Dalītais īpašums, kad zeme pieder vienam īpašniekam, bet būve uz tās – citam, var būt izveidojies divējādi: 

• vēsturiskās situācijas risinājums, ko praksē dēvē par piespiedu dalīto īpašumu; 

• brīvprātīgs dalītais īpašums, kas ir brīvprātīgi, uz nomas līguma pamata radīts un ir spēkā tikai noteiktu laiku.

Dalītā īpašuma pastāvēšana ir noteikta likuma “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” (Spēkā stāšanās likums) 14. pantā. Minētā panta pirmās daļas 1.–4. punktā norādīti piespiedu dalītā īpašuma gadījumi, kad dalītais īpašums ir izveidojies vēsturisku notikumu rezultātā un tā rašanās nav atkarīga no iesaistīto pušu gribas. Savukārt likuma 14. panta pirmās daļas 5. punktā (bija spēkā līdz 01.01.2017.) bija paredzēta iespēja veidot dalīto īpašumu, iznomājot zemi un nosakot nomniekam uz tās celt būves kā patstāvīgus īpašuma tiesību objektus, ko sauc par brīvprātīgu dalīto īpašumu. 

No 2017. gada 1. janvāra Civillikumā ieviesta apbūves tiesība, uz kuras pamata persona var celt un lietot uz sveša zemesgabala nedzīvojamu ēku vai inženierbūvi kā īpašnieks apbūves tiesības spēkā esamības laikā. 

Brīvprātīga dalītā īpašuma gadījumā normatīvie akti neregulē maksas apmēru. Tiesiskās attiecības pušu starpā regulē noslēgtais nomas līgums (kam ir piemērojami Civillikuma noteikumi par nomas līgumu). 

Savukārt piespiedu dalītā īpašuma gadījumos starp pusēm pastāv piespiedu nomas tiesiskās attiecības. Kopš 2022. gada piespiedu dalītā īpašuma gadījumā zemes un patstāvīgo būvju īpašnieku nomas līgumattiecības pakāpeniski aizstāja zemes likumiskās lietošanas tiesības, nosakot pienākumu būves īpašniekam maksāt 4% gadā no zemes kadastrālās vērtības, bet ne mazāk par 50 eiro gadā. Šo reformu noteica grozījumi likumā “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību”. 

Zemesgrāmatā kā patstāvīgi īpašuma objekti nav ierakstāmas mazēkas, izņemot garāžas. 

Būvniecības likumā un Ministru kabineta noteikumu Nr. 326 “Būvju klasifikācijas noteikumi” pielikuma 120. punktā jēdziens “palīgēka” lietots tādā izpratnē, ka tā ir nedzīvojama ēka (piemēram, pirts, klēts, garāža, nojume, siltumnīca, saimniecības ēka, ēka dārza inventāra, materiālu un sadzīves priekšmetu glabāšanai), kura paredzēta citas esošas vai atļautas būves (dzīvojamās mājas, nedzīvojamas ēkas) ekspluatācijas nodrošināšanai un ir ar to funkcionāli saistīta. 

Piespiedu nomas reforma attiecībā uz dažādiem gadījumiem paredz: 

• ja likums nosaka lietošanā esošo zemes platību vai tās noteikšanas procesu, tā arī turpmāk ir uzskatāma par lietošanā esošo zemes platību; 

• ja likums neregulē platības jautājumu, bet pusēm ir bijusi vienošanās par šo platību vai pušu strīdu ir izšķīrusi tiesa, noteiktā zemes platība paliek spēkā arī likumiskās zemes lietošanas tiesībās; 

• ja likums neregulē platības jautājumu un puses to nav risinājušas, par platību pusēm jāvienojas vai jāvēršas tiesā, lai strīds tiktu izšķirts.

Tieslietu ministrija ir norādījusi, ka visas zemes likumiskās lietošanas tiesību pastāvēšanai un realizēšanai nepieciešamās būtiskās sastāvdaļas ir ietvertas Spēkā stāšanās likumā. Viss tiesisko attiecību regulēšanai nepieciešamais ietvars ir noteikts ar likumu un praktiski aizstājis iepriekš noslēgtos līgumus. Izņēmums attiecībā uz atsevišķiem līgumu noteikumiem varētu būt saistīts ar privātpersonu starpā noslēgtiem līgumiem, kuru saturu nenoteic normatīvie akti un kur puses ir pilnībā brīvas līguma slēgšanā. Proti, pastāv iespējamība, ka puses tajos vienojušās par dažāda veida blakus noteikumiem, kuri var nebūt pretrunā zemes likumiskās lietošanas tiesību regulējumam un kuri pat varētu nebūt tieši saistīti ar zemes lietošanu. Tādos gadījumos puses var uzskatīt par nepieciešamu noteikumus, kas attiecas uz zemes lietošanu, pārnest arī zemes likumiskās lietošanas tiesībās. Tieslietu ministrijas ieskatā šādi atsevišķi līguma noteikumi var pāriet uz zemes likumiskās lietošanas tiesībām ar nosacījumu, ja abas puses tam piekrīt. 

Neviens likums nevar atrisināt visas dzīves situācijas. Līdz ar to tiesā varētu būt jārisina jautājumi, kas praksē iegūst aktualitāti, bet likumā nav paredzēti. 

Ja jums nav skaidrs, kā rīkoties konkrētajā situācijā, ieteicams konsultēties ar kvalificētu juridiskās palīdzības sniedzēju. 

Plašāk par zemes likumiskās lietošanas tiesībām LV portāla publikācijās >> 

• Piespiedu nomas reforma – kas mainās dalītā īpašuma attiecībās no 2022. gada 1. janvāra (I) 

• Piespiedu nomu no 2022. gada 1. janvāra aizstāj zemes likumiskās lietošanas tiesības (II) 

• Piespiedu nomas reforma –  Jautājumi un atbildes (III) 

• Jautājumi un atbildes par zemes likumiskās lietošanas 4% maksu dalītos īpašumos (I) 

• Jautājumi un atbildes par zemes likumiskās lietošanas 4% maksu dalītos īpašumos (II) 

• Būves īpašnieka tiesības uz zemes lietošanu piespiedu dalītajā īpašumā 

• Uz svešas zemes esoša ēka var būt patstāvīgs īpašuma objekts