Jautājumā aprakstīto situāciju komentē Latvijas dzīvokļu īpašnieku biedrību asociācijas “Mājoklis” valdes locekle Svetlana Druviniece:  

“Sākotnēji norādāms, ka ar jautājumā ietverto informāciju nav iespējams pilnībā un viennozīmīgi izvērtēt konkrēto situāciju, jo trūkst būtisku faktisko apstākļu, kuri ir izšķiroši Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma normu pareizai piemērošanai. 

Konkrēti no jautājuma nav skaidrs: 

• kāda ir daudzdzīvokļu mājas kopējā platība (vai tā pārsniedz 1500 m²); 

• vai dzīvokļu īpašnieku kopība ir pieņēmusi lēmumu par mājas pārvaldīšanas nodošanu biedrībai; 

• kas faktiski veic pārvaldīšanas darbības (biedrības valdes locekļi, biedrības darbinieks vai līgumā minētais “dzīvokļu īpašnieku kopības pārstāvis”); 

• vai šī persona ir dzīvokļa īpašnieks; 

• vai pārvaldīšanas darbības tiek veiktas uz civiltiesiska pilnvarojuma vai pārvaldīšanas līguma pamata; 

• vai persona, kas norādīta kā dzīvokļu īpašnieku kopības pārstāvis, ir ievēlēta vai pilnvarota ar kopības lēmumu vai arī tikai formāli minēta līgumā.

Tādējādi jums sniegtā atbilde ir vispārīga. 

Daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas pārvaldīšana atbilstoši normatīvajam regulējumam ir dzīvokļu īpašnieku kopības kompetence. Ne biedrības izveidošana, ne valdes ievēlēšana pati par sevi nerada tiesības patstāvīgi pārņemt mājas apsaimniekošanu vai pārvaldīšanu, ja tam nav atbilstoša dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma. Līdz ar to visas darbības, kas saistītas ar mājas pārvaldīšanu, vērtējamas:  

• pirmkārt, no dzīvokļu īpašnieku kopības gribas izpausmes viedokļa; 

• otrkārt, no pārstāvības un pilnvarojuma tiesiskuma; 

• un tikai pēc tam – no profesionālās kvalifikācijas prasību piemērošanas aspekta.

Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likumu dzīvokļu īpašnieku kopība var veikt mājas pārvaldīšanu saviem spēkiem (pašpārvaldes veidā) vai nodot pārvaldīšanu citai personai, tostarp biedrībai. 

Abos gadījumos svarīgs priekšnoteikums ir dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums, kas pieņemts likumā noteiktajā kārtībā. Ja šāds lēmums nav pieņemts, biedrības valdei nav tiesiska pamata patstāvīgi pārņemt mājas apsaimniekošanu, un tādā gadījumā veiktās pārvaldīšanas darbības uzskatāmas par veiktām bez nepieciešamā pilnvarojuma. 

Dzīvokļu īpašnieku kopības vārdā drīkst rīkoties tikai persona, kura ir ievēlēta vai pilnvarota ar kopības lēmumu un kurai ir skaidri noteikts pilnvarojuma apjoms. 

Ja persona, kas līgumā norādīta kā “dzīvokļu īpašnieku kopības pārstāvis”, nav ievēlēta vai pilnvarota ar dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu, tai kopības vārdā nav tiesību slēgt līgumu. Šādā situācijā noslēgts līgums ir juridiski augsta riska darījums, jo var tikt uzskatīts par noslēgtu bez pienācīgas pārstāvības un kopības gribas izpausmes. Līdz ar to līgums ir tiesiski apšaubāms vai pat spēkā neesošs. Šeit problēma nav formāla “līguma slēgšana biedrībai pašai ar sevi”, bet gan kompetences un pilnvarojuma trūkums. 

Attiecībā uz profesionālās kvalifikācijas prasībām jānorāda, ka Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 13. pants paredz šādas prasības noteiktos gadījumos. Izšķirošie kritēriji ir daudzdzīvokļu mājas kopējā platība un tas, kura persona faktiski veic pārvaldīšanas darbības. 

Ja mājas kopējā platība nepārsniedz 1500 m², likuma 13. panta otrajā un trešajā daļā noteiktā profesionālās kvalifikācijas prasība nav obligāta. Tomēr arī tādā gadījumā saglabājas prasība par tiesisku pilnvarojumu un kompetenci rīkoties dzīvokļu īpašnieku kopības vārdā. 

Savukārt, ja mājas kopējā platība pārsniedz 1500 m², profesionālā kvalifikācija ir obligāta tai fiziskajai personai, kura faktiski veic pārvaldīšanas uzdevumus, tostarp gadījumos, kad pārvaldīšana tiek veikta uz civiltiesiska pilnvarojuma vai pārvaldīšanas līguma pamata, vai arī situācijās, kad pārvaldīšanu veic biedrības darbinieks vai biedrs, kurš pilda pārvaldnieka funkcijas. Ja pārvaldīšanu nodrošina juridiskā persona (piemēram, biedrība), tad profesionālās kvalifikācijas prasība attiecas nevis uz juridisko personu kā tādu, bet konkrēto fizisko personu, kura reāli veic pārvaldīšanas darbības.”