Publicēts pirms 2 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
LV portāla infografika
Turpinot skaidrojumu sēriju par piespiedu nomas reformu, kas tiek uzsākta no 2022. gada 1. janvāra, šajā publikācijā sniedzam ieskatu, kādas ir zemes īpašnieka un būves īpašnieka tiesības un pienākumi dalītajos īpašumos, kā zemes likumiskās lietošanas tiesību regulējums ietekmē jau spēkā esošu tiesas spriedumu, un kādos gadījumos arī turpmāk strīdu var nākties risināt tiesas ceļā. Uz LV portāla jautājumiem par likuma normām, kas nosaka jauno vienoto maksājumu, atbildes sniedz Tieslietu ministrijas Civiltiesību departamenta Vispārējo civiltiesību nodaļas jurists Toms Dreika.
2022. gada janvārī sākas piespiedu nomas reforma, kas dalītā īpašuma gadījumos paredz pāreju uz zemes likumiskās lietošanas maksu 4% gadā, aizstājot līdzšinējos dažādos tiesību aktos regulētos atšķirīgos nomas maksājumus.
Grozījumi likumā “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” (Spēkā stāšanās likums) izbeidz piespiedu nomas attiecības, tās aizstājot ar likumiskajām zemes lietošanas tiesībām. Piespiedu nomas reforma sākas 2022. gada 1. janvārī, tai paredzēta pakāpenība – zemes likumiskās lietošanas maksa 4% gadā no zemes kadastrālās vērtības, ņemot vērā situāciju, ir maksājama no: 2022. gada, 2023. gada vai 2024. gada.
Iepriekšējā publikācijā tika izklāstīts, kurās situācijās zemes lietotājs var maksāt likumisko lietošanas maksu jau no šī gada, vai jaunais regulējums par zemes lietošanas 4% maksājumu būs piemērojams visos dalītā īpašuma gadījumos, kādi varētu būt izņēmumi.
Likuma 39. pants noteic, ka zemes īpašnieks nedrīkst izlietot likumiskajās zemes lietošanas tiesībās ietilpstošās tiesības vai piešķirt tās citai personai, kā arī bez būves īpašnieka piekrišanas apgrūtināt likumiskā lietošanā esošo zemi lietotājam par ļaunu (piemēram, nodibinot servitūtu) vai atteikties no zemesgabalam piederoša servitūta.
Kas ir zemes lietošanas tiesībās ietilpstošās tiesības? Kā zemes īpašnieka rīcība, nodibinot servitūtu vai atsakoties no tā, varētu ietekmēt būves īpašnieku?
Likumiskajās zemes lietošanas tiesībās ietilpstošās tiesības pamatā aptver fizisko varu pār zemi. To kopumu detalizētāk veido Spēkā stāšanās likuma 40. pantā paredzētais, Civillikuma vispārējais regulējums par reālservitūtu, kā arī 38. panta pirmās daļas ģenerālklauzula, ka lietošanas tiesības ir tiktāl, ciktāl tās nepieciešamas īpašuma tiesības īstenošanai pār patstāvīgo būvi. Aizliegums zemes īpašniekam izlietot to, kas ir paredzēts patstāvīgas būves īpašniekam, ir paredzēts, lai:
Minētais nozīmē, ka:
Likuma 40. pantā būves īpašniekam noteikts pienākums rūpēties par lietošanā esošo zemi kā krietnam un rūpīgam saimniekam un atbildēt par lietošanā esošās zemes uzturēšanu atbilstoši normatīvo aktu prasībām.
Vai tie ir pašvaldību saistošajos noteikumos paredzēti pienākumi, piemēram, sakopt teritoriju, tīrīt sniegu utt.?
Būves īpašnieka pienākums rūpēties par lietošanā esošo zemi pamatā attiecas uz normatīvajos aktos noteikto pienākumu izpildi, kas ir pašvaldību saistošie noteikumi par teritoriju uzturēšanu. Līdz šim katra pašvaldība to varēja noteikt atbilstoši saviem ieskatiem (paredzēt pienākumu pļaut zāli un tīrīt sniegu gan zemes, gan būves īpašniekam). Tā kā šis ir būtisks apstāklis jautājumā par to, kāda ir taisnīga maksa par zemes lietošanu, ir nepieciešams vienots regulējums. Spēkā stāšanās likums paredz, ka šīs darbības jāveic būves īpašniekam, kas zemi lieto arī savas būves ekspluatācijai.
Piespiedu nomas situācijās, kad zemes īpašnieki un būvju īpašnieki nav vienojušies par nomas maksu, domstarpības bieži tiek risinātas tiesā.
Ja ir tiesas nolēmums par nomas maksas apmēru līdz 2024. gadam, vai no 2023. gada būs piemērojami likumiskie 4%?
Parasti tiesu nolēmumos nosaka nomas būtiskās sastāvdaļas bez termiņa (mūžīgi nākotnē, kamēr pastāv dalītais īpašums), bet arī jautājumā minētajā piemērā likumiskās zemes lietošanas tiesības un tām noteiktā maksa stātos spēkā 2023. gada 1. janvārī.
Atskaites punkts pārejas regulējumam ir stāvoklis 2022. gada 1. janvārī. Ja minētajā datumā attiecības ir uzskatāmas par noregulētām, nevis abstraktām (ir spēkā līgums vai tiesas nolēmums), likumiskās zemes lietošanas tiesības stājas spēkā 2023. gada 1. janvārī. Ja 2022. gada 1. janvārī stāvoklis ir tāds, ka pusēm būtu jāvienojas par attiecībām 2022. gadā vai jāvēršas tiesā, tas nav jādara, jo likumiskās zemes lietošanas tiesības stājas spēkā. Ja attiecības 2022. gada laikā kļūst par nenoregulētām, pusēm ir jārisina jautājums par periodu līdz 2022. gada beigām (visvienkāršākais veids ir esošo noregulējumu pagarināt līdz 2022. gada beigām).
Regulējums par lietošanā esošo zemes platību ir divos jaunajos likuma pantos (38. pantā un 42. pantā). Jautājumi par lietošanā esošo zemes platību ir apskatīti Tieslietu ministrijas skaidrojumā Piespiedu nomas reforma – kas mainās dalītā īpašuma attiecībās no 2022. gada 1. janvāra (I).
Kādi ir pamatkritēriji lietošanā esošās/nepieciešamās zemes platības noteikšanai. Ko nozīmē 38. pantā noteiktais: “Ja ir acīmredzami skaidrs, ka visa zemes vienība nevar būt nepieciešama būves ekspluatācijai.” Kā šo skaidrību “nosver”?
Būtība ir tāda, ka tur, kur jautājums ir atrisināts, paliek esošais stāvoklis. Tur, kur jautājums nav atrisināts, tas ir jārisina atbilstoši funkcionāli nepieciešamā zemesgabala noteikšanas kritērijiem (līdz šim šie kritēriji attiecās tikai uz privatizētām daudzdzīvokļu dzīvojamām mājām).
Atruna (ja ir acīmredzami skaidrs, ka visa zemes vienība nevar būt nepieciešama būves ekspluatācijai) prezumpcijai par visas zemes lietošanu bija nepieciešama, jo atsevišķos gadījumos lauku teritorijās ir dalītā īpašuma gadījumi, kur patstāvīga būve atrodas uz vairāku hektāru lielām zemes vienībām (būve atrodas zemes stūrī, bet pašu zemesgabalu pamatā veido pļavas, purvi, meži).
“Svēršanu” par to, kādā brīdī kaut kas ir uzskatāms par acīmredzamu, veic tiesību piemērotāji (ja ir strīdi, – tiesa). Ideja bija tāda, ka prezumpcija attiecas uz gadījumiem, kur lietošanā varētu nebūt pietiekami plata (lai būtu patstāvīga) zemes josla vienā zemesgabala daļā (t. i., kamēr tas nav atrisināts, nav skaidrs, vai būves īpašnieks lieto visu zemi vai daļu no tās). Savukārt prezumpcijas atruna ir paredzēta gadījumiem, kur ir skaidrs, ka būves īpašniekam būves ekspluatācijai nav nepieciešami 10 hektāri meža, kas ietilpst tajā pašā zemesgabalā.
Kuros gadījumos tomēr varētu būt nepieciešamība strīdus izšķirt tiesā arī tagad, kad ir jauns regulējums, kuram viens no argumentiem bija risināt problēmas, lai mazinātu strīdu un tiesvedību skaitu dalītā īpašuma gadījumā?
Neviens likums nevar atrisināt visus dzīves gadījumus. Līdz ar to tiesā varētu būt jārisina jautājumi, kuri praksē iegūst aktualitāti, bet likumā nav paredzēti, vai arī ir strīds par ģenerālklauzulu piemērošanu konkrētiem gadījumiem. Tāpat arī tiesību aizsardzība (būves īpašnieks nav samaksājis maksu, vai zemes īpašnieks kaut kādā veidā ierobežo tā iespējas lietot zemi) ir īstenojama tiesas ceļā. Arī tajos retajos gadījumos, kur lietošanā esošā zemes platība nav noteikta un to nenosaka likumi, ja puses par to nevar vienoties, vienreizēji par to strīds būs jārisina tiesā. Piespiedu nomas reforma nemaina to, ka tās, pēc būtības, ir civiltiesiskas attiecības, kur visus strīdus izšķir vispārējās jurisdikcijas tiesa.
Piespiedu nomas reformas mērķis šādā kontekstā bija novērst to, ka jau pats bāzes stāvoklis “dzen” puses uz tiesu un prasa to darīt ar zināmu regularitāti. Minētais veidojas no tā, ka piespiedu nomā likums nosaka abstraktu saistību pastāvēšanu, atstājot to konkretizāciju pušu ziņā. Tā kā dalītā īpašumā pusēm ir pretēji vērstas intereses, tas bieži noved pie tiesvedības tikai tāpēc, lai vispār varētu sākt īstenot dalītā īpašuma tiesiskās attiecības (noteikta zeme un maksa par tās lietošanu).
Vienlaikus tiesas nolēmums nosaka tiesisko stāvokli mūžīgi nākotnē, kas nav piemērots risinājums ilgstošo procesu vadīšanai (tiesa izšķir konkrētus strīdus konkrētā laikā, nevis vada procesus, kas var ilgt gadsimtiem). Ar laiku mainās pienākumi, nodokļi, un zūd attiecībās iepriekš pastāvējis līdzsvars (nosveroties par labu vienai pusei). Vienīgais veids, kā risināt tiesas nolēmumā noteikto, ir ar jaunu tiesas nolēmumu. Līdz ar to, ja puses piespiedu nomā nevar vienoties par maksu, tās vēršas tiesā, lai to noteiktu tiesa. Savukārt, ja, piemēram, pirms 10 gadiem tiesas noteikta maksa kādu apstākļu dēļ vairs nav uzskatāma par taisnīgu, vienīgais risinājums ir atkal vērsties tiesā, lai tā noteiktu citu maksu.
Raksturotās tiesvedības ir tikai par pašu tiesisko attiecību pamatelementiem, tam visam tālāk seko tiesvedības, ja kāda puse nepilda savus pienākumus atbilstoši tiesas noteiktajam. Šo stāvokli (ka bez tiesvedības bieži nav iespējams tikt pāri sākumpunktam, ka pastāv dalītais īpašums) piespiedu nomas reforma risina, veidojot tiesisko bāzi, kas būtiskajos jautājumos ir skaidra, pietiekami konkrēta un tādējādi arī īstenojama bez papildu darbību veikšanas.
Jaunais tiesisko attiecību regulējums attieksies uz visām dalītā īpašuma situācijām. Likuma izstrādātāji anotācijā uzskaitījuši, ka līdz šim piespiedu nomas maksa par dalītā īpašumā esošu zemi svārstās robežās no 1,65% līdz pat 9,075% no nomā esošās zemes kadastrālās vērtības. Ar likumiskās lietošanas maksas ieviešanu ar likumu “zem viena jumta” būs uz citām personām piederošas zemes esošo daudzdzīvokļu dzīvojamo māju (dzīvokļu) īpašumi, privatizētās dzīvojamās mājas laukos, privatizētie objekti pilsētās un laukos.
TM jurists T. Dreika piebilst, ka līdz šim maksas dažādību (bez minētā) veidoja arī atšķirīgās situācijas nodokļu jomā (vai zemes īpašnieks ir pievienotās vērtības nodokļa maksātājs, kāda ir nodokļa bāze, kas atšķiras arī publisku personu gadījumā), kā arī tas, ka attiecības ar jebkāda mēroga novirzēm var būt citādi regulētas līgumos vai tiesas nolēmumos.
Svarīgi – ir pieņemti grozījumi Pievienotās vērtības nodokļa likumā, kas paredz, ka no 2022. gada maksai gan piespiedu nomas attiecībās, gan likumiskajās zemes lietošanas tiesībās nav piemērojams pievienotās vērtības nodoklis.
