Publicēts pirms 10 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
Var gadīties, ka izsolē pircējs īpašumu iegādājas lētāk, bet var nonākt arī zaudētājos.
LV portāla kolāža
Valdība augusta otrajā pusē uzklausīja Tieslietu ministrijas sagatavoto informatīvo ziņojumu "Par elektronisko izsoļu ieviešanas iespējām spriedumu izpildes un maksātnespējas procesā". Publiski šis dokuments nav pieejams, taču TM informācijā skaidri redzams, ka izsoļu sistēmas modernizēšana vajadzīga ne tikai tehniskā progresa dēļ, bet arī kā līdzeklis, lai izvairītos no lielas problēmas – tā dēvētā izsoļu reiderisma.
Kā notiek izsole?
Nekustamā īpašuma izsoļu kārtību regulē Civilprocesa likums (CPL), kas 608.pantā zīmē ļoti skaidru ainu: "Pirms izsoles personas, kuras ieradušās uz izsoli, uzrāda tiesu izpildītājam personu un pilnvarojumu (pārstāvības tiesības) apliecinošus dokumentus un iesniedz šo dokumentu kopijas. Uzsākot izsoli, tiesu izpildītājs nosauc pārdodamo nekustamo īpašumu, izsoles sākumcenu un nosaka izsoles soli, ne mazāku par vienu procentu un ne lielāku par 10 procentiem no nekustamā īpašuma izsoles sākumcenas, kā arī informē, vai izsoles cena apliekama ar pievienotās vērtības nodokli un kāda ir šīs cenas apliekamā vērtība. Pēc tam tiesu izpildītājs jautā izsoles dalībniekiem, vai kāds sola vairāk. Kamēr vien turpinās pārsolīšana, solītāju nosauktās cenas tiesu izpildītājs paziņo mutvārdos un ieraksta izsoles aktā, norādot solītāja vārdu un uzvārdu."
Kad pēc trešā aicinājuma neviens nav solījis vairāk, pārsolīšana beidzas un nekustamais īpašums ir pārdots.
Pirms šā pasākuma solīt gribētāji samaksā drošības naudu 10% vērtībā no izsolē izliktā īpašuma sākumcenas. Īpašuma ieguvējam šo summu ieskaita pirkuma cenā, pārējiem pēc izsoles atmaksā atpakaļ.
"Kad pēc trešā aicinājuma neviens nav solījis vairāk, īpašums ir pārdots."
Zvērināts advokāts Jānis Lapsa stāsta: "Ir divu veidu piespiedu izsoles, ko rīko tiesu izpildītāji un maksātnespējas administratori, izsolot visu veidu īpašumus: gan mājas, gan dzīvokļus, gan zemesgabalus, gan arī komerciālos objektus. Nereti gadās, ka izsola nevis visu dzīvokli, bet tikai pusi no tā – vienu domājamo daļu. Tas ir tad, ja, piemēram, vīrs nav nokārtojis parādsaistības un tādēļ tiek izsolīta puse no kopmantas. Šāda situācija var rasties arī samērā neliela parāda dēļ. Ir bijušas diskusijas, vai patiešām par mazu parādu, teiksim, 100 eiro, vajadzētu izsolīt dzīvokli, un izskanējuši viedokļi, cik tiesu izpildītāji, šādi rīkojoties, tomēr ir briesmīgi. Bet – no otras puses – kāda viņiem ir izeja? Tiesu izpildītājam ir jāizpilda tiesas nolēmums un likums. Ja kāds cilvēks ir kaut kam parādā, ja nav citu resursu, pret ko vērst piedziņu, tiesu izpildītājam šī nauda par katru cenu ir jāpiedzen, un tad izsolē pārdod īpašumu."
Izsoli iespējams uzsākt, pamatojoties uz tiesu izpildītājam izpildē iesniegtu izpildu dokumentu - tiesas nolēmumu, kā arī pēc kreditora rakstveidā izteikta lūguma.
Kas piedalās izsolē: solītāji un naudas izspiedēji
Kādu interešu vadīti, cilvēki vēlas iegādāties šos īpašumus izsolēs?
"Izsolēs, piemēram, dzīvokļus vai ģimenes mājas nepērk tāpat vien: viens mērķis var būt komercdarbība, kad cilvēks (vai nekustamā īpašuma komersants) darbojas kā investors - nopirkto īpašumu izremontē un pēc tam pārdod dārgāk vai izīrē. Citi savukārt darbojas vienkārši kā uzpircēji, īpašumā neko neieguldot, bet izmantojot nekustamā tirgus konjunktūru un arī gūstot peļņu.
Nākamā kategorija ir cilvēki, kuri mājokli vēlas iegādāties dzīvošanai. Bieži vien tie ir denacionalizēto māju īrnieki ar ierobežotu rocību, kuri, lētāk pērkot, vēlas uzlabot savus dzīves apstākļus.
Ja pircēja mērķis ir nopelnīt, tad ir saprotami, ka viņš izsolē iegādājas īpašumu, kas varbūt ir lētāks, taču saistīts ar vairākiem riskiem. Pirmkārt, šis pirkums lielā mērā ir "kaķis maisā", jo, pārņemot īpašumu valdījumā, var atklāties nezināmi īres līgumi, kas izsoles laikā nebija uzrādīti kā apgrūtinājums (par to esmu stāstījis LV portālā intervijā "Dzīvojamās telpas iegūšana valdījumā: problēmas un risinājumi"), otrkārt, var nākties sastapties ar tā dēvēto izsoļu reiderismu," spriež J.Lapsa. Mēdz būt gadījumi, ka no 20 dalībniekiem izsolē tikai viens ir godprātīgs pircējs, bet pārējie ir reideristi, izsoļu vidē dēvēti par "sportistiem" vai "pasažieriem", jo tie staigā no vienas izsoles uz otru.
"Izsoles aktu dažādu iemeslu dēļ var neapstiprināt."
"Īstenībā šie cilvēki vispār negrasās neko pirkt. Viņi ierodas izsolē, ir savstarpēji pazīstami, bet cilvēks, kas grib iegādāties sev dzīvokli, neko par to nezina. Lūk, piemērs. Izsolē izliktā dzīvokļa īpašuma sākuma cena ir vilinoša – teiksim, seši tūkstoši eiro. Pircējs zina, ka brīvajā tirgū tas maksātu vismaz 10 tūkstošus. Viņš izlēmis, ka izdevīgi būtu pirkt (vai arī var atļauties tik daudz tērēt) ne vairāk kā par astoņiem tūkstošiem. Pirms izsoles pie viņa pienāk cilvēki un saka – esam desmit; ja katram samaksāsi pa simts eiro, mēs izsolē nepiedalīsimies un īpašumu varēsi iegūt faktiski par sākuma cenu.
Cilvēks ātri izrēķina - tā iztērēs tūkstoti eiro, bet dzīvokli iegūs pat lētāk nekā domājis, un priekšlikumam piekrīt. Taču es gribu brīdināt – šādam spiedienam nekādā gadījumā nevajag pakļauties." Kādēļ?
Tiesa izsoles aktu var neapstiprināt
"Pirmām kārtām, ir iespējamība, ka izsoles aktu dažādu iemeslu dēļ var neapstiprināt," skaidro advokāts. "Piemēram, tiesu izpildītājs var pieļaut netīšu kļūdu, izsūtot paziņojumus. Vai arī tiesa, pirms izsoles akta akceptēšanas detalizēti pārbaudot visus iesniegtos dokumentus un vērtējot procedūras, var atklāt kādas neatbilstības likumam. Galu galā, var atklāties, ka ir notikusi šī sarunāšana!"
CPL 611.pants nosaka maksāšanas (tā jāveic mēneša laikā) procedūru, kā pēc izsoles nonāk līdz brīdim, kad tiesu izpildītājs izsoles aktu iesniedz apstiprināšanai apgabaltiesā, kuras darbības teritorijā atrodas nekustamais īpašums.
Tālāk var sākties sarežģījumi, kas izsoles vinnētājam, ja viņš "sportistiem" ir samaksājis pieprasīto naudas summu, var nozīmēt tūkstoš vai vairāk eiro zaudējumu.
Tiesa zvērināta tiesu izpildītāja pieteikumu var sākt izskatīt tikai pēc pāris mēnešiem un, kā jau minēts, atklātu neprecizitāšu dēļ izsoles aktu neapstiprināt. Solītājs samaksāto naudu saņems atpakaļ, protams, izņemot to, ko jau atdevis izspiedējiem.
Var būt situācija, ka tiesa izsoles aktu apstiprina, bet kāds iesniedz blakussūdzību. Augstākā instance to var izskatīt vēl pēc dažiem mēnešiem, un labvēlīga rezultāta gadījumā var iznākt tā, ka cilvēks īpašumu zemesgrāmatā reģistrē tikai pēc kāda pusgada kopš izsoles dienas. Bet ir bijuši gadījumi, ka parādnieks dzīvesvietu deklarējis ārzemēs, un tad tiesas datums var aizkavēties uz pusgadu un vēl tikpat ilgu laiku jāgaida nolēmuma stāšanās spēkā. Visu šo laiku pircējs ir neziņā – ir ieguvis kāroto īpašumu vai nav, un, protams, jādomā par izspiedējiem atdoto naudu, kura, iespējams, ir zaudēta.
Ja nebūtu avju, nebūtu arī cirpēju
J.Lapsa uzskata – ja nebūtu cilvēku, kuri ielaižas darījumos ar naudas izspiedējiem, reiderisma nebūtu vai tas vismaz nepastāvētu tik lielā apmērā kā pašlaik. "Ir bijis, ka izsolēs piedalās cilvēki, kuri nepakļaujas "sportistu" spiedienam, nemaksā atkāpšanās naudu, un, ieraugot tādu pārsvaru, izspiedēji dodas projām, pat negaidot izsoles sākumu.
Reiderisms nenodara kaitējumu tikai personai, kura tam pakļaujas. Zaudējumi ir daudz dziļāki. Pirmkārt, mākslīgi pazeminot izsoles cenu, parādnieka parādsaistības sarūk ievērojami mazāk nekā tad, ja īpašumu pārdotu par maksimāli augstāko cenu.
Otrkārt, zaudējumus cieš kreditors, jo saņem mazāku summu, nekā būtu iespējams.
Treškārt, zaudētājs ir arī zvērinātais tiesu izpildītājs, jo viņš atlīdzību saņem procentuāli no darījuma summas. Ja tiesu izpildītājs nesaņem pienācīgu atalgojumu, zaudētājos nonāk arī valsts, nodokļu maksājumos iegūstot mazāk ieņēmumu. Kā redzams, izvēršas gana gara cietušo ķēde, kur skartas ir arī valsts budžeta intereses."
Līdzīga problēma izsolēs ir izsolāmā objekta vērtības mākslīga paaugstināšana, kurā var būt ieinteresētas daudzas ar izsoles rezultātiem saistītas personas.
CPL 608.panta 1.1daļa nosaka: "Solīšanā nav tiesību piedalīties parādniekam, viņa aizbildnim vai aizgādnim, personai, kas piedalījusies nekustamā īpašuma aprakstē, kā arī tiesu izpildītājam, kas rīko izsoli. Par citos normatīvajos aktos noteikto ierobežojumu ievērošanu attiecībā uz nekustamo īpašumu iegādi ir atbildīgi paši izsoles dalībnieki."
"Ar e-izsolēm aizliegto vienošanos problēma tiktu izslēgta."
Taču J.Lapsa skaidro - likuma normas neliedz izsolē piedalīties kopīpašniekam un kreditoram. Protams, ir iespējams, ka kāds var kādu savu "aģentu" izsolē iesūtīt. Taču tā, viņaprāt, nav tik liela problēma kā cenas mākslīga samazināšana.
Vēl ir jāmin arī maksātnespējas administratoru izsludinātās izsoles, kur pārdod gan nekustamo, gan kustamo īpašumu. Atšķirībā no zvērinātu tiesu izpildītāju rīkotajām izsolēm šīs ir ar lejupejošu soli (Maksātnespējas likuma 115.panta otrā daļa).
"Šeit problemātika ir vēl skarbāka: ja zvērinātu tiesu izpildītāju izsolēs "sportistu" dēļ kreditors var zaudēt dažus tūkstošus eiro, tad šeit runa var būt par miljoniem un iespējams zaudēt pat 90 procentu no īpašuma vērtības. Pat ja maksātnespējas administrators lūdz tiesu izsoles rezultātus neapstiprināt, jo bijusi aizliegta vienošanās, pieteikušies pieci, solījis tikai viens, to pierādīt ir grūti, pat neiespējami. Mūsu valstī, lai kādu sodītu, ar aizdomām vien nepietiek," stāsta J.Lapsa.
Ko atrisinātu e-izsoles
Tieslietu ministrijas pētījums liecina, ka elektronisko izsoļu sistēma jau ieviesta Lietuvā un Igaunijā, kā arī Gruzijā, Armēnijā, Ungārijā, Čehijā un Krievijā. Tā ka šajā ziņā mēs pionieri nebūtu un ir iespēja apgūt citu labāko pieredzi.
"Ārvalstu pieredze rāda, ka valstis pakāpeniski pāriet uz izsoļu organizēšanu elektroniskajā vidē, jo tā nodrošina godīgu konkurenci, vienkāršo izsoles procesu, padara to pieejamāku un ekonomiskāku, kā arī būtiski ierobežo tā saucamo izsoļu reiderismu. Esmu pārliecināts, ka e-izsoļu ieviešana liegs iespēju negodprātīgām personām savstarpēji sazināties un ietekmēt citus izsoles dalībniekus ar mērķi atturēties no solīšanas vai iegūt kādu materiālu labumu apmaiņā pret atteikšanos no solīšanas," uzskata tieslietu ministrs.
Arī J.Lapsa uzsver: e-izsoles ļoti svarīgi ir ieviest tādēļ, ka reiderisms klātienes izsolēs nav krimināli sodāms. "Ja "sportisti" nedraud un neko nepieprasa piespiedu kārtā, nav pamata viņus saukt pie kriminālatbildības. Ja kreditori savākuši neapgāžamus faktus, tiesa var neapstiprināt izsoles aktu. Bet jāteic, ka savā praksē ar šādiem gadījumiem neesmu sastapies. Ar e-izsolēm aizliegto vienošanos problēma tiktu izslēgta," uzskata advokāts.
"Elektronisko izsoļu pluss vēl būtu tāds, ka īpašumu var pirkt neklātienē. Ja cilvēku ļoti interesē īpašums Liepājā, braukt uz izsoli ir diezgan riskanti: kaut kādu iemeslu dēļ pēdējā brīdī to var atcelt, un nav arī garantijas, ka viņš īpašumu iegādāsies. Tātad velti tiek patērēts laiks un arī ceļa izdevumi. Gluži kas cits ir datorā sekot līdzi izsoles gaitai un spiest taustiņus ar cipariem. Otrkārt (kas ir ļoti svarīgi), tā var panākt maksimāli augstāko cenu.
Domāju, ka tiks noteikts izsoles sākuma un beigu laiks, bet, ja pēdējā brīdī kāds solīs vairāk, izsoles laiku par dažām minūtēm pagarinās, tādējādi neliedzot iegūt maksimālo cenu, kas visiem, ieskaitot valsti, ir izdevīgi. Ieguvēji būtu arī zvērinātie tiesu izpildītāji, jo viņiem nebūs vajadzīgas speciālas telpas izsolēm.
Kardināli normatīvo aktu grozījumi nebūs nepieciešami, jo saglabāsies tas pats izsoļu darbības princips, izmaiņas skars tikai reģistrēšanos dalībai izsolēs un solīšanas un solījumu pieņemšanas kārtību. Visu pārējo jau nosaka pašreizējais CPL regulējums."
Advokāts J.Lapsa gan uzsver, ka ļoti svarīgs būs izsoļu tehniskais izpildījums. Dalībnieku autorizācijai jābūt anonimizētai, lai tos nevarētu identificēt un viņi nevarētu savstarpēji cits citu atpazīt. "Ja to varēs izdarīt, tad atkal desmit "sportisti" savā starpā varēs sazināties un ieviest savus vecos netikumus."
Tehnisko jautājumu risināšana prasīs laiku, un TM plāno, ka e-izsoļu sistēma varētu sākt darboties nākamā gada otrajā pusē.
