E-KONSULTĀCIJAS
>
visas atbildes Jautā, mēs palīdzēsim rast atbildi!
TĒMAS
Nr. 19972
Lasīšanai: 12 minūtes
1
1
1
1

Mantojums, apsaimniekošanas rēķini un līgums

J
jautā:
02. maijā, 2020
Marina Solovjova

Labdien! Esmu pieņēmusi mantojumu un nostiprinājusi savas īpašumtiesības ZG uz nekustamo īpašumu tieši viena gada laikā pēc sava tēva nāves, dzīvojamā māja (kopīpašums, 4 līdzīpašnieki). Tūliņ pat pēc ZG ieraksta man tika izrakstīti visdažādākie rēķini par remontdarbiem un citiem pakalpojumiem no apsaimniekotāja puses. Nevienā rēķinā nav iekļauti darbi par avārijas remontiem. Apsaimniekotājs ir privātuzņēmums (SIA). Mantojuma procesa laikā neviens kreditors nebija pieteicies. Vai iepriekšminētie rēķini ir man saistoši un tie jāapmaksā? (Neesmu ne spriedusi, ne lēmusi par tiem pakalpojumiem vai darbiem, kuri minēti rēķinos, un uz tāmēm, pasūtījumiem, kopsapulces protokoliem nav mana mirušā tēva paraksta vai akcepta.) Vai man saistošs ir apsaimniekošanas līgums, kuru ar apsaimniekotāju noslēdza visi līdzīpašnieki, arī mans mirušais tēvs? (Līgumā nav minēts punkts, ka līgums ir saistošs mantiniekiem.) Kura iestāde uzrauga un kontrolē apsaimniekotāja darbu un rīcību? Paldies!

A
atbild:
09. jūnijā, 2020
Latvijas Zvērinātu advokātu kolēģija
Ieva Timermane, zvērināta advokāte

Jautājumā ir vairāki ļoti būtiski aspekti, un viens no tiem – uz lietu gulstošās reālnastas, par kurām ikdienā īpašnieki aizdomājas reti.

“Reālnasta ir uz nekustamu īpašumu gulošs pastāvīgs pienākums atkārtoti dot noteiktus izpildījumus naudā, graudā vai klaušās,” norādīts Civillikuma 1260. pantā, ar to paredzot, ka tas ir ar pašu nekustamo īpašumu objektīvi saistīts pienākums veikt kādus noteiktus maksājumus, devumus vai darbības īpašuma labā, arī tā uzturēšanai. Jāvērtē rēķinu saturs, vai rēķinā norādīte maksājumi ir jāmaksā, pamatojoties uz likumu.

Lasītāja, visticamāk, jau ir iepazinusies ar LV portāla iepriekš sniegtajiem skaidrojumiem par mantojuma atstājēja parādsaistību dzēšanu, ja tā kreditori mantojuma pieņemšanai zvērināta notāra izsludinātajā termiņā nepiesaka savas pretenzijas, un to, ka atbilstoši Civillikuma 705. panta noteikumiem ar brīdi, kad notārs atzīst par dzēstām visas laikus nepieteiktās prasības, dzēšami mantojuma atstājēja parādi, kas pastāv uz saistību tiesību pamata.

Šeit vietā būtu skaidrojums no profesora J. Rozenfelda grāmatas “Lietu tiesības”, kuras XI nodaļā “Reālnastas” norādīts: “Reālnastai ir divējāds raksturs.. . Tā ir radnieciska saistībai, tomēr saistību uzņemas nevis konkrēta persona, bet jebkurš apgrūtināta īpašuma īpašnieks. .. Reālnastas apgrūtinājuma gadījumā apgrūtinātā nekustamā īpašuma īpašniekam ir pienākums veikt pozitīvas darbības, turpretim servitūts ir .. pienākums paciest kādas darbības no citas personas.” Judikatūrā atzīts, ka nekustamā īpašuma nodoklis ir reālnasta, t. i., tas ir regulārs maksājuma pienākums, kura izpilde ir saistoša nekustamā īpašuma īpašniekam un tā mantiniekiem, jo tā ir tāda saistība, kas pastāv uz likuma pamata un ir saistoša nekustamā īpašuma (lietas) ieguvējam neatkarīgi no tā gribas izteikuma (Civillikuma 1261. pants).

No nekustamā īpašuma nodokļa piemēra secinām, ka reālnasta ir tāds kalpojošā nekustamā īpašuma apgrūtinājums, kas apgrūtina nekustamo īpašumu un var nebūt ierakstīts zemesgrāmatā, ja pastāv uz likuma pamata, un kā apgrūtinājums tā var būt noteikta gan par labu kādam valdošajam īpašumam, gan personai, kā norādītajā piemērā: nodoklis par labu valstij maksājams pašvaldībai.

Reālnastas var būt noteiktas arī ar līgumu vai testamentu, t. i., tās var būt privātas, bet tikai uz likuma pamata nodibinātās reālnastas ir saistošas bez to ierakstīšanas zemesgrāmatā.

Lasītāja norādījusi, ka sakarā ar nekustamā īpašuma apsaimniekošanu Civillikuma 705. panta kārtībā neviens kreditors nebija pieteicies, kas nozīmē: pretenzijas, kas pamatotas ar līgumu, ciktāl tās nav saistītas ar ēkas uzturēšanu atbilstoši tās funkcionālajai nozīmei, t. i., dzīvošanai, un nav atzīstamas par obligāti veicamajām pārvaldīšanas darbībām dzīvojamajā mājā, ir dzēstas, bet tie izdevumi, kuri radušies, dzīvojamo ēku uzturot atbilstoši tās funkcionālajai nozīmei un kuru samaksas pienākums noteikts likumā, apmaksājami kā reālnastas. Šī iemesla dēļ uz lasītājas jautājumu par pienākumu apmaksāt rēķinus nevar viennozīmīgi atbildēt, neiepazīstoties ar to saturu.

No cilvēku dzīves vai nāves nebūs atkarīgs namam piegādātais siltums, ūdens, gāze, elektrība, piemājas teritorijas uzkopšana, nama uzturēšana atbilstoši sanitārtehniskajām, ugunsdrošības un vispārējās cilvēkdrošības prasībām. Civiltiesībās patērētāja griba šo līgumu noslēgšanā ir ierobežota par labu sabiedriskajai interesei, lai īpašumi būtu sakopti un derīgi izmantošanai pēc nozīmes.

Pienākums piedalīties kopīpašuma uzturēšanā pastāv uz likuma pamata. Kopīpašnieku tiesiskās attiecības apspriežamas, ievērojot Civillikuma 1068. un 1069. pantā noteiktos principus, kas paredz visu kopīpašnieku piekrišanas nepieciešamību rīcībai ar kopīpašuma priekšmetu. Tas nozīmē: gadījumos, kad šie izdevumi nav bijuši nepieciešami, lai arī tie dotu augļus (kopīgā īpašuma kvalitatīvu uzlabojumu) visiem kopīpašniekiem, bez iepriekšējas kopīpašnieka piekrišanas tādu uzlabojumu veikšanai, tos nevar pieprasīt atlīdzināšanai.

Jautājums par derīgo izdevumu atlīdzināšanu ir strīdīgs vairāku iemeslu dēļ. Tā ir gan iepriekš norādītā tiesu prakse, gan arī nav zināms, vai izdevumi, par kuriem izrakstīti rēķini, ir apsaimniekotāja labticīgi veikti nekustamā īpašuma uzlabojumi. Derīgo izdevumu atlīdzināšanas pienākums labticīgam valdītājam likumā ir paredzēts, tomēr kopīpašuma situācijā jāņem vērā Civillikuma 867. panta noteikumi, kas paredz: “Ja atlīdzināmo derīgo izdevumu apmērs nav samērīgs ar tās personas līdzekļiem, kuras lietai tie taisīti, vai arī ja atlīdzības samaksa viņu pārāk apgrūtinātu, tad viņu nevar piespiest tos atlīdzināt; bet tādā gadījumā pretējā puse var atņemt svešajā lietā izdarītos uzlabojumus, ciktāl tas iespējams, tai nekaitējot.”

Būtiski norādīt, ka Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums ir saistošs visiem dzīvojamo māju īpašumu īpašniekiem neatkarīgi no īpašuma veida, un ar šī likuma 5. panta ceturtās daļas normu par šāda īpašuma reālnastu (obligātu regulāru īpašnieka pienākumu) noteikts pienākums piedalīties dzīvojamās mājas pārvaldīšanā un apsaimniekošanā, ievērojot Dzīvokļa īpašuma likuma noteikumus par dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu pieņemšanu, un tie ir saistoši ikvienam dzīvojamās mājas kopīpašniekam daļā, kurā tie attiecas uz obligāti veicamo pārvaldīšanas darbību nodrošināšanu kopīpašumā esošā dzīvojamā mājā: pārvaldīšanas uzdevuma uzdošanu, tā atsaukšanu, mājas uzturēšanai nepieciešamo pakalpojumu līgumu slēgšanas noteikumiem, kā arī kārtību, kādā nosakāmi un maksājami obligātie izdevumi un atlīdzība par pārvaldīšanu.

Kārtība, kādā nosaka, aprēķina un uzskaita katra dzīvojamās mājas īpašnieka maksājamo daļu par dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamajiem pakalpojumiem, noteikta 2015. gada 15. septembra Ministru kabineta noteikumos Nr. 524 “Kārtība, kādā nosaka, aprēķina un uzskaita katra dzīvojamās mājas īpašnieka maksājamo daļu par dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamajiem pakalpojumiem”. Par uzņēmējsabiedrības neatbilstoši veikto apsaimniekošanu lasītāja ir tiesīga sūdzēties Patērētāju tiesību aizsardzības centrā, kura kompetencē ir palīdzības sniegšana patērētājiem strīdu risināšanā ar pakalpojumu sniedzējiem.

Savukārt komersantu reģistru, kas sniedz pārvaldīšanas pakalpojumus, uztur Būvniecības valsts kontroles birojs, kurš nodrošina iespēju ikvienam elektroniski bez maksas saņemt datus par dzīvojamo māju pārvaldniekiem, ievērojot normatīvo aktu prasības par fizisko personu datu aizsardzību. Attiecīgo informatīvo pakalpojumu tīmekļa vietnes adrese ir norādīta Publisko pakalpojumu katalogā, kuru pārzina Valsts reģionālās attīstības aģentūra.

Augstākās tiesas Senāts savā spriedumā lietā Nr.C33462213, SKC-87/2018 judikatūrā ienācis ar šim gadījumam nepiemērotu tēzi “Dzīvokļa īpašuma likuma normas nav piemērojamas strīdā starp individuālās apbūves atsevišķu nekustamo īpašumu īpašniekiem”, taču tajā sniegtais pamatojums Civillikuma 5. pantā paredzētās analoģijas piemērošanai. Analoģija paredz līdzīgus gadījumus izspriest līdzīgi, un tiesas motīvi lietā Nr. C33462213 vedina uz pieņēmumu: lai arī lasītāja mantojusi kopīpašuma daļu, kas tiek izmantota kā dzīvoklis, un uz šādu īpašuma veidu tieši Dzīvokļa īpašuma likums neattiecas, strīdam nonākot tiesā, nevar izslēgt iespējamību, ka uz lasītājas īpašumu caur analoģiju šis likums var tikt attiecināts. Tāda likuma interpretācija var padarīt lasītājai par saistošiem Dzīvokļa īpašuma likuma 10. pantā paredzētos dzīvokļa īpašnieka pienākumus, kas no kopīpašuma uzturēšanas pienākuma atšķiras ar pienākumu pildīt likumā paredzētajā kārtībā pieņemtos dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumus arī par tādiem izdevumiem, kas nav obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības. Ieteicams būtu ievērot samērību un attiecināmību un neatbilstības gadījumā dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu apstrīdēt tiesā, ņemot vērā, ka  prasību var celt triju mēnešu laikā no dienas, kad attiecīgā persona uzzināja vai tai vajadzēja uzzināt par dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu, bet ne vēlāk par gadu no lēmuma pieņemšanas dienas (Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta ceturtā daļa).

Jautājumā ietvertais sašutums ir par apmaksai pieprasīto summu apmēru un to leģitimitāti, tādēļ jānorāda, ka pakalpojumu izmaksas ūdensapgādē, energoapgādē un atkritumu izvešanā uzrauga un regulē Sabiedrisko pakalpojumu regulēšanas komisija, saukta par Regulatoru, kas ir iestāde Ūnijas ielā 45, Rīgā. Regulators var sniegt atbildi par norādīto sabiedrisko pakalpojumu izmaksu atbilstību.

Saistības, kas ierakstītas zemesgrāmatā, iegūst lietu tiesību dabu, un jāņem vērā to nostiprinājums. Ja tēva līgums nav atjaunots, nekļūst par mantinieces līgumu, jo nav līgums par viņas pienākumiem tā satura vārdiskajā nozīmē, taču jāvērtē līgumā noteiktās īpašuma apsaimniekošanas saistības: vai lasītājai ir tiesisks pamats un iespēja noteiktajā dzīvojamās mājas apsaimniekošanas kartībā kaut ko mainīt? Tiesības prasīt tiesas ceļā noteikt citu apsaimniekošanas kārtību lasītājai kā kopīpašniecei ir, taču, ja līgums atbilst Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma prasībām, iespējams, šādas prasības mērķis ir nesasniedzams, un var saprātīgi noslēgt līgumu ar līdzšinējiem noteikumiem vai pārjaunot tēva noslēgto līgumu, pārņemot tā saistības.

Labs saturs
1
Pievienot komentāru
Uzdod savu jautājumu par Latvijas tiesisko regulējumu un tā piemērošanu!
Pārliecinies, vai Tavs jautājums nav jau atbildēts!
vai
UZDOT JAUTĀJUMU
Šomēnes iespējams uzdot vēl 14 jautājumus. Vairāk par e-konsultāciju sniegšanu
Lūdzam e-konsultācijās neiesniegt jautājumus par situācijām, kas saistītas ar Covid-19.
Informācija, kur vērsties, ir apkopota vietnē covid19.gov.lv.
Iepazīsti e-konsultācijas
LIETOTĀJU IEVĒRĪBAI
Informējam, ka šajā tīmekļa vietnē tiek izmantotas sīkdatnes. Turpinot lietot LV portālu, jūs piekrītat sīkdatņu izmantošanai. Uzzināt vairāk
PIEKRĪTU