Ilustratīvā attēlā uz māju fona monētu kaudzītes un procentu vizualizācija.
FOTO: Magnific AI.
Hipotekārā kredīta līgumu var slēgt gan ar kredītiestādi, gan ar patērētāju (nebanku) kreditētāju. LV portāls skaidro, kādi ir nosacījumi šiem atšķirīgajiem kredītdevējiem un kāpēc klients izvēlas vienu vai otru aizdevēju.
Patērētāju tiesību aizsardzības centra (PTAC) Finanšu pakalpojumu uzraudzības daļas vecākais eksperts Edgars Apsēns norāda, ka gan patērētāju (nebanku) kredītu devējiem, gan kredītiestādēm ir jāievēro viens hipotekārā kredīta izsniegšanas regulējums.
Svarīgākie tiesību akti ir Patērētāju tiesību aizsardzības likums (PTAL) un uz šī tiesību akta pamata izdotie Ministru kabineta (MK) noteikumi, no kuriem būtiskākie ir 2016. gada 25. oktobra MK noteikumi Nr. 691 “Noteikumi par patērētāja kreditēšanu”. Papildus Latvijā reģistrētajām kredītiestādēm un ārvalstu kredītiestāžu filiālēm saistoši ir Latvijas Bankas (LB) izdotie 2023. gada 18. decembra noteikumi Nr. 265 “Kredītriska pārvaldīšanas noteikumi”.
Hipotekārās kreditēšanas pakalpojumus kā jebkurus citus kreditēšanas pakalpojumus patērētajiem Latvijā saskaņā ar PTAL 8. panta 1.1 daļu drīkst sniegt kapitālsabiedrība, kas ir saņēmusi speciālu atļauju (licenci) patērētāja kreditēšanas pakalpojuma sniegšanai.
Vienlaikus šā panta izņēmumi šādas tiesības paredz arī atsevišķiem citiem komersantiem, piemēram, kapitālsabiedrībai, kura saskaņā ar normatīvajiem aktiem uzskatāma par kredītiestādi (banka), vai krājaizdevuma sabiedrībai, kura drīkst izsniegt kredītus tikai saviem biedriem.
Hipotekārais kredīts ir kredīts pret nekustamā īpašuma nodrošinājumu.
Klasiskajā gadījumā hipotekārā kredīta mērķis ir nekustamā īpašuma iegāde, būvniecība vai remonts un saistību nodrošināšanai kredīta devējam tiek ieķīlāts konkrētais nekustamais īpašums, kuru iegādājas, būvē vai remontē, un/vai kāds cits nekustamais īpašums.
“Tomēr ar nekustamā īpašuma ķīlu nodrošinātā kredīta izmantošanas mērķis var būt arī cits, piemēram patēriņa vajadzību apmierināšana,” skaidro E. Apsēns. “Neviens normatīvais akts to neaizliedz. Kredītdevēju kredītpolitikā lielākoties tiek nošķirti gadījumi, kad kredīta izmantošanas mērķis ir nekustamā īpašuma iegāde, būvniecība vai remonts un kad kredīts tiek ņemts patēriņa vajadzībām. Pēdējam piemēro augstāku aizņēmuma (procentu) likmi.”
PTAC praksē ir konstatētas situācijas, kad aizņēmējs ieķīlā nekustamo īpašumu, lai apvienotu nenodrošinātās saistības, kuru izpilde ir apgrūtināta vai kavēta (piemēram, vairākus patēriņa kredīta maksājumus un iekavētus komunālos maksājumus, par ko krājas soda sankcijas). Tādējādi maksājumu vietā tiek iegūts viens mēneša maksājums ar zemāku aizņēmuma (procentu) likmi.
Hipotekārajam kredītam procentu likme var būt fiksēta vai mainīga.
Mainīgā likme parasti veidojas no “Euribor” likmes (procentu likme, ar kādu kredītiestādes aizņemas līdzekļus eiro Eiropas Savienības valstu starpbanku tirgū) un bankas pievienotās likmes, skaidro LB. Ja kredīts ir piesaistīts sešu mēnešu “Euribor” likmei, tad likmi pārskata ik pēc sešiem mēnešiem.
Mainoties “Euribor” likmei, var mainīties arī kredīta ikmēneša maksājums. Piemēram, ja kredīta likme ir 1,5% plus sešu mēnešu “Euribor”, tad “Euribor” pieaugums no 2,5% līdz 4% palielina kopējo kredīta likmi no 4% līdz 5,5%.
Savukārt fiksēto likmi nosaka uz konkrētu periodu, piemēram, pieciem gadiem. Tas ļauj izvairīties no procentu likmju svārstību riska. Ja “Euribor” palielinātos no 2,1% līdz 2,8% (kā tas ir noticis šogad), tad fiksētā likme nemainītos. Tomēr jārēķinās arī ar pretēju situāciju: kad likmes samazinās, fiksētā likme var būt augstāka nekā mainīgā.
Tāpēc klientam būtu svarīgi skatīties ne tikai uz sākumā piedāvāto procentu likmi, bet arī uz tās veidošanās principu, fiksācijas periodu, iespējamajām likmes izmaiņām nākotnē un kopējām kredīta izmaksām un izvērtēt, vai viņš spētu segt kredīta maksājumu, ja būtiski pieaugtu procentu likme, skaidro LB.
“Hipotekāros kredītus mājokļa iegādei Latvijā parasti izsniedz bankas,” uzsver LB.
Fiziskajām personām jaunu izsniegto hipotekāro kredītu kopējais apjoms Latvijā 2025. gadā sasniedza aptuveni 1,1 miljardu eiro, uzrādot aptuveni 40% kāpumu salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu. Gada laikā noslēgti 11 532 jauni mājokļu kredītu līgumi.
PTAC atzīst, ka pēdējos divos pārskata gados – 2024. un 2025. gadā – nebanku sektorā samazinājies gan noslēgto darījumu skaits, gan no jauna izsniegto kredītu apjoms.
2023. gadā kopumā tika noslēgti 552 jauni kreditēšanas darījumi, savukārt 2024. gadā – 443, bet 2025. gadā – vairs tikai 342 darījumi.
2023. gadā hipotekārajos kredītos patērētāju (nebanku) kreditēšanas sektorā kopumā tika izsniegti 10,37 miljoni eiro, savukārt 2024. gadā vairs tikai 8,33 miljoni eiro, bet 2025. gadā vēl mazāk – 7,27 miljoni eiro.
PTAC ieskatā hipotekārās kreditēšanas samazinājums patērētāju (nebanku) kreditēšanas sektorā korelē ar kreditēšanas pieaugumu kredītiestāžu sektorā, kur tiek piedāvātas patērētājiem pievilcīgākas aizņēmuma (procentu) likmes un garāki aizdevuma atmaksas termiņi.
“Nebanku piedāvājums ir krietni nepievilcīgāks, kredītiem tiek piemērotas augstākas procentu likmes,” apgalvo LB.
Hipotekārajā kreditēšanā bankas biežāk piemēro mainīgo procentu likmi. Mājokļa kredītiem ar hipotekāro nodrošinājumu gada procentu likme ir aptuveni 4,3% (ap 1,5% bankas pievienotā likme un 2,7%–2,8% sešu mēnešu “Euribor” likme). Izņēmums ir akciju sabiedrība “Attīstības finanšu institūcija “Altum””, kas arī izsniedz hipotekāros kredītus, koncentrējoties uz reģioniem ārpus Rīgas un Pierīgas, kuros banku hipotekārā kreditēšana nav bijusi pārāk aktīva. “Altum” piedāvā pievienoto likmi 3,52% plus sešu mēnešu “Euribor” likmi.
Latvijā salīdzinājumā ar citām eirozonas valstīm fiksēto likmju piedāvājums nav īpaši pievilcīgs, norāda LB. Hipotekārajam kredītam virs pieciem gadiem vidēji tā ir ap 4,7–4,8% gadā.
PTAC saņemtie patērētāju iesniegumi un lūgumi pēc konsultācijām liecina, ka kredītiestādes iepriekšējos gados nav vēlējušās kreditēt klientus, kuriem saglabājies kāds negatīvs ieraksts kredītinformācijas biroja datubāzē, kā arī selektīvi izvēlējušās hipotekāro kreditēšanu reģionos.
Šādos gadījumos patērētāji vēršas pie patērētāju kreditētājiem, kas var piedāvāt elastīgākus noteikumus, izskatot individuālas situācijas. Taču patērētājam jārēķinās ar būtiski lielāku aizņēmuma likmi, uzsver E. Apsēns.
Vidējās fiksētās aizņēmuma (procentu) likmes hipotekārajiem kredītiem patērētāju (nebanku) kreditēšanas sektorā pēdējos četros gados nav būtiski mainījušās un svārstās viena procentpunkta robežās starp 13% un 14%.
Savukārt gada procentu likmei, kas ir salīdzinošais rādītājs kredīta kopējām izmaksām, svārstību amplitūda bijusi plašāka – no 15,55% līdz 18,35%.
PTAC norāda, ka patērētāju (nebanku) kredīta devēji reti izmanto mainīgās likmes, jo tās ir grūtāk administrēt un sasaistīt ar kreditēšanas līgumu termiņstruktūru, kā arī šī pakalpojuma sniedzēji biežāk iegūst resursus par fiksētām likmēm.
Latvijas Bankas noteikumu Nr. 265 “Kredītriska pārvaldīšanas noteikumi” 43. punktā noteikts, ka fiziskajai personai piešķirtā kredīta mājokļa iegādei maksimālais atmaksas termiņš ir 30 gadu no līguma spēkā stāšanās datuma.
Savukārt, ja iestāde atkārtoti novērtē aizņēmēja kredītspēju kredīta mājokļa iegādei jau noslēgtā līguma ietvaros vai piešķir jaunu kredītu hipotekārās pārkreditēšanas procesā, tad termiņus var noteikt no grozītā vai jaunā kredīta līguma spēkā stāšanās datuma.
Patērētāju (nebanku) kredītu devēji lielākoties slēdz kreditēšanas līgumus termiņā līdz 15 gadiem.
No patērētāju tiesību aizsardzības viedokļa visvairāk aizsargātie kredīti ir hipotekārie kredīti, un PTAL tiem ir atvēlēts atsevišķs – 8.1 – pants, kurā noteikti ierobežojumi, ko kredīta devēji nedrīkst darīt, ja vien patērētājs nav pieļāvis būtiskus līguma pārkāpumus (kavējis kredīta atmaksu vai procentu samaksu ilgāk par 60 dienām vai biežāk nekā trīs reizes gada laikā, katru reizi ilgāk par 30 dienām).
Tāpat, ja aizņēmējs piedzīvo finansiālus sarežģījumus, tad kredīta devējs var piedāvāt viņam kredīta brīvdienas, kuru laikā tiek samazināti ikmēneša maksājumi, restrukturizēti aizdevumi, brīvprātīgi pārdots ieķīlātais nekustamais īpašums vai īstenota saistību refinansēšana pie cita kredīta devēja, norāda E. Apsēns.
Atmaksas termiņa pagarināšana vai kredītbrīvdienas var būt risinājums situācijās, kad kredīta ņēmējs uz laiku nespēj segt ikmēneša maksājumu, tomēr vispirms jāizvērtē, vai šīs grūtības ir īstermiņa vai ilgtermiņa, skaidro LB. Pagarinot kredīta atmaksas termiņu, ikmēneša maksājums parasti samazinās, taču ilgākā laikā tiek samaksāts vairāk procentos, līdz ar to palielinās kopējās kredīta izmaksas.
Savukārt kredītbrīvdienas nozīmē to, ka uz noteiktu periodu tiek atlikta pamatsummas vai cita maksājuma daļa, tādēļ pēc atlikšanas perioda var palielināties turpmākie maksājumi.
Līdz ar to klientam būtu svarīgi izprast nepieciešamo izmaiņu iemeslu un noskaidrot, kā mainīsies ikmēneša maksājums, kopējā atmaksājamā summa un kredīta termiņš, kā arī izvērtēt, vai konkrētais risinājums ir piemērots viņa finanšu situācijai ne tikai īstermiņā, bet arī ilgtermiņā.
