Piespiedu nomas reforma – kas mainās dalītā īpašuma attiecībās no 2022. gada 1. janvāra (I)

Grozījumi likumā “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” izbeidz piespiedu nomas tiesiskās attiecības (Piespiedu nomas reforma).

Ar Piespiedu nomas reformu tiek izbeigtas piespiedu nomas attiecības, un tā vietā dalītā īpašumā zemes un patstāvīgo būvju īpašnieku attiecības regulēs jauns tiesību institūts – “likumiskās zemes lietošanas tiesības”.

Piespiedu nomas reforma kopumā radīs taisnīgāku līdzsvaru starp dalītā īpašumā iesaistītajām personām. Nevar arī noliegt, ka jebkuras nozīmīgas reformas pārejas posmi ir sarežģīti, izraisa domstarpības un pārpratumus. Tādēļ Tieslietu ministrija aicina dalītā īpašumā iesaistītās personas uz savstarpēju sapratni, cieņu un komunikāciju, lai pārejas posmā atrastu risinājumus iespējamām problēmām.

Par svarīgāko

Likumiskās zemes lietošanas tiesības piespiedu nomu aizstāj pakāpeniski – no 2022. gada sākuma. Ja 2022. gada 1. janvārī nav spēkā esoša zemes nomas līguma (vai tiesas nolēmuma), bet ir zināma lietošanā esošā zemes platība, un zeme nepieder publiskai personai, likumisko zemes lietošanas tiesību darbība sākas ar 2022. gada 1. janvāri.
Likumiskās zemes lietošanas tiesības regulē likums, un to īstenošanai nav nepieciešama līguma slēgšana.
Vienoties par dažādiem jautājumiem ir iespējams tad, ja ir saskanīga pušu griba. Ja vienošanās nav iespējama, ir piemērojami likuma noteikumi.
Likumiskā lietošanas maksa ir 4% gadā no lietošanā esošās zemes kadastrālās vērtības. Ja 4% gadā ir mazāk par 50 eiro, lietošanas maksa ir 50 eiro gadā.
Minimālā lietošanas maksa 50 eiro gadā nav jāreizina ar zemes vai būves kopīpašnieku skaitu.
Ja zemes īpašnieks ir zināms, sasniedzams un ir zināma lietošanā esošās zemes platība, maksas samaksa ir jānodrošina pašam ēkas īpašniekam, negaidot, kad zemes īpašnieks uzsāks kādas darbības. Proti, ēkas īpašnieks pats aprēķina maksas apmēru un nodrošina tās samaksu atbilstoši likumā noteiktajiem termiņiem.
Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju gadījumā dzīvokļu īpašniekiem ir vēlams sazināties ar pārvaldnieku, un kopībai pieņemt lēmumus par to, kā tiks īstenotas likumiskās zemes lietošanas tiesības.
Ja dzīvokļa īpašnieks vai būves kopīpašnieks nemaksā savu maksas daļu, tam papildus ir jāatbild par šādām izmaksām – kopīpašnieka identificēšana, maksas daļas aprēķināšana un paziņošana par neizpildītu saistību.
No 2022. gada 1. janvāra ne nomas maksa piespiedu nomā, ne likumiskā lietošanas maksa netiek apliktas ar pievienotās vērtības nodokli.

Piespiedu nomas reformas spēkā stāšanās laiks – pakāpenisks

Likumiskās zemes lietošanas tiesības stājas spēkā trijos posmos, ņemot vērā situāciju:

2022. gada 1. janvārī visos dalītā īpašuma gadījumos, kuros piespiedu nomas attiecības attiecīgajā brīdī netiek regulētas ar spēkā esošu līgumu vai tiesas nolēmumu;
2023. gada 1. janvārī visos dalītā īpašuma gadījumos, kuros piespiedu nomas attiecības 2022. gada 1. janvārī tiek regulētas ar spēkā esošu nomas līgumu vai tiesas nolēmumu;
2024. gada 1. janvārī dalītā īpašuma gadījumos, kuros privātpersonai piederošas būves atrodas uz publiskas personas (valsts, pašvaldības vai citas atvasinātas publiskas personas) zemes.

Likumiskās zemes lietošanas tiesības

Likumisko zemes lietošanas tiesību galvenā atšķirība no piespiedu nomas attiecībām ir tā, ka likumiskās zemes lietošanas tiesības ir noteiktas likumā un to izpildei nav vajadzīgs pušu starpā noslēgts līgums. Tādējādi tiek mainīts pats koncepts.

Līdz šim likums tikai paredzēja, ka starp pusēm pastāv noma, un prasīja tām vienoties par nomas maksu, lietošanā esošās zemes platību un visiem pārējiem jautājumiem. Tas radīja situāciju, kad iesaistītās puses atrodas pastāvīgā konfliktā par to, uz kādiem noteikumiem balstīt savstarpējās attiecības.

Līdz ar Piespiedu nomas reformas ieviešanu šāds stāvoklis pamatā tiek novērsts. Pušu tiesības un pienākumus, kā arī maksas apmēru, turpmāk nosaka likums. Zemes un patstāvīgās būves īpašnieks var vienoties par dažādiem jautājumiem, ja ir savstarpēja sapratne un šāda vēlme. Tomēr vienošanās vairs nav nepieciešama, lai varētu īstenot attiecības. Proti, vienošanās ir iespēja, nevis nepieciešamība.

Abām pusēm jākļūst atbildīgākām

Vienlaikus, lai dalītā īpašuma tiesiskās attiecības nodrošinātu līdzsvaru starp būves un zemes īpašniekiem, Piespiedu nomas reforma paredz daudz aktīvāku būves īpašnieka iesaisti savu pienākumu izpildē.

Līdz šim, no vienas puses, regulējums paredzēja pārāk augstu maksu par zemes lietošanu. Savukārt, no otras puses, regulējums bija labvēlīgs pret tādiem būves īpašniekiem, kuri izvairās no dalītā īpašuma jautājumu risināšanas. Šādos gadījumos būves īpašnieks gūst visu labumu no zemes lietošanas, jo to jau lieto, bet var ilgstoši, bez papildu sekām izvairīties no savu pienākumu izpildes.

Minētais rada nelabvēlīgas sekas zemes īpašniekam (tas nezina, kādu zemes daļu var lietot pats, nesaņem maksu, bet maksā nodokļus, saņem sodus par būves īpašnieka pārkāpumiem). Zemes īpašnieka grūtības attiecību īstenošanā ir bijis arguments, kādēļ maksai par zemes lietošanu būtu jābūt lielākai. Tādējādi veidojas situācija, kad maksas daļu, kas ir attaisnojama, ja būves īpašnieks izvairās no savu pienākumu izpildes, maksā arī tādu būvju īpašnieki, kuri pilda savus pienākumus.

Piespiedu nomas reformas mērķis ir noteikt taisnīgu maksu par zemes lietošanu attiecībā uz tām personām, kuras labticīgi pilda savus pienākumus. Ja daļu no maksas veido sarežģītais juridiskais stāvoklis un tā risināšanas iespējas, šī stāvokļa atrisināšana ļauj neparedzēt ar to saistīto maksas daļu. Lai to nodrošinātu, Piespiedu nomas reforma paredz nelabvēlīgas sekas gadījumos, kad būves īpašnieks nepamatoti nepilda savus pienākumus.

Vienlaikus ir gadījumi, kuros arī zemes īpašnieki ilgstoši nepilda savus pienākumus, kas esošā regulējuma ietvaros rada sekas būves īpašniekam (tiek prasīta nomas maksa par 10 gadiem, netiek saskaņoti būvdarbi, kas ir nepieciešami būves ekspluatācijai). Arī zemes īpašniekam Piespiedu nomas reforma paredz samazināt iespējas radīt otrai pusei nelabvēlīgas sekas, izvairoties no savu pienākumu izpildes (paredzot 3 gadu noilgumu maksas prasījumiem, kā arī būves īpašnieka tiesības, kas nav jāsaskaņo ar zemes īpašnieku).

Tādējādi Piespiedu nomas reforma veido taisnīgu situācijas noregulējumu, bet neatalgo vienas puses pasivitāti uz otras puses rēķina.

Situācijas ar lietošanā esošu zemi

Vienīgais no pamatjautājumiem, kuru nebija iespējams atrisināt ar likumisko zemes lietošanas tiesību ieviešanu, ir lietošanā esošās zemes platības noteikšana. Tā kā šobrīd lielākajā daļā dalītā īpašuma gadījumu jautājumam par lietošanā esošās zemes platību ir jābūt atrisinātam, Piespiedu nomas reforma šajā aspektā fundamentālas izmaiņas neparedz.

Jautājumā par lietošanā esošās zemes platību ir dažādas situācijas:

likums paredz zemes platību vai procesu tās noteikšanai;1
likums šajā jautājumā neko neparedz, un īpašniekiem ir jāvienojas par platību vai jālūdz to noteikt vispārējās jurisdikcijas tiesai.

Piespiedu nomas reforma attiecībā uz dažādiem gadījumiem paredz:

ja likums nosaka lietošanā esošo zemes platību vai tās noteikšanas procesu, tā arī turpmāk ir uzskatāma par lietošanā esošo zemes platību;
ja likums neregulē platības jautājumu, bet pusēm ir bijusi vienošanās par šo platību vai pušu strīdu ir izšķīrusi tiesa, noteiktā zemes platība paliek spēkā arī likumiskās zemes lietošanas tiesībās;
ja likums neregulē platības jautājumu un puses to nav risinājušas, par platību pusēm ir jāvienojas vai jāvēršas tiesā, lai strīds tiktu izšķirts.

Ievērojot minēto, visos gadījumos, kuros lietošanā esošās zemes platības jautājums ir risināts, noteiktā platība paliek spēkā arī likumiskajās zemes lietošanas tiesībās. Savukārt tā sauktajos “neregulētajos gadījumos”, ja puses vēl nav risinājušas platības jautājumu, tām ir jāatrisina šis jautājums, pirms ir iespējams pilnvērtīgi īstenot savas tiesības likumiskajās zemes lietošanas tiesībās. Piespiedu nomas reforma paredz, ka platības noteikšanai ir piemērojami funkcionāli nepieciešamā zemesgabala noteikšanas principi.2 Lai sagatavotu zemes plānus iespējamiem platības risinājumiem, pusēm ir jāvēršas pie mērniecības jomas speciālistiem.

SVARĪGI!

Piespiedu nomas reforma paredz prezumpciju –, ja neregulētā gadījumā puses nav vienojušās par lietošanā esošās zemes platību, līdz prasības celšanai tiesā ir uzskatāms, ka būves īpašnieks lieto visu zemes vienību, uz kuras atrodas būve.

Nepieciešamība pēc specifiska risinājuma izriet no vēsturiskā stāvokļa dalītā īpašuma gadījumos – būves īpašnieks lieto zemi visu laiku, neatkarīgi no tā, vai jautājums par platību ir atrisināts. Kamēr pastāv šāds stāvoklis, zemes īpašnieks nezina, kādu zemes daļu tas var patstāvīgi lietot, vienlaikus nezinot, par kādu daļu tas saņems zemes lietošanas maksu. Šobrīd, ja strīds ir par šo aspektu, šis jautājums tiek atrisināts, tikai stājoties spēkā tiesas nolēmumam.

Prezumpcija kopā ar 3 gadu noilgumu ir paredzēta, lai līdzsvarotā veidā risinātu stāvokli, kad puses ilgstoši nerisina dalītā īpašuma tiesisko attiecību pamatjautājumus, kas abām pusēm rada ievērojamas sekas. Prezumpcijas esamība būves īpašniekam rada interesi uzņemties iniciatīvu šī jautājuma risināšanā (arī būves īpašnieks var vērsties tiesā, lai tā noteiktu lietošanā esošās zemes platību). Savukārt zemes īpašnieka interesi iespējami ātri risināt šo jautājumu nodrošina apstāklis, ka Piespiedu nomas reforma paredz 3 gadu noilgumu prasījumam par maksas samaksu.

Prezumpcija ir piemērojama tikai tādām attiecībām, kurās nav risināts jautājums par platību, un tikai par periodu no 2022. gada 1. janvāra. To nevarēs attiecināt uz laika posmu pirms likumisko zemes lietošanas tiesību spēkā stāšanās. Tādējādi tā neradīs papildu sekas visos gadījumos, kuros īpašnieki savlaicīgi rīkosies, lai risinātu šo jautājumu. Tāpat ir jāuzsver jau minētais, ka šādi gadījumi būs reti, jo piespiedu nomas attiecības ir pastāvējušas jau vairāk nekā 25 gadus, kuros pušu starpā ir bijis jārisina šis jautājums.

Apkopojot iepriekš minēto Piespiedu nomas reformas kontekstā, zemes jautājumam ir divi pamatstāvokļi:

ja lietošanā esošās zemes platība ir zināma, tā paliek spēkā, un puses var īstenot savas tiesības un pienākumus likumiskās zemes lietošanas tiesībās, kad konkrētajā gadījumā tās stājas spēkā;
ja lietošanā esošā zemes platība nav zināma, tas ir pirmais risināmais jautājums. Lietošanā esošā zeme ir likumisko lietošanas tiesību priekšmets, bez kura šīs attiecības nevar funkcionēt. Jautājumu var risināt vienojoties vai izšķirot strīdu tiesā.

Publikācijas turpinājumā lasiet par minimālās nomas maksas aprēķinu ar piemēriem par dzīvojamās mājas pārvaldnieka, dzīvokļu īpašnieku un zemes īpašnieku sadarbību.

Publikācijas turpinājums šeit:

1 Funkcionāli nepieciešamā zemesgabala noteikšana likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” ietvaros vai likuma “Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās” 12. panta pirmajā daļā noteiktais.

2 Likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 28. pants.