Sākotnēji jāuzsver, ka nepieciešams nošķirt piespiedu dalītā īpašuma un brīvprātīgā dalītā īpašuma gadījumus.

Piespiedu dalītais īpašums vēsturiski veidojies likuma “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” (turpmāk – Civillikuma spēkā stāšanās likums) 14. panta pirmās daļas 1.–4. punktā noteiktajos gadījumos, uz šiem gadījumiem ir attiecināmas zemes likumiskās lietošanas tiesības.   

Savukārt minētā panta pirmās daļas 5. punkts, kas bija spēkā līdz 2017. gada 1. janvārim, pieļāva brīvprātīgā dalītā īpašuma izveidošanu, proti, gadījumus, kuros ēkas (būves) uzceltas uz nomātas zemes, ja zemes nomas līgums ir noslēgts uz laiku, kas nav mazāks par desmit gadiem, un zemes īpašnieka un nomnieka līgumā ir paredzētas nomnieka tiesības uz iznomātās zemes celt ēkas (būves) kā patstāvīgus īpašuma objektus. Šādas ēkas (būves) par patstāvīgu īpašuma objektu uzskatāmas tikai laikā, kamēr ir spēkā zemes nomas līgums. Piespiedu nomas tiesisko attiecību regulējums (tātad zemes likumiskās lietošanas tiesības) neattiecas uz brīvprātīgo dalīto īpašumu. Brīvprātīgā dalītā īpašumā pušu tiesiskās attiecības regulē zemes nomas līgums, uz kura pamata nomnieks ir uzcēlis būvi uz iznomātāja zemes kā patstāvīgu īpašuma objektu, tostarp jautājumos par nomas maksu. Vēršam uzmanību, ka Civillikuma spēkā stāšanās likuma regulējums par likumiskajām lietošanas tiesībām nav attiecināms uz brīvprātīgā dalītā īpašuma tiesiskajām attiecībām.

Piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību gadījumā atbilstoši Civillikuma spēkā stāšanās likuma 38. panta pirmajai daļai, ja būve ir patstāvīgs īpašuma objekts saskaņā ar šā likuma 14. panta pirmās daļas 1.–4. punktu, līdz būves apvienošanai vienā īpašumā ar zemi uz likuma pamata būves īpašniekam ir lietošanas tiesības uz zemi, ciktāl tās nepieciešamas īpašuma tiesības īstenošanai pār būvi. Lietošanas tiesību aprobežojums ir reālservitūts par labu būvei.

No minētā izriet, ka zemes likumiskās lietošanas tiesības (reālservitūts) pastāv uz likuma pamata un pusēm nav nepieciešams noslēgt atsevišķu vienošanos par to piemērošanu. Viens no zemes likumiskās lietošanas tiesību ieviešanas mērķiem ir atteikšanās no vienošanās nepieciešamības kā priekšnoteikuma dalītā īpašuma tiesisko attiecību risināšanai.

Tomēr jāņem vērā, ka saskaņā ar Civillikuma spēkā stāšanās likuma 42. pantu zemes likumiskās lietošanas tiesības stājas spēkā trijos posmos, ņemot vērā situāciju:

• 2022. gada 1. janvārī – visos piespiedu dalītā īpašuma gadījumos, kuros piespiedu nomas attiecības attiecīgajā brīdī netiek regulētas ar spēkā esošu līgumu vai tiesas nolēmumu;
• 2023. gada 1. janvārī – visos piespiedu dalītā īpašuma gadījumos, kuros piespiedu nomas attiecības 2022. gada 1. janvārī tiek regulētas ar spēkā esošu nomas līgumu vai tiesas nolēmumu;
• 2024. gada 1. janvārī – piespiedu dalītā īpašuma gadījumos, kuros privātpersonai piederošas būves atrodas uz publiskas personas (valsts, pašvaldības vai citas atsavinātas publiskas personas) zemes.

Tādējādi, ja pušu starpā pastāv piespiedu dalītā īpašuma tiesiskās attiecības, kuras 2022. gada 1. janvārī tika regulētas ar pušu starpā noslēgtu nomas līgumu, tad no 2023. gada 1. janvāra saskaņā ar Civillikuma spēkā stāšanās likuma 42. pantu pušu starpā uz likuma pamata pastāv likumiskās lietošanas tiesības ar pienākumu būves īpašniekam maksāt 4% gadā no zemes kadastrālās vērtības.

Speciālais regulējums piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanai izstrādāts attiecībā uz privatizētām daudzdzīvokļu dzīvojamajām mājām, ņemot vērā šajos gadījumos iesaistīto personu daudzumu, līdz ar to apgrūtinātu vai pat neiespējamu iesaistīto pušu savstarpēju vienošanos.

Savukārt pārējos gadījumos piespiedu dalītā īpašuma attiecības šobrīd ir iespējams izbeigt, pusēm par to attiecīgi vienojoties. Tāpat piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību ietvaros pusēm ir noteiktas arī savstarpējas pirmpirkuma tiesības uz otru dalītajā īpašumā esošo objektu, ja tas tiek atsavināts trešajai personai.