Publicēts pirms 14 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
Noteikumi sīki reglamentē, kā daudzdzīvokļu mājas pārvaldniekam jārūpējas par ēkas un tās apkārtnes uzturēšanu, bet dzīvokļu īpašnieku biedrībām ir jāuzrauga, kā prasības tiek izpildītas.
FOTO: Māris Kaparkalējs, LV
Mājas sanitārā apkope
MK noteikumi Nr. 906 „Dzīvojamās mājas sanitārās apkopes noteikumi” nosaka sanitārās apkopes prasības daudzdzīvokļu dzīvojamās mājās, lai nepieļautu apdraudējuma iestāšanos. Pie tam pārvaldniekam ir jānorāda to personu vārds, uzvārds un kontaktinformācija, pie kurām dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki vai citas namā dzīvojošās personas var vērsties, konstatējot apdraudējumu dzīvojamā ēkā.
Šie MK noteikumi ietver 16 punktus un atspoguļo veicamo darbu minimumu, skaidro EM Būvniecības un mājokļu politikas departamenta Mājokļu politikas nodaļas vadītājs Mārtiņš Auders. Noteikumi ietver divas sadaļas. Pirmā no tām ir saistīta ar dzīvojamās mājas teritorijas (dzīvojamai mājai piederīgās zemes vai piesaistītā zemesgabala) apkopi. Jāpiebilst, ka tie veicami pašvaldības saistošajos noteikumos noteiktajā kārtībā.
Šī noteikumu sadaļa nosaka regulāri veicamo teritorijas sakopšanas darbu apjomu. Piemēram, ietvju, celiņu un piebraucamo ceļu tīrīšana, teritorijā augošā zālāja pļaušana un citi darbi. Īpaši uzsvērti darbi, kas veicami ziemas laikā, - ietvju, celiņu un piebraucamo ceļu, ja nepieciešams, arī citu teritorijas daļu, attīrīšana no sniega un ledus, pretslīdes materiālu kaisīšana uz ietvēm, celiņiem un piebraucamajiem ceļiem, sniega un ledus (arī lāsteku) tīrīšana no ēkas fasādes un jumta, kā arī citi pasākumi, kas novērš apdraudējumu.
Protams, mājas apsaimniekotājam jārūpējas arī par atkritumu apsaimniekošanu, kas veicama saskaņā ar atkritumu apsaimniekošanas jomu regulējošiem normatīvajiem aktiem. Piemēram, atbilstoši šiem noteikumiem atkritumu konteinerus nedrīkst novietot zem ventilācijas sistēmas āra gaisa ņemšanas vietām un ne tuvāk kā 10 metrus no dzīvojamās mājas logiem. MK noteikumi nosaka arī virkni citu darbu.
Otra „Dzīvojamās mājas sanitārās apkopes noteikumu” sadaļa ir saistīta ar dzīvojamās mājas koplietošanas telpu apkopi. Tajā noteikts, ka vismaz vienu reizi nedēļā nama kāpņu telpā veicama mitrā uzkopšana. Savukārt logi koplietošanas telpās jāmazgā vismaz vienu reizi gadā. Ja dzīvojamās mājas pārvaldītājs konstatē, ka nepieciešams veikt dzīvojamās mājas koplietošanas telpu dezinfekciju, viņš vismaz piecas darbdienas iepriekš rakstiski informē dzīvojamās mājas īpašniekus un citas mājā dzīvojošās personas par attiecīgajām darbībām, kas tiks veiktas atklātā apdraudējuma novēršanai.
Kopumā šo prasību ievērošana ļauj novērst iespējamos apdraudējumus cilvēka veselībai, drošībai un apkārtējai videi. Noteikumu izpildi uzrauga īpašnieki, piemēram, dzīvokļu īpašnieku kooperatīvās sabiedrības (DzĪKS).
Dzīvojamās mājas apkope un remonts
MK noteikumi Nr. 907 „Dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un komunikāciju apsekošanas, tehniskās apkopes un kārtējā remonta noteikumi” nosaka daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā esošo iekārtu un komunikāciju apsekošanas, tehniskās apkopes un kārtējā remonta kārtību un nosacījumus.
„Šo noteikumu mērķis ir nodrošināt mājas fizisku uzturēšanu un nepieļaut apdraudējumu visā tās ekspluatācijas laikā,” skaidro M. Auders. „Tie ietver regulējumu mājas apsekošanai, tehniskai apkopei un remontam.”
Nama apsekošanas laikā tiek noteikts būves tehniskais stāvoklis. To iespējams veikt divos veidos – vizuāli un atbilstoši Latvijas būvnormatīvam LBN 405-1 „Būvju tehniskā apsekošana”. Vizuālo apskati veic pārvaldnieks. Savukārt, ja beidzies mājas konstruktīvo elementu, apdares un inženierietaišu vidējais kalpošanas ilgums un nepieciešama padziļināta izpēte, apsekošanu jāuztic sertificētam speciālistam.
"Īpaši uzsvērti darbi, kas veicami ziemas laikā, - ietvju, celiņu un piebraucamo ceļu attīrīšana no sniega un ledus, pretslīdes materiālu kaisīšana uz ietvēm, celiņiem un piebraucamajiem ceļiem, sniega un ledus tīrīšana no ēkas fasādes un jumta."
Ja ir konstatēts bojājums, apsaimniekotājam ir jāveic remonts, lai nodrošinātu dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un inženierkomunikāciju turpmāku ekspluatāciju. Savukārt remontu veidus noteikumi dala divās grupās:
Apsekošanas atzinumi pārvaldniekam ir jāpievieno mājas lietai.
Dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un inženierkomunikāciju tehnisko apkopi, vizuālo pārbaudi, tehnisko apsekošanu un bojājumu novēršanu nodrošina dzīvojamās mājas pārvaldītājs.
Noteikumi paredz, ka dzīvojamo māju un tai piederīgo ēku pamatkonstrukcijas jāapseko reizi gadā, uzmanību pievēršot pamatiem, lai konstatētu, vai nav notikusi to nosēšanās, radušās plaisas, nav atvērušās šuves starp mājas elementiem (piemēram, pamata blokiem, paneļiem). Līdzīgā veidā pārvaldniekam vizuāli ir jāapseko arī jumta, nesošo sienu, pārsegumu, kāpņu un citas nama daļas.
Tāpat reizi gadā veicama dzīvojamās mājas un tai piederīgo ēku iekštelpu grīdu, griestu un sienu virsmu vizuālā pārbaude, lai konstatētu, vai nav radušās plaisas, nosēdumi vai kondensāts, kā arī citi pelējumu veicinoši faktori vai pelējuma sēne.
Savukārt reizi mēnesī pārvaldniekam ir jāapseko inženierkomunikācijas - apkures, ūdensapgādes, ventilācijas, gāzes apgādes, kanalizācijas sistēmas.
Ja vizuālajā pārbaudē konstatēts, ka bojāts, piemēram, jumts vai cauruļvadi, atklātas plaisas un bojājumi krāsnīs vai dūmvados, zudusi fasādes arhitektonisko elementu vai ķieģeļu sasaiste ar sienu (kopumā noteikumi min 15 ārkārtas situāciju), dzīvojamās mājas vai tajā esošo iekārtu un inženierkomunikāciju bojājumi, pārvaldītājs lemj par ārpuskārtas remontu.
Citos gadījumos dzīvojamās mājas, tās iekārtu un inženierkomunikāciju bojājumu novēršanai tiek izstrādāts plāns, kura izpildes termiņus nosaka dzīvojamās mājas pārvaldītājs.
"Mājas apsaimniekotājam jārūpējas arī par atkritumu apsaimniekošanu, kas veicams saskaņā ar atkritumu apsaimniekošanas jomu regulējošiem normatīvajiem aktiem."
Dzīvojamās mājās esošo iekārtu, piemēram, liftu vai apkures katlu un inženierkomunikāciju tehniskās apkopes intervālus un tehniskās apkopes pasākumus (kas izklāstīti attiecīgās ietaises tehniskajā pasē), nosaka ražotājs vai arī normatīvie akti. Ja nav pieejama ražotāja instrukcija vai minētie intervāli un darbības nav reglamentētas normatīvajos aktos, tos nosaka dzīvojamās mājas pārvaldītājs.
Savukārt gadījumā, ja mājai nepieciešama padziļināta izpēte, pārvaldnieks sastāda darba uzdevumu nama tehniskajai apsekošanai un sāk darboties atbilstoši MK noteikumiem Nr. 905 „Kārtība, kādā tiek plānotas un organizētas ar dzīvojamās mājas renovāciju un rekonstrukciju saistītās darbības”.
MK noteikumi Nr. 907 ir papildināti ar diviem pielikumiem „Dzīvojamo māju iedalījums kapitalitātes grupās atbilstoši lietotajiem materiāliem, konstrukcijām un vidējam kalpošanas ilgumam” un „Konstruktīvo elementu, apdares un inženierietaišu vidējais kalpošanas ilgums”. Šie pielikumi pārvaldniekam ļauj precīzāk un vispusīgāk plānot savas pārvaldīšanas darbības.
Ja namam nepieciešama renovācija vai rekonstrukcija
MK noteikumi Nr. 905 „Kārtība, kādā tiek plānotas un organizētas ar dzīvojamās mājas renovāciju un rekonstrukciju saistītās darbības” nosaka secību, kādā plāno un organizē ar dzīvojamās mājas renovāciju vai rekonstrukciju saistītās darbības. Daudzos gadījumos tās ir obligātas, un šo darbu veic dzīvojamās mājas pārvaldnieks.
Pārvaldītājs dzīvojamās mājas renovāciju kā obligāto darbību plāno tad, ja būves tehniskās apsekošanas atzinumā secināts, ka dzīvojamās mājas, kā arī tajā esošo iekārtu un inženierkomunikāciju turpmākā ekspluatācija iespējama tikai pēc to renovācijas jeb atjaunošanas.
Savukārt mājas rekonstrukciju plāno, ja tā nepieciešama dzīvojamās mājas uzturēšanai atbilstoši normatīvo aktu prasībām.
Dzīvojamās mājas renovācijas vai rekonstrukcijas plānošana un organizēšana sevī ietver virkni pasākumu:
Sagatavoto pārvaldīšanas darba plānu un nākamā gada budžeta projektu, kā arī aprēķinātos pārvaldīšanas darbībām nepieciešamos izdevumus pārvaldīšanas līgumā noteiktā termiņā pārvaldnieks iesniedz dzīvojamās mājas īpašniekam, kas pieņem galīgo lēmumu. Par pieņemto lēmumu dzīvojamās mājas īpašnieks mēneša laikā paziņo pārvaldniekam.
"Renovāciju kā obligāto darbību plāno tad, ja par to norādīts būves tehniskās apsekošanas atzinumā."
Citos gadījumos, ja pārvaldītājs ir dzīvojamās mājas īpašnieks vai īpašnieka pilnvarots pārvaldnieks, kurš ir tiesīgs lemt par pārvaldīšanas darba plāna un nākamā gada budžeta apstiprināšanu, kā arī pārvaldīšanas izdevumu noteikšanu, dzīvojamās mājas renovāciju vai rekonstrukciju, pārvaldītājs sastāda tāmi, plānotos renovācijas vai rekonstrukcijas darbus iekļaujot pārvaldīšanas darba plānā, atbilstoši tāmei norādot renovācijas vai rekonstrukcijas darbu izmaksas, kā arī finansēšanas sadalījumu nākamajā gadā un turpmākajos gados. Pārvaldītājs sastāda arī nākamā gada budžetu, nosakot pārvaldīšanas darbībām nepieciešamos izdevumus, ievērojot pārvaldīšanas darba plānā norādīto renovācijas vai rekonstrukcijas darbu finansēšanas sadalījumu nākamajā gadā un turpmākajos gados. Dzīvojamās mājas īpašniekam ir tiesības noteikt arī citu kārtību.
Pārvaldniekiem būs jāveido mājas lieta
Jebkuram nama pārvaldniekam ir izveidotas dokumentu mapes par apsaimniekojamo namu, kas ietver namā dzīvojošo iemītnieku uzskaitījumu, rēķinus, pirkumu čekus, veicamo darbu sarakstus utt. Turpmāk šajā jomā kārtību noteiks MK noteikumi Nr. 908 „Mājas lietas vešanas un aktualizēšanas noteikumi”.
Praksē tas nozīmē, ka mājas lietai turpmāk vajadzēs glabāties pie cilvēka, kurš veic pārvaldīšanas darbības, norāda M. Auders. Viņam nāksies iekārtot vairākas mapes. Taču pilnā versijā mājas lietu vajadzēs noformēt brīdī, kad tā būs jānodod citam pārvaldniekam vai īpašniekam.
„Saskaņā ar MK noteikumiem mājas lietu iespējams uzglabāt elektroniska dokumenta vai papīra formā. Šķiet, ka abu šo formātu kombinācija būs visai sarežģīta, jo elektroniskajiem dokumentiem ir nepieciešams elektroniskais paraksts,” uzsver M. Auders.
Mājas lieta sastāv no četrām sadaļām. Pirmajā sadaļā iekļauj tāda dokumenta kopiju, kas apliecina īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu, un dzīvojamās mājas (dzīvokļa īpašuma) kadastrālās uzmērīšanas lietas kopiju, kā arī normatīvajos aktos noteiktos dzīvojamās mājas pamatdokumentus.
Otrajā sadaļā iekļauj ziņas par dzīvojamās mājas īpašnieku un valsts dzīvojamās mājas valdītāju. Tai skaitā, piemēram, fizisko personu vārdu, uzvārdu, personas kodu, bet juridiskām personām norāda nosaukumu un reģistrācijas numuru.
Trešajā sadaļā iekļauj dzīvojamās mājas tehniskos dokumentus. Savukārt ceturtajā sadaļā tiek uzkrātas dzīvojamās mājas pārvaldīšanas veida tiesiskumu apliecinošu dokumentu kopijas, citos normatīvajos aktos noteiktie dokumenti, kā arī dokumenti obligāti veicamo darbību un citu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību nodrošināšanai un to izpildes apliecinājumam.
Dzīvojamās mājas īpašniekam ir tiesības iepazīties ar mājas lietu mājas lietas kārtotāja klātbūtnē.
Nobeigumā jāpiebilst, ka neviens no šiem MK noteikumiem nav attiecināms uz vienģimenes mājām.
