Dalītajā īpašumā būves īpašniekam, kuram līdz šim bija zemes nomas tiesības, tagad noteikts pienākums maksāt zemes lietošanas maksu tās īpašniekam.
FOTO: Ivars Soikāns, LETA.
Normas, kas privatizācijas un zemes reformas likumos regulē zemes izmantošanu dalītajā īpašumā, salāgotas ar piespiedu nomas reformā ieviestajām zemes likumiskās lietošanas tiesībām, kuras aizstās līdzšinējās nomas attiecības un nomas līgumus.
To nosaka grozījumi piecos likumos, kas stājas spēkā 21. jūnijā.
Grozījumi salāgo privatizācijas, privatizācijas sertifikātu izmantošanas un zemes reformas likumu normas ar likumu “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” (turpmāk – Civillikuma spēkā stāšanās likums). Līdz šim garantētās zemes nomas tiesības piespiedu dalītajā īpašumā tiek aizstātas ar likumiskās lietošanas maksu, kas pašreiz ir 4% no lietotās zemes kadastrālās vērtības gadā.
Civillikuma spēkā stāšanās likumā piespiedu nomas attiecības, kurās būves īpašniekam bija pienākums maksāt zemes īpašniekam nomas maksu par zemes lietošanu, no 2022. gada ir pārveidotas par likumiskajām zemes lietošanas tiesībām, paredzot vienotu regulējumu visiem dalītā īpašuma gadījumiem neatkarīgi no tā izveidošanās tiesiskā pamata.
Grozījumu anotācijās norādīts, ka no likumiem tiek izslēgtas tiesību normas, kas regulē piespiedu nomu, izņemot tās, kas nosaka lietošanā esošo zemes platību.
Grozījumi paredz, ka gadījumos, kad persona savas pirmpirkuma tiesības uz apbūvētu zemesgabalu nevar izmantot vai neizmanto, tai ir zemes likumiskās lietošanas tiesības uz to pašu zemesgabalu, uz kuru tai ir pirmpirkuma tiesības, un šis zemesgabals netiek privatizēts vai atsavināts citām personām.
Likuma 25. pants (“Rīcība ar neizpirkto lauku apvidus zemi”) papildināts ar 4.1 daļu, nosakot: ja personai saskaņā ar šo likumu ir izbeigušās zemes pastāvīgās lietošanas tiesības, bet uz zemesgabala atrodas šai personai piederošas ēkas (būves), pašvaldība pieņem lēmumu par atsevišķa zemesgabala izveidošanu platībā, kas nepieciešama ēku (būvju) uzturēšanai saskaņā ar pašvaldības saistošajos noteikumos paredzēto apbūves platību, izņemot par zemi, kas ierakstīta zemesgrāmatā uz valsts vārda. Izveidotajam zemesgabalam nosaka atbilstošu nekustamā īpašuma lietošanas mērķi, un lēmumam par atsevišķa zemesgabala izveidošanu pievieno zemesgabala grafisko pielikumu ar norādītu sadalāmā zemesgabala kadastra apzīmējumu. Ēku (būvju) īpašniekam ir zemes likumiskās lietošanas tiesības uz izveidoto zemesgabalu.
Savukārt 26. panta (“Rīcība ar neizpirkto pilsētas zemi”) otrās daļas jaunā redakcija paredz dzīvojamās ēkas īpašniekam, kuram zemes lietošanas tiesības izbeidzas šā panta pirmajā daļā minētajos gadījumos, zemes likumiskās lietošanas tiesības uz viņa lietošanā bijušo zemi.
Likums turpmāk paredz: ja persona, kurai ir zemes pirmpirkuma tiesības, tās nevar izmantot vai neizmanto, tai ir zemes likumiskās lietošanas tiesības uz to pašu zemesgabalu, uz kuru tai ir pirmpirkuma tiesības, un pienākums uz likuma pamata maksāt zemes īpašniekam maksu par zemes likumiskās lietošanas tiesībām. Minētais zemesgabals netiek privatizēts vai atsavināts citām personām.
Ņemot vērā likumiskās lietošanas maksas ieviešanu, ar grozījumiem noteikts, ka privatizējamā zemesgabala nodošanas un pieņemšanas aktā jāiekļauj apliecinājums, ka nomnieks (zemes lietotājs) līdz zemesgabala nodošanas brīdim ir nomaksājis nomas (zemes likumiskās lietošanas) maksu.
Aizstājot garantētās tiesības nomāt zemi ar likumiskajām lietošanas tiesībām, likuma 6. pantā tagad noteikts: ja uz bijušo zemes īpašnieku vai viņu mantinieku pieprasītās zemes atrodas juridiskajām personām piederošas ēkas un būves, kā arī fizisko personu ēkas un būves, kuras iegūtas likumā “Par lauksaimniecības uzņēmumu un zvejnieku kolhozu privatizāciju” noteiktajā kārtībā, šīm juridiskajām un fiziskajām personām ir zemes likumiskās lietošanas tiesības uz zemi, ko aizņem ēkas, būves un pagalms, un vēl zemi līdz 0,5 hektāru platībā šo ēku un būvju uzturēšanai. Iepriekš minētās zemes robežas un platību nosaka attiecīgā pagasta zemes komisija.
Arī šajā likumā (2. panta desmitajā daļā) noma aizstāta ar likumiskās lietošanas tiesībām, nosakot: ēku un būvju īpašniekam ir zemes likumiskās lietošanas tiesības uz zemi zem ēkas un būves. Lietošanā esošās zemes platību nosaka, zemes īpašniekam un ēku un būvju īpašniekam savstarpēji vienojoties.
Ar grozījumiem precizēta likuma 4. panta piektā daļa, nosakot: ja zemes un apbūves īpašnieki ir dažādi (Civillikuma spēkā stāšanās likuma 14. panta pirmā daļa), viņu savstarpējās attiecības regulējamas saskaņā ar šā likuma 12. pantu, Civillikumu un Civillikuma spēkā stāšanās likumu.
Savukārt normās, kurās līdz šim bija paredzētas zemes nomas tiesības, tās aizstātas ar likumiskajām zemes lietošanas tiesībām.
Tieslietu ministrija, kas sagatavojusi šo likumu grozījumu paketi, norādījusi, ka grozījumi pozitīvi ietekmēs tautsaimniecību kopumā, tostarp uzņēmējdarbības vidi, jo paredzēs vienotu regulējumu visiem dalītā īpašuma gadījumiem neatkarīgi no tā izveidošanās tiesiskā pamata. Ņemot vērā, ka dalītajā īpašumā atrodas visdažādākās būves, tiesiskā noteiktība veicinās šo būvju izmantošanu un uzturēšanu atbilstoši to lietošanas mērķim.
Pirms piespiedu zemes nomas reformas, Civillikuma spēkā stāšanās likumā nosakot vienotu likumiskās lietošanas maksu, izmaiņu nepieciešamība tika pamatota ar sadrumstaloto un neviendabīgo maksas regulējumu likumos un noteikumos. Praksē nomas maksa par dalītajā īpašumā esošu zemi var būt robežās no 1,65% līdz pat 9,075% no nomātās zemes kadastrālās vērtības.
Jāpiebilst, ka piespiedu dalītā īpašuma situācijas izbeigšanai daudzdzīvokļu mājās ir paredzēts Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums. Šī likuma izpratnē daudzdzīvokļu dzīvojamā māja, kurā ir vismaz divi dzīvokļi, ir patstāvīgs īpašuma objekts, atrodas uz citas personas zemes un ir privatizēta saskaņā ar likumā “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”, likumā “Par kooperatīvo dzīvokļu privatizāciju” vai likumā “Par lauksaimniecības uzņēmumu un zvejnieku kolhozu privatizāciju” noteikto kārtību.
