Publicēts pirms 15 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
FOTO: Aigars Jansons, A.F.I.
Tomēr dzīvokļu īpašnieku biedrību veidošana vēl arvien ir sarežģīta. Kā liecina pieredze, lai sasauktu īpašnieku kopsapulci, vajadzīgi vismaz četri, pieci piegājieni. Un arī tad visai bieži pietrūkst lemttiesīgo balsu un laiks un organizētāju pūliņi ir lieki izšķiesti. Iedzīvotāju pasīvajai attieksmei ir vairāki skaidrojumi. Vispirms te jānosauc jau bieži minētā neuzticēšanās kaimiņiem – ko gan viņi perina? Protams, arī dažu institūciju pretdarbība, pašu dzīvokļu īpašnieku kūtrums, līdzekļu trūkums un vēl daudz dažādu aizbildinājumu.
Tagad var iztikt bez dzīvokļu īpašnieku kopsapulces
Zināms dzinulis šim procesam ir iespēja saņemt valsts un Eiropas Savienības līdzfinansējumu savas mājas siltināšanai. Tomēr, lai pretendētu uz līdzfinansējumu, jāizpilda būtisks priekšnoteikums – vispirms ir jāizveido dzīvokļu īpašnieku sabiedrība un savā valdījumā jāpārņem nams. Lai šo procesu vienkāršotu, Saeima 12. jūnijā cita starpā pieņēma grozījumu likumā “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”, kas stājās spēkā 1. jūlijā.
Būtiskas izmaiņas ir piedzīvojis šā likuma 51. pants, kuram jaunajā redakcijā dots formulējums “Dzīvokļu īpašnieku lēmuma pieņemšanas procedūra, nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci”. Tas nozīmē – ja dzīvokļu īpašnieki nav pieņēmuši lēmumu par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību nodošanu dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai vai arī ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarotai personai un nav noslēguši līgumu par dzīvojamās mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, – pašvaldībai, valsts dzīvojamās mājas valdītājam vai vienam vai vairākiem dzīvokļu īpašniekiem (ierosinātājam) ir tiesības sākt dzīvokļu īpašnieku lēmuma pieņemšanas procedūru, nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci. Šajā gadījumā ierosinātājs dzīvokļu īpašniekiem nosūta ierakstītu vēstuli vai pret parakstu nodod uzaicinājumu pieņemt lēmumu (“par” vai “pret”) par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu. Uzaicinājumam jāpievieno lēmuma projekts, dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līguma projekts, balsošanas biļetens un citi būtiski dokumenti, kas var veicināt lēmuma pieņemšanu. Uzaicinājumā ir jānorāda arī balsošanas termiņš, taču tas nevar būt īsāks par četrām nedēļām.
"Lai pretendētu uz līdzfinansējumu, jāizpilda būtisks priekšnoteikums – vispirms ir jāizveido dzīvokļu īpašnieku sabiedrība un savā valdījumā jāpārņem nams."
Likuma grozījums paredz, kādi nosacījumi iekļaujami dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līguma projektā. Pamatos tie atbilst jaunajam Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumam un ietver pilnvarotai personai uzdoto obligāti veicamo pārvaldīšanas darbību uzskaitījumu, atskaites kārtību un citus nosacījumus.
Kad ierosinātājs saņēmis dzīvokļu īpašnieku biļetenus, tiek sastādīts balsošanas rezultātu protokols. Tajā uzrāda:
Šīs procedūras ietvaros lēmums par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību nodošanu dzīvokļu īpašnieku pilnvarotajai personai uzskatāms par pieņemtu, ja “par” balsojuši dzīvokļu īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi (50% + viens “par”) no visu dzīvojamā mājā esošo privatizācijas objektu skaita.
Kad lēmums pieņemts, ierosinātājs atbilstoši balsošanas rezultātiem precizē līguma projektu un sagatavo to parakstīšanai. Jāpiebilst, ka pārvaldīšanas līgums tiek slēgts uz laiku, kas nepārsniedz trīs gadus.
Organizēt kopsapulci vai uzsākt dzīvokļu īpašnieku lēmuma pieņemšanas procedūru, nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci, kā arī juridiski korekti noformēt dokumentus var uzticēt arī kādam projektu vadības uzņēmumam.
Balsojums par nama renovāciju
Tad, kad ēkai ir juridiski atzīts pārvaldītājs – dzīvokļu īpašnieku sabiedrība, kooperatīvs, apsaimniekotājs –, jautājumu “par” vai “pret” nama renovāciju (siltināšanu) izlemj dzīvokļu īpašnieku kopsapulce, protokolējot lēmumu. Lēmums stājas spēkā, ja par to balsojuši 50 procenti plus viens dzīvokļu īpašnieks.
"Būtiskas izmaiņas ir piedzīvojis šā likuma 51. pants, kuram jaunajā redakcijā dots formulējums “Dzīvokļu īpašnieku lēmuma pieņemšanas procedūra, nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci”."
Nesasaukt dzīvokļu īpašnieku kopsapulci un veikt rakstveida balsojumu “par” vai “pret”, lai pieņemtu lēmumu par mājas siltināšanu, iespējams tikai tad, ja šī procedūra ir īpaši paredzēta dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumā. Kopumā jāsaka, ka tajā var iekļaut arī citus dzīvokļu īpašnieku konstruktīvus priekšlikumus, kas nav pretrunā normatīvajiem aktiem.
Kas nepieciešams, lai siltināšanas projekts būtu veiksmīgs
Ēku energoefektivitātes likums nosaka, ka energoaudits ir ēkas apsekošanas un datu analīzes procedūra, kas tiek veikta, lai noteiktu enerģijas plūsmu ēkā un izvērtētu enerģijas taupīšanas iespējas.
Atbilstoši likumam ēkas energoaudits ir dalāms trīs pamatprocedūrās, skaidro sertificēta energoauditore Natālija Pavlovska. Vispirms energoauditors nosaka, kāda veida enerģijas avoti tiek izmantoti attiecīgajā ēkā. Piemēram, karstais ūdens apkurei un ikdienas vajadzībām, elektroenerģija gaisa kondicionēšanai utt. Otra procedūra ir saistīta ar enerģijas patēriņa samazināšanas iespēju noteikšanu, bet trešās procedūras laikā tiek veikti detalizēti aprēķini energoefektivitātes pasākumiem attiecīgajā objektā. Tas nozīmē, ka energoauditors, piemēram, iesaka siltināt visu māju vai tās gala sienas, nomainīt logus vai veikt citus uzlabojumus. Šīs procedūras gaitā tiek noteikts arī katra ieteiktā pasākuma iespējamais enerģijas ietaupījums (piemēram, 20%).
Energoaudita aprēķinus reglamentē Ministru kabineta 13.01.2009. noteikumi Nr. 39 “Ēkas energoefektivitātes aprēķina metode”. Atbilstoši tiem ēkas energoefektivitātes novērtējumā, nosakot gada enerģijas patēriņu, ir jāiekļauj šādas ēkas tehniskās sistēmas: apkure, karstā ūdens apgāde, gaisa kondicionēšana (kas parasti ir viens no lielākajiem enerģijas patērētājiem), ventilācijas sistēmas, apgaismošana, kā arī enerģijas piegāde un ēkas tehnisko sistēmu enerģijas zudumi. Taču nama apgaismojuma sistēmu enerģijas patēriņu ņem vērā tikai publiskām ēkām.
Energoauditoram nevajadzētu mājas pārvaldniekam ieteikt kādu konkrētu siltināšanas materiālu, jo tas būtu atsevišķu būvmateriālu ražotājfirmu lobēšana, uzskata N. Pavlovska.
Auditoram ir jānorāda tikai materiāla biezums un tā siltumvadītspējas koeficients (λ). Savukārt materiāla izvēle ir pasūtītāja ziņā. Protams, energoauditoram ir jāpārzina tirgū esošais siltināmo materiālu klāsts, kā arī jaunākās to lietošanas tehnoloģijas. Īpaši tad, ja īpašnieki nolēmuši māju siltināt, izmantojot jaunākās tehnoloģijas, kas parasti ir dārgākas nekā plaši pazīstamās.
Energoauditori var izmantot dažādus mēraparātus, taču to lietošana nav obligāta. Vasarā ēkas bojājumi tiek fiksēti, izmantojot fotoaparātu. Tomēr siltuma zudumu vietas vieglāk ir konstatēt ziemā. Lielu popularitāti ir guvusi termogrāfijas metode, kas uzskatāmi parāda siltuma aizplūšanas vietas. Tas ir viens no labākajiem veidiem, kā pārliecināt nama dzīvokļu īpašniekus, ka nams ir jāsiltina.
"Organizēt kopsapulci vai uzsākt dzīvokļu īpašnieku lēmuma pieņemšanas procedūru, nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci, kā arī noformēt dokumentus var uzticēt arī kādam projektu vadības uzņēmumam."
Diemžēl ļaudis visai bieži jauc energoauditu ar termogrāfiju, norāda N. Pavlovska. Presē pat parādās raksti, kas uzsver, ka energoaudits ir veicams tikai ziemā, jo termogrammu var uzņemt tikai aukstajos mēnešos. Ir jāņem vērā – energoauditu var veikt visu gadu, neatkarīgi no sezonas. Taču tajā pašā laikā sīkāku informāciju par tā dēvētajiem aukstuma tiltiem var iegūt ziemas mēnešos, cita starpā izmantojot arī jau minēto termogrāfiju.
Energoauditu un mājas tehnisko apsekošanu, lai sagatavotu projektu, noteikti vajadzētu veikt vienlaikus, uzsver energoauditore. Tieši trijotnes – mājas pārvaldnieka, energoauditora un būvinženiera – cieša sadarbība var dot visracionālākos risinājumus nama siltināšanai.
Dzīvojamo māju pārvaldniekiem īpaša uzmanība jāpievērš normai, kas nosaka, ka valsts budžeta un Eiropas Savienības līdzfinansējumu saņem tikai tās darbības, kas ir norādītas energoaudita atskaitē. Šo līdzekļu apguves pirmajās kārtās BEMA uzkrātā pieredze liecina, ka dažkārt energoauditora vērtējums nesakrīt ar būvinženiera priekšlikumiem. Ja energoauditora ieteikumi nav ietverti būvinženiera norādēs projektētājiem vai arī tie ir citādi nekā auditoram, šie pasākumi, atbilstoši normatīviem, netiek finansēti. Tātad līdzfinansējumu var saņemt tikai tās darbības, kuras ieteicis energoauditors.
Nama siltināšana – svarīgākais mājas renovācijas posms
Ēku siltināšana ir komplekss pasākums, kas parasti ietver jumta pārsegumu, fasāžu siltināšanu, veco logu un durvju nomaiņu pret būvizstrādājumiem ar normatīviem atbilstošiem siltumizolācijas koeficientiem. Tieši šiem jautājumiem bija veltīta BEMA, Banku augstskolas Biznesa un finanšu pētniecības centra un Latvijas Būvinženieru savienības (LBS) rīkotā diskusija “Kvalitatīva mājokļa renovācija energoefektivitātes kontekstā”.
Cilvēkos ticība mājokļu renovācijai nostiprināsies tikai tad, kad viņi būs pārliecināti par atbilstošu ekonomisko efektu – pārskatāmā laikposmā atgūt ieguldītos līdzekļus, diskusijas laikā uzsvēra LBS valdes priekšsēdētājs Mārtiņš Straume. Visiem renovācijas procesā iesaistītajiem ir jāpanāk, lai pirmie renovācijas projekti tiktu īstenoti kvalitatīvi, profesionāli jau no darbu sākšanas brīža. “Manuprāt, būtu jāizmanto tipveida risinājumi, kas nākotnē ekonomētu gan naudu, gan laiku. Turklāt dzīvojamie kvartāli būtu jāpadara “dzīvāki” un izteiksmīgāki,” norādīja M. Straume.
Šeit jāpiebilst, ka Ekonomikas ministrija (EM) jau ir izsludinājusi tipveida projektu iepirkumu, kas dzīvokļu īpašniekiem samazinās izdevumus par ēkas siltināšanu un vienkāršos nepieciešamo dokumentu kārtošanu.
Daudzi diskusijas dalībnieki izteica domu, ka nevajadzētu izvēlēties siltināšanas metodes, par galveno kritēriju izvirzot tikai cenu, jo rezultāts var nedot gaidīto efektu: nauda būs iztērēta, bet izvirzītie mērķi netiks sasniegti.
Iespējamie projektu pasūtītāji – dzīvokļi īpašnieki un apsaimniekotāji – šobrīd rūpīgi izvērtē, vai ieguldītie finanšu līdzekļi nesīs gaidīto ietaupījumu, uzsvēra EM Būvniecības un mājokļu politikas departamenta direktors Gatis Ābele. Arvien ir aktuāls jautājums, vai veiktais energoaudits un tehniskais apsekojums, izstrādātais projekts ir kvalitatīvs, un kas un kā seko līdzi izmantotajiem materiāliem un būvnieku darbam. Tieši pašlaik ir iespēja novērtēt reālās situācijas atbilstību regulējošajiem normatīvajiem dokumentiem un konstatēt vājās vietas. Diskusijas dalībnieku izteiktie viedokļi, arī konstruktīvā kritika tiks ņemta vērā, izstrādājot grozījumus attiecīgajos normatīvajos dokumentos.
