Īpašuma atsavināšanu regulēs jauns likums

Saeima 14. oktobrī trešajā, galīgajā lasījumā pieņēma "Sabiedrības vajadzībām nepieciešamā nekustamā īpašuma atsavināšanas likumu", kas paredz tiesisko regulējumu gadījumos, kad sabiedrības vajadzībām nepieciešama nekustamā īpašuma atsavināšana.

Patlaban nekustamā īpašuma atsavināšana sabiedrības vajadzībām notiek saskaņā ar atjaunoto 1923. gada likumu „Par nekustamā īpašuma piespiedu atsavināšanu valsts vai sabiedriskajām vajadzībām”. Jaunais likums regulēs ne tikai piespiedu atsavināšanas procesu, bet arī zemes un ēku labprātīgu atsavināšanu, kas patlaban notiek civiltiesiskā ceļā. Katrai institūcijai ir izveidojusies sava prakse, tādēļ īpašniekam nav skaidri labprātīgas atsavināšanas nosacījumi un tiesiskās sekas.

Paredzēts, ka jaunais likums stāsies spēkā 2011.gada 1.janvārī.

Ierobežojumus atsavināšanai neparedz         

Satversme aizsargā tiesības uz īpašumu, vienlaikus izņēmuma gadījumos pieļaujot tā piespiedu atsavināšanu uz atsevišķa likuma pamata. Jaunais tiesību akts paredz, ka nekustamo īpašumu (zemi un ēkas) var atsavināt valsts aizsardzības, vides aizsardzības, veselības aizsardzības vai sociālās nodrošināšanas vajadzībām sabiedrībai nepieciešamu kultūras, izglītības un sporta objektu, inženierbūvju un inženierkomunikāciju būvniecībai vai transporta infrastruktūras attīstībai, kā arī citu sabiedrības vajadzību nodrošināšanai.

"Nekustamā īpašuma atsavināšana pieļaujama vienīgi, ja sabiedrības vajadzības nav iespējams nodrošināt ar citiem līdzekļiem."

Ar jauno likumu netiek nedz sašaurināts, nedz paplašināts to gadījumu loks, kuros saskaņā ar līdzšinējo regulējumu bija pieļaujama nekustamā īpašuma atsavināšana, skaidro Tieslietu ministrijas (TM) Civiltiesību departamenta Vispārējo civiltiesību nodaļas juriskonsulte Sanita Pieķe. Precizēta vien likumā iekļautās normas redakcija, neizdalot, kādos gadījumos valsts un kādos gadījumos pašvaldība var ierosināt nekustamā īpašuma atsavināšanu sabiedrības vajadzībām. Saprotams, ka likumdevējs nevar paredzēt visas sabiedrības vajadzības, kuru nodrošināšanai nākotnē varētu būt nepieciešama nekustamā īpašuma atsavināšana, jaunajā likumā paredzēts atvērts to sabiedrības vajadzību uzskaitījums, kad pieļaujama nekustamā īpašuma atsavināšana. Vienlaikus uzsvērts, ka nekustamā īpašuma atsavināšana pieļaujama vienīgi gadījumā, ja sabiedrības vajadzības nav iespējams nodrošināt ar citiem līdzekļiem, norāda TM pārstāve..

Piespiedu atsavināšana – ar Saeimas lēmumu

Jaunajā regulējumā paredzētas vairākas institūcijas, kas secīgi vērtē nekustamā īpašuma atsavināšanas nepieciešamību sabiedrības vajadzību nodrošināšanai. Tās atbilstoši kompetencei ir valsts pārvaldes iestāde vai pašvaldība, Ministru kabinets (MK) un, ja nekustamais īpašums tiek atsavināts piespiedu kārtā uz atsevišķa likuma pamata, arī Saeima un Satversmes tiesa, skaidro S. Pieķe.

Sākotnēji nepieciešamību, uz kuras pamata iespējama īpašuma atsavināšana, konstatē valsts pārvaldes iestāde vai pašvaldība. Nākamajā solī valsts pārvaldes iestāde šo jautājumu virza izskatīšanai MK, kurš pieņem konceptuālu lēmumu par sabiedrības vajadzību nodrošināšanai nepieciešama projekta īstenošanu. Ja par attiecīgo sabiedrības vajadzību nodrošināšanu ir atbildīga pašvaldība­, tad šādu konceptuālu lēmumu pieņem pašvaldības dome, īpašuma atsavināšanas institucionālo secību ilustrē TM pārstāve.

"Visas institūcijas piemēros vienādu praksi nekustamā īpašuma atsavināšanai sabiedrības vajadzībām."

Pēc MK vai pašvaldības lēmuma pieņemšanas valsts pārvaldes iestāde vai municipalitāte apzina konkrētā projekta īstenošanai nepieciešamos nekustamos īpašumus un nosaka atlīdzību. Pēc tam valsts pārvaldes iestāde virza šo jautājumu izskatīšanai valdībā, kura pieņem lēmumu par īpašuma nepieciešamību sabiedrības vajadzību nodrošināšanai un tā atsavināšanu par noteikto atlīdzību. Attiecīgi, ja par attiecīgo sabiedrības vajadzību nodrošināšanu ir atbildīga pašvaldība, šādu lēmumu pieņem tā.

Ja pēc minētā lēmuma pieņemšanas ar nekustamā īpašuma īpašnieku neizdodas panākt vienošanos, par konkrētā īpašuma atsavināšanu sabiedrības vajadzībām tiek virzīts likumprojekts un Saeima vērtē gan sabiedrības vajadzību esamību, gan lemj par konkrētā nekustamā īpašuma nepieciešamību šo vajadzību nodrošināšanai, skaidro S. Pieķe. Ja Saeima likumprojektu pieņem, īpašniekam ir tiesības vērsties Satversmes tiesā, kura tālāk skata jautājumu par nekustamā īpašuma piespiedu atsavināšanas pamatotību.

Precizē labprātīgas atsavināšanas regulējumu

Likums „Par nekustamā īpašuma piespiedu atsavināšanu valsts vai sabiedriskajām vajadzībām” regulē tikai nekustamā īpašuma piespiedu atsavināšanas procesu, nekustamā īpašuma labprātīgu atsavināšanu atstājot vispārējā civiltiesisku darījumu regulējuma ietvaros. Tomēr šādi netiek nodrošināta labprātīga atsavināšanas procesa caurskatāmība un konsekvence, jo katrai institūcijai ir izveidojusies sava prakse, kā šādus jautājumus risināt, norāda TM pārstāve. Tādējādi īpašniekam, kura īpašumu paredzēts atsavināt sabiedrības vajadzībām, nav pieejami skaidri nosacījumi un tiesiskās sekas, kas izrietēs no nekustamā īpašuma labprātīgas atsavināšanas.

"Īpašnieks varēs vērsties tiesā arī tad, ja nepiekritīs īpašuma daļas atsavināšanai. "

Labprātīgas nekustamā īpašuma atsavināšanas gadījumā līdzšinējais regulējums neparedzēja kritērijus atlīdzības noteikšanai. Savukārt jaunajā likumā paredzēts tiesiskais regulējums arī attiecībā uz nekustamā īpašuma labprātīgu atsavināšanu, paredzot atlīdzības noteikšanas kritērijus un skaidras nekustamā īpašuma īpašnieka tiesības.

Tādējādi, kā uzskata likuma autori, tiks nodrošināts, ka visas institūcijas piemēro vienādu praksi nekustamā īpašuma atsavināšanai sabiedrības vajadzībām un tiks garantēta vienlīdzīgu principu ievērošana neatkarīgi no tā, vai nekustamais īpašums sabiedrības vajadzībām tiek atsavināts labprātīgi vai piespiedu kārtā..

Iespējas apstrīdēt īpašuma atsavināšanu

Institūcijas noteikto atlīdzību nekustamā īpašuma īpašnieks varēs apstrīdēt prasības kārtībā vispārējās jurisdikcijas tiesā pēc tam, kad MK vai pašvaldība būs pieņēmusi lēmumu ierosināt sabiedrības vajadzību nodrošināšanai nepieciešamā nekustamā īpašuma atsavināšanu par institūcijas noteikto atlīdzību, bet ne vēlāk kā 20 dienu laikā no

•  dienas, kad beidzies termiņš konstitucionālās sūdzības iesniegšanai par likumu par attiecīgā nekustamā īpašuma atsavināšanu, ja konstitucionālā sūdzība nav iesniegta;
• dienas, kad beidzies termiņš konstitucionālās sūdzības iesniegšanai par likumu par attiecīgā nekustamā īpašuma atsavināšanu, ja konstitucionālā sūdzība ir iesniegta, bet Satversmes tiesa šajā termiņā ir atteikusi ierosināt lietu vai pieņēmusi lēmumu par tiesvedības izbeigšanu;
• dienas, kad Satversmes tiesa pieņēmusi lēmumu par atteikšanos ierosināt lietu, ja šāds lēmums tiek pieņemts pēc konstitucionālās sūdzības iesniegšanas termiņa beigām;
• dienas, kad Satversmes tiesa pieņēmusi lēmumu par tiesvedības izbeigšanu, ja šāds lēmums tiek pieņemts pēc konstitucionālās sūdzības iesniegšanas termiņa beigām;
• dienas, kad stājies spēkā Satversmes tiesas spriedums, ar kuru ir atzīta likuma par attiecīgā nekustamā īpašuma atsavināšanu atbilstība augstāka juridiskā spēka normām.

Nekustamā īpašuma īpašnieks prasības kārtībā varēs vērsties vispārējās jurisdikcijas tiesā arī tad, ja nepiekritīs īpašuma daļas atsavināšanai un uzskatīs, ka institūcijai ir pienākums atsavināt visu nekustamo īpašumu. Tas varētu būt aktuāli gadījumos, kad atlikusī nekustamā īpašuma daļa nepietiekamās platības, apgrūtinājumu, konfigurācijas vai citu apstākļu dēļ nav izmantojama atbilstoši vietējās pašvaldības teritorijas plānojumam. Vēršanās tiesā neaptur atsavināšanas procesa virzību.

Lai nodrošinātu no atsavināšanas procesa izrietošo strīdu ātrāku izskatīšanu vispārējās jurisdikcijas tiesā, izdarīti grozījumi Civilprocesa likumā, nosakot, ka lietās par prasījumiem, kas izriet no nekustamā īpašuma atsavināšanas sabiedrības vajadzībām, tiesas sēde nosakāma 15 dienu laikā pēc paskaidrojuma saņemšanas vai tā iesniegšanas termiņa beigām, vai pēc sagatavošanas sēdes, skaidro TM.

Jaunajā likumā, kurā detalizēti atrunāta nekustamā īpašuma atsavināšanas procedūra, atšķirībā no līdzšinējā regulējuma ir paredzēta arī īpašnieka informēšanas un iesaistīšanas atsavināšanas procesā kārtība. Līdz 2011. gada 1. janvārim, kad stāsies spēkā jaunais tiesību akts, tiks izdoti Ministru kabineta noteikumi, kas regulēs atlīdzības noteikšanas kārtību, tajā skaitā, nekustamā īpašuma īpašnieka iesaistīšanu atlīdzības noteikšanā, paskaidro S. Pieķe.

Līdz 2011. gada 1.janvārim visām atsavināšanas procedūrām piemēros likumā „Par nekustamā īpašuma piespiedu atsavināšanu valsts vai sabiedriskajām vajadzībām” regulējumu. Savukārt saskaņā ar jaunā likuma pārejas noteikumos paredzēto tas nebūs piemērojams un atsavināšanas process būs pabeidzams pēc pašlaik spēkā esošā regulējuma tajos gadījumos, kad institūcija līdz minētajam datumam būs panākusi vienošanos ar nekustamā īpašuma īpašnieku par labprātīgu atsavināšanu sabiedrības vajadzībām.

Tiesiskās attiecības, kas izriet no nekustamā īpašuma piespiedu atsavināšanas procedūrām, kuras uzsāktas līdz nākamā gada 1. janvārim, apspriežamas saskaņā ar likumu „Par nekustamā īpašuma piespiedu atsavināšanu valsts vai sabiedriskajām vajadzībām”.

Novērš kavējošus aspektus īpašuma pārņemšanā

Jaunais regulējums novērsīs arī patlaban aktuālo problēmu, ka gadījumā, ja īpašnieks nepiekrīt piedāvātajam atlīdzības apmēram, projekta uzsākšana tiek būtiski kavēta, jo īpašuma tiesības par labu valstij vai pašvaldībai var nostiprināt pēc tam, kad par īpašumu ir samaksāta atlīdzība. Patlaban, kā norāda TM, sarežģījumus rada arī atsavinātā nekustamā īpašuma atbrīvošana, jo nereti iestādei jāiesaistās ilgstošos tiesu procesos, lai saņemtu nolēmumu, uz kura pamata īpašumu var atbrīvot piespiedu kārtā.

Jaunajā likumā, kā norāda S. Pieķe, nav paredzēta īpaša kārtība, kādā valsts vai pašvaldība iegūst īpašuma tiesības, ja nekustamo īpašumu sabiedrības vajadzībām atsavina uz vienošanās pamata – īpašuma tiesību pāreju regulē normas, kas regulē īpašuma tiesību pāreju tiesiska darījuma rezultātā. Attiecībā uz nekustamā īpašuma atbrīvošanas pienākumu, jaunajā likumā noteikts, ka līgumā par labprātīgu atsavināšanu paredz nekustamā īpašuma atbrīvošanas kārtību un termiņus, tādēļ nekustamais īpašums atbrīvojams līgumā paredzētajā kārtībā.

Ja īpašums tiek atsavināts piespiedu kārtā, jaunajā regulējumā noteikts, ka pēc tam, kad stājies spēkā likums par konkrēta nekustamā īpašuma atsavināšanu, institūcija sešu mēnešu laikā (termiņš, kāds paredzēts konstitucionālās sūdzības iesniegšanai) piedāvā īpašniekam noslēgt līgumu par institūcijas noteiktās atlīdzības pieņemšanu un atlīdzības kompensācijas veidu. Ja šāds līgums noslēgts netiek, institūcija īpašniekam izmaksā 90% no noteiktās atlīdzības un atlikušos 10% no atlīdzības izmaksā pēc tam, kad notecējis likumā noteiktais termiņš prasības par atlīdzības apmēru celšanai tiesā un šāda prasība nav celta.

"Sabiedrības intereses var realizēt ātrāk ­– vēl pirms strīda par atlīdzības apmēru izskatīšanas tiesā."

Ja nekustamā īpašuma īpašnieks institūcijas noteikto atlīdzību ir apstrīdējis tiesā, pēc tiesas sprieduma spēkā stāšanās institūcija izmaksā atlikušo atlīdzības daļu tādā apmērā, lai nodrošinātu sprieduma izpildi, samaksājot arī likumiskos procentus par spriedumā noteikto atlīdzības summu, kas pārsniedz jau izmaksātās atlīdzības apmēra daļu.

Atsavināšanas likumā noteikts, ka īpašuma tiesības uz nekustamo īpašumu, kas nepieciešams sabiedrības vajadzību nodrošināšanai, pāriet valstij vai pašvaldībai pēc tam, kad stājies spēkā likums par konkrētā īpašuma atsavināšanu un institūcija samaksājusi īpašniekam atlīdzību saskaņā ar vienošanos vai, ja līgums nav noslēgts, izmaksājusi 90% no institūcijas noteiktās atlīdzības.

Tādējādi, kā uzsver TM, tiek nodrošināts, ka sabiedrības intereses var tikt realizētas ātrāk – vēl pirms strīda par atlīdzības apmēru izskatīšanas tiesā, vienlaikus nodrošinot īpašnieka interešu aizsardzību, jo viņam tiek izmaksāta gandrīz visa atlīdzības summa.

Attiecībā uz īpašuma atbrīvošanu piespiedu atsavināšanas gadījumā uz atsevišķa likuma pamata jaunajā regulējumā paredzēts bijušā īpašnieka pienākums atbrīvot nekustamo īpašumu 10 dienu laikā no dienas, kad institūcija samaksājusi atlīdzību saskaņā ar vienošanās līgumu vai, ja tāds nav noslēgts, samaksājusi atlīdzības daļu 90% apmērā un likumā noteiktajos gadījumos nodrošinājusi bijušo īpašnieku ar līdzvērtīgu dzīvojamo telpu.