Publicēts pirms 4 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
FOTO: Freepik
Ja dzīvoklī ir konstatēta patvaļīga būvniecība, tā ir jānovērš pašreizējam īpašniekam – arī tad, ja pārkāpumus ir veicis iepriekšējais saimnieks. LV portāls skaidro, kādi ir visbiežāk sastopamie patvaļīgas būvniecības gadījumi un iespējamās sankcijas un kā novērst neatbilstību normatīvo aktu prasībām.
Rīgas pilsētas būvvaldes Būvniecības kontroles pārvaldes Tiesiskā atbalsta nodaļas vadītāja Dace Skalbe Ekonomikas ministrijas un Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas organizētajā vebinārā “Dzīvokļa īpašniek, to tev vērts zināt”, kas tika organizēts informatīvās kampaņas “Dzīvo siltāk” un konkursa “Energoefektīvākā ēka Latvijā” ietvaros, stāstīja par dažādiem patvaļīgas būvniecības gadījumiem dzīvokļos un to, kā risināt ar šādu būvniecību saistītās problēmas.
Viens no populārākajiem patvaļīgas būvniecības gadījumiem dzīvokļos ir nenesošo konstrukciju nojaukšana vai izbūve. Visbiežāk sanitārais mezgls vai virtuve tiek apvienota ar dzīvojamo istabu.
Taču šos būvdarbus ir visvienkāršāk legalizēt, jo tikai jāizstrādā apliecinājuma karte vienkāršotai atjaunošanai un saskaņojums ar pārējiem kopīpašniekiem nav nepieciešams.
Nedaudz sarežģītāka ir sanitārā mezgla ierīkošana, paplašināšana vai novietojuma maiņa, ja tas notiek uz gaiteņa vai citas nedzīvojamās telpas rēķina. Nevajadzētu būt grūti saskaņot darbus ar būvvaldi, arī saskaņojums ar pārējiem kopīpašniekiem nav jāsaņem. Taču tāds ir vajadzīgs, ja sanitārais mezgls tiek izvietots virs apakšējā dzīvokļa dzīvojamajām telpām. Tad būvniecības dokumentācija jāsaskaņo ar apakšējā dzīvokļa īpašnieku.
Ministru kabineta noteikumi Nr. 340 “Noteikumi par Latvijas būvnormatīvu LBN 211-15 “Dzīvojamās ēkas” paredz, ka saskaņojums ar apakšējā dzīvokļa īpašnieku vajadzīgs, tikai ierīkojot vai pārvietojot sanitāro mezglu. Virtuves ierīkošanai vai pārvietošanai šāds saskaņojums nav vajadzīgs.
Tipveida mājās virs sanitārā mezgla vai dzīvojamās istabas visos stāvos atrodas tādas pašas funkcijas telpas, taču D. Skalbe iesaka tomēr pārliecināties, vai tas tā ir, vai nav notikusi pārbūve un vai nebūs vajadzīgs dokumentācijas saskaņojums.
Bieži vien dzīvoklim patvaļīgi tiek pievienotas koplietošanas telpas vai arī, pārbūvējot dzīvokli, tiek izveidota jauna telpa, kas kļūst par koplietošanas telpu. Šādos gadījumos visbiežāk tiek pievienota koplietošanas tualete vai ratiņu telpa. Mēdz pievienot arī bēniņu vai pagraba telpas.
Pārbūvējot dzīvokli un to sadalot divos vai trijos dzīvokļos, nereti tiek izveidota atsevišķa telpa, lai nodrošinātu piekļuvi jaunizveidotajiem dzīvokļiem. Ņemot vērā, ka Ministru kabineta noteikumi Nr. 340 “Noteikumi par Latvijas būvnormatīvu LBN 211-15 “Dzīvojamās ēkas” paredz, ka iekļūšana dzīvoklī ir jānodrošina pa koplietošanas telpām, arī jaunizveidotā telpa kļūst par koplietošanas telpu. Šādos gadījumos legalizācijas process ir sarežģīts: saskaņojums ir jāsaņem no pilnīgi visiem kopīpašniekiem, jo tiek mainīts domājamo daļu apmērs.
Ēkas tehniskais stāvoklis ir apdraudēts tad, ja patvaļīgi tiek nojauktas nesošās konstrukcijas un tajās tiek izbūvētas jaunas ailas vai ja nesošās konstrukcijas tiek izbūvētas no jauna.
Šādos gadījumos būvniecības dokumentācijas saskaņošana ir sarežģītāka. Pirmkārt, ir jāsaskaņo ar vairākumu – ir vajadzīgs 50+1% atbalsts no dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem –, kā arī pārbūves legalizācijai būs vajadzīgs būvprojekts un būvatļauja.
Izplatīts patvaļīgas būvniecības gadījums ir lodžiju aizstiklošana. Ņemot vērā, ka, to darot, mainās mājas fasādes kopējais tēls, ir jāsaņem saskaņojums no vairākuma dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku.
Izplatīts patvaļīgas būvniecības gadījums ir lodžiju aizstiklošana.
Vislabākā situācija ir tad, ja saskaņota visas mājas lodžiju iestiklojuma skice. “Kurš pirmais brauc, tas pirmais izstrādā dokumentāciju – izstrādā skici visai mājai,” saka D. Skalbe. “Tad katrs nākamais, kas arī gribēs iestiklot lodžiju, informē būvvaldi, ka šie darbi tiks veikti pēc būvvaldē saskaņotās skices.”
Lai panāktu lielāku dzīvojamo telpu, nereti dzīvokļu īpašnieki vēlas pievienot lodžiju dzīvojamajai telpai. Šādos gadījumos ir svarīgi noskaidrot, vai siena, kas tiks demontēta, būs nesošā vai nenesošā, lai saprastu, kāda dokumentācija vajadzīga – vai pietiks ar vienkāršotu apliecinājuma karti vai būs jāizstrādā būvprojekts. Līdz ar to arī jānoskaidro, vai pievienošana būs jāsaskaņo ar dzīvokļu īpašnieku vairākumu vai arī saskaņošana nebūs vajadzīga.
Nereti būvvalde arī konstatē, ka patvaļīgi tiek mainīta dzīvokļa īpašuma funkcija, piemēram, no dzīvojamās telpas uz biroja, mazumtirdzniecības, ārstniecības funkciju utt.
Dzīvokļa funkcijas maiņa nav jāsaskaņo ar pārējiem kopīpašniekiem, taču nereti tā līdzi nes papildu prasības. Piemēram, jaunizveidotajai funkcijai ir nepieciešamas papildu autostāvvietas klientiem, kas jāizvieto uz kopīpašuma zemes. Šajos gadījumos būtu nepieciešams saskaņojums ar citiem mājas dzīvokļa īpašniekiem.
Patvaļīga būvniecība nereti tiek novērota arī attiecībā uz logu nomaiņu. Ja nekādi citi būvdarbi netiek veikti un logu nomaiņa atbilst mājas koptēlam, tad šie darbi būvvaldē nav jāsaskaņo. Taču, mainot logu izmēru, dalījumu, krāsojumu u. tml., ir nepieciešama būvniecības dokumentācija.
Savukārt, mainot logus vēsturiskā centra un tā aizsardzības zonas teritorijā, jānodrošina, lai rezultāts atbilst ēkas stilam, arhitektoniskajam risinājumam un koptēlam.
Vēl bieži vien nelikumīgi tiek izbūvēta apkures sistēma. Dažkārt tiek izveidota alternatīvā apkures sistēma. Iekšējo inženiertīklu būvniecība būvvaldē nav jāsaskaņo, piemēram, radiatoru nomaiņu var veikt bez saskaņojuma. Taču ir jābūt sertificēta speciālista izstrādātai tehniskajai shēmai.
Tomēr, izveidojot jaunu apkures sistēmu, ir svarīgi saprast, vai tas neskars nesošās konstrukcijas, kāds būs urbumu lielums, kurā būs jāizvieto jaunas caurules. Ja urbumu lielums ir lielāks par 50 milimetriem, tad ir jāizstrādā būvprojekts. Savukārt, ja urbumi nav lielāki par 50 milimetriem, tad pietiek ar vienkāršoto ieceri.
Jāpiebilst, ka alternatīvās apkures sistēmas izveidei dzīvoklī ir vajadzīgs saskaņojums no visiem pārējiem dzīvokļu īpašniekiem.
Šīgada 1. janvārī stājās spēkā Ugunsdrošības noteikumu prasība, kas aizliedz daudzdzīvokļu objektā dabīgās ventilācijas kanālam pievienot mehāniskās ventilācijas iekārtu, ja telpā izvietots gāzes aparāts un nav ventilācijas, kas nodrošina pastāvīgu gaisa apmaiņu telpā un noplūdušās gāzes novadīšanu ārpus būves.
Taču nelikumīgi izveidoti vēdināšanas kanāli ir viens no patvaļīgas būvniecības gadījumiem. Svarīgi ir saprast, vai ventilācija iespējama pa līdzšinējiem ventilācijas kanāliem vai arī tie ir jāizbūvē no jauna. Būtisks ir urbuma lielums – ja tas ir lielāks par 50 milimetriem, jāizstrādā būvprojekts. Ja darbi skar ēkas fasādi vai nesošās konstrukcijas, tie jāsakaņo ar vairākumu no dzīvokļa īpašniekiem.
Līdzīga situācija ir arī saistībā ar kondicionēšanas iekārtu būvniecību. Jāņem vērā: Rīgas domes saistošie noteikumi Nr. 34 “Rīgas teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumi” paredz, ka satelītantenu, ventilācijas sistēmu un citu tamlīdzīgu iekārtu vai palīglīdzekli nedrīkst novietot uz ēkas ielas fasādes, izņemot gadījumus, kad tie ir veidoti kā arhitektoniski veidojumi, nepasliktina būves arhitektonisko veidolu un ir paredzēti būvprojektā.
Ja tiek konstatēta patvaļīga būvniecība, iestājas administratīvā atbildība. Būvniecības likuma 25.–31. pants paredz administratīvo atbildību par dažādiem pārkāpumiem būvniecības jomā. Piemēram, ja būvdarbi tiek veikti, pirms būvatļaujā ir saņemta atzīme par izpildītiem projektēšanas nosacījumiem, fiziskai personai var piemērot naudas sodu līdz 400 naudas soda vienībām, t. i., līdz 2000 eiro.
Ja būvvalde ir konstatējusi patvaļīgu būvniecību un uzlikusi par pienākumu noteiktā laika posmā sakārtot dokumentāciju vai atgriezt iepriekšējo tiesisko stāvokli, bet tas nav noticis, būvvalde ir tiesīga piemērot piespiedu naudu, lai panāktu administratīvā akta izpildi. Administratīvā procesa likums paredz, ka fiziskai personai šī summa ir no 50 eiro līdz 5000 eiro.
Ja patvaļīga būvniecība veikta Rīgas pašvaldībā, tad tiek piemērots paaugstināts nekustamā īpašuma nodoklis – 3% apmērā no nekustamā īpašuma kadastrālās vērtības. To nosaka Rīgas domes saistošie noteikumi Nr. 148 “Par nekustamā īpašuma nodokli Rīgā”.
Savukārt Rīgas domes saistošie noteikumi Nr. 147 “Par pašvaldības nodevu par būvatļaujas izdošanu Rīgā” paredz, ka, aprēķinot būvnodevu, tiek piemērots koeficients pieci situācijās, kad būvdarbi ir veikti pirms būvatļaujas saņemšanas.
Reizēm patvaļīgās būvniecības “legalizācija” var būt apgrūtināta vai pat neiespējama.
Viens no galvenajiem klupšanas akmeņiem ir tas, ka nav iespējams saņemt kopīpašnieku saskaņojumu. Saskaņojumu 50+1% nav iespējams iegūt, ja tiek skarta kopīpašuma daļa – jumts, fasāde vai nesošās konstrukcijas.
Vēl sarežģītāk ir saņemt visu dzīvokļa īpašnieku piekrišanu, kā tas ir gadījumos, kad mainās kopīpašumā esošās domājamās daļas – dzīvoklim tiek pievienota koplietošanas telpa vai pēc pārbūves rodas cita koplietošanas telpa.
Bieži vien apakšējā dzīvokļa īpašnieks nevēlas piekrist tam, ka sanitārais mezgls tiek izbūvēts virs apakšējā dzīvokļa dzīvojamajām telpām.
Dažkārt dzīvokļa pārbūve skar arī blakus esošo dzīvokli. Arī šajā gadījumā ir nepieciešams saņemt kaimiņa saskaņojumu, taču viņš to var arī nedot.
Ja dzīvojamām telpām maina funkciju, jāņem vērā, ka dažos gadījumos Rīgas domes saistošie noteikumi Nr. 34 “Rīgas teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumi” konkrētajā teritorijā neparedz patvaļīgi izveidoto telpu lietošanas veidu. Piemēram, ēkā, kur izbūvēti biroji, drīkst būt tikai mācību iestāde.
Svarīgi, ka telpām, kurām patvaļīgi mainīts lietošanas veids, nereti ir vajadzīga atsevišķa ieeja. Piemēram, biroja telpas mājas vidus trešā stāva kāpņu telpā atrasties nevarēs, skaidro D. Skalbe.
Mēdz būt situācijas, kad ēkas tehniskais stāvoklis liedz sakārtot patvaļīgās būvniecības dokumentāciju. Piemēram, demontējot nesošās konstrukcijas, tiek radīts tāds apdraudējums, ka sakārtot būvniecības dokumentāciju nav iespējams. Vienīgais veids, kā saglabāt ēkas drošumu, ir atjaunot nama iepriekšējo stāvokli.
Nereti lietošanas veida maiņas dēļ zemesgabalā nav izpildāmi “Rīgas teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumi”. Piemēram, mainot funkcijas no dzīvojamās telpu grupas uz publiska rakstura telpām, ir nepieciešamas autostāvvietas, kuras nav iespējams nodrošināt, līdz ar to nevar sakārtot būvniecības dokumentāciju.
Reizēm patvaļīgas dzīvokļa pārbūves gadījumā nav iespējams saņemt saskaņojumu no citām institūcijām, piemēram, Nacionālā kultūras mantojuma pārvaldes, ja runa ir par vēsturiskām ēkām, vai saskaņojumu no Veselības inspekcijas, ja tiek mainīta dzīvojamā funkcija uz ēdināšanas funkciju.
Mēdz būt situācijas, kad nav iespējams nodrošināt Latvijas būvnormatīvu prasības, piemēram, attiecībā uz telpu augstumu. LV portāls jau rakstīja, ka Ministru kabineta noteikumi Nr. 340 “Noteikumi par Latvijas būvnormatīvu LBN 211-15 “Dzīvojamās ēkas”” pieprasa, lai dzīvojamās ēkas stāva minimālais augstums no tīrās grīdas atzīmes līdz griestu plaknei ir vismaz 2,5 metri.
