Nekustamā īpašuma nodoklis un neskaidrības ar reģistriem

Zemesgrāmatā un kadastrā dati atšķirīgi

LPS aptaujāja pašvaldības, kā tām veicies ar NĪN administrēšanu. Kādi ir secinājumi?

 Tā kā ļoti ievērojami ir pieaudzis NĪN maksātāju skaits, īpaši saasinājusies pašvaldību neapmierinātība ar ļoti biežo datu nesakritību Zemesgrāmatu reģistrā (ZGR) un Nekustamā īpašuma valsts kadastra reģistrā (KR). Bet nodokļu maksātājam ir svarīgi precīzi zināt nodokļu aprēķinu, tādēļ nedrīkst būt tā, ka vienos un tajos pašos datu laukos ZGR un KR parādās dažāda informācija.

Valsts zemes dienests (VZD) mēģina (lai arī ar mainīgām sekmēm) šos datus sakārtot, no ZGR pārņemot datus kadastra reģistrā, pārsvarā manuāli, kas ir ārkārtīgi "dārgs prieks". Taču lielākā problēma ir tā, ka dati objektīvi mēdz mainīties arī KR, bet zemesgrāmatu nodaļās vispār nekas netiek darīts, lai šīs izmaiņas saskaņoti ieviestu arī savā reģistrā. Iznāk, ka cilvēkam par vienu un to pašu gadījumu jāierosina datu maiņa gan KR, gan Zemesgrāmatā, pašam jādodas gan uz VZD, gan Zemesgrāmatu nodaļu. Protams, visur maksājot.

Minēšu pāris vienkāršu piemēru. Divām personām pieder divi dzīvokļu īpašumi, kas ir nostiprināti zemesgrāmatā. Viena sev piederošo īpašumu pārdod otrai, kura šos īpašumus zemesgrāmatā reģistrē kā apvienotus. Tādējādi zemesgrāmatā izveidojas viens īpašums, bet KR joprojām figurē divi atsevišķi dzīvokļu īpašumi. Vai arī pretēji: vienam īpašniekam pieder divi zemesgrāmatā reģistrēti dzīvokļu īpašumi. Viņš tos fiziski apvieno vienā, KR nokārto visus dokumentus, un tur tiek fiksēts, ka viņam pieder viena telpu grupa. Bet zemesgrāmatā, kamēr viņš pats turp neaizies, nekas nemainīsies. Cilvēks pat varbūt nedomā turp doties, jo īpašuma tiesības viņam no tā faktiski nemainās. Savukārt pašvaldībai rodas grūtības, jo zemesgrāmatā ir divi īpašumi, bet kadastrālā vērtība uzrādīta tikai vienam.

Īpašnieks kadastra un īpašnieks zemesgrāmatu izpratnē

Kas, jūsuprāt, būtu jādara, lai šo problēmu atrisinātu?

Protams, ja Latvija būtu ļoti bagāta valsts vai lielākā daļa tās iedzīvotāju būtu ļoti bagāti, tā varētu uzturēt divus vai varbūt pat trīs šāda veida reģistrus un nodarboties ar to koordinēšanu, bet uzskatu, ka patlaban nav saskatāms nekāds pamats, kādēļ ir vajadzīga šāda sistēma.

LPS nav īpaša viedokļa, kā šī reģistrācija būtu organizējama, bet skaidrs ir tas, ka visi ieraksti fiziski būtu jāveic vienā – Kadastra reģistrā. Tad līdzekļus vienlaikus ietaupītu ne tikai pašvaldību, bet arī valsts pusē – Tieslietu ministrijas sektorā. Visai sabiedrībai šīs procedūras kļūtu ērtākas, saprotamākas un galvenais - lētākas, citādi esam nonākuši pat tik tālu, ka Latvijā ir īpašnieks zemesgrāmatu izpratnē un īpašnieks kadastra izpratnē.

Kad pašvaldībai ir jāaprēķina nodoklis, tad, piedodiet, mēs gribētu vienu īpašnieku viena likuma izpratnē un kārtību šajā jomā. Bet, ja Latvijā divi šādi reģistri tomēr ir, tad vajadzētu izdarīt tā, ka izmaiņas vienā automātiski tiek atspoguļotas arī otrā.

"Latvijā ir īpašnieks zemesgrāmatu izpratnē un īpašnieks kadastra izpratnē."

Diemžēl pašlaik nodokļa administratoriem, kuri aprēķina NĪN, datu nesakritības gadījumos ir jāveic milzīgs darbs, ko varētu nodēvēt pat par "izmeklēšanu", un pašvaldības pašlaik faktiski nodrošina divu minēto valsts reģistru bezmaksas auditu.

Būtu jau ļoti labi, ja šiem pašvaldību aizrādījumiem par to, ka vienā no reģistriem dati neatbilst reālajai situācijai, sekotu arī rīcība. Šobrīd attiecībā uz ZGR tas vispār nav iespējams: zemesgrāmatu nodaļās ierakstus mēdz labot tikai tad, kad tur personiski ierodas īpašnieks un iesniedz īpašuma nostiprinājuma lūgumu. Vai arī pašvaldībai jāraksta īpaša vēstule, norādot kļūdu. Zemesgrāmatas savu rīcību pamato: tās darbojas saskaņā ar Zemesgrāmatu likumu un dara tikai to, kas konkrētajā likumā teikts, pat ja tas ir pretrunā ar citiem likumiem. Diemžēl salīdzinoši pašvaldības tik priviliģētas nav.

Esam runājuši ar Tieslietu ministriju, un konceptuāli tā ir piekritusi domai, ka dati starp šiem diviem reģistriem nomainītos automātiski un iedzīvotājiem ar iesniegumiem šajās iestādēs būtu jāvēršas tikai atsevišķos gadījumos. Būtu ļoti pareizi (to apliecina arī pašvaldību aptaujas rezultāti), ja valdība pieņemtu lēmumu, ka gan ZGR, gan KR informācijas sistēma fiziski ir viena. Mūsu ieskatā, tai jābūt balstītai uz kadastra numuriem un kadastra apzīmējumiem, nevis uz zemesgrāmatu nodalījuma numuriem: kadastra informācijas sistēmā dati ir automātiski apstrādājami, savukārt zemesgrāmatu ieraksti (vismaz pašlaik) gandrīz nav strukturētu datu lauku veidā. Abas sistēmas apvienojot, izvairītos arī no iedzīvotāju un komersantu laika un naudas šķērdēšanas, jo viņiem ir jāmaksā par visām darbībām gan kadastrā, gan zemesgrāmatu nodaļās.

Katram sava informācijas sistēma

Par valsts iestāžu informācijas sistēmu savietojamību tiek runāts jau sen. Vai vezums joprojām uz priekšu īsti nekustas?

Konceptuāli mēs vēlētos, lai ļoti daudzās informācijas sistēmās, kas mūsu valstī eksistē, savā starpā apmainītos ar datiem un no iedzīvotājiem un komersantiem netiktu prasītas dažādas ziņas par to, kas šajās sistēmas jau ir. Piemēram, juridiskajām personām, kas veic saimniecisko darbību citur, nevis savā juridiskajā adresē, Valsts ieņēmumu dienestam (VID) ir jāpaziņo šīs struktūrvienības atrašanās adrese. Ja jau VID informācijas sistēmā tā eksistē, tad arī KR vajadzētu fiksēt šo telpu grupu atbilstoši izmantojumam – ja vien abas sistēmas spētu saprasties...

Kaut arī valstī eksistē ar likumu nostiprinātais mērķis par valsts informācijas sistēmu savietojamību, līdz šim tās tomēr tikušas būvētas katra atsevišķi, un beigās izrādās, ka datus nevar automātiski pārsūtīt. Spilgtākais piemērs bija pērn. Saeima 2009. gada beigās pieņēma lēmumu, ka īpaši aizsargājamās dabas teritorijās (ĪAT) 2010. gadā NĪN nedrīkst būt lielāks kā iepriekš. Šīs ĪAT ir iezīmētas digitālajās kartēs, bet izrādījās - tās nav savietojamas ar kadastru karti. Lai kartes savietotu, vajadzēja papildu līdzekļus, ko beigās Ministru kabinets arī piešķīra, un tikai gada beigās, jau pēc visiem termiņiem, valsts iestādes pašvaldībām varēja nodot informāciju, kuram zemes gabalam kāds nodoklis piemērojams. Jo ĪAT taču nav pieskaņotas zemes īpašumu robežām.

Līdzīgu piemēru ir daudz. Tā kā nodokļu administrācija šajā ķēdē ir pēdējā, atliek vien apbrīnot visu pašvaldību nodokļu administratorus, kas pagājušajā gadā izrēķināja šo nodokli.

Tas, kas reģistrēts kadastrā, nav tas pats, kas dabā

Vai pašvaldību darbinieki sastapušies ar gadījumiem, ka nekustamā īpašuma kadastrālā vērtība acīmredzami neatbilst reālajai situācijai?

Diemžēl pašvaldības mums pat ar fotogrāfijām ir apliecinājušas, ka starp līdzīga izmēra un netālu novietotām ēkām kadastrālā vērtība nereti ir augstāka tai, kura ir sliktākā stāvoklī. Ja īpašnieks VZD nav paziņojis, ka viņam piederošā ēka, piemēram, cietusi ugunsgrēkā vai gadījusies kāda cita liksta, nav samaksājis par ēkas nolietojuma aktualizēšanu (tātad par to, ka īpašums ir zaudējis savu vērtību), tad pēc kadastra datiem saglabājas mājas iepriekšējā vērtība. Līdz ar to it bieži gadās, ka kadastrā reģistrētais ne tuvu nav tas, ko mēs redzam dabā. Turklāt var būt gluži pretēji – vecās būdiņas vietā nu slejas savrupnams... Jā, pašlaik tā ir īpašnieka atbildība – vai viņš ir aktualizējis šos datus, vai ne.

Kadastra likuma galvenais mērķis ir nodrošināt aktuālus datus par nekustamo īpašumu valstī. Ja, vadoties no šiem datiem, tiek veikta kadastrālā vērtēšana un tālāk uz šo datu pamata personas apliktas ar nodokļiem, tad acīmredzot tomēr ir jāpanāk situācija, lai tie dati, kas tiek izmantoti kadastrālajā vērtēšanā, patiešām atbilstu reālajai situācijai. Kamēr tā nebūs, tikmēr nekādu saprotamu nodokļa politiku neizdosies izveidot. Tātad ir jārada pietiekami efektīvas metodes, lai kadastra dati tiktu aktualizēti, pēc iespējas izmantojot citu valsts informācijas sistēmu datus un mazinot personas izvēles iespējas "optimizēt" kadastrālās vērtības.

"It bieži gadās, ka kadastrā reģistrētais ne tuvu nav tas, ko mēs redzam dabā."

Varam jau tiekties uz kadastrālo vērtību pielīdzināšanu tirgus vērtībām, bet tam nevajadzētu kļūt par pašmērķi, jo kadastrālās vērtības definīcija ir vērtība nodokļa vajadzībām. Tātad galvenais tomēr ir panākt šo savstarpējo salīdzināmību un taisnīgumu.

VZD lietas labā cenšas kaut ko darīt, bet konkrētie dati, kas ir reģistrēti kadastrā, ir dažādā veidā problemātiski: vai nu to nav, vai tie nav aktualizēti, vai savulaik bijuši kļūdaini, un tādi arī palikuši. Kamēr nesakārtos šo datu kvalitāti reģistrā, tikmēr cilvēki nesapratīs ne kadastrālās vērtības, ne to, kā tiek noteikts NĪN, un būs neapmierināti.

Ļoti nozīmīgs rādītājs, kas ietekmē ēku kadastrālo vērtību, ir nolietojums. Šobrīd to aktualizē tikai tad, ja īpašnieks apmaksā VZD maksas pakalpojumu - nolietojuma aktualizēšanu. Vai visi cilvēki to var atļauties?

Acīmredzami – nē, tomēr, ja šo nolietojumu izmanto kadastrālajā vērtēšanā, tad nevarētu būt situācija - ja tev ir nauda, tu katru gadu palielini savas ēkas nolietojumu, tādējādi samazinot kadastrālo vērtību, bet, ja tās nav- beigās izrādās, ka tava ēka ir pati "vērtīgākā".

Nākamā gada aktualitāte – telpu grupas

Šogad ēku kadastrālā vērtība ir atkarīga no ēkas galvenās lietošanas veida un tam pakārtotā tipa, kam ir noteikta bāzes vērtība. Valdība ir izšķīrusies, ka nākamgad lielāko daļu ēku vērtēs pēc telpu grupu lietošanas veida. Kā tas notiks?

Tā kā līdz šim telpu grupu lietošanas veidi netika izmantoti – tie tiešā veidā kadastrālo vērtību neietekmēja, tad gadu gaitā dažādas klasifikācijas un masveida konvertācijas rezultātā KR var būt ieviesušās gan sistēmiskas, gan citādas kļūdas.

Pēdējos gados norisinājušās lielas izmaiņas, piemēram, privātmājās iekārtoti veikali vai bērnudārzi, arī biroji, un tādēļ pašvaldības par šo datu kvalitāti KR uztraucas, jo NĪN ir jāpiemēro atbilstoši tam, kas reģistrēts kadastrā.

Katrā ziņā ir skaidrs, ka telpu grupu lietošanas veidus šā gada laikā vajadzētu pārlūkot, vai tur nav kādas acīmredzamas kļūdas. Kā liecina no VZD saņemtā informācija, vasarā Latvijas iedzīvotāji tiks plašāk apziņoti par šīm lietām, un varētu tikt kaut kas labots. Ļoti jācer, ka tā būs, jo citādi pašvaldības piedzīvos vēl lielākas grūtības nekā pašlaik.

Ko darīt ar palīgēkām, kuru vairs nav

Likums "Par nekustamā īpašuma nodokli" patlaban paredz, ka no 2012. gada 1. janvāra ar tādām pašām likmēm kā pašlaik apliks arī dzīvojamo māju palīgēkas un garāžas, ja tās netiek izmantotas saimnieciskās darbības veikšanai.

Jā, bet vienlaikus nav noslēpums, ka ļoti daudzās pašvaldībās zemes reformas laikā kadastrā tika reģistrētas palīgēkas, mazēkas, kuras pat pēc tā brīža likumiem nebija obligāti jāreģistrē kadastrā. Piemēram, malkas šķūnīši un tamlīdzīgas būves, kas tagad ir sabrukušas, nereti to dabā pat vairs nav. Lūk, šā gada laikā, lai cilvēkus netracinātu, vajadzētu izveidot vienkāršu sistēmu, kā šīs palīgēkas, kurām patiešām nav nekādas vērtības, varētu izslēgt no kadastra reģistra.

Šobrīd VZD piedāvā, ka tad, ja pašvaldība izsniedz izziņu, ka šāda ēka dabā nepastāv, iespējams katru šo ēku no reģistra izslēgt par 6,50 latiem. Cilvēkam ir jādodas uz novada būvvaldi, jāsaņem izziņa, tad jāierodas VZD nodaļā, kur jāsamaksā minētā summa. Cilvēkiem, it sevišķi attālākos rajonos, kopā veidojas diezgan lieli izdevumi, un jau tagad ir skaidrs, ka viņi to nedarīs. LPS uzskata, ka šī summa nav īsti adekvāta un šo procesu tomēr vajadzētu veikt datu apmaiņas ietvaros. Tā kā tā ir masveida problēma, to arī atbilstoši vajadzētu risināt. Tādēļ VZD šobrīd lūdzam radīt loģiskāku un saprātīgāku sistēmu, lai līdz nākamajam gadam var paspēt to visu izdarīt. Jo šeit patiešām nav runas par kādiem rūpnīcu korpusiem vai vērtīgām saimniecības ēkām, bet nevērtīgām būvēm.

Neapliekamais minimums un maksa par mājokli

Saistībā ar valsts budžeta līdzsvarošanu tuvākajos gados ik pa laikam tiek minēta NĪN paaugstināšana. Tas faktiski ir nodoklis, kas tieši nonāk pašvaldību rīcībā. Ja faktiski iekasētais nodokļa apjoms nesaskanēs ar prognozēm, cietējas būs pašvaldības. Kas, jūsuprāt, darāms, lai nodokļa slogs iedzīvotājiem būtu panesams?

Ja valdībai ir nodoms NĪN apmēru ievērojami palielināt tieši dzīvojamām ēkām, tad LPS uzskata (un šo viedokli pauda jau vairāk nekā pirms gada) - obligāti būtu jāievieš neapliekamais minimums katrai personai, kas ir deklarējusi savu dzīvesvietu attiecīgajā īpašumā katra gada 1. janvārī. Jo ir jānodrošina mazāks nodokļa slogs, piemēram, tai ģimenei, kur trīsistabu dzīvoklī mīt pieci cilvēki salīdzinājumā ar to, kur mitinās tikai viens.

Tā kā likumā "Par dzīvojamo telpu īri" ir ierakstīts, ka NĪN ir papildu maksājums, kas īrniekam obligāti jāmaksā līdztekus īrei, tad LPS uzskata, ka neapliekamais minimums ir jāattiecina arī uz īrniekiem un jānosaka, ka īpašniekam ir pienākums šiem mājas iedzīvotājiem to attiecīgi piemērot.

"Būtu jāievieš neapliekamais minimums katrai personai, kas ir deklarējusi savu dzīvesvietu attiecīgajā īpašumā katra gada 1. janvārī."

Tādējādi varētu nodrošināt, ka ģimenēm, kuras dzīvo nelielos mājokļos, NĪN slogs varbūt pat samazinātos. Savukārt par tiem dzīvokļiem vai mājām, kuras netiek izīrētas dzīvošanai, varētu maksāt pilnu nodokļu slogu. Ja valdība, protams, tam piekristu.

Lai iedzīvotāju skaits katrā telpu grupā būtu automātiski aprēķināms, tad vienīgā informāciju sistēma ir deklarēto adrešu reģistrs.

Protams, šos "spēles noteikumus" būtu jādara zināmus laikus, lai cilvēki, kas dažādu iemeslu dēļ deklarējuši savu dzīvesvietu ne savā īpašumā vai ne faktiskajā dzīvesvietā, šo jautājumu varētu sakārtot. Lai gan Dzīvesvietas deklarēšanas likumā ir rakstīts, ka pats deklarēšanās fakts nerada nekādas juridiskās saistības, taču tajā pašā laikā visa pārējā dzīve ir lielā mērā balstīta uz to, kur ir deklarēta dzīvesvieta. Tas skar gan pašvaldību finanšu izlīdzināšanas sistēmu, gan pašvaldību savstarpējos norēķinus par skolēniem, gan pieteikšanos skolā, gan ģimenes ārstu pakalpojumus, gan iedzīvotāju komunālos maksājumus.

Nevienam nav noslēpums, ka šobrīd minētais likums tieši ēku īpašniekus nostāda ļoti dīvainā situācijā, kad īpašniekam nezinot viņa īpašumā fiziski var nodeklarēt dzīvesvietu jebkurš. Šķiet, ir pienācis laiks arī šo likumu padarīt atbilstošāku reālajām dzīves norisēm, un NĪN neapliekamā minimuma ieviešana par deklarēto dzīvesvietu to varētu palīdzēt veikt.