izpirkt, dzīvokļu īpašniekiem pašiem nav jāmeklē nekāda informācija par platību, robežām un kadastrālo vērtību, jo to dzīvokļu īpašniekiem paziņos Valsts zemes dienests.
Bet, ja jautājuma būtība ir par personas brīvprātīgu vēlmi noskaidrot dzīvojamajai mājai noteiktā funkcionāli nepieciešamā zemes gabala parametrus nesaistīti ar Izbeigšanas likuma regulējumu (pirms tajā noteikto tiesību izmantošanas uzsākšanas), tad tā platību, ja tas vēl nav zināms, var noskaidrot attiecīgajā pašvaldībā.
Savukārt funkcionāli nepieciešamā zemes gabala aptuveno atsavināšanas cenu dzīvokļu īpašnieki var aprēķināt arī paši.
Piemēram, ja kopējā zemes gabala platība ir 1000 m2 un tā kadastrālā vērtība ir 5000 eiro, tad funkcionāli nepieciešamā zemes gabala 250 m2 platībā kopējā atsavināšanas cena ir 1250 eiro.16 Attiecīgi katram dzīvokļa īpašniekam maksājamā summa veidosies, dalot atsavināšanas cenu ar dzīvokļa īpašumā ietilpstošo būves domājamo daļu. Piemēram, ja dzīvokļa īpašumā ietilpstošās būves domājamā daļa ir 560/2030, tad dzīvokļa īpašuma īpašniekiem atsavināšanas cenas izdevumi būs 344,83 eiro. 17
Ņemot vērā, ka Izbeigšanas likums attiecas tikai uz tādiem piespiedu dalītā īpašuma gadījumiem, kuros privatizētas daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas atrodas uz privātpersonai piederošas zemes, dzīvokļu īpašniekiem, lai konstatētu atbilstību Izbeigšanas likuma tvērumam, var nākties pārbaudīt zemes īpašnieka statusu (publiska persona vai privātpersona) zemesgrāmatā vai datu publicēšanas un e-pakalpojumu portālā www.kadastrs.lv. Ņemot vērā, ka piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību ietvaros starp zemes īpašniekiem un dzīvokļu īpašniekiem pastāvējušas zemes nomas tiesiskās attiecības, gadījumi, kuros daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas īpašnieki joprojām nav informēti par to, vai zemes īpašnieks ir publiska persona vai privātpersona, varētu būt reti.
Ja piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas procesā ir iesaistīta valsts vai pašvaldība (publiska persona) kā zemes īpašnieks un daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieki, tad jāievēro Publiskas personas mantas atsavināšanas likums un likums “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”.
Atbilstoši likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 1. panta 1. punktam daudzdzīvokļu māja ir dzīvojamā māja, kurā saskaņā ar mājas inventarizācijas plānu ir vairāk nekā viens dzīvoklis, mākslinieka darbnīca vai neapdzīvojamā telpa, un mājai funkcionāli piederīgās palīgēkas un būves.
Daudzdzīvokļu dzīvojamās māja Izbeigšanas likuma izpratnē ir daudzdzīvokļu dzīvojamā māja, kura ir patstāvīgs īpašuma objekts, atrodas uz citai personai piederošas zemes un ir privatizēta saskaņā ar likumā “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”, likumā “Par kooperatīvo dzīvokļu privatizāciju” vai likumā “Par lauksaimniecības uzņēmumu un zvejnieku kolhozu privatizāciju” noteikto kārtību un kuras sadale dzīvokļa īpašumos ir reģistrēta Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā.18
Līdz ar to Izbeigšanas likuma izpratnē daudzdzīvokļu dzīvojamā māja sastāv no vismaz diviem dzīvokļa īpašumiem, ir privatizēta saskaņā ar likumu “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”, likumu “Par lauksaimniecības uzņēmumu un zvejnieku kolhozu privatizāciju” vai likumu “Par kooperatīvo dzīvokļu privatizāciju”, ir patstāvīgs īpašuma objekts, ir sadalīta dzīvokļu īpašumos un atrodas uz citai personai piederošas zemes saskaņā ar likuma “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” 14. panta 1.–4. punktu.
Atbilstoši Izbeigšanas likuma 7. panta pirmajai un otrajai daļai atsavināšanas cenu aprēķina Valsts zemes dienests un to veido atsavināmajā zemē ietilpstošo zemes vienību un zemes vienību daļu kadastrālo vērtību summa.
Savukārt saskaņā ar Izbeigšanas likuma 3. panta otro daļu daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki un zemesgabala īpašnieks, savstarpēji vienojoties, var noteikt no šā likuma atšķirīgus piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas noteikumus, ciktāl tas nav pretrunā ar šā likuma mērķi un ir vērsts uz piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu.
Ja piespiedu dalīto īpašumu starp daudzdzīvokļu dzīvojamo māju un zemesgabalu izbeidz uz savstarpējas vienošanās pamata, tad tā izbeigšanai nav piemērojama šajā likumā noteiktā kārtība.
No minētā izriet, ka vienoties par citu zemes atsavināšanas cenu Izbeigšanas likuma tvērumā nav iespējams, tomēr Izbeigšanas likums neaizliedz dzīvokļu īpašniekiem pašiem vienoties ar zemes īpašnieku par zemes izpirkšanu, tostarp par zemes atsavināšanas cenu.
Tomēr jāņem vērā, ka atbilstoši Dzīvokļa īpašuma likuma 17. panta piektajai daļai, lai dzīvokļu īpašnieku kopība pieņemtu lēmumu par kopīpašumā esošās daļas palielināšanu vai samazināšanu, “par” jānobalso visiem dzīvokļu īpašniekiem, proti, nepieciešams vienbalsīgs daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieku balsojums.
Jā, iespēja izpirkt zemi zem daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas pastāvēja arī pirms Izbeigšanas likuma spēkā stāšanās, kā arī turpina pastāvēt tā spēkā esamības laikā kā alternatīva iespēja izbeigt piespiedu dalīto īpašumu, iesaistītajām personām savstarpēji vienojoties.
Šādu brīvprātīgu vienota nekustamā īpašuma izveidošanu daudzdzīvokļu dzīvojamajās mājās ir kavējis galvenokārt lielais iesaistīto personu skaits un nespēja panākt vienošanos, kā arī tas, ka nereti funkcionāli nepieciešamā zeme sastāv no vairākiem zemes gabaliem ar dažādiem zemes īpašniekiem.
Piemēram, Dzīvokļa īpašuma likuma 17. panta piektajā daļā ir noteikts: lai dzīvokļu īpašnieku kopība pieņemtu lēmumu par kopīpašumā esošās daļas palielināšanu vai samazināšanu, “par” jānobalso visiem dzīvokļu īpašniekiem. Tas nozīmē: jo vairāk dzīvokļa īpašumu mājā, jo mazāka iespēja panākt vienbalsību jautājumā par zemes izpirkšanu. Turklāt jāņem vērā, ka pusēm jāvienojas arī par izpirkšanas procesa administratīvo izmaksu segšanu.
Tieslietu ministrijas rīcībā nav datu par to, cik piespiedu dalīto īpašumu daudzdzīvokļu dzīvojamajās mājās tikuši izbeigti, pašiem mājas un zemes īpašniekiem savstarpēji vienojoties.
Tomēr saskaņā ar Tieslietu ministrijas datiem par situāciju 2022. gada 24. martā piespiedu dalītajā īpašumā Latvijā atradās 3544 daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, kurās ir 129 918 dzīvokļu īpašumi.
Tā kā piespiedu dalītajā īpašumā joprojām atrodas ļoti daudz ēku, var secināt, ka šo saistību izbeigšana vienošanās ceļā nav ievērojami sekmējusies.
Saskaņā ar likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 1. panta 11. punktu privatizācija ir darbību kopums, kuru rezultātā valsts vai pašvaldību daudzdzīvokļu mājās esošos dzīvokļus, neapdzīvojamās telpas, mākslinieku darbnīcas, viendzīvokļa un daudzdzīvokļu mājas iegūst īpašumā fiziskās un juridiskās personas.
Ņemot vērā privatizācijas procesa gaitā sasniedzamo rezultātu, privatizācijas process ir noslēdzies ar brīdi, kad fiziskajai vai juridiskajai personai zemesgrāmatā uz privatizēto objektu nostiprinātas īpašuma tiesības.
Saskaņā ar Izbeigšanas likuma 1. panta 3. punktu, lai daudzdzīvokļu dzīvojamā māja ietilptu šā likuma tvērumā, tai ir jābūt privatizētai saskaņā ar likumā “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”, likumā “Par kooperatīvo dzīvokļu privatizāciju” vai likumā “Par lauksaimniecības uzņēmumu un zvejnieku kolhozu privatizāciju” noteikto kārtību, kā arī Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā jābūt reģistrētai tās sadalei dzīvokļa īpašumos.
Ievērojot minēto, daudzdzīvokļu dzīvojamā māja, kuras privatizācijas process ir uzsākts, bet nav pabeigts, neietilpst Izbeigšanas likuma tvērumā.
Atsavināšanas tiesības var izmantot privatizētās dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki neatkarīgi no tā, vai tie ir sākotnējie īpašnieki, kas īpašuma tiesības uz dzīvokļa īpašumu ieguvuši privatizācijas ceļā, vai personas, kas to ieguvušas īpašumā jau pēc privatizācijas procesa noslēgšanās.
Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju privatizācija norisinājās visā Latvijas Republikas teritorijā, līdz ar to piespiedu dalītā īpašuma tiesiskās attiecības starp privatizētas daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas īpašniekiem un zemes īpašniekiem pastāv gan pilsētās, gan pagastos un Izbeigšanas likums nekādā veidā neizdala tā piemērošanas tvērumu pēc dalītā īpašuma teritoriālās atrašanās vietas.
Lai konstatētu, vai konkrēts dalītais īpašums ietilpst Izbeigšanas likuma tvērumā, ir būtiski konstatēt piespiedu dalītajā īpašumā esošās mājas un zemes atbilstību šādiem nosacījumiem:
Piespiedu dalītā īpašuma ēka:
Piespiedu dalītā īpašuma zemes gabals:
Zemes vienības daļu, kas sakrīt ar dzīvojamajai mājai funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu un kas pieder publiskai personai, izpirkt saskaņā ar Izbeigšanas likumu nav iespējams.
Izbeigšanas likuma normas attiecināmas tikai uz to ar funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu sakrītošo zemes daļu, kas atbilst iepriekšminētajam piespiedu dalītā īpašuma zemes gabalam, savukārt jautājums par publiskai personai piederošas zemes zem privatizētas daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas atsavināšanu risināms saskaņā ar Publiskas personas mantas atsavināšanas likuma vai likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” noteikumiem.
Tieslietu ministrija seko līdzi atsavināšanas tiesību izmantošanas procesam no tiesiskā regulējuma viedokļa.
Atsavināšanas process ir komplekss pasākumu kopums, kurā iesaistītas gan publiskas iestādes, gan valsts amatpersonas, gan arī privātpersonas – dzīvokļu īpašnieki, zemes īpašnieki. Tomēr atsavināšanas tiesību mērķis ir dot iespēju tieši daudzdzīvokļu māju īpašniekiem nonākt pie vienota īpašuma un izbeigt piespiedu dalītā īpašuma attiecības.
Tādējādi primārie ieguvēji un galvenās ieinteresētās personas vienota īpašuma izveidē ir dzīvokļu īpašnieki daudzdzīvokļu mājā. Tāpēc tieši no dzīvokļu īpašnieku interešu viedokļa pašiem dzīvokļu īpašniekiem ir svarīgi būt aktīviem, sekot līdz katram procesa solim, savstarpēji pašorganizēties jautājumos par lēmumu pieņemšanu, tiesu izpildītāju piesaisti, finansējuma iegūšanu, sadarbību ar iesaistītajām personām procesa laikā, kā arī laikus plānot veicamās darbības, lai panāktu veiksmīgu rezultātu.
Lai pēc iespējas izvairītos no iedzīvotāju iesniegumu pārsūtīšanas kompetentajām institūcijām, Tieslietu ministrija vērš uzmanību, ka jautājumos par dzīvojamajai mājai funkcionāli nepieciešamā zemes gabala noteikšanu/pārskatīšanu jāvēršas pie attiecīgās pašvaldības, jautājumos par atsavināmās zemes noteikšanu, reģistrēšanu, atsavināšanas cenu, atsavināmās zemes kadastrālo uzmērīšanu jāvēršas Valsts zemes dienestā, savukārt ar jautājumiem par valsts atbalstu finansējuma iegūšanai atsavināšanas tiesību izmantošanai jāvēršas Ekonomikas ministrijā.
Saskaņā ar Tieslietu ministrijas rīcībā esošo informāciju vairāku daudzdzīvokļu dzīvojamo māju īpašnieki Latvijā jau ir uzsākuši zemes atsavināšanas procesu.
*Publikācija sagatavota sadarbībā ar Tieslietu ministriju.
1 Piespiedu dalītā īpašuma rašanās pamati noteikti likuma “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” 14. panta pirmajā daļā, un tie ir: 1) ēkas uzceltas uz zemes, kas atbilstoši likumiem piešķirta šim nolūkam, iegūta darījuma rezultātā vai uz cita tiesiska pamata pirms Civillikuma lietu tiesību daļas spēkā stāšanās dienas (1992. gada 1. septembra), bet zemes īpašuma tiesības atjaunotas vai atjaunojamas bijušajam īpašniekam vai viņa mantiniekam (tiesību pārņēmējam) vai arī zeme piekrīt vai pieder valstij vai pašvaldībai; 2) ēkas iegūtas, privatizējot valsts vai pašvaldību uzņēmumus (uzņēmējsabiedrības) vai atsevišķus valstij vai pašvaldībai piederošus nekustamā īpašuma objektus; 3) ēkas uzceltas uz valstij vai pašvaldībai piederošas vai piekrītošas zemes, kas atbilstoši likumam piešķirta pastāvīgā lietošanā zemes reformas laikā; 4) ēkas (būves), izmantojot būvlietojuma tiesības, uzceltas kā privatizēto uzņēmumu blakus lietas [šīs ēkas (būves) uzskatāmas par patstāvīgu īpašuma objektu kopā ar privatizētajām ēkām].
2 Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likuma 5. panta pirmā un ceturtā daļa.
3 Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likuma 9. panta pirmā daļa.
4 Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likuma 9. panta piektā daļa.
5 Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likuma 5. panta pirmā daļa.
6 Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likuma 9. panta pirmā daļa.
7 Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likuma 11. panta ceturtā daļa.
8 Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likuma 5. pants.
9 Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likuma 11. pants.
10 Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likuma 5. panta piektā un sestā daļa, likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 85. panta piektā daļa.
11 Administratīvā procesa likuma 76. panta pirmā daļa.
12 Administratīvais akts stājas spēkā ar brīdi, kad tas paziņots adresātam atbilstoši Paziņošanas likumam.
13 Administratīvā procesa likuma 79. panta pirmā daļa.
14 Administratīvā procesa likuma 76. panta ceturtā daļa.
15 Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likuma 8. panta otrā daļa.
16 1000 m2 = 5000 eiro
250 m2 = x
x = 5000 x 250 / 1000
17 560 : 2030 x 1250 = 344,83
18 Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likuma 1. panta 3. punkts.
