Publicēts pirms 2 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
LV portāla infografika
2022. gada janvārī sākas piespiedu nomas reforma, kurā dalītā īpašuma gadījumos notiks pāreja uz zemes likumiskās lietošanas maksu 4% gadā, aizstājot līdzšinējos, dažādos tiesību aktos regulētos, atšķirīgos piespiedu nomas maksājumus.
Grozījumi likumā “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” (Spēkā stāšanās likums) izbeidz piespiedu nomas attiecības, tās aizstājot ar likumiskajām zemes lietošanas tiesībām.
Grozījumi stājās spēkā 2022. gada 1. janvārī, bet reformai paredzēta pakāpenība – likumiskās lietošanas maksa 4% apmērā, atkarībā no situācijas, maksājama jau no 2022. gada vai no 2023. gada, vai no 2024. gada.
Tieslietu ministrija izvērstā publikācijā detalizēti skaidroja gan reformas konceptuālos jautājumus, gan situācijas:
Turpinot aizsākto tēmu, šajā skaidrojumā uz LV portāla jautājumiem par konkrētām likuma normām, kas nosaka jauno vienoto maksājumu, atbildes sniedz Tieslietu ministrijas Civiltiesību departamenta Vispārējo civiltiesību nodaļas jurists Toms Dreika.
Kurās situācijās zemes lietotājs var maksāt 4% jau no 2022. gada janvāra?
Atbilstoši Spēkā stāšanās likuma 42. pantam pārejas posmi ir paredzēti pēc šādiem kritērijiem:
Līdz ar to likumiskās zemes lietošanas tiesības un ar tām paredzētā lietošanas maksa (4% apmērā no zemes kadastrālās vērtības gadā) 2022. gada 1. janvārī spēkā stājas tajos gadījumos, kur pusēm attiecīgajā datumā nav noteiktas piespiedu nomas tiesisko attiecību būtiskās sastāvdaļas, t. i., ja puses atrodas situācijā, kur piespiedu nomas attiecību ietvaros tām par 2022. gadu būtu jāvienojas par nomas līguma noteikumiem vai jāizšķir strīds tiesā, tas nav jādara, jo stājas spēkā likumiskās zemes lietošanas tiesības.
Tipiskākie piemēri šādiem gadījumiem būs:
Kuros gadījumos zemes likumiskā maksa 4% apmērā būs piemērojama no 2023. gada, kuros – no 2024. gada?
Spēkā stāšanās likuma 42. pantā paredzētais viena gada pārejas posms attiecas uz gadījumiem, kuros:
Tiesu spriedumi nomas būtiskās sastāvdaļas parasti nosaka uz nenoteiktu termiņu.
Šādos gadījumos ir īstenojamas esošās attiecības līdz 2022. gada beigām. Ja, piemēram, spēkā esoša nomas līguma termiņš iestājas 2022. gada vidū, būtu vēlams vienoties par tā pagarināšanu līdz gada beigām, jo pārejas periods ir viens visiem gadījumiem, kuros 2022. gada 1. janvārī piespiedu nomas attiecības ir uzskatāmas par noregulētām.
Savukārt likumisko zemes lietošanas tiesību spēkā stāšanās 2024. gadā ir paredzēta tajos gadījumos, kuros zeme dalītā īpašumā pieder publiskai personai. Šādos gadījumos pušu attiecības tiek īstenotas saskaņā ar Ministru kabineta 2018. gada 19. jūnija noteikumiem Nr. 350 “Publiskas personas zemes nomas un apbūves tiesības noteikumi”, kas arī turpinās pārejas periodā. Laikā līdz 2024. gadam tiks izstrādāti jauni Ministru kabineta noteikumi par dalītā īpašuma tiesisko attiecību īstenošanu šādos gadījumos.
Grozījumu anotācijā norādīts, ka piespiedu nomas tiesiskās attiecības regulē virkne normatīvo aktu, kas paredz saturiski atšķirīgus noteikumus un nomas maksu, atkarībā no tā, kādas ir būves, kā tās tika radītas (kā patstāvīgi nekustamā īpašuma objekti), vai kurai personai pieder zeme, vai kādi faktiskie apstākļi ir iestājušies.
Kādas ir (un vai tādas vispār ir) situācijas dalītā īpašuma gadījumos, kam jaunais regulējums par zemes lietošanas 4% maksājumu nebūs piemērojams?
Piespiedu nomas reforma paredzēta kā vispārējais regulējums t. s. piespiedu dalītajam īpašumam. Dalīto īpašumu var iedalīt divās grupās:
Visi piespiedu dalītā īpašuma izveidošanas pamati ir norādīti Spēkā stāšanās likuma 14. panta pirmās daļas 1.—4. punktā. Vēsturiski katrā zemes reformas vai privatizācijas likumā tika veidots atsevišķs regulējums piespiedu nomas attiecībām tā piemērošanas jomai (kas bija ģeogrāfiski, būvju kategoriju vai būvju valdītāju kritēriji). Tādējādi izveidojās regulējuma sadrumstalotība, kur salīdzināmas situācijas regulē atšķirīgi noteikumi. Viens no nomas reformas mērķiem ir likvidēt šo sistēmisko sadrumstalotību, kas lieki apgrūtina tiesisko stāvokli un agrāk vai vēlāk noved pie netaisnīgiem risinājumiem konkrētos gadījumos.
Ievērojot minēto, visiem piespiedu dalītā īpašuma gadījumiem pēc pārejas perioda nomas reformas regulējums būs piemērojams. Savukārt brīvprātīgu dalīto īpašumu nomas reforma neietekmēs – tajā, tāpat kā līdz šim, visas pušu attiecības nosaka sākotnēji noslēgtais nomas līgums.
Protams, ir izņēmumi. Lai arī dalītais īpašums ir iedalāms divās grupās (piespiedu un brīvprātīgais dalītais īpašums), pastāv arī citi dalītā īpašuma gadījumi. Likums “Par ostām” paredz ostas pārvaldes tiesības celt būves kā patstāvīgus īpašuma objektus (uz savā valdījumā vai ar personālservitūtu aprobežotas zemes). Tāpat arī Enerģētikas likuma regulējums par energoapgādes komersanta tiesībām veikt būvniecību uz jebkuras zemes par vienreizēju atlīdzību. Tas praksē tiek īstenots tā, ka dažādi uz tā pamata uzcelti objekti tiek ierakstīti zemesgrāmatā kā patstāvīgi nekustama īpašuma objekti. Uz šādiem izņēmuma gadījumiem piespiedu nomas reforma arī neattieksies, bet šādos gadījumos attiecīgās jomas likumi arī skaidri nosaka tiesisko stāvokli.
Izskatot grozījumus Spēkā stāšanās likumā Saeimā, dažādu teritoriju pārvaldītāji (ostas, speciālās ekonomiskās zonas, Rīgas lidosta) pauda, ka attiecīgajās teritorijās būtu nepieciešams speciāls regulējums arī piespiedu dalītā īpašuma gadījumiem. Šādi viedokļi tika pamatoti ar to, ka reformā paredzētais nebūtu taisnīgs konkrētajos apstākļos. Respektīvi, attiecīgajās teritorijās (kurās zemes atsavināšanai ir ierobežojumi vai tā ir aizliegta, kas noved pie kadastrālās vērtības neatbilstībām) zemes lietojuma vērtību lielā mērā nosaka tas, ka tā atrodas konkrētajā teritorijā, kas sniedz virkni praktisku priekšrocību saimnieciskās darbības veicējiem. Ņemot vērā teritoriju regulējumu, šī lietojuma vērtības daļa (atrašanās konkrētajā vietā) neatainojas zemes kadastrālajā vērtībā. Līdz ar to arī modelis, ka maksa par zemi tiek noteikta no zemes kadastrālās vērtības atbilstoši principiem, kas tiek piemēroti pārējā valsts teritorijā, teritoriju pārvaldītāju ieskatā nebūtu taisnīgs. Tieslietu ministrijas pozīcija par šo jautājumu Saeimā bija tāda, ka šādos specifiskos gadījumos dalītā īpašuma attiecības varētu regulēt atšķirīgi nozaru likumos, ja tam ir atbilstošs pamatojums. Līdz ar to pastāv iespēja, ka šogad uz Saeimu tiks virzīti grozījumi likumos ar citādu regulējumu noteiktās teritorijās, kur pastāv īpaši apstākļi. Tomēr jāuzsver, ka šeit tiek runāts par izņēmuma rakstura gadījumiem, kas ir saistīti ar industriālām teritorijām un saimniecisko darbību (nav bijis diskusiju, ka dzīvojamām mājām varētu būt cits regulējums, neatkarīgi no atrašanās vietas).
Vai par 4% maksājumu nepieciešama vienošanās?
Likuma 38. pantā noteikts, ka būves īpašniekam uz likuma pamata ir pienākums maksāt lietošanas maksu zemes īpašniekam par zemes lietošanas tiesībām. Likumiskās lietošanas maksas apmērs ir četri procenti no lietošanā esošās zemes kadastrālās vērtības gadā, bet ne mazāks par 50 eiro gadā. Būves īpašnieks un zemes īpašnieks var rakstveidā vienoties par citu lietošanas maksas apmēru. Šāda vienošanās nesaista nekustamā īpašuma ieguvēju, mainoties būves vai zemes īpašniekam.
Ieskats minimālās maksas piemērošanā ir sniegts TM skaidrojumā Piespiedu nomu no 2022. gada 1. janvāra aizstāj zemes likumiskās lietošanas tiesības (II).
Likumiskās maksas piemērošana praksē principiāli notiek, tāpat kā piespiedu nomas tiesiskajās attiecībās, kur maksa tiek noteikta kā procentuāla vērtība no lietošanā esošās zemes kadastrālās vērtības. Likumisko maksu veido divi elementi:
Kadastrālās vērtības visiem nekustamiem īpašumiem ir pieejamas Valsts zemes dienesta tīmekļvietnē kadastrs.lv.
Ievērojot minēto, ja patstāvīgas būves īpašnieka lietošanā atrodas viss zemesgabals, likumiskā maksa ir 4% no tā publicētās kadastrālās vērtības katru gadu. Ja lietošanā atrodas daļa no zemesgabala, – bāze ir proporcionālā kadastrālās vērtības daļa (ja lietošanā ir 1000 m2 no 2000 m2 zemesgabala, lietošanas maksu rēķina pusei no visa zemesgabala kadastrālās vērtības). Savukārt, ja lietošanā esošā zeme ir nodalīta atsevišķā zemes vienībā ar savu kadastra apzīmējumu, tai tiek noteikta kadastrālā vērtība un no tās var aprēķināt likumisko maksu.
Ja dalītā īpašumā zeme vai patstāvīgā būve pieder vairākām personām, attiecīgi katrs atbilstoši savām domājamām daļām izpilda un saņem savu saistības daļu (ja būve pieder 10 personām vienādās daļās, katrai personai ir jāizpilda 1/10 daļa no saistības).
Likuma 38. pantā ir arī noteikts, ka pienākums maksāt lietošanas maksu par zemi atkrīt, ja zemes lietošanas tiesības nav bijis iespējams izmantot nepārvaramas varas dēļ.
Kas šajā gadījumā zemes lietotājam var būt nepārvarama vara?
Nepārvaramas varas klauzula arī līdz šim pastāv nomas vispārējā regulējumā (Civillikuma 2147. pants), kas attiecas arī uz piespiedu nomas attiecībām. Tās būtība ir noteikt, ka gadījumos, kuros lietošanas tiesības uz zemi nav iespējams izmantot no pušu neatkarīgu apstākļu dēļ, par attiecīgo laika periodu lietošanas maksa nav jāmaksā.
Ideju galvenokārt pamato divi apsvērumi:
Nepārvarama vara attiecībā uz fizisku iespēju lietot zemi var pastāvēt ļoti šauros gadījumos (plūdi, zemes nogruvumi, liela mēroga cilvēka darbības radītas katastrofas). Tieslietu ministrijai nav ziņu, ka kādā no dalītā īpašuma gadījumiem šāds stāvoklis līdz šim būtu iestājies.
Likuma 38. pantā paredzēts būves īpašnieka pienākums segt zaudējums, ja viņš kavējas ar lietošanas maksas samaksu.
Kad zemes lietošanas maksas parāds var rasties būves īpašnieka vainas dēļ?
Ar likumisko zemes lietošanas tiesību ieviešanu likums jau nosaka saistību tiesību (maksāt maksu) pietiekami konkretizētā apmērā, lai to būtu iespējams izpildīt. Tātad pretēji piespiedu nomas attiecībām pastāv pilnīga (nevis abstrakta) saistību tiesība, kuru var izpildīt. Minētais izriet no tā, ka likums nosaka gan maksu, gan samaksas termiņus. Līdz ar to samaksa ir jānodrošina saistības parādniekam, negaidot jebkādu darbību veikšanu no kreditora puses. Būves īpašniekam nav jāgaida, kad zemes īpašnieks vērsīsies pie tā, lai slēgtu vienošanos, izrakstīs tam rēķinu vai veiks citas darbības. Būves īpašniekam pašam ir jāaprēķina maksa un jānodrošina tās samaksa likumā noteiktajos termiņos, ciktāl tas ir atkarīgs no būves īpašnieka. Regulējums par nokavējumu ir iekļauts Civillikumā (Civillikuma 1651.—1668. pants).
Tādējādi, ja zemes īpašnieks ir zināms un sasniedzams (vai paziņojis savus rekvizītus) un ir zināma lietošanā esošās zemes platība, būves īpašniekam pašam ir jāveic visas darbības, lai likumiskā maksa tiktu samaksāta. Ja likumiskās maksas samaksa nav nodrošināta likumā noteiktajā termiņā, iestājas parādnieka nokavējums. Ja zemes īpašnieks nav sasniedzams, tas jau ir kreditora nokavējums, par ko būves īpašnieks nevar atbildēt. Savukārt, ja nav zināma lietošanā esošā zemes platība, šis ir pirmais risināmais jautājums, lai dalītā īpašuma tiesiskās attiecības varētu īstenot (to var risināt gan patstāvīgās būves, gan zemes īpašnieks).
Reforma paredz arī samaksas termiņus –, ja nav citas vienošanās, maksa ir maksājama par katru ceturksni uz priekšu.
Saeimā pieņemtie grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā un grozījumi Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā regulē jautājumus par dzīvokļu īpašnieku un pārvaldnieka lomu likumisko zemes lietošanas tiesību īstenošanā, kā arī paredz samaksas termiņu par 2022. gada 1. ceturksni attiecībā uz daudzdzīvokļu dzīvojamām mājām noteikt līdz 2022. gada 31. martam.
Likuma 38. pantā noteikts, ka prasījumi par likumiskās zemes lietošanas maksas samaksu un ar to saistītajiem blakus prasījumiem noilgst trīs gadu laikā. Nereti ir gadījumi, kad zemes īpašnieki nomas maksu pieprasa ar atpakaļejošu datumu (pat pirms 10 gadiem).
Uz kura termiņa prasījumiem attieksies tagad likumā noteiktie trīs gadi? Vai arī uz visām līdz šim nesakārtotajām tiesiskajām attiecībām?
Civillikuma 3. pants aizsargā jau iegūtas tiesības. Tās var aizskart tikai tad, ja tam ir īpašs pamats, un piespiedu nomas reforma ar pārejas periodu to paredz tikai uz jau noregulētām attiecībām (ilgtermiņa līgumiem un spriedumiem). Piespiedu nomas reformas regulējums nav piemērojams iepriekšējam laika periodam, kurā spēkā ir piespiedu nomas attiecības, – tās ir izšķiramas atbilstoši konkrētajā laikā spēkā esošajam regulējumam, ja vien par tām neiestājas noilgums. Tomēr piespiedu nomas reforma neietekmē noilgumu piespiedu nomas attiecībās (ņemot vērā situāciju, 3 un 10 gadi). Likumisko zemes lietošanas tiesību noilgums (3 gadi) attiecas uz prasījumiem likumiskās zemes lietošanas tiesībās, kas savu darbību sāks 2022.—2024. gadā.
Turpmāk vēl.
