Publicēts pirms 7 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
Ja īpašnieki pārņēmuši māju valdījumā, viņiem ir tiesības pašiem lemt par ēkas remontu un tam nepieciešamajiem tēriņiem.
Avots: Ekonomikas ministrija
LV portāls saņēma kāda dzīvokļa īpašnieka vēstuli ar ziņu, ka apsaimniekotājs mājai nomainījis jumtu un piesūtījis iemītniekiem brangu rēķinu, bet modrie iedzīvotāji uz pagalmā noliktā jumta seguma iepakojuma pamanījuši pavisam citus datus, nekā tāmē uzrādīts, un izpētījuši, ka izmantotā materiāla cena bijusi daudz zemāka, tādēļ arī segums citas kvalitātes. Dzīvokļu īpašnieki apšmaukti, kā paši aplēsuši, par vairākiem tūkstošiem. Turklāt līdzīgas blēdības velkoties jau gadiem. Ko darīt?
Apsaimniekošanas attiecības kā dzimtbūšana
Toreiz LV portāls atbildēja īsi – ja fakti patiešām atbilst īstenībai, pārvaldnieks nestrādā godprātīgi un nesniedz nekādus paskaidrojumus, tad ir tikai viens ceļš – lūkot pēc cita apsaimniekošanas pakalpojumu sniedzēja. Vai tā notika, nav zināms. Varbūt dzīvokļu īpašnieki joprojām kurn pa kaktiem, bet viss turpinās pa vecam. Arī Ekonomikas ministrijas valsts sekretāra vietnieks Edmunds Valantis iepriekš minētā Rīgas nama remonta problēmu komentējis līdzīgi – ja apsaimniekotājs nesniedz kvalitatīvu pakalpojumu, bet iedzīvotāji savukārt neatsakās no šāda pārvaldnieka, " lēnām veidojas nelāga prakse un tā var arī atkārtoties". Ja dzīvokļu īpašnieki nepieciestu sliktus pakalpojuma sniedzējus, tad arī šāda prakse ietu mazumā.
Ekonomikas ministrijas mājaslapā sadaļā "Mājokļi" ir ļoti noderīga informācija par dažādām daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanas situācijām, tostarp par pārvaldnieka pienākumiem. Skaidrojums par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu beidzas ar uzsaukumu: "Atceries! Dzīvokļu īpašnieki ir pakalpojumu pasūtītāji un diktē noteikumus mājas pārvaldniekam. Jo precīzāk līgumā tiks noteikti pārvaldnieka pienākumi, jo labāk varēsiet kontrolēt mājas pārvaldīšanu un naudas izlietošanu."
"Apsaimniekotājs ir kā ķeizars tronī."
Vai dzīvokļu īpašnieki vispār apzinās, ka viņi ir apsaimniekošanas pakalpojuma pasūtītāji un var diktēt savus noteikumus pārvaldniekam? Vairākus gadus, atbildot uz dzīvokļu īpašnieku jautājumiem LV portāla sadaļā e-konsultācijas, izskatās pretēji: apsaimniekotājs ir kā ķeizars tronī, kuram dzīvokļu īpašnieki ilgstoši nevar izlūgties kaut ko pasākt nesamērīga ūdens patēriņa starpības samazināšanai, naudu par mājas apsaimniekošanu viņi maksā, bet remonti nenotiek, pagrabos krājas ūdens, notekcaurules aizsērējušas, bet paskaidrojumus dzīvokļu īpašnieki nesaņem, jo pārvaldnieks viņu jautājumus ignorē.
Protams, šo viedokli nevar vispārināti attiecināt uz visām mājām un visiem apsaimniekotājiem. Būs dzīvokļu īpašnieki, kam nekas nav labi, kuri protestēs pret dzīvokļu īpašnieku kopības vairākuma lemto par jebkādiem uzlabojumiem, piemēram, kodu atslēgas ierīkošanu, būs arī tādi, kuri sūdzēsies par pārvaldnieku kaut vai tādēļ, ka tas pievilcis grožus saistībā ar nenokārtotiem maksājumiem. Un tomēr. Pirms gada piketā pie RNP administrācijas ēkas bija sapulcējies paprāvs pulks neapmierinātu dzīvokļu īpašnieku ar visdažādākajām pretenzijām, daži, rokām drebot, demonstrēja pieblīdušas mapes ar ilgstoši vāktiem dokumentiem kā liecību par pārvaldnieka negodīgu rīcību un pat posās uz tiesu. To visu noskatoties, nekādi nebija saprotams – ja viss ir tik slikti, kādēļ gadus divdesmit labprātīgi jāpiecieš dzimtbūšanai līdzīgas attiecības ar komersantu, pakalpojuma sniedzēju? Vai vienkāršāk par iespējamās blēdīšanās izsekošanu nebija laikus nolīgt citu apsaimniekotāju?
Valdījumā pārņemti vien 20% privatizēto māju
Taču dzīvokļu īpašnieki apsaimniekotāju Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktajā kārtībā var mainīt, pārņemot māju savā valdījumā. Diemžēl līdz šim dzīvokļu īpašnieki valdījumā ir pārņēmuši tikai 21% no Latvijā privatizēto pašvaldību māju skaita, gandrīz 80% apsaimnieko pašvaldību kapitālsabiedrības. Šādi dati minēti Valsts kontroles 2016. gada revīzijas ziņojumā "Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšana Liepājas pilsētā", kura ievadā lasām arī secinājumu: pašlaik dzīvojamo māju pārvaldīšana netiek virzīta mērķtiecīgi, uzsverot, ka "viens no priekšnosacījumiem efektīvai un kvalitatīvai dzīvojamo māju pārvaldīšanai un apsaimniekošanai ir aktīva pašu iedzīvotāju iesaiste".
Privatizēto māju dzīvokļu īpašnieki nav izpildījuši likuma "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" 51. panta pirmajā daļā iekļauto prasību: daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieku kopsapulce, lai izveidotu dzīvokļu īpašnieku sabiedrību vai Civillikumā noteiktajā kārtībā noslēgtu līgumu par daudzdzīvokļu mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, sasaucama ne vēlāk kā sešu mēnešu laikā pēc tam, kad pieņemts lēmums par attiecīgās dzīvojamās mājas privatizācijas uzsākšanu.
Ja tas nav izdarīts, mājas valdītājs atbilstoši likuma "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" 50. panta septītajai daļai arvien ir valsts vai pašvaldība.
Tādēļ dzīvokļu īpašnieku lemtspēja un tiesības ir stipri ierobežotākas nekā tad, ja dzīvokļu īpašnieku kopums ir mājas pilntiesīgs valdītājs. To labi zina arī pašvaldību komercsabiedrības, kuras apsaimniekošanas tirgū, nenoliedzami, ieņem monopolstāvokli, zināmā mērā atrodas ārpus konkurences un nereti var atļauties saimniekot pēc principa – ko tu lielam padarīsi?
Māju apsaimniekošana atšķirīga valdījuma apstākļos
Latvijas Nekustamā īpašuma pārvaldnieku asociācijas vadītājs Vitolds Peipiņš pašvaldību komercsabiedrību nereti vērojamo ignoranci pret pakalpojumu kvalitāti skaidro ar pārliecību, ka klienti nekur nepazudīs, jo, pirmkārt, daudzdzīvokļu mājās trūkst līderu, kuri spētu iekustināt pārējos dzīvokļu īpašniekus tādām aktivitātēm kā mājas pārņemšana valdījumā un pārvaldnieka nomaiņa. Otrkārt, lielās mājās sarīkot īpašnieku sapulces un pieņemt kopīgus lēmumus ir teju neiespējami viedokļu dažādības, zināšanu un intereses trūkuma dēļ. "Un vēl ir trešais iemesls – tiem, kuri dzīvokļus privatizējuši pirms daudziem gadiem, ieraduma pēc šķiet drošāk turēties pie tās pašas bijušās namu pārvaldes, tātad – pašvaldības, lai kā arī pārvaldnieku rīcība nepatiktu."
Galvenā atšķirība starp dzīvokļu īpašnieku valdījumā pārņemtu un nepārņemtu māju, vienkārši skaidrojot, ir tā, ka pirmajā gadījumā dzīvokļu īpašnieki (viņiem nav obligāti jādibina biedrība, bet var noslēgt pārvaldīšanas līgumu ar kādu šā pakalpojuma sniedzēju) par mājas apsaimniekošanu, tās izmaksām, norēķināšanās kārtību lemj paši. Viņi paši arī nosaka, kā pārvaldniekam jāatskaitās par tam doto uzdevumu izpildi un finanšu izlietojumu. Tātad arī kontrole ir pašu ziņā, ja vien to prasmīgi izmanto.
"Beidzot būtu jāizdara šis darbs – mājas pārņemšana valdījumā."
Savukārt otrajā gadījumā pārvaldnieks izlemj, kas darāms un cik tas maksā (saskaņā ar normatīvo aktu regulējumu), nosūta īpašniekiem savus priekšlikumus, savukārt viņiem ir tiesības īpaši sasauktā sapulcē tos apstiprināt, apstrīdēt vai ieviest izmaiņas. Valsts vai pašvaldība (apsaimniekošanas komercuzņēmuma personā) veic Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā noteiktās obligātās darbības (6. pants), bet kārtību, kā tiek aprēķināta maksa par pārvaldīšanas un apsaimniekošanas pakalpojumu, nosaka Ministru kabineta noteikumi Nr. 1014 "Kārtība, kādā aprēķināma maksa par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu" un Nr. 1013 "Kārtība, kādā dzīvokļa īpašnieks daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā norēķinās par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu".
Dzīvokļu īpašniekiem svarīgi noteikumi
Saistībā ar mājas apsaimniekošanu Ministru kabineta noteikumos Nr. 1014 ir vairāki ļoti svarīgi punkti, par kuriem daudzi, šķiet, nemaz nezina.
"10. Par aprēķināto dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksu nākamajam kalendāra gadam dzīvojamās mājas pārvaldnieks rakstiski paziņo dzīvokļa īpašniekam ne vēlāk kā līdz attiecīgā gada 15. oktobrim, paziņojumā norādot laiku un vietu (piemēram, mājaslapa internetā, informatīvs stends), kur dzīvokļa īpašnieks var iepazīties ar tāmes kopsavilkumu (2. pielikums), kā arī dzīvojamai mājai nepieciešamo remontdarbu apkopojumu nākamajiem periodiem (3. pielikums). Pēc dzīvokļa īpašnieka lūguma tāmes kopsavilkumu un dzīvojamai mājai nepieciešamo remontdarbu apkopojumu pārvaldnieks rakstiski nosūta attiecīgajam dzīvokļa īpašniekam.
11. Plānojot nepieciešamos remontdarbus nākamajiem periodiem (šo noteikumu 7.4. apakšpunkts), pārvaldnieks pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksā var iekļaut arī plānoto remontdarbu izmaksas.
12. 30 darbdienu laikā pēc šo noteikumu 10. punktā minētā paziņojuma saņemšanas dzīvokļu īpašnieki dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē (turpmāk – kopsapulce) pieņem lēmumu par dzīvojamai mājai aprēķinātās pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksas apstiprināšanu nākamajam kalendāra gadam, kā arī par dzīvojamai mājai nepieciešamo remontdarbu plāna apstiprināšanu nākamajiem periodiem. Kopsapulce ir tiesīga pilnvarot personu dzīvokļu īpašnieku saziņai ar pārvaldnieku.
13. Lemjot par dzīvojamai mājai aprēķinātās pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksas apstiprināšanu nākamajam kalendāra gadam, dzīvokļu īpašnieki nevar atteikties no šo noteikumu 7. punktā minēto uzturēšanas un apsaimniekošanas pakalpojumu nodrošināšanas dzīvojamai mājai.
14. Ja dzīvokļu īpašnieki šo noteikumu 12. punktā minētajā termiņā nav sasaukuši kopsapulci un nolēmuši apstiprināt dzīvojamai mājai aprēķināto pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksu nākamajam kalendāra gadam, dzīvojamās mājas pārvaldnieka aprēķinātā maksa nākamajam kalendāra gadam stājas spēkā ar 1. janvāri vai ar citu pārvaldnieka noteiktu termiņu."
Pārsteigumi par apsaimniekošanas maksu un remontu tāmi
Tieši noteikumu pēdējā punktā ir meklējama atslēga daudzu dzīvokļu īpašnieku neizpratnei par rēķinu, kurā no 1. janvāra pēkšņi parādījies lielāks apsaimniekošanas maksājums par it kā neizprotamiem un, kā šķiet, pārāk dārgiem remontdarbiem. Par to LV portāla e-konsultāciju sadaļā dzīvokļu īpašnieki mēdz iesūtīt neizpratnes pilnus jautājumus, kuri parasti beidzas ar jautājumu: "Vai tas ir likumīgi?"
Jā, kā izriet no iepriekš minētā, ir likumīgi – ja vien dzīvokļa īpašnieks ir saņēmis dzīvojamās mājas uzturēšanas un apsaimniekošanas darbu tāmes kopsavilkumu vai paziņojumu par vietu, kur ar to var iepazīties.
Jādomā, ka dzīvokļu īpašnieki itin bieži šos paziņojumus varētu būt palaiduši garām, atstājuši bez uzmanības, kaut kur nomētājuši, tāmē nav ieskatījušies, par MK noteikumos minēto dzīvokļu īpašnieku sapulci pat nav padomājuši, tāpat kā par kādas personas pilnvarošanu dzīvokļu īpašnieku saziņai ar pārvaldnieku. Tāpēc šādi negatīvi pārsteigumi un sava beztiesīguma izjūta.
Ticams iemesls: ja dzīvokļu īpašnieki ilgus gadus nav vēlējušies vai varējuši iegūt lielāku patstāvību savas mājas apsaimniekošanā, kā gan būtu iespējama tāmes apspriešana kopsapulcē?
Protams, ja pārvaldnieks informāciju nav nosūtījis, tas jau ir nopietns pārkāpums un atkal atgriešanās pie temata par apsaimniekotāja maiņu.
Lai dzīvokļu īpašnieki kļūtu par pilntiesīgiem noteicējiem savā namā, beidzot būtu jāizdara šis darbs – mājas pārņemšana valdījumā. LV portālā par to ir publicēti vairāki raksti – piemēram, "Kā dzīvokļu īpašniekiem pārņemt māju savā valdījumā", "Kā izveidot dzīvokļu īpašnieku biedrību un kļūt par saimnieku savā mājā", kā arī "Dzīvokļu īpašnieki un viņu neizmantotās tiesības" trijos turpinājumos.
Viegli saprotams un pārskatāms skaidrojums par to atrodams arī Ekonomikas ministrijas mājaslapā sadaļā "Mājoklis" – "Dzīvojamās mājas pārvaldīšana".
Kad māja pārņemta dzīvokļu īpašnieku valdījumā, ir iegūta brīvība plānot un kontrolēt apsaimniekošanas izdevumus, slēdzot apsaimniekošanas līgumu ar līdzšinējo pakalpojumu sniedzēju vai arī, ja nepieciešams, lūkoties pēc labāka pārvaldnieka. Bet par to turpmāk.
