Īpašuma kadastrālā vērtība – ko tā ietekmē un kas to ietekmē (I)

Kas ir nekustamā īpašuma kadastrālā vērtība

Tā ir īpašuma vērtība naudas izteiksmē, kas aprēķināta pēc vienotiem vērtēšanas principiem noteiktā datumā (1. janvārī) atbilstoši Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā (Kadastrā)* esošajiem datiem. Tā ir orientējošā summa, par kādu šo konkrēto īpašumu nekustamā īpašuma tirgū varētu nopirkt vai pārdot.

Gan tirgus, gan kadastrālā vērtība balstās uz tirgus informāciju – pirkumiem un pārdevumiem, nomu. Atšķirība ir tā, ka tirgus vērtību noteic individuāli konkrētam objektam – apseko dabā un izvērtē visus apstākļus, bet kadastrālā jeb masveida vērtēšana ir visu objektu vienlaikus novērtējums pēc tiem datiem, kas ir reģistrēti Kadastrā.

"Novērtējot vienu konkrētu īpašumu tirgus vērtēšanā, vērtētājs ņem vērā tādus svarīgus vērtību ietekmējošus rādītājus kā vieta, kur īpašums atrodas, cik liels un kādā stāvoklī ir īpašums, kāds ir īpašuma labākais izmantošanas veids. Arī masveida vērtēšanā mēs skatāmies līdzīgi, bet neapsekojam konkrētos īpašumus dabā. Lai izvērtētu vietu, tiek veidoti vērtību zonējumi – kartes. Objekta platības un kvalitātes rādītāju vērtības aprēķinā izmanto tos, kas reģistrēti Kadastrā. Zemes izmantošana (nekustamā īpašuma lietošanas mērķis), ko nosaka pašvaldības, tāpat ir reģistrēta Kadastrā. Lai daudzus objektus novērtētu vienlaikus, izmantojam Kadastrā iestrādātas aprēķina formulas," skaidro VZD Nekustamā īpašuma vērtēšanas departamenta direktora vietniece Rita Pētersone.

Kas ir vērtību zona

Vērtību zonējumi tiek veidoti, lai masveida vērtēšanā varētu izvērtēt īpašuma novietojumu. Vērtību zona ir teritorija, kur vērtību veidojošie faktori ir nosacīti līdzīgi. Vērtību zonā kvadrātmetra vērtība viena tipa objektiem ir nemainīga – īpašuma vērtību atšķirības veidos tikai pašu objektu rādītāju ietekme: lielums, kvalitāte, apgrūtinājumi.

Piemēram, piepilsētā, upes ielokā ir ap 20 dzīvojamo māju. Novietojums attiecībā pret pilsētu (skolu, bērnudārzu, veikaliem, sabiedrisko transportu u. c) un upi, kā arī inženierkomunikācijas – ārējie ietekmējošie faktori – visām mājām ir līdzīgi. Bet pašas dzīvojamās ēkas ir dažādas: koka, mūra, lielākas, mazākas, ar atšķirīgu jumta segumu un nolietojumu, citai ir garāža zem viena jumta, bet citai atsevišķi, cita ar pagrabu, cita bez. Viena kvadrātmetra vērtība izdalītajā zonā tiek noteikta vienāda (kā jaunai ēkai), bet visām šīm ēku individuālajām īpašībām jeb parametriem tiek piemērots attiecīgs koeficients, kas, izejot no vispārējā vērtējuma, ļauj automatizētajā aprēķinā veikt korekcijas atbilstoši katra konkrētā īpašuma individuālajām pazīmēm.

"Ja viena ēka būs veca, bet otra jauna, kā arī atšķirsies zemes īpašuma lielums, tad kadastrālā vērtība var atšķirties pat vairākas reizes.."

"Ja viena ēka būs veca, bet otra jauna, kā arī atšķirsies zemes īpašuma lielums, tad kadastrālā vērtība arī vienā vērtību zonā esošajiem īpašumiem var atšķirties pat vairākas reizes," stāsta VZD Nekustamā īpašuma vērtēšanas departamenta Vērtēšanas attīstības un analīzes daļas vadītājs Jānis Skaris. "Jo nekustamais īpašums ir gan zeme, gan arī būves. Ja vienam īpašniekam pieder zeme un arī uz tās esošās un kadastrā reģistrētās būves, tad visa īpašuma kopējā kadastrālā vērtība veidosies no abu šo sastāvdaļu kadastrālo vērtību summas."

Vērtību zonējumu VZD izstrādā vienlaikus visai valstij, analizējot nekustamā īpašuma darījumu informāciju un savstarpēji salīdzinot teritorijas. Katrā zonā nosaka vērtības aprēķinam nepieciešamos lielumus: viena kvadrātmetra vērtību, standartplatības lielumu, aprēķinā izmantojumos korekcijas koeficientus. Daži korekcijas koeficienti, kas ir vienādi visā valstī, tāpat kā aprēķina formulas, ir apstiprinātas Vērtēšanas noteikumos. Pavisam ir pieci dažādi vērtību zonējumi: dzīvojamai apbūvei, komercapbūvei, ražošanas apbūvei, meža un lauksaimniecības zemei. Zonējumu zonu robežas tiek pārskatītas ik pēc četriem gadiem – katru gadu pa vienam, bet meža un lauksaimniecības zemei tos pārskata vienlaikus. Bāzes vērtības (viena kvadrātmetra vērtība) un zonā mainīgie korekcijas koeficienti, kopš sākās nekustamā īpašuma tirgus lejupslīde, gan tiek pārskatīti katru gadu.

Kā notiek vērtības aprēķins Kadastrā

Kadastrā ir reģistrēti visi Latvijas zemes un būvju īpašumi – paši objekti – un strukturēti raksturojošie dati par tiem: platība, zemes lietošanas veidi, apgrūtinājumi, labiekārtojumi, nolietojums u. c. Gada beigās Kadastrā tiek pievienota informācija par jaunajiem apstiprinātajiem zonējumiem – katram īpašumam tiek pievienots zonas numurs, apstiprinātie bāzes rādītāji un 1. janvārī notiek vērtības pārrēķins.

Bet, piemēram, ja kalendārā gada laikā objektu nekādā veidā "nekustina" – nepārdod, neiznomā, nemaina zemes lietošanas mērķi, nenodod ekspluatācijā būves u. tml. – vai tas nozīmē, ka kadastrālā vērtība konkrētajam nekustamajam īpašumam paliks nemainīga?

"Tas, ka objekts pats gada laikā nav mainījies, nenozīmē, ka nemainīsies vērtība," skaidro R. Pētersone. "Ja attiecīgajā zonā ir mainījusies bāzes vērtība (izmaiņas skar visus objektus), mainīsies arī vērtība. Savukārt bāzes vērtību izmaiņas ir atkarīgas no situācijas nekustamā īpašuma tirgū. Piemēram, pašreiz nekustamā īpašuma tirgus dzīvojamajā sektorā ir stabilizējies – cenu svārstībām ir lokāls raksturs. Attiecīgi arī apbūves zemes bāzes vērtības lielākajā Latvijas daļā saglabājas nemainīgas. Tādās zonās vērtību izmaiņas skars tos objektus, kuriem ir mainījušies objekta parametri."

"Tas, ka objekts gada laikā nav mainījies, nenozīmē, ka nemainās tā kadastrālā vērtība."

"Nekustamā īpašuma tirgus nekad nav pilnībā sastindzis. Arī šogad darījumi mērāmi tūkstošos. Tirgus cenas kopumā (pēc ievērojamā krituma) pēdējos divos gados ir apstājušās un pašlaik ir aptuveni 2005. gada līmenī," skaidro J. Skaris, piebilstot, ka "trekno gadu" cenu maksimums kadastrālajā vērtēšanā nekad nav ticis ierēķināts. "Šogad bija daudz zonu, kuras izvērtējot, kadastrālā vērtība salīdzinājumā ar pagājušo gadu palika gandrīz vai nemainīga," viņš secina.

Kas datus ievada Kadastrā

Datus Kadastrā ievada VZD darbinieki. Zemei – balstoties uz zemes robežu plāniem, kur atzīmēti apgrūtinājumi, zemes lietošanas veidi u. c. dati. Par būvēm datus ņem no būvju inventarizācijas jeb uzmērīšanas lietām.

"Ap 2000. gadu notika arī būvju masveida apsekošana dabā, no ārpuses apskatot un ievācot minimālo datu daudzumu par ēkām, kurām nebija veikta inventarizācija," min R. Pētersone. "Ja ēkas īpašnieks nav ēku nodevis ekspluatācijā un tā nav tikusi uzmērīta (kas ir katra īpašnieka pienākums), tad dati par ēku Kadastrā būs tikai no šīs masveida apsekošanas."

Lai kadastrālās vērtības aprēķins būtu korekts, ir ļoti svarīgi, lai dati Kadastrā atbilstu datiem dabā. Tādēļ ir nozīmīgi, lai īpašnieki aktualizētu sava īpašuma datus Kadastrā – par tiem objektiem, kuri jau reģistrēti, bet objekts laika gaitā mainījies (nolietojies, vai uzlabots), kā arī sniegtu informāciju par jaunajām būvēm.

"Diemžēl daudzi īpašnieki nemaz nezina, ka tieši viņiem jāaktualizē dati Kadastrā," piebilst J. Skaris. "VZD darbinieki paši pēc savas iniciatīvas ēkas neuzmēra, jo tas nav viņu uzdevums. Patlaban ierosināt datu aktualizāciju Kadastrā ir pašu īpašnieku uzdevums un atbildība."

Tādēļ ir ļoti svarīgi katram īpašniekam pārbaudīt Kadastrā reģistrētos datus par savu īpašumu, ko var izdarīt VZD datu publicēšanas portālā www.kadastrs.lv. Ja ir kādas izmaiņas īpašuma datos, rosināt datus aktualizēt. Situācijai dabā neatbilstoši dati, iespējams, ir lielākā problēma, kas izsauc īpašnieku sašutumu par kadastrālās vērtības skaitli. Piemēram, pirms desmit gadiem nodegusi jauna, skaista ēka, bet īpašnieks joprojām saņem nekustamā īpašuma rēķinu par to – skaisto un vērtīgo, bet dabā vairs neeksistējošo būvi.

"Diemžēl daudzi īpašnieki nemaz nezina, ka tieši viņiem jāaktualizē dati Kadastrā."

"Šajā gadījumā pašam īpašniekam ir jāierosina ēkas dzēšana no Kadastra," skaidro R. Pētersone.

Vai arī: divi kaimiņi dzīvo vienāda lieluma zemes gabalos, bet saņem ļoti atšķirīgus nekustamā īpašuma nodokļa (NĪN) rēķinus. Kā tā var būt?

"Var, jo viens kaimiņš ir savu māju reģistrējis – tā ir pieņemta ekspluatācijā un ir veikti visi uzmērījumi. Bet otrs kaimiņš, kaut mājā dzīvo, to nav nodevis ekspluatācijā un nav arī reģistrējis Kadastrā," atbild R. Pētersone. "Ja viens kaimiņš maksā par zemi un ēku, bet otrs – tikai par zemi, tad arī NĪN lielums atšķiras."

Zemes lietošanas mērķis – ļoti svarīgs rādītājs

Cilvēks saka: mana īpašuma kadastrālā vērtība pašlaik ir augstāka nekā tirgus vērtība. Vai tas ir iespējams?

"Ir atsevišķi nestandarta objekti, kuriem varētu šāda situācija izveidoties – īpaši, ja dati Kadastrā ir neatbilstoši patiesajai situācijai dabā. Tas pats jaunas ēkas nodegšanas gadījums, ja dati Kadastrā nav atjaunoti," stāsta R. Pētersone.

Vēl lielas problēmas mēdz radīt zemei norādītais lietošanas mērķis. Cilvēki tam nepievērš uzmanību, kaut šis ir ļoti svarīgs rādītājs.

"Zemes lietošanas mērķus nosaka katra pašvaldība, un diemžēl izpratne visā valstī šajā ziņā nav vienota," norāda J. Skaris. "Un, šķiet, nav izpratnes par to, ka zemes lietošanas mērķis tiešā veidā ietekmē īpašuma kadastrālo vērtību. Starp vairākām pašvaldībās esošiem, bet pēc situācijas līdzīgiem zemes īpašumiem lēmumi par zemes lietošanas mērķi tiek pieņemti atšķirīgi. Lietošanas mērķi nosaka konkrētai zemes vienībai. Vienai zemes vienībai var tikt noteikti arī vairāki lietošanas mērķi. Tas ietekmē kadastrālo vērtību, un attiecīgi NĪN lielumu."

Tātad – zemes lietošanas mērķis ir svarīgs rādītājs kadastrālās vērtības noteikšanai, un zemes īpašniekam būtu jāpārliecinās vai tas ir atbilstošs.

Kur šo pašvaldības noteikto mērķi var apskatīties?

"Nosakot vai mainot nekustamā īpašuma lietošanas mērķi, pašvaldības lēmumu vēstulē nosūta zemes īpašniekam. Par to, kāds lietošanas mērķis ir reģistrēts, var pārliecināties arī elektroniski internetā (www.kadastrs.lv), "stāsta R. Pētersone.

Ja īpašniekam nav iespējas aplūkot sava īpašuma datus Kadastrā internetā, tad, lai saņemtu informāciju par sava īpašuma kadastra datiem, jāvēršas VZD klientu apkalpošanas centrā. Katram īpašniekam vienu reizi gadā bez maksas ir iespējams saņemt informāciju no Kadastra.

Pļava ar govīm nav apbūves zeme

Ir situācijas, kad zemes lietošanas mērķis – apbūve – ir noteikts tai zemei, kas vēl nemaz neatbilst apbūves zemes prasībām. Zaļojošā 10 hektāru pļavā vēl rāmi ganās govis, bet mērķis – komercapbūve – pašvaldībā jau ir noteikts, raugoties desmit līdz divdesmit gadu perspektīvā.

"Te veidojas milzīga zemes vērtības atšķirība," skaidro R. Pētersone. "Turklāt noteikto komercapbūves vērtību pamatoti var uzskatīt par nepareizu."

"Zemes lietošanas mērķus nosaka katra pašvaldība, bet izpratne visā valstī nav vienota."

Pašvaldība perspektīvo zemes lietošanas mērķi nākotnē – komercapbūve, individuālā apbūve u. tml. – drīkst noteikt tikai tad, kad konkrētai zemei jau ir detālplānojums. Tas, ka šī zeme (10 ha pļava) ir rezervēta komercapbūvei vai individuālai apbūvei pēc gadiem 15–20 un šādi iezīmēta perspektīvajā teritorijas plānojumā, nenozīmē, ka tai jau šodien būtu jānosaka nākotnes lietošanas mērķis.

"Šajā pļavā vēl nav ne ceļu, ne elektrības, ne parcelācijas," skaidro J. Skaris. "Diemžēl daudzi neapzinās, ka ieraksts "komercapbūve" Kadastrā vienam kvadrātmetram zemes (par pļavu, kas tikai pēc 20 gadiem tiks apbūvēta) uzliek tieši tādu pašu vērtības ciparu, kāds ir jau esošajai komercapbūvei – veikala, biroja u. tml. celtniecības teritorijai. Bet šiem 10 hektāriem zemes vēl ir jābūt kā lauku zemei, kurai ir pavisam cits, daudz zemāks vērtību līmenis."

"Mēs esam ar pašvaldībām runājuši un skaidrojuši, ka šādām teritorijām vēl nedrīkst noteikt apbūves mērķi. Diemžēl ne visās pašvaldībās to ņem vērā. Rezultāts: neadekvāti augsta kadastrālā vērtība un – rezultātā – neatbilstoši augsts maksājamais nodoklis," saka R. Pētersone.

Kā pļava top par apbūves zemi

Īpašniekam pieder 10 hektāri pļavas, kas lauku zemes statusā arī ir reģistrēta Kadastrā, teritorijas plānojums paredz tur attīstīt mazstāvu apbūvi. Pļavas īpašnieks izstrādā detālplānojumu – pēc šī apstiprinātā plānojuma mērnieks zemi uzmēra, piemēram, 20 atsevišķo zemes gabalos. Pēc tam īpašnieks šo uzmērīto zemi reģistrē Kadastrā. Reģistrējot Kadastrā, visi 10 hektāri jau tiek reģistrēti kā atsevišķi 20 zemes gabali – atbilstoši uzmērījumam katrs zemes gabals iegūst savu kadastra apzīmējumu un pašvaldība katram šim objektam nosaka lietošanas mērķi – šajā gadījumā jau plānoto perspektīvo izmantošanu.

Tikko objekts ir reģistrēts Kadastrā, tā tam automātiski tiek izrēķināta kadastrālā vērtība. "Protams, šīs apbūves zemes kadastrālā vērtība būs daudzkārt lielāka nekā lauku zemes kadastrālā vērtība," saka R. Pētersone. "Bet nākamo soli – īpašuma nostiprināšanu zemesgrāmatā – īpašnieks veic pats, šis process nav "automātisks"."

"Šogad spēkā stājās līdz šim klasifikācijā nebijis lietošanas mērķis – neapgūta apbūves zeme," stāsta R. Pētersone. "Tā ir zeme, kur pašvaldība drīkst noteikt perspektīvo lietošanas mērķi, bet realitātē pie zemesgabala vēl nav uzbūvēti pievedceļi un nav ievilkta elektrība. Ir tikai uzmērīta un Kadastrā reģistrēta zeme. Šādai apbūves zemei kadastrālā vērtība no šā gada tiek nozīmīgi samazināta – līdz pat pusei salīdzinājumā ar tādu, kurai ir pievilktas visas komunikācijas un izbūvēts ceļš, jo neapgūtu zemi vēl nevar uzskatīt par pilnvērtīgu apbūves zemi."

Par to, kāda situācija ir Kadastrā ar datu aktualizāciju būvēm, kādi jauni maksājumi ēku īpašniekus gaida nākamgad, kādas īpatnības pastāv NĪN aprēķināšanā un kā tās ietekmē maksājamā nodokļa lielumu – raksta turpinājumā.

* Nekustamā īpašuma valsts kadastrs ir vienota uzskaites sistēma, kas, realizējot administratīvus, organizatoriskus un tehnoloģiskus procesus, nodrošina datu iegūšanu par valsts teritorijā esošajiem nekustamajiem īpašumiem, to objektiem, zemes vienības daļām un to īpašniekiem, tiesiskajiem valdītājiem, lietotājiem, nomniekiem, nekustamā īpašuma nodokļa objektiem un maksātājiem, kā arī minēto datu uzturēšanu un izmantošanu. Avots: http://commin.org