Īres valde – starpnieks starp Rīgas īrniekiem un namu izīrētājiem

Rīgas pilsētas Īres valde gada laikā izskata vairāk nekā 1000 iesniegumu, sniedz konsultācijas, apseko namus un noformē administratīvo pārkāpumu protokolus. Savukārt Rīgas domes Administratīvā komisija, izskatot šos protokolus, pieņem lēmumus par administratīvā soda uzlikšanu.

Par pārkāpumiem draud sods

Rīgas pilsētas Īres valdes sastāvā ir valdes priekšsēdētājs, divi pārstāvji no īrnieku un divi – no izīrētāju puses. Valdes izskatāmo jautājumu loks ir ļoti plašs. Daudzas domstarpības izraisās par īres maksas noteikšanu, mājas un tajā esošo inženiertehnisko komunikāciju uzturēšanu, piegulošās teritorijas uzkopšanu un komunālo pakalpojumu nodrošināšanu. Īpašā kategorijā ir konflikti, kas saistīti ar īrnieku patvarīgu izlikšanu no dzīvojamām telpām vai tādu apstākļu radīšanu, ka dzīvot attiecīgajā mājoklī kļūst neiespējami.

Tiesa, pēdējos divos gados ir samazinājies denacionalizētajās mājās dzīvojošo iedzīvotāju sūdzību skaits. Daudzi no viņiem ir izmantojuši pašvaldības sniegto palīdzību un ir mainījuši dzīvesvietu, stāsta Narine Abagjana, Rīgas pilsētas Īres valdes priekšsēdētāja. Viņa novērojusi, ka sūdzības nereti ir saistītas ar to, ka cilvēki nezina spēkā esošās normatīvo aktu prasības un to, kādas ir Īres valdes funkcijas.

Īres valde uzrauga, vai netiek pārkāpti vairāki Latvijas Administratīvo pārkāpumu kodeksa panti. Tajā skaitā – 150.² pants, kas saistīts ar izvairīšanos no dzīvojamās mājas uzturēšanas. Saskaņā ar šo pantu par izvairīšanos no likumā noteiktā pienākuma uzturēt un apsaimniekot dzīvojamo māju var uzlikt naudas sodu fiziskajām personām līdz 1000 latiem, bet juridiskajām personām — līdz 10 tūkst. latu.

Savukārt 150.³ pants nosaka: par pamatpakalpojumu nesniegšanu dzīvojamās telpas īrniekam var uzlikt naudas sodu fiziskajām personām līdz 1000 latiem, bet juridiskajām personām — līdz 10 tūkst. latiem. Diemžēl šogad ir bijuši vairāki gadījumi, kad juridiskai personai ir noteikts maksimālais sods.

Īres valdei ir noteiktas pilnvaras – tā var sastādīt administratīvā pārkāpuma protokolus personām, kuras pārkāpušas  normatīvos aktus, kas reglamentē dzīvojamo telpu izīrēšanu, uzturēšanu, pārvaldīšanu un apsaimniekošanu. Īres valdes pārstāvjiem ir tiesības apsekot ēkas un, konstatējot pārkāpumus, sastādīt protokolu. Tomēr visbiežāk informāciju par likumu pārkāpumiem Īres valde iegūst no iedzīvotājiem. Likums "Par dzīvojamo telpu īri" paredz vairākas Īres valdes funkcijas: nodrošināt dzīvojamo telpu izīrēšanu, uzturēšanu, pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, reglamentējošo normatīvo aktu izpildes un ievērošanas uzraudzību un kontroli, kā arī sniegt bezmaksas konsultācijas un ieteikumus pašvaldības iedzīvotājiem par dzīvojamo telpu izīrēšanu, uzturēšanu, pārvaldīšanu un apsaimniekošanu.

Sūdzību skaits palielinās ziemā

N.Abagjana ir novērojusi, ka ziemā Īres valde saņem vairāk iesniegumu un sūdzību par to, ka netiek nodrošināta apkure, nav tīrīts sniegs no jumtiem un tādēļ ir bojātas dzīvojamās telpas. Savukārt vasarā īrnieki galvenokārt ir nemierā ar ūdens padevi. Īres valdes priekšsēdētāja atzīst, ka sūdzību skaita palielināšanos ietekmē arī ekonomiskā nestabilitāte. Iedzīvotāji par komunālajiem pakalpojumiem maksā vidēji vienu ceturto daļu no saviem ienākumiem, tāpēc daudzi, ieraugot rēķinu, apšauba tā pamatotību.

Bieži vien iedzīvotāji nav informēti par to, ka Īres valdes kompetencē ir izskatīt īrnieku iesniegumus par šādiem jautājumiem:

• dzīvojamās telpas īres līguma noteikumu grozījumi;
• īres maksas, līgumsoda (kavējuma naudas) un maksas par komunālajiem pakalpojumiem aprēķināšanas kārtība;
• pamatpakalpojumu nenodrošināšana vai nodrošināšana neatbilstošā kvalitātē.

Valde var izskatīt arī iesniegumus par specifiskākiem jautājumiem, piemēram, atteikumu pieņemt īres maksu un maksu par komunālajiem pakalpojumiem; atteikumu iemitināt dzīvojamā telpā īrnieka ģimenes locekļus un citas personas; dzīvojamo telpu lietošanas noteikumu pārkāpumiem; dzīvojamo māju (dzīvojamo telpu) uzturēšanas un remontēšanas noteikumu ievērošanu.

N.Abagjana stāsta: "Īrniekiem nereti rodas neskaidrības par apsaimniekošanas procesu, un konsultāciju sniegšana iedzīvotājiem ir viens no mūsu uzdevumiem. Jautājumus uzdod arī tie iedzīvotāji, kuri ir izveidojuši dzīvokļu īpašnieku biedrības. Viņi ne vienmēr zina, kā juridiski pareizi pārņemt un apsaimniekot īpašumu. Tāpēc ir nepieciešami skaidrojumi saistībā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu un Dzīvokļa īpašuma likumu."

Neapmierinātība ar saņemtajiem rēķiniem

Vismaz divus trīs iesniegumus dienā valde saņem no īrniekiem, kuri nav apmierināti ar saņemtajiem rēķiniem, jo ir pārliecināti, ka tie nav pareizi. Tāpēc Īres valde diezgan bieži skaidro iedzīvotājiem par spēkā esošajiem normatīvajiem aktiem, kas nosaka aprēķināšanas metodiku. Konsultācijas par šiem jautājumiem tiek sniegtas bez maksas.

"Rīgas pilsētas Īres valde gada laikā izskata vairāk nekā 1000 iesniegumu."

Nereti iedzīvotāji nezina savas tiesības, piemēram, to, ka īrnieks izīrētājam vai dzīvokļa īpašnieks apsaimniekotājam ir tiesīgs reizi mēnesī lūgt izskaidrot, kāpēc rēķinā uzrādīta tā vai cita summa. Tiesa, ir bijuši gadījumi, kad sūdzības ir pamatotas un aprēķini patiešām veikti nepareizi, atzīst N.Abagjana. Tad sarunu ceļā starp īrnieku un mājas pārvaldnieku tiek panākta vienošanās. Protams, ne vienmēr tas notiek ātri un bez sarežģījumiem.

Nesen Īres valdē tika izskatīta vairāku dzīvokļu īpašnieku sūdzība par ūdens patēriņa aprēķināšanu, piemēram, iedzīvotājus neapmierināja, ka mājas pārvaldniece, aprēķinot ūdens patēriņu konkrētiem dzīvokļiem, neņem vērā ūdens skaitītāja rādījumus dzīvokļos, kur šie skaitītāji ir uzstādīti. Īres valde uzklausīja īrnieku sūdzības, izskaidroja dzīvokļu īpašnieku tiesības un pienākumus, sniedza  ieteikumus turpmāko attiecību veidošanai ar ūdens piegādātāju un ieteikumus par to, kā namu pārvaldniecei atbilstoši normatīvo aktu prasībām turpmāk ir jāaprēķina maksa par ūdens patēriņu. Šādas un līdzīgas sūdzības Īres valde saņem visbiežāk.

Nespēja atrast kopīgu valodu

Bieži vien domstarpības ir iespējams atrisināt bez tiesas starpniecības, bet dažkārt tiesvedība izvēršas daudzu gadu garumā. Īres valdes pārstāvju novērojumi liecina, ka ne vienmēr dzīvokļa izīrētājs vai apsaimniekotājs ir vainojams likuma pārkāpumā. Nereti sūdzas arī tādi iedzīvotāji, kurus var uzskatīt par ļaunprātīgiem nemaksātājiem. Īres valdei nākas veikt arī sociālu funkciju, jo ir iedzīvotāji, kuri zemo ienākumu dēļ nevar samaksāt komunālos maksājumus, bet bieži vien nezina, ka viņiem ir tiesības izmantot pašvaldības sociālo palīdzību.

N.Abagjana atzīst, ka iedzīvotāji, īres valdei izsakot savu neapmierinātību par apsaimniekotāju vai izīrētāju, nesaprot, ka tiešā sarunā samilzušo problēmu būtu iespējams atrisināt daudz ātrāk. Dažkārt izrādās, ka galvenā problēma ir cilvēku nespēja sarunāties un vienoties. Tāpēc Īres valde iesaka vispirms vērsties tieši pie nama apsaimniekotāja vai izīrētāja. Ja vienošanos nav iespējams panākt sarunu ceļā, tad gan var rakstīt iesniegumu Īres valdei.

Problēmsituācijas, kuras nav pieļaujamas

Rīgā ir vairākas mājas, kurās dzīvojošie nesaņem kādu no pamatpakalpojumiem (ūdens, kanalizācija, atkritumu izvešana, apkure). Daudzviet nenotiek nepieciešamie uzturēšanas remontdarbi. Bieži vien šajās ēkās ir traģiska situācija – gan no inženierkomunikāciju, gan no sadzīves apstākļu viedokļa. Piemēram, vajadzīgie pakalpojumi nav pieejami ēkas Ģertrūdes ielā 121 iedzīvotājiem, kuri nesaņem ūdeni. Līdzīga situācija ir Valmieras ielā 28. "Konstatējot situāciju šajās ēkās, bieži vien nesaprotu, kā cilvēki tur var dzīvot," atzīst N.Abagjana.

Viņa skaidro, ka denacionalizēto māju iemītnieki var mainīt dzīvokli uz citām telpām denacionalizētā mājā, nezaudējot iespēju saņemt pašvaldības palīdzību. Daudzi rīdzinieki, kuru dzīves apstākļi šādās ēkās ir katastrofāli, šo iespēju arī izmanto. Viņi to dara, jo pēc pašvaldības atbalsta dzīvokļa saņemšanai ir jāgaida garā rindā. Tāpēc, lai ātrāk varētu dzīvot pieņemamos apstākļos, daudzi maina dzīvesvietu, vienlaikus vietu pašvaldības dzīvokļu rindā nezaudējot.

Rīgas pilsētas Īres valde cieši sadarbojas ar Rīgas namīpašnieku biedrību, kura sniedz informāciju par pieejamajiem dzīvokļiem denacionalizētajās mājās.

"Bieži vien domstarpības ir iespējams atrisināt bez tiesas starpniecības, bet dažkārt tiesvedība izvēršas daudzu gadu garumā."

Tagad īpaši aktuāls ir jautājums par īres attiecībām situācijās, kad parādu saistību izpildes procesā, realizējot parādnieka īpašumus izsolēs, tiek pārdoti nekustamie īpašumi, kuros uz īres līgumu pamata dzīvo īrnieki. Īres valdē iedzīvotāji arvien biežāk vēršas ar sūdzībām par tiesu izpildītāju rīcību. Tad mēdz rasties problēmsituācijas un neskaidrības – kā aizsargāt iedzīvotāju, kurš ieķīlātajā īpašumā dzīvo saskaņā ar īres līgumu. Pēdējos divos gados šādi gadījumi neesot retums -  namu iedzīvotāji brutāli tiek izlikti no dzīvokļiem.

"Domāju, ka problēma nav normatīvajos aktos, bet likumu piemērošanā. Likums "Par dzīvojamo telpu īri" nosaka: iepriekšējā īpašnieka slēgtie dzīvojamo telpu īres līgumi ir saistoši arī nākamajam īpašniekam. Tāpēc šis jautājums ir jārisina tiesiski. Izlikt cilvēkus uz ielas bez attiecīga tiesas lēmuma nedrīkst. Visām iesaistītajām pusēm ir jāsaprot, ka cilvēku intereses nedrīkst ignorēt," uzver N.Abagjana.

Viņa stāsta, ka šādos gadījumos Īres valde ceļ trauksmi un vēršas Tieslietu ministrijā, Tiesu izpildītāju padomē un Iekšlietu ministrijā ar lūgumu izskaidrot iesaistītajām pusēm to, kādai jābūt tiesiskai rīcībai šādās konfliktsituācijās, kā pareizi rīkoties, lai netiktu aizskartas īrnieku ar likumu aizsargātās tiesības.

Liela uzmanība tiek pievērsta arī īpašumiem, par kuru apsaimniekošanu īpašnieki negādā. Tas attiecas uz ēkām, kuras ir avārijas stāvoklī, un graustiem, kuri apdraud pilsētniekus.

N.Abagjana uzskata, ka ir nepieciešams izstādāt normatīvos aktus un metodoloģiju, kas varētu palīdzēt vērsties pret tiem īpašniekiem, kuru īpašumos neviens nedzīvo un tie netiek apsaimniekoti. Daudzi īpašnieki uzskata, ka īpašums nozīmē tikai tiesības, bet aizmirst par pienākumiem šo īpašumu uzturēt.

Viens no efektīviem konfliktu risināšanas veidiem ir mediācija, kad Īres valde uzņemas starpnieka funkcijas. Tas nozīmē, ka ir iespēja ātri atrisināt strīdus situāciju un panākt abpusēji pieņemamu vienošanos vai kompromisu, secina N.Abagjana.

Kas notiek citās pašvaldībās

Arī citās Latvijas pašvaldībās, pasliktinoties ekonomiskajai situācijai, palielinās sūdzību skaits, un to raksturs faktiski ir tāds pats kā galvaspilsētā, un tās ir saistītas gan ar privāto, gan pašvaldības apsaimniekotāju darbību.

Katra pašvaldība var veidot īres valdi. Patlaban šāda iestāde darbojas tikai Rīgā. Tas arī saprotami, jo galvaspilsētā problēmsituāciju, īpaši denacionalizēto māju iemītnieku un izīrētāju attiecībās, ir visvairāk. Tomēr tas, ka pašvaldība nav izveidojusi īres valdi, nenozīmē, ka konflikti netiek risināti. Daudzās pašvaldībās ir atbildīgas struktūrvienības, kuras izskata konfliktsituācijas starp īrnieku un izīrētāju, dzīvokļu īpašnieku un apsaimniekotāju. Nereti uz Rīgas pilsētas Īres valdi zvana īrnieki no citām pašvaldībām. Tad viņi saņem padomu, kā rīkoties tālāk un kura struktūrvienība un kurš speciālists konkrētajā pašvaldībā sūdzības var izskatīt.

"Izlikt cilvēkus uz ielas bez attiecīga tiesas lēmuma nedrīkst."

Maija Šulca, Tukuma domes sabiedrisko attiecību speciāliste, skaidro, ka pilsētā ar šiem jautājumiem nodarbojas Komunālā nodaļa. Savukārt Jūrmalas pilsētas Juridiskās nodaļas vadītāja Evija Rakiša uzskata, ka īres valdes izveidošana būtu lieka administratīvo resursu tērēšana. Viņa ir pārliecināta, ka pašvaldībai nav jāpiedalās civiltiesiskajos strīdos starp īrnieku un izīrētāju, dzīvokļu īpašnieku un apsaimniekotāju.