SKAIDROJUMI
>
Zini savas tiesības un iespējas!
TĒMAS
Lidija Dārziņa
LV portāls
23. septembrī, 2021
Lasīšanai: 9 minūtes
10
10

Likumprojekts dalītā īpašuma jaunajam regulējumam sagatavots trešajam lasījumam

Dalītā īpašumā Latvijā ir 206 600 būvju, kuras atrodas uz 68 900 citām personām piederošām zemes vienībām.

FOTO: Edijs Pālens, LETA

Saeimas Juridiskās komisijas izskatīšanai trešajā, galīgajā lasījumā, atbalstītais jaunais regulējums dalītā īpašuma gadījumiem paredz vienā likumā iekļaut zemes likumiskās lietošanas tiesības ar fiksētu maksu, aizstājot līdz šim vairākos normatīvajos aktos noteikto atšķirīgo regulējumu piespiedu nomas gadījumos.

īsumā
  • Dalītā īpašuma gadījumos plānots vienots regulējums piespiedu nomas tiesiskajām attiecībām starp ēkas un zemes īpašniekiem.
  • Ar vienoto regulējumu likumā paredzēts noteikt:
    • fiksētu zemes lietošanas maksas apmēru 4% gadā no zemes kadastrālās vērtības visiem piespiedu dalītā īpašuma gadījumiem;
    • trīs gadu noilgumu prasījumiem par zemes lietošanas maksas samaksu.
  • Jaunais regulējums paredz arī patstāvīgā būves īpašnieka atbildību izpildīt savus pienākumus, kā arī zemes īpašnieka pienākumu nekavēt šo saistību izpildi.

Tieslietu ministrijas izstrādātie un ilgstošās diskusijās vairākkārt precizētie, mainītie un papildinātie priekšlikumi grozījumiem likumā “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” saglabā sākotnējo ieceri: būves īpašniekam uz likuma pamata ir pienākums maksāt lietošanas maksu zemes īpašniekam par zemes lietošanas tiesībām. Likumprojekts paredz, ka likumiskās lietošanas maksas apmērs ir 4 procenti no lietošanā esošās zemes kadastrālās vērtības gadā, bet ne mazāks par 50 eiro gadā.

Tādejādi nomas maksa būtu noteikta likumā, kas abām pusēm novērstu tiesisko neskaidrību par to, kāds būs maksas apmērs. Šāds regulējums padarīs skaidrākas un vienkāršākas pušu starpā esošās tiesiskās attiecības, argumentācijā norādījusi Tieslietu ministrija.

Šādi regulētas attiecības arī izslēgtu nepieciešamību pusēm slēgt līgumus par zemes lietošanu un maksu vai meklēt vienošanos tiesas ceļā. Savukārt jau esošo attiecību pāreja uz jauno regulējumu novērsīs, ka identiskos gadījumos attiecības tiek regulētas dažādi.

Likumprojektā paredzēts, ka puses varēs vienoties arī par citu lietošanas maksas apmēru.

“Šobrīd piespiedu nomas attiecībās ir modelis, kurā vienošanās ir prioritāte. Ja puses to nepanāk, valsts iesaistās ar tiesu varu, nosakot šo attiecību ietvaru. Jaunais modelis ir pamats izpildāmām saistībām un ļauj pusēm vienoties arī par citu nomas maksas apmēru. Likumprojekts paredz iespēju, ka puses var vienoties par dažādu maksu, tātad pieļauj, ka puses var vienoties par maksu, kas ir lielāka nekā 4%, ja tam ir savstarpēji saskaņota griba. Tādu gadījumu varētu nebūt daudz, bet arī tādi ir modelēti. Piemēram, ir gadījumi dalītā īpašumā, kurā zemes īpašnieks kopā ar citiem pastāvīgu būvju īpašniekiem apdzīvo vienu teritoriju. Zemes īpašnieks uztur visu zemi. Līdz ar to var būt vienošanās, ka būvju īpašnieks maksā vairāk, jo zemes īpašnieks no savas puses arī izdara vairāk, – viens nodrošinot zemes uzturēšanu,” Juridiskajā komisijā skaidroja Tieslietu ministrijas Civiltiesību departamenta jurists Toms Dreika.

Likumprojektā tiek pieļauts, ka var vienoties arī par mazāku maksu, nekā minimāli noteiktā. Zemes īpašniekam var būt savi apsvērumi, kāpēc viņš negrib arī minimālo maksu no zemes lietotāja. Piemēram, tas ir kaimiņš, kuram lietošanā ir 10 kvadrātmetri no šīs zemes, bet viņš ir vientuļais pensionārs, no kā zemes īpašnieks nevēlas saņemt nomas maksājumu.

Savukārt Ministru kabinetam ir jānosaka kārtība un jāparedz kritēriji, kuru apsvērumu dēļ par publisko personu zemi būtu pieļaujama mazāka maksa, nekā paredzētie likumiskie zemes lietošanas 4% procenti. Tas nozīmē, ka arī valstij un pašvaldībām būs tiesības lemt, kādos gadījumos nomas maksa ar vienošanos būtu samazināma.

Ar grozījumiem iecerēts likumā nostiprināt arī pušu tiesības un pienākumus, tostarp būvniecības un uzturēšanas jomā.

Grozījumu projektā paredzēts, ka likumiskās zemes lietošanas tiesības beidzas tikai šādos gadījumos:

  • ja būve un zeme tiek apvienotas vienā nekustamajā īpašumā;
  • ja būve, kas ir patstāvīgs nekustamā īpašuma objekts, tiek nojaukta.

Ja zemes lietotājs saistības nepildīs, būs jāatlīdzina zaudējumi

Prasījumiem par likumiskās zemes lietošanas maksas samaksu un ar to saistītajiem blakus prasījumiem paredzēts triju gadu noilgums.

Vienlaikus noteikti pienākumi gadījumos, kad saistības netiek pildītas, proti, ja būve ir kopīpašumā un ir iestājies parādnieka nokavējums lietošanas maksas samaksai, būves īpašnieks sedz zaudējumus un citas papildu izmaksas par saistības kopdalībnieku noskaidrošanu, saistības daļu noteikšanu un paziņošanu parādniekam.

Taču būves īpašnieks varēs prasīt samazināt pieprasītos zaudējumus un izmaksas tādā apmērā, kādā zemes īpašnieks pats varēja tās novērst, ievērojot pienācīgu rūpību. Kā skaidrojusi TM, tiesības prasīt samazināt prasīto izmaksu apmēru ir paredzētas, lai būtu iespējama tiesību aizsardzība, ja zemes īpašnieks ar nevērīgu/nesaimniecisku vai labai ticībai neatbilstošu darbību nepamatoti palielina izmaksas. Šādi gadījumi varētu būt, piemēram, ja parādnieka noskaidrošana tiek organizēta ar vairāku līmeņu ārpakalpojumu ķēdēm (ārpakalpojums, kas izmanto ārpakalpojumu, kas izmanto ārpakalpojumu), kam nav nekāda racionāla pamata (izņemot gadījumu, kad mākslīgi tiek palielināts atlīdzināmo izmaksu apmērs).

Risinājums atšķirīgā regulējuma problēmām

Pašreiz zemes nomas maksājumi dalītā īpašuma gadījumos tiek regulēti vairākos normatīvajos aktos. Piespiedu nomas tiesiskajās attiecībās zemes nomas maksa var būt no pāris līdz pat deviņiem un vairāk procentiem no lietošanā esošās zemes kadastrālās vērtības, un tā ir atkarīga no atšķirīga regulējuma: no zemes reformas vai privatizācijas likuma, pēc kura izveidots dalītais īpašums; laika, kad attiecības risinātas; tiesas ieskatiem; vai zemes īpašnieks ir privāta vai publiska persona un vēl citiem nosacījumiem.

Ar jauno regulējumu iecerēts visas dalītā īpašuma attiecības noteikt vienā likumā, vienkāršojot pušu tiesiskās attiecības un atsakoties no nepieciešamības slēgt līgumus.

Procentus varētu mainīt

Kā norāda likumprojekta autori, šobrīd tas ir izstrādāts ar pieņēmumu, ka zemes īpašnieks maksā standarta nekustamā īpašuma nodokļa (NĪN) likmi (1,5% no kadastrālās vērtības) par dalītā īpašumā esošu zemi. Atbilstoši tam, kādas izmaiņas notiks NĪN likmēs nākotnē, tiks gatavoti grozījumi. Proti, ja valdība un Saeima atbalstīs Tieslietu ministrijas piedāvājumu noteikt NĪN likmi dzīvojamās apbūves zemei 0,3% apmērā, likumprojektā paredzēto likumiskās maksas apmēru būtu iespējams samazināt līdz 2,8% (4%-1,2%). 

Lai grozījumi likumā “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937.gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” stātos spēkā, tos Saeimā jāpieņem trešajā, galīgajā lasījumā.

“Jautājums par taisnīgas nomas maksas apmēru dalītā īpašumā tiek risināts jau 13 gadu, un tieši tagad tas beidzot tiek virzīts atbalstīšanai Saeimā, galīgajā lasījumā. Tas būs liels solis pareizajā virzienā, lai dalītā īpašuma tiesiskās attiecības padarītu skaidrākas un taisnīgākas visām tajās iesaistītajām personām. Jāpieliek punkts diskusijām par nomas maksas apmēru un ar tām saistītajiem strīdiem starp mājokļu un zemes īpašniekiem,” uzsver Ministru prezidenta biedrs, tieslietu ministrs Jānis Bordāns.

Paralēlais projekts – dalītā īpašuma izbeigšanai

Saeimai izskatīšanā pašreiz ir arī likumprojekts, kurā paredzēta iespēja izbeigt dalīto īpašumu, kurā atrodas privatizētas daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, proti, izbeigt dalīto īpašumu, ēkas īpašniekiem, uz likuma pamata piešķirot vienpusēju tiesību izpirkt mājai piesaistīto zemi par tās kadastrālo vērtību. Likumprojekts par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izstrādāts, lai nodrošinātu iespēju izbeigt piespiedu dalīto īpašumu un izveidot vienotu nekustamo īpašumu Civillikuma 968. panta izpratnē (uz zemes uzcelta un cieši ar to savienota ēka atzīstama par tās daļu).

Dalītā īpašumā Latvijā kopumā ir 206 600 būvju, kuras atrodas uz 68 900 citām personām piederošām zemes vienībām. No tām 3677 ir daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, kurās atrodas 110 970 dzīvokļu.

Labs saturs
10
Pievienot komentāru
LATVIJAS REPUBLIKAS TIESĪBU AKTI
LATVIJAS REPUBLIKAS OFICIĀLAIS IZDEVUMS
ŽURNĀLS TIESISKAI DOMAI UN PRAKSEI
LIETOTĀJU IEVĒRĪBAI
Informējam, ka šajā tīmekļa vietnē tiek izmantotas sīkdatnes. Turpinot lietot LV portālu, jūs piekrītat sīkdatņu izmantošanai. Uzzināt vairāk
SAPRATU