Atbilde sagatavota sadarbībā ar Latvijas dzīvokļu īpašnieku biedrību asociāciju “Mājoklis”.    

Skaidro asociācijas valdes locekles Aleksandra Cimbale un Dace Vārna: “Pagrabtelpu, kas ietilpst dzīvokļu īpašnieku kopīpašumā, sadalīšana atsevišķos nodalījumos pēc būtības ir salīdzināma ar dzīvojamās mājas kopīpašumā esoša asfaltēta laukuma sadalīšanu automašīnu stāvvietās. Tādā gadījumā dzīvokļu īpašnieku kopība pieņem lēmumu par kopīpašumā esošās daļas lietošanas kārtību atbilstoši Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta otrās daļas 12. punktam. 

Lai gan dzīvokļu īpašnieku kopībai teorētiski ir tiesības pieņemt šādu lēmumu, tas varētu tikt apstrīdēts, ja lēmuma rezultātā daļai dzīvokļu īpašnieku tiek nesamērīgi ierobežotas tiesības un faktiskās iespējas lietot kopīpašumā esošās pagrabtelpas.

Dzīvokļu īpašnieku kopība drīkst noteikt kopīpašuma lietošanas kārtību, tomēr tai jābūt taisnīgai, objektīvi pamatotai un tādai, kas nesamērīgi neaizskar atsevišķu dzīvokļu īpašnieku tiesības. Piedāvātais lēmumprojekts neparedz iespēju tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri pašlaik nevēlas izmantot pagrabtelpu, vēlāk mainīt savu lēmumu un pretendēt uz noteikta pagraba nodalījuma lietošanu. Ja visas telpas tiks sadalītas starp pašreizējiem interesentiem bez termiņa un pārskatīšanas kārtības, pārējiem īpašniekiem nākotnē var nebūt iespēju izmantot kopīpašuma daļu. 

Tādēļ lēmumprojekts būtu papildināms ar detalizētu pagrabtelpu izmantošanas kārtību, nosakot vismaz: 

• termiņu, uz kādu pagraba nodalījums tiek nodots lietošanā; 

• kārtību, kādā dzīvokļa īpašnieks var pieteikties nodalījuma lietošanai nākotnē; 

• kritērijus nodalījumu piešķiršanai; 

• rīcību gadījumā, ja pretendentu skaits pārsniedz pieejamo nodalījumu skaitu; 

• nodalījumu lietošanas tiesību pārskatīšanas un izbeigšanas kārtību; 

• lietotāja pienākumus attiecībā uz telpas uzturēšanu, drošību un piekļuvi kopējām inženierkomunikācijām.

Lēmumā varētu paredzēt, ka nodalījums tiek piešķirts uz noteiktu termiņu, piemēram, vienu gadu, pēc kura jautājums tiek pārskatīts, ņemot vērā arī to dzīvokļu īpašnieku vajadzības, kuri iepriekš pagrabtelpu nav izmantojuši. Ja interesentu ir vairāk nekā pieejamo nodalījumu, iespējams ieviest gaidīšanas sarakstu, rotācijas principu vai izlozi.

Kopība var noteikt arī maksu par pagraba nodalījuma lietošanu, taču vienlaikus jānosaka šīs maksas apmērs, aprēķināšanas kārtība un izlietojuma mērķis. Tā kā pagrabtelpas ir dzīvokļu īpašnieku kopīpašums, saņemtajai maksai jānonāk dzīvojamās mājas līdzekļos, piemēram, mājas uzkrājumu fondā. Arī šāda naudas plūsma un tās izlietojums jāapstiprina ar dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu. 

Visvairāk apšaubāms ir priekšlikums paredzēt, ka nodalījumu izbūves materiālu izmaksas sedz tikai tie dzīvokļu īpašnieki, kuri konkrētajā brīdī vēlas izmantot pagrabu. Tāda kārtība var radīt konkrēto personu pamatotu vai šķietamu pārliecību, ka, ieguldot savus līdzekļus nodalījuma izbūvē, tās iegūst ilgstošas vai pat pastāvīgas tiesības attiecīgo nodalījumu izmantot. 

Tādēļ lēmumā skaidri jānosaka: 

• kam piederēs izbūvētie nodalījumi un izmantotie materiāli; 

• vai un kā ieguldījumi tiek atlīdzināti, izbeidzoties lietošanas tiesībām; 

• vai ieguldījumu veikšana rada priekšrocības nodalījuma turpmākā lietošanā; 

• kā rīkoties, ja nodalījums vēlāk tiek piešķirts citam dzīvokļa īpašniekam. 

Alternatīvs juridiskais risinājums ir atsevišķās lietošanas tiesības nodibināšana konkrētam dzīvokļa īpašumam, kas stājās spēkā ar grozījumiem Dzīvokļa īpašuma likumā 29.05.2026. Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likumu atsevišķās lietošanas tiesība ir par labu konkrētam dzīvokļa īpašumam nodibināta tiesība lietot noteiktu, neatdalītu reālu daļu no kopīpašumā esošās daļas, kuru attiecīgā dzīvokļa īpašnieks lieto nošķirti no pārējiem dzīvokļu īpašniekiem. 

Atsevišķās lietošanas tiesību var nodibināt uz dzīvojamās mājas koplietošanas telpu vai tās daļu, ja tā ir funkcionāli patstāvīgi izmantojama un ja šādas tiesības nodibināšana un īstenošana būtiski neapgrūtina dzīvojamās mājas ekspluatāciju, piekļuvi atsevišķajiem īpašumiem vai to lietošanu. 

Kooperatīva sagatavotajā lēmumprojektā šāda juridiskā konstrukcija nav paredzēta. Nav skaidrs, vai iecerēta terminēta telpu noma, kopīpašuma lietošanas kārtības noteikšana vai pastāvīgas atsevišķās lietošanas tiesības nodibināšana konkrētiem dzīvokļu īpašumiem. 

Pašreizējā redakcijā lēmumprojekts nav pietiekami skaidrs un var radīt dzīvokļu īpašnieku tiesību nesamērīgu ierobežojumu, kā arī strīdus par telpu lietošanu, ieguldījumu atlīdzināšanu un faktiski pastāvīgu lietošanas tiesību rašanos.”