Kā notiek dzīvokļu īpašnieku sadarbība ar juristiem?
Fiziskām personām, pērkot vai privatizējot dzīvokli, ir jāslēdz apsaimniekošanas līgumi. Šie līgumi parasti ir tipveida un netiek saskaņoti ar pakalpojumu saņēmējiem – fiziskai personai tiek izsniegts tipveida līgums, un viņam tas ir jāparaksta. Pie jurista griežas tad, kad ir netaisnīgi līguma nosacījumi un cilvēks nezina, kā tos apiet vai grozīt, un arī apsaimniekotājs nepiekrīt grozījumiem līgumā. Par netaisnīgiem līguma nosacījumiem ir daudz sūdzību Patērētāju tiesību aizsardzības centrā. Viennozīmīgi, ka apsaimniekošanas līgums būtu jāslēdz, pusēm vienojoties, taču parasti apsaimniekotājs nepiedāvā šādu iespēju. Ar jurista palīdzību var pamainīt punktus apsaimniekošanas līgumā – tarifus, visticamāk, apsaimniekotājs nemainīs, bet līguma nosacījumus un noteikumus gan. Būtiski ir arī tas, vai cilvēks vispār izlasa līgumu pirms parakstīšanas, un no paša cilvēka iniciatīvas, ja viņu kaut kas neapmierina izlasītajā. Var parakstīt pasniegto dokumentu, var meklēt jurista konsultāciju. Vēl aktuāla problēma, ar ko saskaras fiziskās personas kā patērētāji, ir: namu apsaimniekotāji novēloti izraksta rēķinus un gadās, ka rēķini ir kļūdaini, dzīvoklim rēķini tiek aprēķināti pēc nepareiziem tarifiem. Tas gan vairāk attiecas uz jaunajiem apsaimniekotājiem.
Kā apsaimniekotāji risina problēmas ar nemaksātājiem?
Ja apsaimniekotāju problēmas ir saistītas ar rēķinu nenomaksāšanu laikus, tad ir pamats skaitīt līgumsodu un sliktākajā gadījumā uzsākt tiesvedību. Komunālo maksājumu parādnieku ir daudz un, pasliktinoties ekonomiskajai situācijai, kļūs vēl vairāk. Tā kā namu apsaimniekotāju budžets arī ir ierobežots, arī pakalpojuma sniedzēji izvērtē, vai tiesvedība būs pats efektīvākais solis, kas palīdzēs atrisināt samilzušo problēmu ar parādniekiem. Pēdējā laikā ir novērots, ka namu apsaimniekotāji piedāvā patērētājiem norēķināties par kavētajiem maksājumiem, neieturot līgumsodus. Saskaroties ar šāda rakstura lietām praksē, parasti klientam tiek ieteikts vērsties tiesā saistību piespiedu izpildes brīdinājuma kārtībā, kas ir efektīvi, jo klients ietaupa līdzekļus, kā arī tiesvedības process, kas netiek izskatīts tiesas sēdē, ilgst apmēram līdz diviem mēnešiem, arī valsts resursi tiek taupīti. Šajā gadījumā ir jāaizpilda īpaša veidlapa, kura ir pieejama internetā, jānomaksā valsts nodeva, kas ir divi procenti no parādsaistību summas, bet ne vairāk kā 200 latu, un ar lietas izskatīšanu saistītie izdevumi, savukārt parādnieks saņem ierakstītu vēstuli no tiesas ar informāciju par saviem parādiem.
Civilprocesa likuma noteikumi pieļauj, ka tiesvedībai ir trīs risinājumi. Pirmais – parādnieks atzīmē, vai tas atzīst parādus pilnībā vai daļēji, vai neatzīst, aizsūta atbildi tiesai un tiesa attiecīgi apmierina apsaimniekotāja prasību daļēji un pārējā daļā izbeidz tiesvedību vai pilnībā, vai izbeidz tiesvedību lietā, tā kā parādnieks parādsaistības neatzīst. Otrs – parādnieks uz tiesas aicinājumu sniegt atbildi nereaģē, šajā gadījumā tiesa apmierina pieteicēja lūgumu un nodod parādsaistības piespiedu izpildei. Trešais – parādnieks tiesas aicinājumu nesaņem, un tiesa atstāj pieteikumu bez izskatīšanas. Ja pieteikums ir atstāts bez izskatīšanas, tad valsts nodevu, kas nomaksāta, var saņemt atpakaļ vai ieskaitīt nākamajā prasībā.
"Apsaimniekošanas līgums būtu jāslēdz, pusēm vienojoties, taču parasti apsaimniekotājs nepiedāvā šādu iespēju."
Parasti, kad tiek pieņemts lēmums nodot parādu piespiedu izpildei, parādnieks – pakalpojumu saņēmējs – vēl neko nesaprot. Parādu piedzinējs – apsaimniekotājs – tiesas lēmumu iesniedz tiesu izpildītājam un parādnieks no tiesu izpildītāja saņem paziņojumu par labprātīgu saistību izpildi. Un visbiežāk šis arī ir tas brīdis, kad parādnieks vēršas pie namu apsaimniekotāja ar lūgumu sastādīt parādsaistību nomaksas grafiku.
Kā var piedzīt parādu, ja parādnieks pēc vēstules neaiziet?
Pastāv iespēja, ka tiesvedība tiks izbeigta vai pieteikums tiks atstāts bez izskatīšanas, taču tas nav šķērslis pieteikuma atkārtotai iesniegšanai vai iespējai iesniegt tiesā prasības pieteikumu par parāda un līgumsoda piedziņu no parādnieka. Taču prasības iesniegšana tiesā aizņems ilgāku laika posmu, jo tiesa pārbauda prasības pamatotību pēc būtības, izskatot lietu tiesas sēdē, piedaloties prasītājam un parādniekam, arī tiesas nolēmums ir pārsūdzams augstākā tiesu instancē.
Kas notiek, ja parādnieks vispār neatzīst parādu vai tā daļu?
Gadījumā, ja parādnieks tiesas aicinājumā ir norādījis, ka parādsaistības neatzīst, tiek pieņemts lēmums par tiesvedības izbeigšanu un pieteicējs var vērsties tiesā atkārtoti vai arī iesniegt prasības pieteikumu par parāda un līgumsoda piedziņu. Ja parādnieks parādsaistības atzīst daļēji, tad tiesa pieņem lēmumu par piespiedu piedziņu šajā parādnieka atzītajā daļā. Visbiežāk parādnieki neatzīst pieteicēja aprēķināto līgumsodu un likumiskos procentus.
"Gan apsaimniekotājiem, gan pakalpojumu saņēmējiem ir jāzina, ka godprātīgiem maksātājiem nedrīkst atslēgt pakalpojumus."
Kā risināt situāciju, ja parādnieks ir juridiskā persona?
Ar juridiskām personām ir citādi, tiek noteikta nomas maksa, par apsaimniekošanu ir atbildīgs vai nu iznomātājs, vai nomnieks. Gadījumos, ja juridiskā persona nemaksā nomas maksu un/vai apsaimniekošanas izdevumus, kas pārsniedz 1500 latu, tad iznomātājam ir iespēja brīdināt nomnieku par nodomu iesniegt maksātnespējas procesa pieteikumu.
Ir situācijas, kad viena nemaksātāja dēļ cieš visi. Ko tad darīt?
Ir gadījumi, kad nelikumīgi tiek praktizēta kaut kādu pakalpojumu atslēgšana visai mājai, ja atsevišķi dzīvokļi nemaksā – piemēram, visai mājai atslēdz apkuri. Gan apsaimniekotājiem, gan pakalpojumu saņēmējiem ir jāzina, ka godprātīgiem maksātājiem nedrīkst atslēgt pakalpojumus. Pamata pakalpojumus vispār nedrīkst cilvēkam liegt, auksto ūdeni atslēgt nedrīkst nekādos apstākļos. Šajā ziņā problēmas ir īres namiem, denacionalizētajām mājām, kur ir vecie īrnieki, apsaimniekotājiem ir pilnīga brīvība, viņi ūdeni atslēdz.
Daudzi no tiem, kas nemaksā, finansiāli var atļauties samaksāt, bet nemaksā.
Iespējams, ka Latvijā vēl joprojām ir zems tiesiskās atbildības līmenis, tādēļ cilvēki uzskata, ka var saņemt pakalpojumus par velti.
Kur griezties, ja nodarīta netaisnība?
Fiziskas personas kā pakalpojumu saņēmēji – dzīvokļu īrnieki un nomnieki – var pēc palīdzības griezties pirmām kārtām pie paša sabiedrisko pakalpojumu sniedzēja – namu apsaimniekotāja. Taču gadījumos, ja ir nevienlīdzīgi nosacījumi, netiek sniegts kāds no pakalpojumiem, netiek pildīts līgums, – Patērētāju tiesību aizsardzības centrā.
Vai biedrību dibināšana ir alternatīva namu pārvaldēm un apsaimniekošanas firmām?
Vairākās daudzdzīvokļu mājās un arī jaunajos ciematos tiek dibinātas namu apsaimniekošanas biedrības. Dzīvokļu īpašnieki iestājas kā biedri, ievēlē biedrības valdi un revīzijas institūciju. Tā ir īpašnieku iniciatīva. Parasti notiek tā, ka aicina pieteikties no īpašnieku vidus tos, kas varētu veikt pienākumus, un notiek balsošana, vai arī tiek piesaistīti speciālisti no malas. Māju apsaimniekošanas standartu nav, tādēļ katrā biedrībā pieņem savus noteikumus.
Vai namu apsaimniekošana ir izdevīgs bizness?
Apsaimniekotājiem ir problēmas, bet tas ir viņu bizness un viņu risks. Galu galā uzņēmējdarbību var apdrošināt. Namu pārvaldēm ir nopietna klientu bāze.
Apsaimniekotājs slēdz līgumus ar pakalpojumu sniedzējiem un viņam ir jāparedz, ka būs nemaksātāji, jaunajās ēkās jāparedz, ka netiks izpārdoti dzīvokļi, bet pārdotajiem dzīvokļiem būs jānodrošina visi komunālie pakalpojumi. Visi zaudējumi ir jāuzņemas apsaimniekotājam, jo fiziskā persona noslēdz līgumu ar apsaimniekotāju, tur ir noteikti visi pakalpojumi, un paļaujas uz to, ka tie tiks nodrošināti. Dzīvokļu īpašnieks var vērsties pret apsaimniekotāju par pakalpojumu nesaņemšanu.
