Publicēts pirms 5 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
Likums “Par dzīvojamo telpu īri” pieņemts pirms 26 gadiem. Sociālā spriedze tolaik bija izteikta, tāpēc likums nostājās īrnieku pusē – atļāva beztermiņa īres līgumus, fiksētas un zemas īres maksas, iespēju īres tiesības pārņemt mantojumā utt. Patlaban uz otro lasījumu izskatīšanai Saeimā ir iesniegts jauns Dzīvojamo telpu īres likumprojekts, kuru izstrādājusi Ekonomikas ministrija.
Cikla “Zini savas tiesības!” otrajā raidījumā tika pārrunāti ar īres līgumu saistītie jautājumi. Sarunas akcents – izpratne par īres līgumu un īrnieka un izīrētāja tiesībām no likuma viedokļa un padomi, kā risināt domstarpības.
Dzīvojamo telpu izīrēšanas nosacījumus reglamentē likums “Par dzīvojamo telpu īri” neatkarīgi no tā, kura īpašumā ir dzīvojamās telpas. Normatīvs nosaka tiesiskās attiecības, kas veidojas starp izīrētāju un īrnieku, viņu tiesības un pienākumus, kā arī reglamentē dzīvojamās telpas īres līguma noslēgšanas, grozīšanas un izbeigšanas kārtību. Īres tiesiskajām attiecībām, ciktāl tās neregulē šis likums, piemērojams Civillikums un citi normatīvie akti.
Likums “Par dzīvojamo telpu īri” pieņemts 1993. gadā, laikā, kad Latvijas ekonomika no komandekonomikas pārgāja uz brīvā tirgus ekonomisko modeli. Tas bija laiks, kad norisinājās strauji denacionalizācijas procesi. Sociālā spriedze tolaik bija izteikta, tāpēc likums nostājās īrnieku pusē – atļāva fiksētas un zemas īres maksas, beztermiņa īres līgumus, iespēju īres tiesības pārņemt mantojumā utt. 26 gadu laikā likums “Par dzīvojamo telpu īri” ir grozīts 11 reižu.
Ekonomikas ministrija 2017. gadā izstrādāja jaunu Dzīvojamo telpu īres likumprojektu, kas līdzsvarotu īrnieku un izīrētāju attiecības. Patlaban tas iesniegts izskatīšanai Saeimā otrajā lasījumā. Šis likumprojekts vairāku gadu laikā ir jau otrais mēģinājums izstrādāt jaunu īres likumu.
Kā LV portāls iepriekš rakstīja, likumprojekts paredz, ka visus īres līgumus turpmāk vairs nevarēs noslēgt uz nenoteiktu laiku. Likumprojekta apspriešanas laikā Saeimā ir lemts par to, ka īres līgumus varēs nostiprināt zemesgrāmatā. Īres tiesību nostiprinājuma lūdzēji būs atbrīvoti no Zemesgrāmatu likumā noteiktajām kancelejas nodevām, kā arī nostiprinājuma lūgumi zemesgrāmatu nodaļā tiks apliecināti bez maksas.
Turpmāk līgumi būs jāslēdz tikai rakstveidā. Īres līgumu vienlaikus varēs slēgt arī ar vairākiem īrniekiem, nododot viņiem dzīvojamo telpu nedalītā lietošanā.
Īrniekam būs tiesības īrētajā dzīvojamā telpā iemitināt savu laulāto un nepilngadīgos bērnus, kā arī vecākus, ja iepriekš par to rakstveidā tiks informēts izīrētājs.
Likumprojektā noteikts, ka izīrētājs varēs paaugstināt īres maksu tikai tad, ja īres līgumā būs paredzēti īres maksas paaugstināšanas principi un kārtība.
Ja īres līguma darbības laikā nekustamajam īpašumam mainīsies īpašnieks, īres līgums būs saistošs nekustamā īpašuma vai dzīvojamās telpas ieguvējam tikai tad, ja tas būs nostiprināts zemesgrāmatā.
Ja īres līgums nebūs nostiprināts zemesgrāmatā un nekustamā īpašuma vai dzīvojamās telpas ieguvējs vēlēsies uzteikt īres līgumu ar īrnieku, nekustamā īpašuma vai dzīvojamās telpas ieguvējam būs pienākums rakstveidā brīdināt īrnieku ne vēlāk kā divu mēnešu laikā pēc īpašuma tiesību reģistrācijas zemesgrāmatā. Ja izīrētājs būs brīdinājis īrnieku, īres līgums izbeigsies četrus mēnešus pēc dzīvojamās telpas ieguvēja īpašuma tiesību nostiprināšanas zemesgrāmatā.
Pašreizējais likums paredz visu strīdu izskatīšanu tiesā, bet jaunais likumprojekts, pēc kura tiks veikti atbilstoši grozījumi Civilprocesa likumā, piedāvās saistību izpildi bezstrīdus kārtībā: strīdu izskatīs zemesgrāmatu tiesnesis.
Tāpat kā līdz šim īrniekam būs tiesības vienpusēji atkāpties no īres līguma, iepriekš rakstveidā brīdinot izīrētāju vismaz mēnesi iepriekš. Savukārt izīrētājam būs tiesības vienpusēji atkāpties no īres līguma tikai noteiktos gadījumos un termiņos.
Cikla “Zini savas tiesības!” otrajā raidījumā “Īres līgums” kopā ar ekspertiem – Ekonomikas ministrijas Mājokļa politikas departamenta direktoru Mārtiņu Auderu un zvērinātu advokātu Artūru Lielgalvi – tika pārrunāti jautājumi par īres līguma veidošanu un īrnieka un izīrētāja tiesībām situācijās, kad ir radušās domstarpības.
Kā vērtējat to, ka puses izmanto internetā pieejamos paraugus īres līguma noslēgšanai?
Manuprāt, tas nav pareizi. Man nav sanācis savā praksē redzēt normālu līgumu, kas būtu atrodams interneta vidē. Turklāt mēdz būt tā, ka puses vienojas par dažādām papildu lietām – remonta veikšanu dzīvoklī, dzīvnieku turēšanas aizliegumu/atļaušanu utt. Līgums būtu slēdzams atbilstoši faktiskajai situācijai, kas katrā gadījumā ir citāda – atšķiras līguma termiņš, drošības naudas apmērs un izlietošanas kārtība, maksājumu kārtība, dzīvokļa stāvoklis, aprīkojums u. c.
Kuriem aspektiem īres līguma veidošanā jāpievērš vislielākā uzmanība?
Vislielākā uzmanība būtu jāpievērš īres līguma termiņam, arī tam, vai ir tiesības līgumu pagarināt. Svarīgs ir arī īres maksas apmērs, tās palielināšanas nosacījumi, ja tādi tiek norādīti, un samaksas kārtība (lai būtu pierādāmi veiktie maksājumi). Jāpievērš uzmanība drošības naudas apmēram, izlietošanas kārtībai un, pārtraucot līgumu, – atdošanas kārtībai. Ļoti svarīgs faktors ir nekustamā īpašuma zemesgrāmata. Es iesaku izņemt elektronisko, aktuālo izdruku – tajā var redzēt, vai persona, kas uzdodas par izīrētāju, tiešām ir īpašnieks un vai nav kādu apgrūtinājumu, kas liegtu slēgt šādu līgumu (ja ir pilnvarotā persona, tad pilnvarai ir jābūt attiecīgi noformētai).
Kurai personai īpašniekam ir jānodrošina īres tiesības? Vai īres līguma slēdzējam ir tiesības izmitināt radiniekus, paziņas?
Izīrētājs visus jautājumus parasti risina ar īrnieku, ar kuru noslēgts līgums. Jāsaprot, ka izīrēšana nozīmē telpu nodošanu lietošanā par samaksu citai personai. Kad īpašums ir izīrēts, nedrīkst likt šķēršļus vai traucēt telpu lietošanu īrniekam un personām, kas ar viņu likumīgi dzīvo. Likums “Par dzīvojamo telpu īri” paredz, ka īrniekam ir tiesības izmitināt laulāto, bērnus, darbnespējīgos brāļus un māsas, par to rakstveidā paziņojot izīrētājam (t. i., nav nepieciešama piekrišana). Savukārt, izmitinot citas personas, būs nepieciešama izīrētāja piekrišana.
Kas ir drošības nauda, kad tā izmantojama un kad atmaksājama īrniekam?
Drošības nauda tiek paredzēta līgumā kā nodrošinājums izīrētājam par īrnieka saistību izpildi. Līgumos tiek noteikts drošības naudas apmērs, tās izlietošanās kārtība un atmaksāšana brīdī, kad īrnieks izbeidz īres attiecības. Likums paredz, ka drošības nauda ir atdodama tajā dienā, kad dzīvoklis tiek nodots izīrētājam, bet likums arī pieļauj noteikt citu kārtību. Visbiežāk praksē ir noteikts, ka drošības nauda tiek atdota, kad ir samaksāti visi līgumā paredzētie maksājumi. Piemēram, ja atbrīvo dzīvokli mēneša pēdējās dienās, maksājumu apmēru par patērētajiem komunālajiem pakalpojumiem uzzinās nākamā mēneša sākumā un norēķinu varēs veikt ātri. Bet, ja dzīvokli atbrīvo mēneša sākumā, var nākties gaidīt mēnesi.
Kā īrnieku var izlikt no dzīvojamās telpas? Vai tikai tiesas ceļā?
Likums “Par dzīvojamo telpu īri” paredz, ka īrnieku no telpām piespiedu kārtā var izlikt tikai tiesas ceļā. Protams, praksē ir bieži sastopams, ka līgumos nosaka citu kārtību, bet tā neatbilst likumam un izlikšanu nevar veikt.
Īpašumam dažādu iemeslu dēļ (izsole, pārdošana citam īpašniekam, īpašnieka nāve) mainās īpašnieks. Kādas ir īrnieka tiesības?
Mainoties īpašuma īpašniekam (neatkarīgi no jautājumā minētā darījuma veida), īrniekam ir tiesības prasīt pārslēgt īres līgumu, nemainot līguma noteikumus. Līgums būtu pārslēdzams kaut vai tādēļ, lai abām pusēm būtu otras puses rekvizīti un kontakti. Līgumam sākumā ir jābūt tiesiski noslēgtam. Jāvērš uzmanība uz to, ka pēdējos gados izveidojusies prakse izsoles gadījumos īres līgumu atzīt par spēkā neesošu no tā noslēgšanas brīža – pamats ir pavisam cits: īpašniekam nebija tiesības bez kreditora piekrišanas apgrūtināt ieķīlāto īpašumu, t. i., izīrēto platību. Tādēļ pirms līguma slēgšanas ir svarīgi iepazīties ar zemesgrāmatas datiem.
Īres maksa, it īpaši Rīgā, ir augsta, un dzīvokļu īpašnieki, pārsvarā slēdzot īres līgumu uz gadu, reizi gadā to arī mēģina paaugstināt. Kādas ir īrnieka tiesības prasīt pamatotu īres līguma maksas paaugstinājumu un nepiekrist sadārdzinājumam?
Diemžēl šāda situācija ir izveidojusies. Pašreizējā likuma redakcija paredz, ka īres līguma darbības laikā paaugstināt īres maksu var tikai tad, ja tas paredzēts līgumā, un pirms īres maksas paaugstināšanas nepieciešams brīdināt par to īrnieku. Ja rodas strīds, jāvēršas tiesā. Šis ir viens no iemesliem, kādēļ netiek slēgti ilgtermiņa īres līgumi. Tuvojoties īres līguma termiņa beigām, īrniekam ar izīrētāju būtu laikus jāapspriež līguma pagarinājums un īres maksas apmērs, ja izīrētājs vēlēsies paaugstināt īres maksu. Viens no galvenajiem strīdiem starp izīrētāju un īrnieku ir īres maksas apmērs.
Ļoti “sāpīgs” jautājums ir īres maksas parāds un līguma izbeigšana. Ko šajā gadījumā paredz likums?
Likums paredz diezgan ilgstošu procesu, kura laikā īrnieks var lietot īpašumu, par to nemaksājot. Tādēļ tiek slēgti līgumi uz vienu gadu: ja nu rodas problēmas, līgums netiek pagarināts un tiek lūgts atbrīvot telpas. Jaunais likumprojekts šo jautājumu cenšas noregulēt un noteikt īsāku un vienkāršāku kārtību.
Kādēļ cilvēki bieži izvairās no rakstveida līguma slēgšanas?
Rakstveida līgumu neslēgšanai ir divi galvenie iemesli. Pirmais ir izīrētāja vēlme izvairīties no nodokļu nomaksas, bet otrais – ja īrnieks nemaksā īres maksu un komunālos maksājumus, tad patvaļīgi var izlikt īrnieku no dzīvojamās telpas. Šajā gadījumā rakstveida īres līgums kalpo par pierādījumu īres attiecību pastāvēšanai.
Dzīvoju denacionalizētā mājā, man nav sava dzīvokļa, bet vēlos, lai to man nopirktu mājas saimnieks kā kompensāciju par pašreiz atstāto dzīvokli. Kādas ir manas tiesības to prasīt no saimnieka? Dzirdēju, ka jaunais Dzīvojamo telpu īres likumprojekts paredzēs mērķdotācijas no valsts budžeta dzīvojamās telpas atbrīvošanas pabalsta izmaksai denacionalizēto māju īrniekiem. Vai tā ir, un kad tas būs?
Normatīvajos aktos nav paredzētas īrnieka tiesības prasīt no izīrētāja kompensāciju par īres attiecību izbeigšanu.
Dzīvojamās telpas atbrīvošanas pabalstu izmaksu denacionalizēto namu īrniekiem paredz šībrīža likums “Par palīdzību dzīvokļa jautājumu risināšanā”. Ir plānots, ka līdz ar likumprojekta “Dzīvojamo telpu īres likums” pieņemšanu varētu tikt piešķirts valsts budžeta līdzfinansējums dzīvojamās telpas atbrīvošanas pabalstu izmaksai.
Atbildes uz dažādiem jautājumiem par īres līgumiem un tiesībām var rast arī LV portāla e-konsultāciju sadaļā:
LV portālā pieejami arī plašāki skaidrojumi īres tiesību jautājumos.
Sabiedrības tiesībpratības veicināšanai “Latvijas Vēstnesis” kopā ar Vidzemes Televīziju “Re:TV” veido sešu raidījumu un publikāciju ciklu “Zini savas tiesības!”. Raidījumi būs skatāmi “Re:TV” ēterā sešu nedēļu garumā, sākot ar 29. oktobri, katru otrdienu plkst. 22.30 (ar atkārtojumiem ceturtdienās un sestdienās).
Visus raidījumus būs iespējams noskatīties arī LV portāla “Youtube” kanālā.
