NORISES
>
Notikumi, problēmas, aktuālas tēmas
TĒMAS
Inese Helmane
LV portāls
10. decembrī, 2020
Lasīšanai: 10 minūtes
RUBRIKA: Problēma
TĒMA: Būvniecība
17
17

Patvaļīga privātmājas būvniecība – izplatītākie pārkāpumi un iespējamie risinājumi

FOTO: Freepik

Patvaļīga būvniecība nes sev līdzi daudz problēmu. LV portāls skaidro, kādi pārkāpumi visbiežāk tiek pieļauti, izbūvējot vai pārbūvējot savrupmāju, kādas ir iespējamās sankcijas par patvaļīgu būvniecību un ar kādām problēmsituācijām jāsaskaras būves “legalizācijas” procesā.

īsumā
  • Tipiskākie pārkāpumi, kas tiek pieļauti, izbūvējot vai pārbūvējot savrupmāju, ir būvlaides neievērošana: nav ņemts vērā attālums no zemesgabala robežām, nav ievērots pieļaujamais būves augstums u. c.
  • Iespējamās sankcijas par patvaļīgu būvniecību ir administratīvā atbildība, paaugstināts nekustamā īpašuma nodoklis – 3% no nekustamā īpašuma kadastrālās vērtības – un būvnodeva pieckāršā apmērā.
  • Ne vienmēr patvaļīgu būvniecību var legalizēt, pat ja īpašnieks to vēlas darīt pats pēc savas iniciatīvas vai pēc būvvaldes prasības.

“Nekustamo īpašumu saimniekiem nereti šķiet, ka viņi savā zemesgabalā drīkst veikt jebkādus darbus, nesaskaņojot tos ne ar vienu institūciju. Tas beigās var novest pie situācijas, ka nav iespējams saskaņot būvniecības dokumentāciju un novērst patvaļīgu būvniecību,” Ekonomikas ministrijas organizētajā vebinārā “Būvē un atjauno gudri”, kas notika 2. decembrī informatīvās kampaņas “Dzīvo siltāk” un konkursa “Energoefektīvākā ēka Latvijā” ietvaros, norādīja Rīgas pilsētas būvvaldes Būvniecības kontroles pārvaldes Tiesiskā atbalsta nodaļas vadītāja Dace Skalbe

Lai izvairītos no nevajadzīgām problēmām, būvvaldes pārstāve aicina izstrādāt nepieciešamo dokumentāciju un to saskaņot būvvaldē: “Aicināšu būvēt un atjaunot gudri, pirms būvdarbu veikšanas saņemot visas nepieciešamās atļaujas.”

Būvlaide un attālums līdz zemesgabala robežai

No līdzšinējās pieredzes D. Skalbe izceļ septiņus tipiskākos pārkāpumus, kas pieļauti, izbūvējot vai pārbūvējot savrupmāju.

Pirmais – bieži vien nav ievērota būvlaide. Ministru kabineta noteikumu Nr. 240 “Vispārīgie teritorijas plānošanas, izmantošanas un apbūves noteikumi” 2. punktā skaidrots, ka būvlaide ir projektētā līnija, kas nosaka attālumu starp ielas sarkano līniju un tuvāko virszemes būvi (pilsētās un ciemos) vai autoceļa aizsargjoslu un tuvāko virszemes būvi (lauku teritorijās).

Rīgas domes saistošie noteikumi Nr. 34 “Rīgas teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumi” nosaka konkrētu attālumu būvlaidēm, ņemot vērā ielas kategoriju, piemēram, trīs metri no “E” kategorijas, bet seši metri no “D” kategorijas ielas. Būvnoteikumi paredz iedibināto būvlaidi, kas ir ielas frontālā līnija, ko veido tagadējā vai bijusī apbūve, ja kvartāla robežās 50% ēkas vai piecu zemesgabalu ēkas atrodas uz šīs līnijas. Tāpēc pirms būvdarbu uzsākšanas un ēkas novietošanas zemesgabalā ir svarīgi izstrādāt dokumentāciju, lai sertificēts speciālists paredzētu ēkas novietojumu atbilstoši noteikumiem.

Otrs būtisks pārkāpums ir tas, ka nav ievērots attālums no zemesgabala robežām. Proti, ja savrupmājas sienā pret kaimiņa zemesgabala robežu ir paredzēti logi, tad mājai ir jāatrodas ne tuvāk kā četrus metrus no zemesgabala robežas. Rīgas teritorijas apbūves noteikumi paredz arī izņēmumus attiecībā uz savrupmāju apbūves teritoriju, kā arī iekšējo sānpagalmu un aizmugures pagalmu platumu.

Ugunsdrošība un augstums

Tāpat bieži vien nav ievērots ugunsdrošības attālums starp blakus esošām ēkām. Ministru kabineta noteikumi Nr. 333 “Noteikumi par Latvijas būvnormatīvu LBN 201-15 “Būvju ugunsdrošība” nosaka minimālās atstarpes starp būvēm atkarībā no būvju ugunsnoturības pakāpes. “Ir svarīgi šos noteikumus ievērot, projektējot būvi,” akcentē D. Skalbe.

Vēl viens būtisks pārkāpums netiek ievērots pieļaujamais būves augstums. LV portāls jau rakstīja: Ministru kabineta noteikumi Nr. 340 “Noteikumi par Latvijas būvnormatīvu LBN 211-15 “Dzīvojamās ēkas”” paredz, ka dzīvojamās ēkas stāva minimālajam augstumam no tīrās grīdas atzīmes līdz griestu plaknei ir jābūt vismaz 2,5 metriem.

Saskaņā ar Rīgas teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumiem savrupmāju teritorijā būves augstumu var paaugstināt līdz 10,5 metriem, ja ir saņemta blakus zemesgabala īpašnieka piekrišana.

Nomāta zeme un palīgēkas iekšpagalmā

Nereti dzīvojamā ēka tiek uzbūvēta uz nomātas zemes. Tas ir noticis 2010., 2015. gadā vai citugad. Saeima 2015. gada 5. martā pieņēma grozījumus likumā “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību”, tādēļ no 2017. gada 1. janvāra dzīvojamās mājas vairs nedrīkst būvēt uz sveša zemesgabala.

Gadās arī tā, ka nav atrisināts jautājums par piekļūšanu zemesgabalam. Būvi var izbūvēt tikai tad, ja zemesgabalam ir nodrošināta piekļuve vai nu no ielu sarkanajām līnijām, vai Civillikumā noteiktajā kārtībā nodibināta ceļa servitūta. Piemēram, ir zemesgabals un cilvēki brauc pa iebrauktu ceļu, izbūvē māju, bet īstenībā ceļš nav juridiski sakārtots – zemesgabala īpašniekam to nav tiesību izmantot.

Būvējot savrupmājas, neiztiek bez palīgēkām. Rīgas pilsētas būvvalde bieži konstatē, ka tās ir izbūvētas priekšpagalmā. Jāpiemin, ka Rīgas teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumi aizliedz veikt būvniecību priekšpagalmā vai ārējā sānu pagalmā.

Iespējamās sankcijas

Kādas ir iespējamās sankcijas par patvaļīgu būvniecību? Pirmkārt, tā ir administratīvā atbildība. Būvniecības likuma 25.–31. pants paredz administratīvo atbildību par dažādiem pārkāpumiem būvniecības jomā. Piemēram, par būvdarbiem, kas uzsākti vai veikti uz zemesgabala, būvē vai tās daļā, ja būvatļaujā nav izdarīta atzīme par projektēšanas nosacījumu izpildi, piemēro brīdinājumu vai naudas sodu fiziskajai personai līdz 400 naudas soda vienībām, t. i., līdz 2000 eiro.

Otrkārt, ja būvvalde ir pieņēmusi lēmumu par patvaļīgas būvniecības radīto seku novēršanu un nekustamā īpašuma saimnieks noteiktajā termiņā to nav izdarījis, būvvalde ir tiesīga piemērot Administratīvā procesa likumā paredzēto piespiedu naudu, kas fiziskajai personai ir no 50 eiro līdz 5000 eiro.

Trešā sankcija, ar ko Rīgā nākas saskarties nekustamā īpašuma īpašniekam, kurš veicis patvaļīgu būvniecību, ir paaugstināts nekustamā īpašuma nodoklis 3% no nekustamā īpašuma kadastrālās vērtības. To nosaka Rīgas domes saistošie noteikumi Nr. 148 “Par nekustamā īpašuma nodokli Rīgā”.

Ceturtā sankcija saskaņā ar Rīgas domes saistošajiem noteikumiem Nr. 147 “Par pašvaldības nodevu par būvatļaujas izdošanu Rīgā” ir pieckārtīgi paaugstināta būvnodevas koeficienta piemērošana gadījumos, kad būvdarbi ir veikti pirms būvatļaujas saņemšanas. Piemēram, ja savrupmājas būvniecībai “parastajā” kārtībā būvnodeva būtu 100 eiro, tad patvaļīgas būvniecības gadījumā tā būtu 500 eiro liela.

Problēmsituācijas “legalizācijas” procesā

Ne vienmēr patvaļīgu būvniecību var legalizēt, pat ja īpašnieks to vēlas darīt pats pēc savas iniciatīvas vai pēc būvvaldes prasības.

Kā jau minēts iepriekš, tā ir situācija, kad likums “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” neļauj būvēt dzīvojamo māju uz nomāta zemesgabala. Viens no risinājumiem ir nomātā zemesgabala iegādāšanās, lai ēkas būvētājs kļūst par tā īpašnieku.

Ļoti bieži patvaļīgu būvniecību nevar legalizēt, jo nav iespējams saņemt blakus zemesgabala īpašnieka piekrišanu. Tas mēdz notikt gadījumos, kad ēka ir izbūvēta tuvāk par noteikto zemesgabala robežu vai kad nav ievērots maksimālais ēkas augstums. Atbilstoši Civillikumam blakus zemesgabala īpašniekam ir visas tiesības nepiekrist kaimiņa veiktajai patvaļīgajai būvniecībai.

Ļoti bieži patvaļīgu būvniecību nevar legalizēt, jo nav iespējams saņemt blakus zemesgabala īpašnieka piekrišanu.

Tāpat problēmas mēdz rasties gadījumos, kad Rīgas teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumi konkrētajā teritorijā liedz savrupmājas būvniecību vai izvirza citas prasības, kuras nav iespējams izpildīt legalizācijas procesā. Piemēram, ja ir pārsniegts ēkas 10,5 metru augstums, tad saskaņot būvniecības dokumentāciju būvvaldē ir neiespējami.

Būtisks šķērslis ir arī tas, ka nav iespējams saņemt citu institūciju saskaņojumu, piemēram, Nacionālā kultūras mantojuma pārvaldes akceptu, ja ēka atrodas kultūrvēsturisko pieminekļu teritorijā.

Šķēršļi būvniecības legalizācijai rodas arī tad, ja pie savrupmājas nav iespējams nodrošināt piekļūšanu (nav nodibināts ceļa servitūts). Ja zemesgabala īpašnieks nepiekrīt ceļa servitūta nodibināšanai uz līguma pamata un ir jāiet uz tiesu, tas rada problēmas un nepieciešams papildu laiks dokumentu sakārtošanai, tā D. Skalbe.

Ik pa laikam mēdz būt situācijas, ka māja ir uzbūvēta uz diviem zemesgabaliem, kas Rīgas teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumos ir aizliegts. Tas nozīmē, ka vai nu nav iespējams vispār saskaņot dokumentāciju, vai arī ir nepieciešams no kaimiņiem atpirkt daļu zemesgabala.

Mēdz būt arī tā, ka ierīkotais žogs neatbilst Rīgas teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumu prasībām – tas ir izbūvēts necaurredzams un bieži vien ielu sarkanajās līnijās. Tādā gadījumā žogs ir jāpārbūvē.

Labs saturs
17
Pievienot komentāru
LATVIJAS REPUBLIKAS TIESĪBU AKTI
LATVIJAS REPUBLIKAS OFICIĀLAIS IZDEVUMS
ŽURNĀLS TIESISKAI DOMAI UN PRAKSEI
LIETOTĀJU IEVĒRĪBAI
Informējam, ka šajā tīmekļa vietnē tiek izmantotas sīkdatnes. Turpinot lietot LV portālu, jūs piekrītat sīkdatņu izmantošanai. Uzzināt vairāk
SAPRATU