Publicēts pirms 13 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
Par katru izmaiņu reģistrēšanu nekustamajā īpašumā jāmaksā, un tieši tas cilvēkus var atturēt no datu aktualizēšanas Kadastrā. Turklāt daudzi īpašnieki arī nezina, ka viņiem pašiem ir jāpiesaka izmaiņas ēku sastāvā. To prasa likums.
FOTO: Boriss Koļesņikovs, LV
Raksta pirmajā daļā skaidrojām, kas ir īpašuma kadastrālā vērtība, kā tā veidojas, kas to ietekmē un kādas svarīgas nianses jāzina zemes īpašniekiem, lai nepārmaksātu nekustamā īpašuma nodokli, ja pašvaldībā pieņemts pāragrs lēmums par zemes izmantošanas mērķi. Turpinājumā lūkosim, kāda situācija ir Kadastrā ar datu aktualizāciju būvēm, kādi jauni maksājumi ēku īpašniekus gaida nākamgad, kādas īpatnības pastāv NĪN aprēķināšanā un kā tās ietekmē maksājamā nodokļa lielumu.
Kadastrs un būves
Acīmredzot kadastra datu aktualizācija zemes vienībām ir vienkāršāka – ja īpašnieks veic zemes uzmērīšanu, tad šie dati Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā (Kadastrā) tiek ievadīti no zemes robežu plāniem. Bet ar būvēm situācija nav tik spīdoša.
"Īpašnieki patiešām nezina, ka viņiem pašiem ir jāpiesaka izmaiņas ēku sastāvā, kaut to visiem Latvijas iedzīvotājiem par pienākumu uzliek Nekustamā īpašuma valsts kadastra likums," saka J. Skaris. "Runājot par jaunām būvēm, tās drīkst būvēt tikai ar būvatļaujām un pēc apstiprināta projekta. Kad būvi pieņem ekspluatācijā, tad notiek būves uzmērīšana un ziņas tiek ievadītas Kadastrā. Tā tam vajadzētu notikt ar visām būvēm."
Bet cilvēki bieži mēdz būvēt bez atļaujas, patvaļīgi – tad tiešām Kadastrā šīs ziņas nenonāk. Tieši tāpat, ja kāda Kadastrā reģistrēta būve ir nodegusi vai sagruvusi, vai pārbūvēta, īpašnieks ne vienmēr izmaiņas piesaka. Tagad arī pašvaldību būvvaldēm ir dotas tiesības informāciju par būvēm Kadastrā pieteikt, bet tas notiekot reti.
Datu aktualizēšana vēl šogad – vienkāršāka un lētāka
Piebilstu, ka katras izmaiņas Kadastrā maksā un tieši tas var cilvēkus atturēt no datu aktualizēšanas. Turklāt, ja būve ir jānodod ekspluatācijā, tad jāvēršas dažādās iestādēs un jārēķinās ar lielām naudas summām, kas jāsamaksā, līdz ēka tiek pieņemta ekspluatācijā.
"Tā ir valstī pastāvošā kārtība, VZD to nenosaka un nekomentē," saka Valsts zemes dienesta (VZD) Nekustamā īpašuma vērtēšanas departamenta direktora vietniece Rita Pētersone un piebilst: "VZD ir ierosinājusi vairākus variantus, kā šo procesu padarīt lētāku un vieglāku. Piemēram, neveikt papildu uzmērīšanas, bet datus ievadīt no projektiem u. tml."
"Samaksa par VZD pakalpojumiem patiesībā ir koks ar diviem galiem," neslēpj VZD Nekustamā īpašuma vērtēšanas departamenta Vērtēšanas attīstības un analīzes daļas vadītājs Jānis Skaris. "VZD nesaņem no valsts budžeta visu nepieciešamo finansējumu, tādēļ mums no tirgus ir "jāpaņem" nauda, lai nosegtu visu dienestam deleģēto valsts funkciju veikšanu. Diemžēl."
Nākamgad jāmaksā arī par šķūnīšiem
R. Pētersone skaidro, ka likums paredz no nākamā gada nekustamā īpašuma nodokli (NĪN) maksāt arī par palīgbūvēm – garāžām, šķūnīšiem, saimniecības ēkām. Iespējams, ka pēc tam, kad NĪN rēķinā būs redzamas arī šīs būves, cilvēki sapratīs, ka dati Kadastrā ietekmē maksājamo summu. Un savus nodegušos, nojauktos vai sagruvušos šķūnīšus no Kadastra izņems.
No nākamā gada kadastrālās vērtības aprēķinā arī tiks ņemts vērā, vai ēkā ir labiekārtojumi – ūdens pieslēgums, kanalizācija, vai garāža ir zem viena jumta ar dzīvojamo ēku vai garāža ir nojumē u. tml. Patlaban šie faktori īpašuma kadastrālo vērtību neietekmē, jo aprēķinu veic no ēkas kopējās platības un nolietojuma. No nākamā gada kadastrālo vērtību ietekmēs daudz vairāk faktoru un kadastrālās vērtības būs daudz atšķirīgākas.
"Īpašnieki patiešām nezina, ka tieši viņiem pašiem ir jāpiesaka izmaiņas ēku sastāvā. "
"Lai visi dati tiktu izmantoti aprēķinā, vēl līdz gada beigām ēku īpašniekiem jāierosina datu sakārtošana Kadastrā. Pašlaik ir noteikta arī atvieglota kārtība (par samazinātu samaksu) datu sakārtošanai ," saka J. Skaris. "Vērtību aprēķins, no kā ir atkarīgs NĪN lielums, nākamgad tiks veikts pēc stāvokļa uz 2012. gada 1. janvāri."
Datu aktualizācija buksē
Bet pašlaik ir pieejamas augstas precizitātes digitālās satelītkartes. Vai VZD tās neizmanto kadastra datu precizēšanai, piemēram, vairs neesošu īpašumu dzēšanai?
Izrādās, ka VZD bez īpašnieka ziņas Kadastrā nedrīkst dzēst neesošas būves. "Kādam īpašniekam ēkas pamati, kas saglabājušies, var būt ļoti svarīgi," skaidro R. Pētersone. "Viņš, piemēram, iecerējis veikt ēkas renovāciju uz pamatiem, kas atrodas kāpu zonā. Ja šos pamatus no Kadastra VZD izdzēš, tad var sastapties ar lielām pretenzijām no īpašnieka puses. Bet pieļauju, ka potenciālos būvju dzēšanas gadījumos VZD vajadzētu īpašnieku uzrunāt."
"Pašlaik ir sākusies diskusija, lai mainītu kadastra datu aktualizēšanas kārtību. Protams, daudz kas būs atkarīgs no resursiem, tajā skaitā finanšu. Bet tas, ka datu aktualizācija ir problēma, kas jārisina, ir pilnīgi skaidrs," piekrīt J. Skaris.
Diemžēl VZD nevarēs izmantot tautas skaitīšanā iegūto informāciju par ēkām – apkuri, kanalizāciju, ūdensvadu u. tml. Valsts statistikas likums individuālos datus aizsargā un skaitīšanā iegūto informāciju ļauj publiskot tikai apkopotā veidā. Tas VZD darbiniekus neiepriecina.
Cik pilnvērtīgi ir dati par būvēm
"Runājot par dzīvojamām ēkām, dati pilnā apjomā ir tikai par apmēram 60% būvju," saka R. Pētersone. "Par pārējām ēkām dati ir jāprecizē."
Tādēļ ēku īpašnieki tiek aicināti pārbaudīt kadastra datus un ierosināt nepieciešamās korekcijas, jo tas nākamgad var nozīmīgi ietekmēt NĪN lielumu. Tas, ka kadastrālajā vērtēšanā tiks izmantota nepilnīga informācija, satrauc VZD darbiniekus. No šī vērtējuma ir atkarīgs katra īpašnieka veicamais NĪN maksājums.
"Likums paredz no nākamā gada nekustamā īpašuma nodokli maksāt arī par palīgbūvēm. "
"Mēs rosināsim, lai ļauj cilvēkiem datus Kadastrā aktualizēt bez maksas (deklarēt izmaiņas par objektiem, kuri Kadastrā jebkad tikuši reģistrēti)," saka J. Skaris. "Ceram, ka mūsu viedokli uzklausīs un šādu iespēju valsts saviem iedzīvotājiem pavērs."
Arī es ļoti ceru, ka iedzīvotājiem (darba devējiem un ņēmējiem) – zemes īpašniekiem, kas apzinīgi maksā visus nodokļus, – cena par VZD pakalpojumiem (ar kuriem patiesībā lāpa budžeta caurumus) nākotnē būs krietni zemāka. Arī ar nekustamo īpašumu saistīto pakalpojumu (arī nodokļu un nodevu) cenas joprojām ir nesamērīgas, ja salīdzinām ar vidējo algu valstī, nemaz nerunājot par minimālo.
Vai kadastrālās vērtēšanas metodika ir jāmaina
Vairāki nekustamā īpašuma tirgus eksperti presē izteikušies, ka ir jāmaina kadastrālā vērtēšanas metodika.
"Metodika šogad tika nozīmīgi pilnveidota – īpaši ēku vērtēšana, un pēc šīs pilnveidotās metodikas kadastrālā vērtība tiks noteikta nākamā gada 1. janvārī," stāsta J. Skaris. "Turpmāk ir jāuzlabo datu kvalitāte Kadastrā, jāstimulē datu aktualizēšana, lai vērtējums būtu iespējami precīzs un – jā – arī taisnīgs. Ir vēl arī lietas, kas būtu jāuzlabo metodikā, bet pašlaik viss atduras pret datu trūkumu: jāiegūst papildu dati gan par objektiem, gan arī nekustamā īpašuma tirgus informācija."
Tādēļ katram īpašniekam ir jāsaprot: jo precīzāki dati par viņa īpašumu būs Kadastrā, jo taisnīgāks būs šis vērtējums un no tā izrietošais NĪN.
Kadastrālā vērtība un NĪN
Līdz 2010. gadam NĪN bija jāmaksā tikai zemes un komercplatību īpašniekiem – 1% no kadastrālās vērtības gadā. NĪN līdz 2010. gadam nepiemēroja ne mājām, ne dzīvokļiem.
Kopš 2010. gada zemei un saimnieciskās darbības ēkām NĪN ir 1,5% no kadastrālās vērtības, bet neapstrādātai lauksaimniecības zemei –3% no īpašuma kadastrālās vērtības.
"Ar nekustamo īpašumu saistīto pakalpojumu (arī nodokļu un nodevu) cenas joprojām ir nesamērīgas, ja salīdzinām ar vidējo algu valstī."
No 2011. gada piemērotais NĪN dzīvojamām ēkām, tajā skaitā dzīvokļiem, dubultojās salīdzinājumā ar 2010. gadu. Īpašumiem ar kadastrālo vērtību:
Aprēķina algoritms ir šāds: nodokli privātmājai vai dzīvoklim ar kadastrālo vērtību virs 75 000 latu par vērtības daļu līdz 40 000 latu būs 0,2%, par kadastrālās vērtības daļu no 40 000 līdz 75 000 latu – 0,4%, un par vērtības daļu, kas pārsniedz 75 000 latu – 0,6%. Bet...
... ir viena nianse, kas ļoti nozīmīgi ietekmē NĪN lielumu
Īpašumiem, kas Kadastrā reģistrēti līdz 2008. gadam un nav mainīts lietošanas mērķis, nodokli ne vienmēr rēķina no pašreizējās vērtības. Tiem ir noteikts NĪN vērtības pieauguma ierobežojums – gadskārtēji to var palielināt ne vairāk kā par 25% no iepriekšējā gada NĪN summas.
"Tātad līdzās var būt divi īpašumi, vienam 2009. gadā ir mainīts lietošanas mērķis, otram – ne. Tam pirmajam zemes nodoklis būs 1,5% no pašreizējās kadastrālās vērtības, jo dati Kadastrā ir aktualizēti, bet otram – ne vairāk kā par 25% lielāks nekā iepriekšējā gadā," skaidro VZD speciālisti. "Un te veidojas ļoti, ļoti lielas atšķirības. Ja cilvēki salīdzina tikai NĪN maksājumus, tad mēs saprotam viņu sašutumu. Ja cilvēki salīdzinātu arī kadastra datus un kadastrālās vērtības, un piemēroto NĪN aprēķināšanas metodi, tad viņiem pavērtos pavisam cita aina..."
"Piemērs: ja šogad mainītu zemes izmantošanas mērķi, no nākamā gada zemes nodoklis būs aptuveni 240 latu gadā pašreizējo 80 latu vietā."
Bet jāsaka, ka šī pēdējā nianse – NĪN aprēķina savādība – liek aizdomāties arī man. Manam zemes īpašumam, piemēram, ir nepieciešams mainīt lietošanas mērķi, un tas nozīmē, ka tiks veikta datu aktualizācija Kadastrā. Ņemot vērā zemes kadastrālo vērtību 2007. gadā, kas ir par atskaites punktu NĪN pieauguma aprēķinam, nodoklis ir ap 80 latu gadā, kas ir par apmēram 25% lielāks, nekā tas bija pērn. Bet, ja es šogad mainīšu zemes izmantošanas mērķi, tad no nākamā gada zemes nodoklis būs aptuveni 240 latu gadā, jo zemei tiks piemērota jaunā kadastrālā vērtība un NĪN aprēķins būs 1,5% no tās.
Un, ja es vēl aktualizēšu datus par nodegušo šķūnīti, tad... mazāka maksājuma vietā saņemšu daudzkārt lielāku maksājumu arī par būvēm!? Ja tā, tad – kāpēc?
Bet šis nav jautājums VZD. Tas jāuzdod NĪN politikas veidotājiem.
