Publicēts pirms 3 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
LV portāla infografika
No 2022. gada 1. janvāra piespiedu nomu par citai personai piederošas zemes lietošanu dalītā īpašuma situācijās aizstāj zemes likumiskās lietošanas tiesības, un maksājums ir noteikts vienots – četri procenti no zemes kadastrālās vērtības. Publikācijas pirmajā daļā tika apkopota informācija par Piespiedu nomas reformas pamatjautājumiem –, kas ir likumiskās lietošanas tiesības un kāds ir noteiktais pārejas periods to piemērošanai, kādi ir pienākumi gan zemes īpašniekam, gan tās lietotājam, būves īpašniekam, tāpat raksturotas situācijas ar lietošanā esošās zemes platību. Publikācijas turpinājumā sniedzam plašāku ieskatu likumiskās lietošanas maksas aprēķinā ar piemēriem, kā arī par dzīvojamās mājas pārvaldnieka, dzīvokļu īpašnieku un zemes īpašnieku sadarbību.
Grozījumi likumā “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” izbeidz piespiedu nomas tiesiskās attiecības (Piespiedu nomas reforma). Piespiedu nomas attiecību vietā dalītā īpašumā zemes un patstāvīgo būvju īpašnieku attiecības regulēs jauns tiesību institūts “likumiskās zemes lietošanas tiesības”.
Piespiedu nomas reforma paredz, ka likumiskā lietošanas maksa ir 4% gadā no lietošanā esošās zemes kadastrālās vērtības, bet ne mazāka par 50 eiro gadā. Reforma paredz arī samaksas termiņus –, ja nav citas vienošanās, maksa ir maksājama par katru ceturksni uz priekšu.
(Pašreiz kā izņēmums ir noteikts, ka likumiskā lietošanas maksa par zemes lietošanas tiesībām zemes īpašniekam par 2022. gada pirmo ceturksni samaksājama līdz 2022. gada 31. martam, ja vien ar zemes īpašnieku nav noslēgta vienošanās par citu samaksas kārtību. To paredz Saeimā 16. decembrī steidzamā kārtībā pieņemtie grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā; šeit – LV portāla piebilde.)
Minimālā lietošanas maksa tika paredzēta, jo pastāv gadījumi, kuros lietošanā atrodas neliela zemes daļa un procentuālās maksas apmērs ir tik mazs, ka nav lietderīgi to prasīt izpildīt. Tādējādi veidojas situācijas, kad viena persona lieto citas personas nekustamo īpašumu, par to neko nemaksājot. Šāds stāvoklis ir netaisnīgs un vienlaikus arī nemotivē būves īpašnieku risināt dalītā īpašuma jautājumu (piemēram, vienojoties, ka zemes stūris, uz kura atrodas tā būve, tiek nodalīts un atsavināts būves īpašniekam).
Minimālā maksa ir noteikta uz dalītā īpašuma gadījumu, nevis uz personu skaitu, kas ir īpašnieki vienam dalītā īpašuma gadījumam (kas atrodas kopīpašumā).
Minimālā maksa risina tos gadījumus, kuros zemes vērtība ir tik maza, ka procentuāla atlīdzība nevar būt taisnīga, ņemot vērā to, ka pusēm ir jāiesaistās šo attiecību īstenošanā. Tādējādi, ja būvei vai zemei ir vairāki kopīpašnieki (tai skaitā dzīvokļa īpašnieki), minimālā maksa nenozīmē, ka katram dzīvokļa īpašniekam ir jāmaksā vismaz 50 eiro gadā vai katram zemes kopīpašniekam ir jāsaņem vismaz 50 eiro gadā. Maksa ir 4% gadā no vienas būves īpašnieka (vai to kopuma) viena zemesgabala īpašniekam (vai to kopumam). Kad 4% ir mazāk par 50 eiro gadā, maksa ir 50 eiro gadā. Ja būve vai zeme ir kopīpašumā, katrs maksā maksas daļu, kas atbilst tam piederošo domājamo daļu proporcijai, un katrs saņem daļu, kas atbilst tam piederošo domājamo daļu proporcijai.
Jautājumu par attiecību īstenošanas grūtībām, kad tajās ir iesaistīts liels personu skaits, risina būves īpašnieka pienākums nodrošināt maksas samaksu un papildu atbildība, ja būves īpašnieks nepilda savas saistības. Šāds koncepts tika veidots, lai neizveidotos situācija, kad kopīpašnieku skaita dēļ maksas apmērs par gadu var vairākas reizes pārsniegt pašas zemes vērtību.
Maksas apmēru nosaka likums, tādēļ tās samaksai vairs nav nepieciešama atsevišķa vienošanās. Tādējādi jau pats likums nodibina pietiekami konkretizētu saistību, kas ir izpildāma, un tās izpildīšanai nav jāgaida, kad zemes īpašnieks vērsīsies pie ēkas īpašnieka, veiks aprēķinus un tam izrakstīs rēķinu vai veiks citas darbības. Ja zemes īpašnieks ir zināms un sasniedzams, kā arī ir zināma lietošanā esošās zemes platība, tieši būves īpašniekam ir jānodrošina maksas samaksa. Samaksas termiņa nepamatota nokavēšana veido parādnieka nokavējumu,1 kam ir papildu sekas. Parādnieka nokavējums nevar iestāties, ja pats zemes īpašnieks nav sasniedzams, izvairās no komunikācijas vai nepieņem saistības izpildījumu (tas ir kreditora nokavējums).
Piespiedu nomas reforma neaizliedz iespēju pusēm vienoties par citu maksas apmēru (mazāku vai lielāku) vai iespēju zemes īpašniekam atteikties arī no minimālās maksas saņemšanas. Ja pusēm ir savstarpēji saskanīga griba, tās var vienoties par citu maksas apmēru arī likumiskās zemes lietošanas tiesībās. Tomēr nevienu pusi nevar piespiest vienoties par ko citu, kā tikai likumā paredzēto, – ja vienošanās nav, puses saista tas, ko paredz likums.
Kopīpašuma gadījumos (daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, garāžu būves kopīpašumā) Piespiedu nomas reforma paredz kopīpašnieka, kas nepilda savas saistības, papildu atbildību par izmaksām, kas veidojas:
Stiprināt būves kopīpašnieka pienākumu nodrošināt maksas samaksu ir nepieciešams, lai 4% maksu varētu atzīt par taisnīgu dažādos dalītā īpašuma gadījumos un vienoti noteikt likumā. Nenoliedzami, pastāv milzīga atšķirība tiesību īstenošanas grūtībās, ņemot vērā to, vai maksa ir jāsaņem no 1 būves īpašnieka (1 personas) vai no 250 būves kopīpašniekiem par katra maksas daļu. Vienlaikus paša zemes lietojuma vērtību tas nekādā veidā nemaina. Līdz ar to Piespiedu nomas reforma paredz būves īpašniekiem iespēju maksāt taisnīgu maksu par zemes lietošanu, ja tie izpilda savu pienākumu. Savukārt papildu mantiskas sekas attieksies tikai uz tiem, kuri savas saistības nepilda.
Alternatīva šādam regulējumam būtu noteikt minimālo maksu uz katru dalītā īpašumā iesaistīto personu, kas radītu problēmu, ka maksa par zemi gadā atsevišķos gadījumos sasniegtu vai pārsniegtu zemes kopējo vērtību. Tāpat arī nav iespējams noteikt procentuālu maksas apmēru, kas visos gadījumos būtu taisnīgs, ja maksa ietver zemes īpašnieka nepieciešamību vērsties pie katra būves kopīpašnieka (kuru skaits dažādos gadījumos ir no diviem līdz vairākiem simtiem). Vienīgā iespēja izveidot regulējumu, kas ļauj maksāt zemes lietojuma vērtībai maksimāli pietuvinātu maksu, ir izslēgt kopīpašuma stāvokļa ietekmi uz saņemamo maksas apmēru. Tas tiek panākts ar pienākumu būves kopīpašniekiem organizēt iekšējos procesus saistību izpildei vai vismaz katram, pēc savas iniciatīvas, izpildīt savu saistības daļu. Proti, tie, kuri paši ir gatavi aprēķināt un izpildīt savu saistību, maksā tik, cik vērtīgs ir zemes lietojums. Savukārt tie, kuri ignorē saistību esamību, maksā arī par to, ka kādam citam tie ir jāatrod, jāveic aprēķini un jāatgādina par saistības esamību.
Ievērojot minēto, Tieslietu ministrija aicina dalītā īpašumā iesaistītās personas izvērtēt katra attiecīgo situāciju kontekstā ar Piespiedu nomas reformas spēkā stāšanās laiku. Tajos gadījumos, kuros 2022. gada 1. janvārī nav spēkā nomas līgums (piemēram, ir beidzies tā termiņš), būves īpašniekam ir jānodrošina likumiskās maksas samaksa jau par 2022. gada 1. ceturksni.
Saeima 2021. gada 23. novembrī pieņēma likumu “Par valsts budžetu 2022. gadam”. Kopā ar budžeta likumu tika pieņemts arī likums “Grozījumi Pievienotās vērtības nodokļa likumā”, kas paredz noteikt, ka ar PVN netiek aplikta likumiskā zemes lietošanas maksa. Identiskas izmaiņas minētais likums paredz arī saistībā ar piespiedu nomas tiesiskajām attiecībām, sākot no 2022. gada 1. janvāra.
Ievērojot minēto, par nomas vai likumisko maksu par zemes lietošanu no 2022. gada 1. janvāra nav maksājams PVN, neatkarīgi no tā, vai pušu attiecības regulē līgums, tiesas nolēmums, vai attiecībā uz konkrēto gadījumu stāsies spēkā likumiskās zemes lietošanas tiesības.
Jautājumi par dzīvojamās mājas pārvaldnieka, dzīvokļu īpašnieku, to kopības un trešo personu (tai skaitā zemes īpašnieku) savstarpējo mijiedarbību, tiesībām, pienākumiem un atbildību pēdējos gados ir ļoti aktuāli.
Vēsturiski daudzdzīvokļu dzīvojamo māju gadījumā tieši pret mājas pārvaldnieku varēja vērst prasību gan par nomas attiecību sastāvdaļu noteikšanu, gan arī par prasījumu izpildi, lai arī pārvaldnieks, būdams pilnvarotā persona, nav piespiedu nomas attiecību subjekts. Tālāk pārvaldnieks vērsās pret dzīvokļu īpašniekiem par katra īpašnieka saistību daļas izpildi. Šī prakse nav aktuāla, kopš Augstākā tiesa dzīvokļu īpašnieku kopību ir atzinusi par tiesību subjektu.2
Vienlaikus dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvērtīga darbība tiesību sistēmā vēl ir jāiedzīvina. Saeimā izskatīšanā atrodas likumprojekti dzīvojamo māju pārvaldīšanas jomā, kas paredz gan iedzīvināt kopības kā tiesību subjekta statusu, gan veikt citas izmaiņas regulējumā attiecībā uz to, kā tiek organizēta daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas saistību izpilde. Kamēr notiek aktīva tiesību un judikatūras attīstība, daudzi jautājumi no juridiskās perspektīvas ir tādi, uz kuriem nav viennozīmīgu atbilžu. Tādējādi šobrīd tiesību piemērotājiem ir pašiem jārod risinājumi tajos jautājumos, kas ir neskaidri.
Aplūkojot situāciju daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dalītā īpašuma tiesisko attiecību kontekstā, šobrīd lielākais jautājums ir par to, vai kāds ir atbildīgs par mājas kopīpašnieku iekšējo procesu organizēšanu nomas attiecību īstenošanā. Proti, vai pārvaldniekam ir pienākums iekasēt nomas maksājumus no dzīvokļu īpašniekiem (arī veikt aprēķinus, lai to izdarītu) un nodot maksu zemes īpašniekam. Atbilstoši Augstākās tiesas praksei pārvaldniekam nav tāda pienākuma, ja tas darbojas uz pilnvarojuma pamata un nav šādu pienākumu uzņēmies.3 Tomēr šis jautājums ir neskaidrs tajos gadījumos, kad mājas īpašnieki nav pārņēmuši pārvaldīšanas tiesības un to pārvaldīšanu nodrošina pašvaldība saskaņā ar likumu “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”.
Attiecībā uz saistību izpildi un parādu piedziņu pastāv virkne juridisku nianšu, bet šobrīd pamatmodeļi varētu būt divi:
Aplūkojot minētos modeļus Piespiedu nomas reformas kontekstā, jāuzsver jau minētais par uzsvaru uz ēkas īpašnieka pienākumu izpildi un to, ka likumiskā maksa neietver visu kopīpašnieku identificēšanu, aprēķinu veikšanu un paziņošanu par pienākumu samaksāt savu likumiskās maksas daļu. Tādējādi abi raksturotie modeļi var darboties arī likumiskās zemes lietošanas tiesībās:
Abos konceptos dzīvokļa īpašnieka atbildības apjoms nemainās, mainās tikai tiesību realizācijas ķēde.
Ņemot vērā visu iepriekš minēto, Tieslietu ministrija aicina daudzdzīvokļu dzīvojamo māju īpašniekus komunicēt savstarpēji un ar pārvaldnieku, lai risinātu jautājumu par to, kā tiks izpildītas saistības likumiskās zemes lietošanas tiesībās. Tieslietu ministrijas ieskatā visoptimālākais risinājums esošajā situācijā ir pilnvarot pārvaldnieku organizēt likumiskās maksas maksājumu iekasēšanu, glabāšanu un nodošanu zemes īpašniekam, kā arī tā informēšanu par tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri nepilda savas saistības. Tādā veidā tiktu centralizēta maksājumu veikšana, un katram dzīvokļa īpašniekam nebūtu individuāli jāveic aprēķini par savu maksas daļu un savas saistības daļas izpildi, bet tas notiktu kopā ar pārējiem pakalpojumiem, kurus dzīvokļa īpašnieks saņem mājas pārvaldīšanas un uzturēšanas ietvaros.
Tāpat ir svarīgi arī sekot līdzi izmaiņām Dzīvokļa īpašuma likumā un Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā, jo, ņemot vērā jautājuma aktualitāti un neskaidrības, ir sagaidāms, ka šajās politikas jomās būs izmaiņas.
Publikācijas turpinājumā Tieslietu ministrijas atbildes uz jautājumiem par likumiskās lietošanas tiesību izmantošanu, stājoties spēkā Piespiedu nomas reformai.
Publikācijas pirmā daļa un turpinājums šeit:
1 Civillikuma 1651.—1668. pants.
2 Augstākās tiesas 2019. gada 12. decembra spriedums lietā Nr. SKC-109/2019. Pieejams: https://www.at.gov.lv/lv/tiesu-prakse/judikaturas-nolemumu-arhivs/civillietu-departaments/hronologiska-seciba?lawfilter=0&year=2019
3 https://www.at.gov.lv/lv/jaunumi/par-tiesu-lietam/civillietu-departamenta/senats-norada-ka-dzivojamas-majas-parvaldnieks-nav-zemes-piespiedu-nomas-attiecibu-subjekts-un-neatbild-par-dzivoklu-ipasnieku-kopibas-zemes-nomas-maksas-paradu-ja-nav-to-tiesi-uznemies-10699?year=2021&month=06
