Kas ir atbildīgs par daudzdzīvokļu mājas uzturēšanu un nepieciešamo darbu finansēšanu? Īsā atbilde – dzīvokļu īpašnieku kopība. Šajā ceļvedī īsumā apkopota informācija, ko paredz tiesiskais regulējums un kas būtu jāzina katram dzīvokļa īpašniekam par savām tiesībām un pienākumiem kopīgās mājas pārvaldīšanā.
Ceļvedis ir tapis sadarbībā ar Latvijas dzīvokļu īpašnieku biedrību asociāciju “Mājoklis”.
Daudzdzīvokļu dzīvojamā māja ir valsts kadastra sistēmā reģistrēta dzīvojamā ēka, kura ir sadalīta dzīvokļa īpašumos. Šādai mājai var būt viens vai vairāki īpašnieki.
Ja dzīvojamai mājai ir vairāki īpašnieki, tas ir kopīpašums.
Vairumā gadījumu daudzdzīvokļu dzīvojamā māja ir kopīpašums, kurā katram dzīvokļa īpašniekam pieder ne tikai viņa atsevišķais īpašums – dzīvoklis –, bet arī attiecīga domājamā daļa no dzīvojamās mājas kopīpašumā esošās daļas.
Tas nozīmē, ka dzīvojamās mājas īpašnieks domājamo daļu apmērā ir arī ikviens šīs mājas dzīvokļa īpašuma īpašnieks.
|
Ikvienam dzīvokļa īpašniekam ir pienākums:
Daudzdzīvokļu mājas pārvaldīšana ir nepārtraukts process – darbības, kuru nodrošināšanā iesaistās mājas īpašnieks (dzīvokļu īpašnieki – dzīvokļu īpašnieku kopība).
Pārvaldīšanas mērķis ir nodrošināt, lai māja tiktu uzturēta tādā tehniskajā stāvoklī, kas ļauj to droši lietot un saglabāt tās vērtību.
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6. pants paredz, ka mājas pārvaldīšana ietver:
Pie obligātajām pārvaldīšanas darbībām pieder, piemēram:
Par citām pārvaldīšanas darbībām uzskata darbības, kuras nav obligāti nepieciešamas mājas saglabāšanai vai drošai ekspluatācijai, bet dzīvokļu īpašnieki var izvēlēties un nolemt tās veikt, lai uzlabotu mājas stāvokli, komfortu vai vērtību.
Piemēram, citas pārvaldīšanas darbības ir: kāpņu telpu kosmētiskais remonts, fasādes krāsošana estētiskos nolūkos, pagalma labiekārtošana un teritorijas apzaļumošana, bērnu rotaļu laukuma ierīkošana, videonovērošanas sistēmas uzstādīšana, velosipēdu novietņu izbūve, autostāvvietu ierīkošana u. c.
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 9. pantā ir noteikts, ka par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu ir atbildīgs dzīvojamās mājas īpašnieks.
Dzīvojamās mājas īpašnieks ir atbildīgs arī par Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6. panta otrās daļas noteikumu nepildīšanu vai nepienācīgu izpildi.
To, kā nodrošināma dzīvojamās mājas pārvaldīšana, dzīvokļu īpašnieku kopība izlemj kopsapulcē, kurā tiek aicināti piedalīties visi dzīvokļu īpašnieki.
Kopsapulce ir lemttiesīga, ja reģistrētie īpašnieki pārstāv vairāk nekā pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem.
Pārvaldīšanas darbības var veikt dzīvokļu īpašnieku kopība jeb paši dzīvokļu īpašnieki vai viņu nolīgtais pārvaldnieks.
Ja dzīvokļu īpašnieku kopība nolemj pārvaldīšanas darbības uzdot veikt pārvaldniekam, tad pārvaldīšanas uzdevumu tam dod, noslēdzot rakstveida pārvaldīšanas līgumu.
Dzīvojamās mājas īpašnieks (dzīvokļu īpašnieku kopība) ar pārvaldnieku noslēdz dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumu, kurā noteiktas pušu saistības, atbildība, kā arī pārvaldniekam uzdotais pārvaldīšanas uzdevums.
Likums pieļauj pārvaldniekam uzdot gan visas, gan tikai atsevišķas pārvaldīšanas darbības. Piemēram, līgumā jābūt skaidri noteiktam, kādus darbus pārvaldnieks veic, kāda ir viņa atlīdzība, kā tiek izmantoti mājas līdzekļi, kā īpašniekiem tiek sniegts pārskats un kā līgumu var izbeigt.
Noslēgtais pārvaldīšanas līgums ir saistošs ikvienam dzīvokļa īpašniekam. Katram dzīvojamās mājas īpašniekam jāpilda uz pārvaldīšanas uzdevuma pamata iegūtās saistības.
|
Dzīvokļu īpašnieku kopība var jebkurā laikā lemt par esošā pārvaldnieka atcelšanu un cita pārvaldnieka izvēli.
Par dzīvojamās mājas pārvaldnieka nomaiņu un pārvaldīšanas līguma izbeigšanu lemj dzīvokļu īpašnieku kopība, sasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci vai organizējot aptauju. Lēmums ir pieņemams Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktajā kārtībā, ievērojot prasības par balsu vairākumu un lēmuma noformēšanu.
Proti, dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums par pārvaldīšanas jautājumiem uzskatāms par pieņemtu, ja “par” nobalso dzīvokļu īpašnieki, kuri pārstāv vairāk nekā pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem mājā.
Piemēram, ja mājā ir 78 dzīvokļi, tad nepieciešams, lai “par” nobalsotu vismaz 40 dzīvokļu īpašnieku.
Lemjot par pārvaldnieka nomaiņu, kopībai jāpieņem lēmums ne vien par esošā pārvaldnieka atsaukšanu un pārvaldīšanas līguma izbeigšanu, bet arī jauna pārvaldnieka izvēli vai mājas turpmāko pašpārvaldīšanu. Tādā gadījumā arī nosakāma pilnvarotā persona, kas veiks līguma izbeigšanas un lietu nodošanas procedūras. Pēc tam kopība paziņo pārvaldniekam par pieņemto lēmumu. Paziņojumā norāda atsaukšanas datumu, un, ja pārvaldīšanas līgumā nav noteikts citādi, tiesiskās attiecības izbeidzas vienu mēnesi pēc paziņojuma nosūtīšanas.
Savukārt pārvaldnieka pienākums ir nodot mājas dokumentāciju, lietvedību un uzkrājumu fonda līdzekļus jaunajam pārvaldniekam vai dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvarotajai personai.
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums paredz, ka par daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas pārvaldnieku var būt pilngadīga un rīcībspējīga fiziskā persona vai juridiskā persona (SIA, biedrība, kooperatīvā sabiedrība u. c.).
Respektīvi, ja mājas pārvaldīšanu nolemts nodrošināt pašu kopīgiem spēkiem, tad pārvaldīšanas darbības veiks dzīvokļu īpašnieku kopība, nodibināta dzīvokļu īpašnieku biedrība vai dzīvokļu īpašnieku kooperatīvā sabiedrība.
Ja mājas pārvaldīšanu nolemts uzticēt nolīgtam pārvaldniekam, tad tas var būt:
Dzīvojamās mājas pārvaldniekam noteiktās kompetences un prasības ir definētas Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 13. pantā.
Izvēloties potenciālo profesionālo pārvaldnieku, jāņem vērā, ka šai personai nepieciešama profesionālā izglītība dzīvojamo māju pārvaldīšanā un vismaz 5. profesionālās kvalifikācijas līmeni apliecinošs dokuments.
Turpretī daudzdzīvokļu mājā, kuras kopējā platība pārsniedz 1500 m2, pārvaldniekam jābūt profesionālajai izglītībai un vismaz 4. profesionālās kvalifikācijas līmeni apliecinošam dokumentam.
Ja pārvaldīšanas darbības mājā veic namu apsaimniekošanas uzņēmums (SIA), profesionālā izglītība un vismaz 5. profesionālās kvalifikācijas līmeni apliecinošs dokuments nepieciešams uzņēmuma deleģētajam pārvaldniekam, kurš faktiski veic pārvaldīšanas līgumā uzdoto pārvaldīšanas uzdevumu.
Profesionālo kvalifikāciju apliecinošs dokuments nav nepieciešams viendzīvokļa mājas pārvaldītājam, kā arī gadījumos, kad daudzdzīvokļu mājas kopējā platība ir mazāka par 1500 m2 un to pārvalda mājas īpašnieku veidota dzīvojamās mājas pārvaldīšanas sabiedrība vai biedrība, pats dzīvojamās mājas īpašnieks vai dzīvojamās mājas īpašnieks, kuru pilnvarojuši veikt pārvaldīšanas darbības citi dzīvojamās mājas īpašnieki uz Civillikumā noteiktajā kārtībā savstarpēji noslēgta līguma pamata.
|
Pārvaldnieka pienākumu konkrēto apjomu nosaka Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums un ar kopību noslēgtais pārvaldīšanas līgums. Īpašnieki var pārvaldniekam uzdot visas vai tikai atsevišķas pārvaldīšanas darbības.
Pārvaldnieka galvenais uzdevums ir nodrošināt dzīvojamās mājas pienācīgu uzturēšanu, saglabāšanu un drošu ekspluatāciju.
Pārvaldniekam ir pienākums veikt mājas obligātās pārvaldīšanas darbības:
Pārvaldnieks organizē un izpilda viņam uzdotos darbus, bet nav tiesīgs pieņemt lēmumus, kuri normatīvajā regulējumā ir deleģēti dzīvokļu īpašnieku kopībai.
Normatīvajos aktos nav atsevišķas apsaimniekotāja definīcijas. Ar apsaimniekošanu parasti saprot mājas tehnisko uzturēšanu ikdienā un saimniecisko darbu veikšanu. Piemēram, teritorijas uzkopšanu, kāpņu telpu tīrīšanu, inženierkomunikāciju uzturēšanu, avāriju novēršanu un citus tehniskos remontdarbus.
Praksē viena un tā pati sabiedrība bieži vien pilda gan pārvaldnieka, gan apsaimniekotāja funkcijas, tādēļ iedzīvotāji nereti visus sauc par “apsaimniekotājiem”.
Galvenā atšķirība starp pārvaldnieku un apsaimniekotāju ir šāda: pārvaldnieks pārvalda un organizē, turpretī apsaimniekotājs veic praktiskos (fiziskos) uzturēšanas darbus.
Piemēram, dzīvokļu īpašnieki nolīgst pārvaldnieku. Pārvaldnieks organizē mājas pārvaldīšanu un noslēdz līgumu ar uzkopšanas firmu, santehniķi vai citiem pakalpojumu sniedzējiem. Minētie pakalpojumu sniedzēji faktiski veic apsaimniekošanas darbus.
Visi mājas dzīvokļu īpašnieki veido dzīvokļu īpašnieku kopību.
Dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesību subjekts, kas atbilstoši savai kompetencei var iegūt tiesības, uzņemties saistības un būt prasītāja vai atbildētāja tiesā.
Būdama dzīvojamās mājas pārvaldes institūcija, kopība pieņem lēmumus par mājas kopīpašumu un tās pārvaldīšanu:
Dzīvokļu īpašnieku biedrība nav tas pats, kas dzīvokļu īpašnieku kopība.
Biedrība darbojas saskaņā ar Biedrību un nodibinājumu likumu. Tā ir brīvprātīga personu apvienība, ko nodibina dzīvokļu īpašnieki, lai kopīgi pārstāvētu savas intereses un organizētu dzīvojamās mājas pārvaldīšanu.
Atšķirībā no dzīvokļu īpašnieku kopības dzīvokļu īpašnieku biedrībā var nebūt iesaistījušies visi mājas dzīvokļu īpašnieki.
Dzīvokļu īpašnieku biedrībai ir šādas tiesības:
Biedrībai nav automātisku tiesību lemt visu dzīvokļu īpašnieku vārdā par kopīpašumu – tam vajadzīgs kopības lēmums, pilnvarojums vai pārvaldīšanas līgums.
Dzīvokļu īpašnieku biedrība var uzņemties mājas pārvaldīšanas funkcijas. Dzīvokļu īpašniekiem jāpieņem lēmums par pārvaldīšanas tiesību nodošanu biedrībai vai tās pilnvarošanu slēgt līgumu ar izvēlēto pārvaldnieku. Praksē dzīvokļu īpašnieki bieži vien nodibina biedrību, kas mājas pārvaldīšanai ikdienā nolīgst profesionālu pārvaldnieku. Tas dod iespēju dzīvojamās mājas īpašniekiem saglabāt lielāku kontroli pār lēmumiem un finanšu līdzekļu izlietojumu.
Dzīvokļu īpašnieku kopība lēmumus var pieņemt:
Ja sākotnējā sasauktā kopsapulce nav lemttiesīga kvoruma trūkuma dēļ, noteiktos jautājumos var sasaukt atkārtotu kopsapulci. Tajā nepieciešams, lai būtu pārstāvēta vairāk nekā viena trešdaļa no visiem dzīvokļu īpašumiem.
Piemēram, ja mājā ir 78 dzīvokļi, tad nepieciešams, lai atkārtotajā kopsapulcē piedalītos vismaz 26 dzīvokļu īpašnieki.
|
Plašāk par tēmu lasi →
|
Jā, ikviens dzīvokļu īpašnieku kopības likumīgi pieņemts lēmums ir saistošs visiem dzīvokļu īpašniekiem. Proti, ja īpašnieks ir balsojis “pret” vai nav piedalījies balsojumā, tas viņu neatbrīvo no pienākuma pildīt likumīgi pieņemtu lēmumu.
Prettiesisku lēmumu var apstrīdēt tiesā.
Mājas lieta ir dokumentu un informācijas kopums par konkrētu dzīvojamo māju. Tā ir obligāta ikvienai dzīvojamai mājai. Mājas lietu kārto dzīvojamās mājas īpašnieks vai tā noteikta persona. Praksē šo pienākumu parasti veic pārvaldnieks.
Dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības iepazīties ar mājas lietā esošajiem dokumentiem un saņemt informāciju par mājas pārvaldīšanu.
Kādi dokumenti jāsagatavo vai jāpievieno Būvniecības informācijas sistēmā (BIS), – nosaka Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums.
Mājas lietā iekļauj šādus dokumentus:
Tas nozīmē, ka mājas lietā ikviens dzīvokļa īpašnieks var pārbaudīt, kādi lēmumi pieņemti mājā, iegūt informāciju par mājas tehnisko stāvokli, remontiem un uzkrājumiem, sekot līdzi mājas pārvaldnieka darbam un nodrošināt dokumentu nodošanu, mainoties pārvaldniekam.
Klausies LV portāla sarunu ar Latvijas dzīvokļu īpašnieku biedrību asociācijas “Mājoklis” valdes priekšsēdētāju Daci Vārnu un valdes locekli, namu pārvaldnieci Aleksandru Cimbali raidierakstā “Kā likums!”!
