FOTO: Ieva Lūka, LETA.
Privatizācijas rezultātā ir radusies situācija, ka daudzdzīvokļu māju pagrabi un bēniņi, kur nereti atrodas ēkas kopējās inženierkomunikācijas, vēsturiski izveidoti kā atsevišķi īpašumi. Faktiski šo telpu īpašnieki ir privatizējuši kopīpašuma daļu, kurai jābūt pieejamai pārvaldniekam, lai varētu apsaimniekot māju. LV portāls skaidro, kā piekļūt attiecīgajām komunikācijām, kā tās apkalpot un vai dzīvokļa īpašnieks ir tiesīgs liegt piekļuvi sev piederošajam īpašumam vai prasīt par to maksu.
Gan Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Ģirts Beikmanis, gan dzīvojamo māju pārvaldniece Līga Ozola atzīst, ka apsaimniekot ēkas, kurās koplietošanas komunikācijas atrodas privātpersonai piederošā īpašumā, vienmēr ir bijusi problēma.
“Tādu situāciju, ka pagrabtelpas, kur atrodas komunikācijas, pieder privātpersonām, ir ļoti daudz. Tas ir 90. gadu neveiksmīgas privatizācijas rezultāts,” secina L. Ozola. “Pagrabstāvā parasti atrodas siltummezgli, kanalizācijas un ūdensvada stāvvadi, ventilācijas kanāli. Būtībā pagrabstāvu īpašnieki ir privatizējuši kopīpašuma daļu, kurai jābūt normāli pieejamai visu īpašnieku interesēs.”
Ekonomikas ministrija uzsver: gadījumā, ja dzīvokļa īpašniekam piederošajā atsevišķajā īpašumā ir izvietotas dzīvojamās mājas koplietošanas inženierkomunikācijas, dzīvokļa īpašnieks nav tiesīgs liegt piekļuvi šīm telpām. Dzīvokļa īpašuma likuma 10. panta pirmās daļas 7. punkts paredz, ka dzīvokļa īpašnieka pienākums ir nodrošināt iespēju dzīvokļu īpašnieku kopības vai pārvaldnieka pilnvarotiem speciālistiem veikt dzīvokļa īpašumā darbības, kas nepieciešamas ar dzīvojamās mājas ekspluatāciju saistītu komunikāciju, būvkonstrukciju un citu elementu ierīkošanai un normālai funkcionēšanai, kā arī nodrošināt iespēju apsekot atsevišķo īpašumu.
Kaut arī likumdošana nosaka piekļuvi kopīpašuma komunikācijām, L. Ozola un Ģ. Beikmanis argumentē, ka ne vienmēr tas praktiski ir iespējams.
“Nereti koplietošanas komunikācijas dažādu pārbūvju rezultātā telpās ir izvietotas tā, ka tām ir apgrūtinoši piekļūt, jālauž vaļā sienas daļa. Līdz ar to rodas strīdus situācijas, īpašnieks aizliedz demontēt aizbūvēto sienu. Tas rada sarežģījumus kopīpašuma pārvaldīšanā,” atklāj Ģ. Beikmanis, taču uzsver, ka īpašniekam ir jānodrošina piekļuve, un tas lielākoties ir saziņas jautājums.
Par to, ka atsevišķā īpašumā esošās ēkas kopējās inženierkomunikācijas ir strīdus objekts starp dzīvokļu īpašniekiem, liecina arī LV portālam uzdotie jautājumi e-konsultācijās.
Trīsstāvu māja ar sešiem dzīvokļiem un pagrabstāvu Rīgas centrā, nacionālais kultūras piemineklis. Inženierkomunikācijas atrodas pagrabā, kas ir privatizēts. Tā valdītājs (jo nav reģistrējis īpašumu zemesgrāmatā) ir ārzemnieks, kas ik pa laikam nav Latvijā. Ir grūti piekļūt komunikācijām, visu laiku jāvienojas ar valdītāju, un ne katrreiz tas ir iespējams. Turklāt viņš dažreiz aizgriež siltuma padevi te vienai ēkas pusei, te otrai, un dzīvokļos nav siltuma. Kā juridiski varētu nokārtot, ka tiek ievērotas Dzīvokļa likuma prasības un viena pagrabstāva valdītāja dēļ neciestu pārējie mājas īpašnieki?
Zvērinātas advokātes Ievas Keterliņas atbilde:
Dzīvokļa valdītājam jāievēro Dzīvokļa īpašuma likuma 10. panta pirmās daļas 6. un 7. punkts, kas paredz dzīvokļa īpašnieka pienākumu “saudzīgi izturēties pret kopīpašumā esošo daļu, [..] lai neradītu aizskārumu citu cilvēku drošībai un veselībai, apkārtējās vides kvalitātei” un “nodrošināt iespēju dzīvokļu īpašnieku kopības vai pārvaldnieka pilnvarotiem speciālistiem veikt dzīvokļa īpašumā darbības, kas nepieciešamas ar dzīvojamās mājas ekspluatāciju saistītu komunikāciju, [..] normālai funkcionēšanai, kā arī nodrošināt iespēju apsekot atsevišķo īpašumu”. Līdz ar to gan dzīvojamās mājas kopība, gan tās pārvaldnieks var aicināt dzīvokļa īpašnieku ievērot normatīvo regulējumu, kā arī prasīt tā ievērošanu piespiedu kārtā.
Gadījumos, kad dzīvojamo māju apkalpojošās inženierkomunikāciju sistēmas, iekārtas un citi ar dzīvojamās mājas ekspluatāciju saistīti funkcionāli nedalāmi elementi (siltummezgls, ūdensapgādes vai siltumapgādes sistēmas mērierīces u. tml.) atrodas privātīpašumā, tas noteikti ir zināms pārvaldniekam. Tādējādi preventīvus pasākumus normatīvajos aktos noteiktā regulējuma izpildes nodrošināšanai iespējams ietvert arī pārvaldīšanas līgumā starp kopību un pārvaldnieku. Tāpat iespējams vienoties ar konkrētā dzīvokļa īpašnieku par kārtību, kādā tiek nodrošināta piekļuve dzīvojamās mājas kopīpašumam. Piemēram, konkrētajā gadījumā nodrošinot dzīvokļa īpašnieka kontaktpersonu, kas nepieciešamības gadījumā ir gatava dot piekļuvi pagrabam, kurā atrodas siltummezgls.
Turklāt likuma 14. pants paredz dzīvokļa īpašnieka atbildību par zaudējumu nodarīšanu citiem dzīvokļu īpašniekiem vai personām. Protams, kopībai jānodrošina pierādījumi, kas apliecina zaudējumus, kuri radušies dzīvokļa īpašniekam, patvaļīgi lietojot dzīvojamās mājas siltummezglu. Proti, vajadzīgi apsekošanas akti, speciālistu atzinumi, fakta konstatācija, kas apstiprina pagrabstāva īpašnieka rīcību, kā arī aprēķini un pierādījumi, kas apliecina citiem īpašniekiem vai kopībai nodarītos zaudējumus. Attiecīgi kopība var vērsties tiesā pret pagraba īpašnieku ar prasījumu (par zaudējumu piedziņu, pienākumu uzlikšanu normatīvā regulējuma izpildes nodrošināšanai u. tml.) savu interešu aizstāvībai.
Mūsu daudzdzīvokļu mājā inženierkomunikācijas un siltummezgli atrodas privātīpašuma telpās. Īpašnieks telpas nopirka izsolē, iepriekš zinot, ka tajās atrodas mājai nepieciešamās inženierkomunikācijas sistēmas. Zinu, ka, pamatojoties uz Dzīvokļa īpašuma likuma 10. p. 1. d. 7. punktu, dzīvokļa īpašnieks nevar ierobežot iespēju dzīvokļu īpašnieku kopības vai pārvaldnieka pilnvarotiem speciālistiem veikt dzīvokļa īpašumā darbības, kas nepieciešamas ar dzīvojamās mājas ekspluatāciju saistītu komunikāciju, būvkonstrukciju un citu elementu ierīkošanai un normālai funkcionēšanai, kā arī nodrošināt iespēju apsekot atsevišķo īpašumu. Šobrīd telpu īpašnieks par to izmantošanu prasa noslēgt vienošanos, ar kuru grib piespiest mūs maksāt īres maksu. Vai īpašniekam šajā gadījumā ir pamatotas tiesības prasīt īres maksu?
Zvērinātas advokātes Ievas Keterliņas atbilde:
Nē, īpašniekam nav pamatotu tiesību prasīt īres maksu, jo vienošanās un telpas noma ir pušu brīva griba. Saskaņā ar normatīvo regulējumu, uz kuru ietverta atsauce uzdotajā jautājumā, īpašniekam ir pienākums jebkurā laikā dot piekļuvi kopīpašumam (inženierkomunikācijām). Protams, privātīpašnieks var brīvprātīgi vienoties ar kopību par piekļuvi siltummezglam, kā arī ir iespējama telpu iegāde vai noma. Tomēr tas nav kopības pienākums konkrētajā gadījumā noslēgt nomas līgumu. Izvērtējams arī tas, kādi ir vēsturiskie iemesli, kādēļ siltummezgls atrodas privātīpašumā, tāpat arī kopības iespējas siltummezglu pārvietot.
Kādi ir risinājumi, lai ērtāk piekļūtu telpām, kur atrodas koplietošanas komunikācijas?
Ģ. Beikmanis uzsver, ka viens no variantiem ir sarunu rezultātā vienoties pārbūvēt komunikācijas tādā veidā, lai mazāk traucētu telpas īpašnieku un varētu tām tikt klāt, kad tas ir nepieciešams.
Arī L. Ozola iesaka apsvērt iespēju koplietošanas komunikācijas “iznest” ārpus īpašnieka telpām. “Tas gan būs ļoti dārgi. Kas par to maksās? Īpašniekiem nav tik daudz naudas, kas ir iemesls problēmām veikt pat mājas remontus,” secina namu pārvaldniece.
I. Keterliņa norāda, ka ir pārvaldnieki, kuri pārvaldīšanas līgumā ar dzīvokļu īpašnieku kopību paredz kārtību, kā iekļūt privātīpašumā, kurā atrodas dzīvojamās mājas kopīpašums (stāvvadi, inženierkomunikācijas), gadījumos, ja dzīvokļa īpašnieks izvairās vai nav sasniedzams, lai izpildītu Dzīvokļa īpašuma likuma 10. panta pirmās daļas 7. punktā noteikto.
“Iedomājaties situāciju, ja notiek ūdens stāvvada avārija un nepieciešams pārtraukt ūdens padevi. Ūdensapgādes sistēmas mezgls atrodas privātīpašumā (piemēram, privātā pagrabā), bet tā īpašnieks – ārzemēs, un ar viņu nevar sazināties. Loģiski, ka vajadzīga ātra reakcija, lai avārijas situāciju novērstu un samazinātu zaudējumu rašanos pārējiem kopīpašniekiem,” spriež advokāte.
I. Keterliņas ieskatā risinājums būtu apsvērt kopības iespējas atpirkt telpas, kur atrodas kopējās ēkas inženierkomunikācijas, ja vien tiek rasta iespēja, kā kopība īpašumtiesības varētu reģistrēt zemesgrāmatā. Tiesvedības process starp kopību un privātīpašnieku, visticamāk, nebūs ātrs un efektīvs risinājums, pat panākot pagaidu aizsardzības līdzekļa piemērošanu, turklāt tas neatrisina situāciju ilgtermiņā.
“Dzīvokļa īpašuma likuma 14. panta trešās daļas izmantošanas rezultātā nav garantijas, ka īpašumu iegādāsies labticīgāka trešā persona, kā arī nav zināms, vai kopība var attiecīgo īpašumu iegādāties un ierakstīt zemesgrāmatā. Turklāt jau vairāk nekā gadu Ekonomikas ministrija nav spējusi atrisināt problēmsituāciju ar norēķina konta atvēršanu dzīvojamo māju dzīvokļu īpašnieku kopībai, un tai nebūtu iespējas konkrēto īpašumu iegādāties izsolē,” tā advokāte.
Plašāk par tēmu LV portālā >>
Iespējams, atsevišķos gadījumos īpašnieki varētu vienoties par telpu atpirkšanu, vērtē L. Ozola, vienlaikus šauboties, vai pārējie dzīvokļu īpašnieki šādas telpas pirktu, ja pat remontdarbiem ikdienā trūkst naudas. Maksātspēja nav tādā līmenī, viņa piebilst.
Vai attiecīgo telpu īpašnieki savu īpašumu pārdotu?
LV portāls sazinājās ar īpašnieci, kurai pieder telpas Rīgas centrā, puspagrabā, kur atrodas koplietošanas komunikācijas. “Telpas nopirku nolaistas, ar sapuvušām grīdām un žurkām, kas tur skraidīja. Remontā ieguldīju lielus līdzekļus. Inženierkomunikāciju mezglus, kurus varēju, ierīkoju kāpņu telpā, bet apkures stāvvadu “iznest” nebija iespēju. Jā, rēķinos, ka īpašums ir ar apgrūtinājumu,” stāsta puspagraba īpašniece.
“Kāpēc puspagrabu nopirku? Man dzīvoklis ir Rīgas centrā, pirmajā stāvā – augstā beletāža. Ģimenē ir četri bērni, bija vajadzīgas papildu dzīvojamās telpas. Pagrabstāvā savulaik atradās darbnīcas, logi sākas divus ķieģeļus virs trotuāra, no palodzes līdz grīdai ir 80 cm.”
Jautāta, vai puspagrabu pārdotu, īpašniece sakās nezinām, jo telpās esot daudz ieguldīts, ņemts kredīts.
Savukārt L. Ozola vērtē: “Ko īpašnieku kopība darītu ar šādām telpām, kad tās būtu nopirktas? Tagad nelielas platības mēdz izīrēt kā noliktavas, telpu glabātuves. Tas varētu būt viens no variantiem.”
I. Keterliņas ieskatā likumdevējam būtu nepieciešams rast situācijai risinājumu, jo tā ir izveidojusies tieši privatizācijas nepilnību rezultātā, pieļaujot, ka, piemēram, dzīvojamās mājas siltummezgla atrašanās vieta tiek privatizēta, kā arī tiek privatizēti dzīvojamo māju pagrabi un bēniņi, kas pēc būtības ir dzīvojamās mājas īpašnieku kopīpašums.
Turpretī Ekonomikas ministrija akcentē, ka jautājums par piekļuvi dzīvokļa īpašumā izvietotajām inženierkomunikācijām strīda gadījumā jārisina Civilprocesa likumā noteiktajā kārtībā, ceļot prasību un nepieciešamības gadījumā lūdzot tiesai noteikt pagaidu aizsardzību.
Dzīvokļa īpašuma likuma 14. panta trešā daļa noteic, ka dzīvokļa īpašumu var atsavināt Civilprocesa likumā noteiktajā kārtībā, vienlaikus izliekot dzīvokļa īpašnieku, viņa ģimenes locekļus un citas dzīvokļa īpašumā iemitinātās personas, ja dzīvokļa īpašnieks, viņa ģimenes loceklis vai cita dzīvokļa īpašumā iemitinātā persona pārkāpj normatīvo aktu prasības, kas attiecas uz dzīvokļa īpašuma izmantošanu, tai skaitā sanitārās un ugunsdrošības normas, un tādējādi rada aizskārumu citu cilvēku drošībai un veselībai, apkārtējās vides kvalitātei.
Tātad, ja dzīvokļa īpašnieks sistemātiski nepilda pienākumu nodrošināt piekļuvi, lai dzīvokļa īpašumā veiktu darbības, kas nepieciešamas ar dzīvojamās mājas ekspluatāciju saistītu komunikāciju, būvkonstrukciju un citu elementu ierīkošanai un normālai funkcionēšanai, ir iespējams celt prasību par dzīvokļa īpašuma atsavināšanu. Tādā gadījumā dzīvokļa īpašumu var iegūt īpašumā arī dzīvokļu īpašnieku kopība, uzsver ministrija.
