Publicēts pirms 3 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
LV portāla infografika
No 2022. gada 1. janvāra piespiedu nomas maksājums par citai personai piederošas zemes lietošanu dalītā īpašuma situācijās noteikts vienots – četri procenti no zemes kadastrālās vērtības. Zemes lietošanas likumiskās lietošanas tiesības un šāda maksājuma piemērošana stājas spēkā pakāpeniski. Šajā Tieslietu ministrijas apkopojumā atbildes uz jautājumiem par dažādām situācijām dalītā īpašuma gadījumos un to, kā tās risināmas.
Grozījumi likumā “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” izbeidz piespiedu nomas tiesiskās attiecības (Piespiedu nomas reforma). Piespiedu nomas reformā dalītā īpašumā zemes un patstāvīgo būvju īpašnieku attiecības regulēs jauns tiesību institūts “likumiskās zemes lietošanas tiesības”, kas aizstās piespiedu nomas attiecības.
Iepriekšējās publikācijās tika izklāstīts, ka jaunais regulējums stājas spēkā pakāpeniski, kas ir likumiskās lietošanas tiesības, kādi pienākumi ir gan zemes īpašniekam, gan tās lietotājam, būves īpašniekam, raksturotas situācijas ar lietošanā esošās zemes platību un jaunajiem maksājumiem.
Publikācijas pirmā un otrā daļa:
Reforma skar dažādas situācijas starp dalītajā īpašumā iesaistītajām personām. TM sniedz atbildes uz jautājumiem, kuri var rasties jauno normu piemērošanā praksē.
Šādā situācijā uz likumisko zemes lietošanas tiesību spēkā stāšanās brīdi dalītā īpašumā esošo personu attiecības neregulēs spēkā esošais līgums vai tiesas spriedums. Tādējādi šādā situācijā nav arī tiesiskās paļāvības, ko aizsargāt (iemesls, kādēļ regulētiem gadījumiem ir gada pārejas posms), jo, būtībā, tiktu aizsargātas tiesības strīdēties vai tiesāties par attiecību noregulējumu viena gada ietvaros. Līdz ar to šajos gadījumos no 2022. gada 1. janvāra puses atrodas likumiskajās zemes lietošanas tiesībās. Tas nozīmē, ka ir jānodrošina 1. ceturkšņa likumiskās maksas samaksa. Vienlaikus personas var vienoties gan par citu maksas apmēru, gan par citiem samaksas termiņiem, ja tām ir saskaņota griba. Atšķirība ir tā, ka vienošanās notiktu likumisko zemes lietošanas tiesību, nevis piespiedu nomas attiecību ietvaros.
Pārejas regulējums tika izstrādāts, paredzot jaunā regulējuma spēkā stāšanos jaunā gada sākumā. Šāds koncepts tika veidots, ņemot vērā to, ka bija paredzētas izmaiņas nodokļu likumos (PVN), kā arī to, ka parasti līgumi tiek slēgti ar termiņu līdz gada beigām. Tajos gadījumos, kad līguma termiņš iestājas starp 2022. gada sākumu un beigām, saskaņā ar likuma “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” 42. panta otrās daļas pārejas regulējumu likumiskās zemes lietošanas tiesības sāks darboties 2023. gada 1. janvārī. Tieslietu ministrija aicina šādos gadījumos iesaistītās puses vienoties par līguma termiņa pagarināšanu līdz 2022. gada beigām, lai nebūtu jārisina strīds par piespiedu nomas tiesiskajām attiecībām periodā no līguma termiņa beigām līdz 2023. gada 1. janvārim.
Piespiedu nomas reforma neliedz vienoties par citu maksas apmēru (lielāku vai mazāku), kas ir praksē sastopami gadījumi dažādu, pēc pušu ieskatiem svarīgu iemeslu dēļ. Arī no 2023. gada šādos gadījumos būs iespējams vienoties par mazāku maksas apmēru, ja zemes īpašnieks tam piekrīt. Tomēr, ja zemes īpašniekam vairs nav gribas prasīt mazāku maksu, to nevarēs piespiest vienoties par maksu, kas ir mazāka par likumā paredzēto.
Tāpat arī pastāv iespēja vienoties par lielāku maksu nekā likumā paredzētā. Šī iespēja ir modelēta tādiem gadījumiem, kad uz zemes īpašnieka zemes atrodas gan tam pašam, gan citām personām piederošas būves un personu kopums lieto konkrēto teritoriju. Šādās situācijās, piemēram, ja zemes īpašnieks ar saviem resursiem uztur visu kopējo teritoriju (zāles pļaušana, sniega tīrīšana, piekļuves ceļu uzturēšana utt.), var būt gadījumi, kuros patstāvīgās būves īpašnieks piekrīt maksāt lielāku maksu, lai tam nebūtu jānodrošina savas lietošanā esošās zemes atsevišķa uzturēšana.
Likumiskās maksas samaksas pienākums ir saistība uz likuma pamata. Saistība paredz kreditora puses tiesību saņemt izpildījumu. Bet civiltiesībās nav instrumentu (nav arī jābūt), kas liktu personai realizēt savas tiesības. Persona var arī atteikties no izpildījuma. Tā kā likumiskās zemes lietošanas tiesības iekļaujas civiltiesībās un ir pakļautas to vispārējiem konceptiem, zemes īpašnieks var atteikties arī no minimālās maksas saņemšanas. Ir skaidrs, ka šādi gadījumi nebūs bieži, jo tiem pamatā nebūs saimnieciski apsvērumi, bet gan zemes īpašnieka personiskie ieskati.
Civillikuma 3. pants aizsargā iegūtas tiesības, un tās nevar patvaļīgi atņemt. Piespiedu nomas reforma neietekmē iegūtās tiesības par iepriekšējo laika periodu (tikai nākotni, kas būtu netaisnīgi pret vienu vai otru pusi un ko citādi nebūtu iespējams mainīt).
Šādā situācijā no 2022. gada 1. janvāra sāktos likumisko zemes lietošanas tiesību darbība. Vienlaikus noilguma ietvaros (3 vai 10 gadi) zemes īpašnieks vēl varēs risināt jautājumu par attiecību noregulējumu un saistību izpildi par iepriekšējo periodu piespiedu nomas attiecību ietvaros. Strīdu un prasījumu realizācija par piespiedu nomas laiku beigsies tad, kad šādiem prasījumiem būs iestājies noilgums.
Ja viena patstāvīga būve atrodas uz 3 citiem nekustamiem īpašumiem (zemesgabaliem), ir runa par 3 dalītā īpašuma tiesiskajām attiecībām (par katru vienu būvi uz vienas zemes ir viena tiesiska attiecība). Savukārt, ja uz viena zemesgabala atrastos 5 būvju īpašumi, būtu piecas dalītā īpašuma attiecības (katram būvju īpašuma īpašniekam ar zemes īpašnieku).
Ievērojot minēto, ja ir 3 tiesiskas attiecības, katrā no tām patstāvīgi ir piemērojamas likumiskās zemes lietošanas tiesības. Tas nozīmē, ka katras zemes īpašniekam ir jāsaņem maksa 4% apmērā no būves īpašnieka lietošanā esošās zemes (konkrētā zemesgabala ietvaros) kadastrālās vērtības gadā. Savukārt, ja attiecībā uz kādu no zemesgabaliem 4% ir mazāk nekā 50 eiro, likumiskā maksa ir 50 eiro gadā attiecībā uz to konkrēto attiecību. Ja visos gadījumos procentuālā likumiskā maksa ir mazāka par 50 eiro gadā, būves īpašniekam ir jāmaksā 50 eiro gadā par katra zemesgabala lietošanu.
Minimālo lietošanas maksu neietekmē attiecībās iesaistīto īpašnieku skaits. Ja tāda situācija pastāvētu, tas ļautu patvaļīgi reizināt maksas apmēru bez ierobežojumiem (ar nolūku atsavinot domājamās daļas un veidojot lielu kopīpašnieku skaitu) arī tādās konstrukcijās, un maksas apmērs gadā vairākas reizes pārsniegtu lietošanā esošās zemes vērtību. Būtu iespējami arī gadījumi, kuros šāda situācija veidotos dabiski (Latvijā būvju kopīpašnieku skaits retos gadījumos ir vairāki simti, tāpat arī viens būvju īpašums reizēm atrodas uz 6—7 zemesgabaliem, no kuriem katrs var būt kopīpašumā).
Ievērojot minēto, neatkarīgi no kopīpašnieku skaita, par katru dalītā īpašuma gadījumu zemes īpašnieks var prasīt tikai tādu maksu, kuru paredz likums (4% vai 50 eiro gadā, kad 4% nesasniedz 50 eiro).
Būves īpašnieks nevar būt atbildīgs par zemes īpašnieka pasivitāti. Ja zemes īpašnieks nav sasniedzams, tas ir kreditora nokavējums, par kuru ir atbildīgs pats kreditors. Šādos gadījumos būves īpašnieks var izpildīt samaksas pienākumu attiecībā uz tiem zemes kopīpašniekiem, kuri ir sasniedzami, un 3 gadus glabāt atlikušo maksas daļu (lai to nodotu zemes īpašniekiem, ja tie kļūst sasniedzami). Pēc 3 gadiem samaksas pienākums par attiecīgo laika periodu noilgst. Proti, ja zemes īpašnieks 10 gadus nav sasniedzams, tas varēs prasīt maksu tikai par pēdējiem 3 gadiem (vai zemes kopīpašnieks – savu maksas daļu).
Šādos gadījumos būtu ieteicams arī zemes kopīpašniekiem vienoties par centralizētu maksas saņemšanu, piemēram, pilnvarojot vienu no kopīpašniekiem saņemt maksu no būves īpašnieka.
Līdz 2024. gada 1. janvārim pušu tiesiskās attiecības nemainās un tiek risinātas kā līdz šim – saskaņā ar Ministru kabineta 2018. gada 19. jūnija noteikumiem Nr. 350 “Publiskas personas zemes nomas un apbūves tiesības noteikumi”. Līdz 2024. gadam tiks izstrādāti jauni Ministru kabineta noteikumi, kas paredzēs arī tos gadījumus, kuros valsts prasa maksu, kas ir mazāka par likumā noteikto.
Piespiedu nomas reforma skar arī virkni citu, šajā materiālā neapskatītu jautājumu. Informējam, ka detalizēta informācija par Piespiedu nomas reformas likumprojektu ir pieejama Saeimas tīmekļvietnē.1 Tāpat arī Saeimā iesniegtā likumprojekta redakcija un anotācija ir pieejamas Ministru kabineta tīmekļvietnē.2
Jāuzsver, ka likumprojektā, to skatot Saeimā, tika veiktas būtiskas izmaiņas. Tādēļ likumprojekta anotācija nav aktuāla visos jautājumos. Tieslietu ministrija ir paredzējusi aktualizēt anotāciju atbilstoši likuma redakcijai, kas tika pieņemta. Kad šis darbs būs paveikts, aktualizētā anotācija tiks publicēta, un šis skaidrojums tiks aktualizēts.
1 Materiāli pieejami: https://titania.saeima.lv/LIVS13/saeimalivs13.nsf/webAll?SearchView&Query=([NumberTxt]=843)&SearchMax=0&SearchOrder=4.
2 Likumprojekts “Grozījumi likumā “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” ”: http://tap.mk.gov.lv/lv/mk/tap/?pid=40492345.
