Publicēts pirms 3 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
Biedrības mērķis ir apmierināt biedru – daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašnieku – intereses. Jo lielāka māja, jo lielāka nozīme ir biedrībai.
FOTO: Edijs Pālens, LETA
Dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības un pienākums piedalīties dzīvojamās mājas pārvaldīšanā. Kā to vislabāk darīt? Vai dibināt dzīvokļu īpašnieku biedrību jeb ēkas apsaimniekošanu uzticēt kapitālsabiedrībai? LV portāls skaidro, kā var nodibināt biedrību, kādas ir tās funkcijas un kādi jautājumi ir dzīvokļu īpašnieku kopības kompetencē.
Normatīvajos aktos nav paredzēts speciāls regulējums dzīvokļu īpašnieku biedrībām. Tās tiek dibinātas saskaņā ar Biedrību un nodibinājumu likuma 23. panta otro daļu, kas nosaka, – biedrības sastāvā jābūt vismaz diviem biedriem. „Tā kā biedrību dibina speciāli konkrētajai dzīvojamajai mājai, tad to arī nosauc par dzīvokļu īpašnieku biedrību,” skaidro zvērināts advokāts, Latvijas Universitātes Juridiskās fakultātes lektors Jānis Lapsa.
Biedrības dibināšanai nav nepieciešams dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums.
Nereti biedrību dibināšanu jauc ar likuma "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" 51. pantu, kurā noteikta kārtība, kādā dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības tiek nodotas dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarotai personai.
Likuma 51. panta piektajā daļā noteikts, ka dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības tiek nodotas, ja dzīvokļu īpašnieku sabiedrība vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarota persona iesniegusi pieteikumu par dzīvojamās mājas pārņemšanu un ir ievēroti vairāki nosacījumi. Viens no nosacījumiem paredz, ka mājas pārvaldīšanas tiesības tiek nodotas, ja dzīvokļu īpašnieku sabiedrības dalībnieki vai arī savstarpēju līgumu noslēgušie dzīvokļu īpašnieki pārstāv vairāk nekā pusi no dzīvojamā mājā esošo privatizācijas objektu skaita.
Tātad, lai pārņemtu māju no valsts un pašvaldības vai mainītu pārvaldnieku, ir jāpieņem dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums, kuram vajadzīgs 50% plus vienas balss atbalsts.
Dzīvokļu īpašnieku biedrību var dibināt ne tikai ēkā, kurā visi dzīvokļi ir sadalīti īpašumos, bet arī daudzdzīvokļu mājā, kura nav sadalīta dzīvokļu īpašumos, bet katram pieder domājamās daļas, tā sauktajā klasiskajā kopīpašumā. Šādu namu Latvijā ir pietiekami daudz, jo denacionalizācijas procesā mājas atguva iepriekšējie īpašnieki vai viņu mantinieki un viņi pārdeva dzīvokļus kā domājamās daļas.
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā ir paredzēts, ka lēmumu pieņemšanas kārtība saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likumu, būtībā, tiek attiecināta arī uz kopīpašuma mājām.
Dzīvokļu īpašnieki veido dzīvokļu īpašnieku kopību, kurai ir jāpiedalās mājas pārvaldīšanā. Biedrība ir jādibina tāpēc, lai labāk varētu pārvaldīt māju, lai tā būtu subjekts, kas reģistrēts Uzņēmumu reģistrā un var pārstāvēt dzīvokļu īpašnieku kopību uz pilnvarojuma pamata. Biedrībai tiek dots uzdevums, lai varētu slēgt līgumus, lai būtu ērtāka dažādu komunālo un citu darījumu izpilde.
„Ir jāsaprot, ka pie katra jautājuma nesasauksim dzīvokļu īpašnieku kopsapulci, ne arī veiksim anketēšanu. Dzīvokļu īpašnieku kopība lemj visus jautājums, bet tās pārstāvis ir biedrība (vai arī kapitālsabiedrība, sabiedrība ar ierobežotu atbildību vai kooperatīvā sabiedrība), un tā darbosies dzīvokļu īpašnieku vārdā,” akcentē J. Lapsa.
Ja vēlas dibināt dzīvokļu īpašnieku biedrību, ir jāsaprot, ar kādu mērķi to darīt. Ja dibina biedrību, kas pārņemtu mājas pārvaldības funkcijas, tad par pārvaldības funkciju pārņemšanu ir jālemj dzīvokļu īpašnieku kopības sapulcē. Balsojumam ir jāsaņem 50% plus vienas balss atbalsts. Piemēram, ja mājā ir 20 dzīvokļu, tad vajadzīgs, lai “par” nobalso 11 dzīvokļu īpašnieki. Ja namā ir 100 dzīvokļu īpašumu, tad vajadzīga 51 īpašnieka balss “par”.
Jautājums. Vai mājas īpašnieku kopībai, lai izveidotu biedrību, uzreiz ir jālemj par mājas pārvaldības pārņemšanu, vai tas tomēr ir atsevišķs jautājums, kuru var risināt arī, piemēram, divus gadus pēc biedrības izveides?
Atbilde. Var būt laika nobīdes, bet parasti aktīvākie dzīvokļa īpašnieki nodibina biedrību, reģistrē UR un lemj par visas mājas dzīvokļa īpašnieku kopsapulces sasaukšanu, lai lemtu par mājas pārņemšanu no valsts un pašvaldības. Kāpēc ir vajadzīga biedrība? Lai būtu juridiska persona, kurai pašvaldība var nodot mājas pārvaldīšanas tiesības.
Lai dibinātu biedrību, vajadzīgs dibināšanas lēmums, jābūt statūtiem, juridiskajai adresei. Biedrība kā juridiska persona ir jāieraksta Uzņēmumu reģistra (UR) Biedrību un nodibinājumu reģistrā. Vairāk par biedrības reģistrāciju šeit.
Normatīvajos aktos nav noteikts, kas var būt dzīvokļu īpašnieku biedrības biedri. „Tas būtu loģiski, ja tie būtu tikai dzīvokļu īpašnieki,” norāda J. Lapsa. „Biedrībā jābūt tām personām, kurām ir tiesiskās intereses tur darboties.”
Katrai personai ir brīva izvēle izlemt, vai iestāties dzīvokļu īpašnieku biedrībā.
Kas ir svarīgi, ja nodibināta biedrība? Kas ir obligāti nepieciešams? Dibinot biedrību, ir jāizdomā, vai valdi veidos vairāki locekļi. Tādā gadījumā ir jāieceļ valdes priekšsēdētājs. Svarīga ir lēmumu pieņemšana – vai to vienprātīgi dara valdes priekšsēdētājs, vai arī ir trīs, pieci valdes locekļi, un pārstāvība kopīgi lemj, lai uzņemtos kopīgu atbildību.
„Ja ir viena persona, kura lemj visus jautājumus, tad, iespējams, tas ir negatīvi gan biedrībai, gan dzīvokļu īpašnieku kopībai. Ir bijuši gadījumi, kad valdes loceklis ir pašrocīgi paņēmis visu naudu un nozudis „tālēs zilajās”,” akcentē J. Lapsa. Viņš iesaka biedrības valdi veidot vismaz no trīs valdes locekļiem.
Par to, kurš būs valdes loceklis un vai tās būs vairākas personas, lemj biedrības biedri, nevis dzīvokļu īpašnieku kopība.
Biedrības juridiskajai adresei jābūt tādai, lai valsts un pašvaldība varētu to sasniegt, lai būtu iespējams reaģēt, ja ir kāda pretenzija vai pieprasījums. Visbiežāk biedrības juridiskā adrese ir valdes priekšsēdētāja adrese, kas ir arī viņa dzīvokļa īpašums.
„Dzīvokļa īpašnieku kopība, kā noteikts Dzīvokļa īpašuma likuma 16. pantā, ir tiesīga izlemt ikvienu jautājumu, kas attiecas uz kopīpašumā esošo daļu. Biedrība ir pieņemto lēmumu izpildītāja. Tā ir lielākā atšķirība starp biedrību un dzīvokļu īpašnieku kopību,” uzsver J. Lapsa.
Piemēram, par apsaimniekošanas maksas lielumu lemj dzīvokļu īpašnieku kopība. Savukārt dzīvokļu īpašnieku biedrība var sniegt savus priekšlikumus par maksas apmēru.
Ja arī daudzdzīvokļu ēkas dzīvokļa īpašnieks neiestājas biedrībā, viņam saglabājas tiesības lemt par dzīvojamās mājas apsaimniekošanu.
Jautājums: Dzīvokļu īpašnieku biedrība ir pārņēmusi kopīpašuma apsaimniekošanu. Kāda jēga no biedrības biedra statusa, ja svarīgākos jautājumus par īpašuma apsaimniekošanu izlemj visu kopīpašnieku sapulcē, kurā vairākums nemaz nav biedrības biedru? Kādus apsaimniekošanas vai organizatoriskos jautājumus (izņemot valdes un revizora ievēlēšanu) nosaka tikai biedri?
Atbilde. Taisnība, dzīvokļu īpašnieku kopība lemj īpašuma apsaimniekošanas jautājumus, un biedriem teikšanas nav. Biedri izlemj, kas būs valdes priekšsēdētājs. Paredzamo izdevumu tāmi, paredzamos remontus un to, kas tos veiks, izlemj dzīvokļu īpašnieku kopība. Tiesa, var būt tā, ka dzīvokļu īpašnieki ir uzdevuši biedrībai lemt apsaimniekošanas jautājumus. Tādā gadījumā valdes locekļi pieņem lēmumus, vadoties pēc dzīvokļa īpašuma kopības lēmuma, un nav jāsasauc speciāla biedrības biedru kopsapulce.
Nereti, izveidojot biedrību, tās biedriem nav profesionālo iemaņu vai kapacitātes, lai apsaimniekotu māju. Tādēļ par to, kurš būs apsaimniekotājs, būtu jālemj dzīvokļa īpašnieku kopībai.
Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas modeļi var būt dažādi. Pārvaldīšanas darbības var veikt dzīvokļu īpašnieku biedrības, kooperatīvās sabiedrības, kapitālsabiedrības, piemēram, sabiedrība ar ierobežotu atbildību, un fiziskās personas.
„Ja runājam par juridiskajām personām, tad biedrības ir vispareizākais pārvaldīšanas modelis, jo ir saistīts ar noteiktu mērķi. SIA mērķis ir gūt peļņu. Viens no pārvaldīšanas modeļiem var būt kooperatīvās sabiedrības, bet to mērķis arī var būt saistīts ar peļņas gūšanu un ēku apsaimniekošanu. Taču biedrības mērķis ir apmierināt biedru – daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašnieku – intereses. Jo lielāka māja, jo lielāka nozīme ir biedrībai,” norāda J. Lapsa.
Biedrībai, kura pārvalda dzīvojamo māju, būtu nepieciešami divi bankas konti. Vienā kontā ienāk visi maksājumi no dzīvokļu īpašniekiem, un daļa naudas tiek maksāta komunālo pakalpojumu sniedzējiem. Savukārt otrs konts ir paredzēts uzkrājumu veidošanai.
„Praksē ir pierādīts –, ja dzīvokļu īpašnieki pieņem lēmumu pārņemt māju no valsts un pašvaldības un uztic to apsaimniekot savai biedrībai, ir redzama naudas plūsma, ir vieglāk pieņemt lēmumus, izvērtēt remontdarbu tāmes. Dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības un pienākums piedalīties dzīvojamās mājas pārvaldīšanā, kurai ir jābūt ilgtspējīgai, ar skatu nākotnē,” rezumē J. Lapsa.
Vairāk par to, kāpēc dibināt dzīvokļu īpašnieku biedrību, raidierakstā šeit.
