Publicēts pirms 14 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
Vitolds Peipiņš: „Biedrība vai kooperatīvā sabiedrība ir juridiskais žogs, caur kuru dzīvokļu īpašnieki runā ar valsti par ES līdzekļu piesaisti, runā ar bankām un būvniekiem. Dibināšanas process ir sarežģīts un padārgs, to varētu realizēt daudz vienkāršāk.”
FOTO: Māris Kaparkalējs, LV
Latvijā valdības programma dzīvojamo māju renovācijai paredz līdz 2020. gadam samazināt energoresursu patēriņu līdz vidējam rādītājam 130-150 kilovatstundas uz kvadrātmetru gadā pašreizējo 350 kWh vietā. Par to, kādēļ renovācijas process joprojām norit gausi un iedzīvotāji tajā neiesaistās, savu viedokli klāsta Latvijas Nekustamā īpašuma pārvaldnieku asociācijas vadītājs, Informācijas sistēmu menedžmenta augstskolas (ISMA) docents, neatkarīgs nekustamo īpašumu pārvaldīšanas un apsaimniekošanas eksperts VITOLDS PEIPIŅŠ.
Kāda ir šā brīža situācija dzīvojamo māju sektorā?
Divas trešdaļas no dzīvojamā fonda ir „ātri un lēti” no 1961. gada līdz 1990. gadam celtās ēkas. Tajos laikos prasības pret celtniecības kvalitāti bija daudz zemākas – piemēram, ēku norobežojošo konstrukciju siltumpretestības standarti bija divas reizes zemāki nekā Vācijā un Lielbritānijā un piecas reizes zemāki nekā Zviedrijā. Pie mums bija ļoti lēti enerģētikas resursi, par dzīvokļiem un siltumu bija jāmaksā kapeikas, darbojās centralizētās ekonomikas sistēma, un, pats galvenais, viss piederēja pašvaldībām.
Savā laikā pastāvēja programma „Dzīvoklis 2000”, kas paredzēja Rīgas un Latvijas iedzīvotāju nodrošināšanu ar dzīvojamo platību. Pieprasījums bija daudz lielāks par piedāvājumu, cieta kvalitāte. To var salīdzināt ar pavisam neseno pagātni, kad bagātajos gados visur cēla mājas, un to, cik lielākoties ir zema šo būvējumu kvalitāte.
Padomju laikos celtās mājas fiziski ir ļoti nolietojušās, to vērtība krītas, siltumzudumi un maksājumi par apkuri pieaug. Mūsu mājas neatbilst Eiropas Savienības siltumenerģijas ekonomijas prasībām, jo siltums iet ārā pa visām šķirbām.
Kāpēc tad šādām mājām vispār ir nepieciešama renovācija?
Ja salīdzinām 2004. un 2009. gada janvārus un pieņemam, ka 2004. gada cena ir 100%, tad siltumenerģijas cena 2009. gadā bija palielinājusies līdz 386% (Rīgā 2004. gadā megavatstunda maksāja Ls 17,24 , 2009. gadā – Ls 49,37), ūdens un kanalizācijas tarifi pieauguši līdz 189%, elektroenerģijas - līdz 182 procentiem. Energoresursi ar katru gadu kļūst dārgāki.
Jebkurā mājā, kurā netiek ieguldīti līdzekļi, var novērot tehnisko defektu ķēdes reakciju – kad no ierindas iziet kāds konstruktīvais elements, tas rada defektu nākamajā elementā, tas ir domino princips. Cilvēki dzīvo un dzīvos sērijveida mājās, jo ne visi varēs aizmukt uz privātmājām. Šis dzīvojamais fonds ir nacionālā bagātība, un valstij ir jārūpējas gan par to, gan par saviem iedzīvotājiem. Tas nenozīmē, ka valstij jāremontē mājas, taču ir jānodrošina labvēlīgi apstākļi, lai šos īpašumus var savest kārtībā.
Renovējot paaugstinās ēkas vērtība, tiek samazināti siltumzudumi, samazinās maksājumi par apkuri, tiek sakopta vide un uzlabots komforts, mājā tiek nomainīti logi, nosiltinātas ārsienas, nostiprināti pamati, samazinot gruntsūdeņu ietekmi uz mājas pamatiem, tiek modernizēti siltummezgli un nomainīts jumta segums.
Kāpēc iedzīvotāji neatbalsta valdības programmu?
Nav tā, ka ir viens iemesls, teiksim, nav naudas, un viss. Sāksim ar to, ka ir sarežģīts pieteikšanās process, dzīvokļu īpašniekiem ir jāsavāc ļoti daudz dažādu, bieži nevajadzīgu papīru, to var daudzreiz samazināt. Piemēram, katrai dzīvojamai mājai vajag energoauditu. Ja ir speciāli projektēta dzīvojamā māja, tad jā – vajadzīgs energoaudits, lai novērtētu situāciju. Bet, ja ir 30 vienāda tipa, piemēram, 103. sērijas dzīvojamās mājas, es uzskatu, ka pilnīgi pietiek, ja energoaudits tiek uztaisīts vienai mājai un tas tiek pielietots visām šīm sērijveida mājām. Šīs mājas praktiski ne ar ko neatšķiras, visām ir raksturīgas tipiskās kļūdas – šuvju salaidumvietas, pārsegumi, jumti, nekvalitatīvi materiāli. Iedzīvotāji tādās mājās nekādus lielos kapitālos remontus nav veikuši.
Turklāt ir problēmas arī ar energoauditiem, jo likumdošanas aktos nav ietverta atbildība par šo slēdzienu. Ir bijuši vairāki gadījumi, kad tiek veikta dzīvojamās mājas renovācija, energoaudita slēdzienā ir rakstīts, piemēram, ekonomija būs 40 procenti. Pēc renovācijas izrādās, ka nav vis 40% – līdz ar to nav plānotā ietaupījuma, iedzīvotāji ir piekrāpti. Tiek pieļauts ļoti daudz kļūdu. Šobrīd tiem, kas veic energoauditus, nav nekādas atbildības. Viņi vienreiz sagatavo energoauditu un šos datus kopē visām mājām, no katras paņemot naudu.
Problēma ir arī mājas iedzīvotāju nespēja vienoties. Sērijveida mājās nedzīvo turīgi cilvēki. Daudziem trūkst naudas. Kamēr cilvēki nesāks dzīvot labāk, nevar gaidīt, ka viņi no brīvas gribas atcerēsies par saviem pienākumiem. Protams, trūkst arī zināšanu – par mājas tehnisko stāvokli, par to, kā enerģiju var ekonomēt.
"Ja vienai tipveida dzīvojamai mājai energoaudits tiek veikts, to var pielietots visām šī sērijveida mājām."
Līdz privatizācijas procesam dzīvokļu īpašnieks bija īrnieks. Privatizācijas procesā bija divas ieinteresētās puses – valsts, kam piederēja īpašums, bet kas ar to netika galā, un dzīvokļu īrnieks, kurš gribēja ar īpašumu brīvi rīkoties, bet viņam nebija tādu tiesību.
Nu jau mēs labi zinām, ka tirgus ekonomikā dominējošais ir katram sava interese. Valstij bija savas intereses, īrniekam – savas. Valsts izstrādāja nekustamā īpašuma konversijas programmu, sadalīja īpašumu sīkās daļās un caur privatizācijas procesu nodeva bijušajam īrniekam. Valsts realizēja savu problēmu un uzlika pienākumus tagadējam dzīvokļu īpašniekam. Jautājums – vai īrnieks rāvās iegūt pienākumus rūpēties par savu īpašumu? Nē, viņš gribēja iegūt savas intereses – tiesības brīvi rīkoties ar īpašumu, pārdot, ieķīlāt, iegūt kaut kādu labumu. Dzīvokļu īpašnieki saņēma nesakārtotu īpašumu. Salīdzinājumam, Vācijā valdība vispirms sakārtoja īpašumu un tad to nodeva privātpersonām.
Tagad nākas saprast, ka tiesības un pienākumi iet kopsolī, tās ir divas neatraujamas lietas. Lielākā daļa dzīvokļu īpašnieku to nav aptvēruši un nevēlas no savas ģimenes līdzekļiem kopīpašumā ieguldīt naudu. Ir jārada kontroles mehānismi un apstākļi, lai viņš pieņem lēmumu par renovāciju, jāievieš kaut kādi „pīrāga vai rīkstes mehānismi”. Kamēr ar likumdošanas svirām nebūs radīti šie apstākļi, nekas nenotiks.
Ir mājas, kur sanāk cilvēki, kas vēlas renovāciju, un viss notiek, bet tie ir atsevišķi gadījumi, un tādi būs neatkarīgi no tā, vai Ministru kabinets kaut ko dara vai ne. Tomēr mērķis ir panākt, lai renovācija notiktu masveidā.
Kas vēl sarežģī un bremzē renovācijas procesu?
Dzīvokļu īpašniekiem ir bail no nesakārtotiem jautājumiem, un to šajā vidē ir daudz. Ja apsaimniekotāji pieņem nepārdomātus lēmumus, rodas problēmas, kuras nerisina arī tiesību akti. Piemēram, ja parādnieku nodod tiesai, tiesa ilgst gadiem, bet apsaimniekotājam tiek nodarīti zaudējumi. Nav sakārtota tiesiskā vide, ir daudz neatrisinātu jautājumu, kas būtu jāreglamentē, piemēram, par ūdens patēriņa un mērījumu starpību, par pārvaldnieku darbu, informācijas izvietošanas kārtību, lai var atrast, kas īpašumu apsaimnieko. Nav izveidots pārvaldnieku reģistrs, tiesu sistēma nav sakārtota. Tās ir problēmas, ar ko dzīvokļu īpašnieki, sākot pārvaldīt savu īpašumu, saskaras katru dienu.
Bet ir taču mudinājums – dibiniet savu organizāciju!
Lai saņemtu ekonomisko palīdzību no ES un no bankām, dzīvokļu īpašniekiem ir jāizveido sava apsaimniekošanas organizācija un jāpārņem vadība. Biedrība vai kooperatīvā sabiedrība ir juridiskais žogs, caur kuru dzīvokļu īpašnieki runā ar valsti par ES līdzekļu piesaisti, ar bankām un būvniekiem. Šobrīd dibināšanas process ir sarežģīts un padārgs, to varētu realizēt daudz vienkāršāk. Par dzīvokļu īpašnieku kooperatīvās sabiedrības dibināšanu jāmaksā 400 latu, par biedrības dibināšanu – 8 lati, bet jārēķina klāt juridiskās izmaksas par dokumentācijas sagatavošanu, tas var būt vēl 100 latu.
Kur vēl ir problēma? Dzīvokļu īpašnieku biedrība nav domāta dzīvojamo māju pārvaldīšanai un apsaimniekošanai. Tas nozīmē, ka citi likumdošanas akti neparedz, ka biedrība apsaimniekos māju, rodas dažādas nevajadzīgas problēmas. Piemēram, likumā par dzīvokļu īpašumu ir pateikts, ka dzīvokļu īpašnieki par jautājumiem izlemj pēc principa – cik īpašniekam mājā ir dzīvokļu, tik balsu. Saskaņā ar likumu par biedrībām balso nevis īpašums, bet cilvēks – tas nozīmē, ka tev tajā mājā var būt 10 dzīvokļi, bet tev ir viena balss.
Dibinot kooperatīvo sabiedrību, statūtos var iekļaut punktu, ka mēs darbojamies saskaņā ar likumu par dzīvokļu īpašumu. Ja šādu punktu ierakstītu biedrības statūtos, Uzņēmumu reģistrs teiks – ejiet un dibiniet kooperatīvo sabiedrību, bet tas ir krietni dārgāk.
Līdz 2007. gadam biedrībām bija vienkāršā grāmatvedība, dzīvojamo māju pārvaldīšanā un apsaimniekošanā pilnīgi pietiek uzskaitīt komunālos pakalpojumus un remontdarbus. Divkāršā grāmatvedība nav vajadzīga, jo divkāršais ieraksta princips ir saistīts ar ļoti daudzām birokrātiskām, pie dzīvojamo māju apsaimniekošanas nevajadzīgām grāmatvedības darbībām, kuras pie citām uzņēmējdarbībās formām ir vajadzīgas. Cilvēkus biedē divkāršā grāmatvedības uzskaites sistēma, tādēļ viņi negrib dibināt biedrības vai kooperatīvās sabiedrības, nepārņem savas mājas pārvaldībā un līdz ar to nevar piesaistīt ES līdzekļus renovācijai.
Nav arī skaidrs, kādēļ, apsaimniekojot denacionalizētās mājas, pietiek ar vienkāršo grāmatvedības uzskaiti, bet biedrībām vajag divkāršo ierakstu principu. Ar ko atšķiras šo māju apsaimniekošanas procesi?
Iedzīvotājus arī mudina – ņemiet kredītu un savediet kārtībā kopīpašumu!
Tas tiesa, dzīvokļu īpašniekiem nav tādu līdzekļu un apstākļu, lai bez bankas palīdzības varētu nosiltināt dzīvojamo māju. Taču ir krīze, un bankas kredītus dod nelabprāt. Likums prasa: lai varētu veikt renovāciju, nepieciešama 51% dzīvokļu īpašnieku piekrišana. Dzīvokļu īpašnieki pieņem lēmumu, iet uz banku, bet banka grib nodrošināties pret riskiem un pieprasa 75% dzīvokļu īpašnieku piekrišanu. Nav vienādu kritēriju. No sešām bankām tikai viena piekrīt 51%, bet tad kredītprocenti ir lielāki.
Bagātajā 2006., 2007., 2008. gadā masu saziņas līdzekļi visai Latvijas tautai dzīvokļa un ģimenes modeļa ietvaros potēja vienu domu – ņemiet kredītu, visa pasaule dzīvo uz kredīta, nopērciet māju, dzīvojiet šodien labklājībā, maksājiet rīt! Daudzi, kas šai politikai pakļāvās, ir iekrituši. Iedzīvotāji saņēma mācību, ka valstij nedrīkst uzticēties. Tagad atkal iedzīvotājiem dzīvokļu īpašnieku mājas robežās potē domu – ņemiet kredītu, savediet māju kārtībā, pēc tam izmaksāsiet.
Ideja laba. Bet tagad ir kā pasakā par ganiņu un aitām: vienreiz pajokoja, ka vilks aitās, cilvēki atskrēja, bet, kad vilks tiešām atnāca, neviens vairs neticēja tam ganiņam. Semināros, kas veltīti renovācijai, redzu, ka uz tiem nāk valsts, pašvaldību, banku pārstāvji, ierodas būvnieki un dažādi apsaimniekotāji, bet iedzīvotāji nenāk. Atnākušie runā profesionālā valodā, viņi to visu zina, bet informācija līdz lēmuma pieņēmējam – dzīvokļa īpašniekam diemžēl nenonāk.
Kādi ir valsts un pašvaldību izvirzītie noteikumi, lai viss notiktu civilizēti un iedzīvotājiem izdevīgi?
Šobrīd nav attīstījies namu pārvaldīšanas un apsaimniekošanas tirgus, un tas rada problēmas. Rīgā, kur ir visvairāk dzīvojamo māju, pārvaldīšanas procesu kontrolē pašvaldība. Pašvaldības namu pārvaldes ar savu cenu nosit pārvaldīšanas procesa izmaksas, un ar savu nekvalitatīvo darbu rada problēmas šajā tirgū. Paklausoties pēdējās vēsmas, ka pašvaldības negrasās privatizēt namu pārvaldes, plāno attīstīt un uzlabot bijušo namu pārvalžu darbību un neplāno nodot iedzīvotājiem pašiem apsaimniekot mājas, tas mani biedē. Šis jautājums ir jāsakārto valsts līmenī, jārada apstākļi, kad pašvaldības atdod dzīvokļu īpašniekiem pārvaldīt viņu mājas. Tā nav pašvaldības funkcija – pārvaldīt svešu īpašumu, bet pašvaldības šobrīd ar to nodarbojas, jo tas ir ļoti ienesīgs darbs un arī partijām tiek pieklājīgi daudz līdzekļu.
Mājokļu aģentūra ir likvidēta, neviens vairs neaģitē par dzīvojamo māju pārņemšanu savā pārvaldībā un atteikšanos no namu pārvaldēm. Tagad pašvaldību namu pārvaldes domā siltumam un ūdenim dzīvojamās mājās likt skaitītājus. Es nesaprotu šo pašvaldības filozofiju, kā var spriest par Rīgas domes naudas ieguldīšanu svešā īpašumā? Un tas nozīmē, ka vēlāk visas izmaksas tiks uzspiestas iedzīvotājiem.
Savukārt valstij nav politikas mājokļu sakārtošanas jautājumos. Pārvaldīšanas likums tika muļļāts kopš 2002. gada, pieņēma to 2009. gadā. Septiņi gadi! ES piešķīra līdzekļus mājokļu renovācijai, bet Latvija trīs gadus nespēja izlemt, kādā veidā šie līdzekļi tiks sadalīti un administrēti. Mēs esam pazaudējuši laiku.
Kas, jūsuprāt, ir jādara?
Lai veiktu renovāciju un piesaistītu ES līdzekļus, jādibina dzīvokļu īpašnieku biedrības, bet valsts ar savām atsevišķām prasībām bremzē dzīvojamo māju pārvaldīšanas pārņemšanu dzīvokļu īpašnieku pārvaldībā. Pārvaldīšanas likumā iekļautā norma par obligāto pārvaldnieku izglītību jau dod rezultātus – dzīvokļu īpašnieki grib pārņemt dzīvojamo māju, bet pašvaldība pasaka – jums nav pārvaldnieka ar 3. vai 4. profesionālās kvalifikācijas līmeni – un neatdod.
Esmu par to izteicies vairākkārt un brīdinājis, ka tāda situācija būs, un tas tikai kārtējo reizi apliecina, ka tiek pieņemti nepārdomāti likumi un normatīvie dokumenti, kas nevis veicina, bet bremzē procesu.
"Ja parādnieku nodod tiesai, tiesa ilgst gadiem, bet apsaimniekotājam tiek nodarīti zaudējumi."
Šā gada aprīlī stājās spēkā Ministru kabineta grozījumi noteikumos par daudzdzīvokļu māju siltumnoturības uzlabošanas pasākumiem, un tajos ir norma, ka iedzīvotājiem vairs obligāti nevajadzēs nodot valdījumā dzīvojamo māju, varēs tāpat piedalīties ES fonda apgūšanā.
Izlasot to, pie sevis domāju, vai jūs paši saprotat, kādu muļķību esat izdarījuši? Šāda norma ne ar ko nav pamatota. Situācija ir tāda, ka Rīgā bijušās namu pārvaldes apsaimnieko mājas pēc inerces, nav noslēgti apsaimniekošanas līgumi. Ekonomikas ministrijā kādam ir ienācis galvā, ka situācijā, kad iedzīvotāji nav pilnvarojuši pārvaldīt dzīvojamo māju, viņiem būs vēlēšanās parakstīs pilnvarojumu, ņemt kredītu bankā un apgūt ES līdzekļus. Tas nozīmē, ka apsaimniekotājs ņems kredītu, administrēs un apgūs to, bet kredītu atmaksās dzīvokļu īpašnieki. Šajā gadījumā galvenā pretruna nav apsaimniekotājs. Apsaimniekotājs šobrīd labprāt ņemtu kredītu mājas renovācijai, bet tas ir jāņem tā, lai apsaimniekotājam ir garantija, ka dzīvokļu īpašnieki to kredītu atdos. Garantija var būt tikai tad, ja dzīvokļu īpašnieki noslēdz apsaimniekošanas līgumu, bet viņi neslēdz!
Ar ko vajadzētu sākt?
Iedzīvotājiem nav radīta interese nodarboties ar renovācijas pasākumiem, tādēļ viņi nepilda to, kas ir jāizdara, lai process noritētu veiksmīgāk.
Pirmais, kas ir jāizdara, dzīvojamā māja ir jāpārņem dzīvokļu īpašnieku valdījumā – jānodibina dzīvokļu īpašnieku biedrība vai kooperatīvā sabiedrība un jāpārņem mājas pārvaldība no namu pārvaldes. Problēmu rada tas, ka namu pārvaldes saprot: nauda iet prom, tādēļ bremzē šo procesu. Masu informācijas līdzekļos parādās cits viedoklis – redziet, kādi tie dzīvokļu īpašnieki, viņi neparāda nekādu iniciatīvu, negrib pārņemt apsaimniekošanā savas mājas! Par tiem gadījumiem, kur nav izveidota biedrība un nekas nenotiek, es nerunāju. Es runāju par tiem gadījumiem, kur iedzīvotāji izveido biedrību, grib pārvaldīt savu īpašumu, bet namu pārvalde viņiem māju neatdod.
Kad ir izveidota biedrība un māja pārņemta valdījumā, ir jāsagatavo energoaudits. No tā rezultātiem varēs redzēt, kas šajā dzīvojamā mājā ir jāizdara, kur var iegūt ekonomiju un cik liela tā varētu būt.
Tālāk ir jānoformulē trīs lietas: Ko mājai vajag? Šī informācija ir energoauditā.
Ko mēs paši gribam? Un ko mēs paši varam? Tas ir atkarīgs no pārziņā esošajiem finanšu resursiem.
Renovācija nesadārdzina ikmēneša maksājumus. Apsaimniekotājam, runājot ar dzīvokļu īpašniekiem, ir jāsagatavo aprēķini par katru dzīvokli – cik būs jāmaksā pirms, cik pēc renovācijas, lai cilvēkiem ir konkrēta informācija, pieņemot lēmumus. Varu minēt konkrētu piemēru, kur ir paņemti 100 tūkstoši latu ES līdzekļu, 100 tūkstoši bankas kredīts un 58 tūkstoši latu ir procenti par bankas kredītu. Tātad jāatmaksā 158 tūkstoši latu. Pirms renovācijas par siltumu bija jāmaksā 0,35 Ls/kv.m, pēc tās – 0,24 Ls/kv.m un nāk klāt 0,08 Ls/kv.m kredīta atmaksai. Rezultātā māja ir atjaunota un jāmaksā par trim santīmiem mazāk. Šie aprēķini veikti, ņemot vērā energoekonomiju 30%, taču mūsu mājas ir ļoti sliktā stāvoklī un atsevišķos gadījumos var panāk ekonomiju pat 70 procenti.
Kā varētu veicināt renovācijas procesu?
Pirmais, ir jāsakārto uzņēmējdarbības vide, jāievieš vienkāršā grāmatvedība, tas tikai veicinās biedrību dibināšanas procesu, un jāsakārto juridiskā vide. Jāizstrādā argumenti, kā motivēt dzīvokļu īpašniekus iesaistīties renovācijas procesā.
Valstī ir nepieciešams izstrādāt konkrētu politiku mājokļu jautājumos. Arī politiskajām partijām ir jābūt vēlmei sakārtot īpašumus, jāizstrādā stratēģiskās nostādnes, kā to darīt, un galvenais – ir jābūt konkrētam stratēģiskam plānam, taču politiķi no tā baidās.
Stratēģiskajā plānā būtu jāparedz konkrētas darbības, nosaka atbildīgās ministrijas un konkrētas fiziskās personas, jānosaka termiņi, naudas izmaksas. Jāattīsta apstākļi, kad dzīvokļu īpašnieku biedrības veidojas kā sēnes pēc lietus, lai būtu, ar ko runāt, kas ņems kredītu un ES līdzekļus, kas kredītu atmaksās. Kamēr tas nenotiks, tikmēr nekas uz priekšu nevirzīsies.
