Publicēts pirms 13 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
Civilprocesa likuma grozījumu projektā paredzēts, ka turpmāk pircējiem būs saistoši tikai tie līgumi, kas tiesu izpildītājam iesniegti savlaikus. Par šiem līgumiem pircējs varēs uzzināt no sludinājuma par nekustamā īpašuma pārdošanu vai arī pie tiesu izpildītāja, iepazīstoties ar visiem dokumentiem, kas attiecas uz īpašuma pārdošanu izsolē.
FOTO: Boriss Koļesņikovs, LV
Nekustamā īpašuma nonākšana tiesu izpildītāja rīkotā izsolē nozīmē to, ka ir kāds, kas nespēj pildīt savas parādsaistības, un ir kāds, kas grib savu parādu atgūt. Tieši tādēļ ir svarīgi, lai par izsolāmo īpašumu būtu pēc iespējas lielāka interese un to varētu pārdot iespējami ātrāk un dārgāk.
Tiesu izpildītāju izsolēs pārdodamie īpašumi pircējus var interesēt vairāku iemeslu dēļ: iespējams, tas ir kas labāks par pašreizējo brīvā tirgus piedāvājumu, turklāt izsolāmajiem mājokļiem izsoles sākumcena ir krietni mazāka par tirgus vērtību, līdz ar to potenciālajam pircējam ir cerība iegādāties īpašumu lētāk. Tomēr izsolēs pārdodamajiem īpašumiem ir arī zināmi riski: pircējam bieži vien nav iespējas kāroto pirkumu apskatīt, pirms izsoles jāiemaksā drošības nauda, nav zināma galīgā īpašuma cena, turklāt izsoles aktu tiesa var arī neapstiprināt. Visiem šiem riskiem pēdējā laikā arvien biežāk pievienojas vēl kāds – tiesu izpildītāju izsolāmajos īpašumos dzīvo īrnieki.
Ja tiesu izpildītājs izsolē pārdod parādniekam piederošu īpašumu, Civilprocesa likumā paredzētā kārtībā notiek jaunā īpašnieka ievešana valdījumā – īpašuma pārņemšana, kas nozīmē arī visu mājoklī dzīvojošo personu izlikšanu. Krietni sarežģītāka situācija izveidojas tad, ja pārdodamajā īpašumā dzīvo nevis pats parādnieks, bet kāda trešā persona – īrnieks, kam ir noslēgts īres līgums ar pārdotā īpašuma līdzšinējo saimnieku.
Īrnieka palikšanu izsolē pārdotajās telpās sargā likums "Par dzīvojamo telpu īri". Šī likuma 8. pants "Dzīvojamās telpas īres līguma attiecības īpašnieka maiņas gadījumā" paredz: "Ja dzīvojamā māja vai dzīvoklis pāriet citas juridiskās vai fiziskās personas īpašumā, jaunajam īpašniekam ir saistoši iepriekšējā īpašnieka noslēgtie dzīvojamās telpas īres līgumi."
Tātad – izsolītā īpašuma ieguvējs komplektā ar īpašumu var iegūt arī īrniekus un pats tajā dzīvot nevar. Situāciju jo vairāk sarežģī tas, ka šie īres līgumi mēdz būt fiktīvi.
Paziņošanas pienākums praksē nedarbojas
Civilprocesa likumā ir skaidri norādīts, kas notiek ar nekustamo īpašumu apgrūtinošiem līgumiem, kas slēgti tad, kad zemesgrāmatā jau izdarīta piedziņas atzīme par piedziņas vēršanu uz īpašumu. Savukārt par tiem līgumiem, kas noslēgti pirms šādas atzīmes izdarīšanas, skaidras un praksē lietderīgas kārtības nav.
Pašreizējā panta redakcija, kas paredz tikai apgrūtinošo līgumu paziņošanas pienākumu, nedarbojas, jo līgumu spēks nav atkarīgs no minētās paziņošanas tiesu izpildītājam, tādējādi šai atrunai nav praktiskas nozīmes," atzīst Latvijas Zvērinātu tiesu izpildītāju padomes vecākā juriste Māra Grēniņa.
Kā skaidro M. Grēniņa, Civilprocesa likuma 601. panta pirmās daļas 4. punkts noteic, ka no brīža, kad tiesu izpildītājs parādniekam ir paziņojis par nekustamā īpašuma piespiedu pārdošanu, parādniekam ir aizliegts slēgt nomas, īres un citus nekustamo īpašumu apgrūtinošus līgumus. Minētā panta otrā daļa paredz, ka līgumi, kurus parādnieks noslēdzis pēc tam, kad zemesgrāmatā izdarīta piedziņas atzīme, nav spēkā attiecībā uz piedzinēju un nekustamā īpašuma pircēju izsolē. Tas nozīmē, ka nekustamā īpašuma pircējam šāds īres līgums nav saistošs un nav jāuzņemas izīrētāja pienākumi. Savukārt personai, kura īrē attiecīgo dzīvokli, ir prasījuma tiesības pret izīrētāju, kurš zināja, ka tam nav tiesību šādu līgumu slēgt, tomēr to ir darījis.
Ar īres līgumiem, kas slēgti, pirms parādnieks uzzinājis par piedziņas vēršanu pret īpašumu, kārtība ir citāda. Civilprocesa likuma 601. panta 4. daļa gan paredz, ka parādniekam ir pienākums tiesu izpildītāja noteiktajā termiņā paziņot par nekustamā īpašuma faktisko valdītāju un pārvaldnieku, ja tāds ir, kā arī par visiem attiecībā uz šo nekustamo īpašumu noslēgtajiem nomas, īres un citiem nekustamo īpašumu apgrūtinošiem līgumiem.
"Izsolītā īpašuma ieguvējs komplektā ar īpašumu var iegūt arī īrniekus un pats tajā dzīvot nevar. "
Diemžēl reālas atbildības par paziņošanas pienākuma neizpildīšanu parādniekam nav, tādēļ šī prasība praksē pašlaik visbiežāk pildīta netiek. Un tieši šis robs normatīvajā regulējumā ir pavēris iespējas negodīgiem darījumiem – saimniekiem ir brīvas rokas slēgt līgumus arī ar atpakaļejošu datumu, neinformējot par šo īpašuma apgrūtinājumu tiesu izpildītāju. Pārdodamo nekustamo īpašumu saimnieki noformē fiktīvus īres līgumus, zinot, ka atzīt tos par spēkā neesošiem varēs tikai tiesa.
Šādu līgumu patiesais iemesls ir vēlme iespējami ilgi atlikt jaunā īpašnieka ievešanu valdījumā. Tā kā šādu prasību – īres līguma atzīšanu par spēkā neesošu - skata parastajā tiesāšanās kārtībā, pārsūdzības gadījumā – visās trīs tiesu instancēs, galīgo spriedumu var gaidīt pat piecus gadus. Visu šo laiku jaunais īpašnieks, kas izsolē ticis pie nekustamā īpašuma, ir spiests gaidīt un tiesāties.
Latvijas Zvērinātu tiesu izpildītāju padomes priekšsēdētājs Ginters Hmeļevskis saka: "Ja šādu situāciju nebūtu, nekustamo īpašumu izsolēs, iespējams, daudz vairāk piedalītos privātpersonas, piemēram, jaunas ģimenes. Zinot, ka var iegādāties mājokli ar tik nopietnu apgrūtinājumu – īrnieku –, pirkt izsolē nekustamo īpašumu viņi, iespējams, neriskē."
Īre jāsaskaņo ar banku
Tātad pircējs iegādājas izsolē īpašumu, dodas uz to, bet tur satiek cilvēkus, kas rāda īres līgumu. Vienīgais veids, kā izlikt īrniekus no sava jauniegūtā īpašuma, ir tiesa, kas lemtu par īres līguma atzīšanu par spēkā neesošu. Tas var būt arī ilgs un smags tiesas process: jo juridiski korektāk uzrakstīts īres līgums (lai arī fiktīvs), jo mazāk iespēju pierādīt tā fiktīvo raksturu.
Viens no iemesliem, kādēļ īres līgumu tiesa var atzīt par spēkā neesošu, ir hipotēka. Ja mājoklis ir bijis ieķīlāts kredītiestādē, tad, iespējams, bez šīs kredītiestādes ziņas tās īpašnieks telpas nemaz nebija tiesīgs izīrēt: to parasti aizliedz hipotekārā kredīta līguma noteikumi. Ja īres līgums noslēgts, nesaskaņojot ar banku, visticamāk, tiesa to atzīs par spēkā neesošu.
Kredīta līgumā bieži vien ir noteikts, ka mājokli bez bankas atļaujas nedrīkst apgrūtināt ar lietu tiesībām - nedrīkst izīrēt un nedrīkst izmitināt tajā cilvēkus, kuri nav īpašnieka ģimenes locekļi vai ar tiem nav noslēgts līgums par aprūpi. Slēdzot līgumu par hipotekārā kredīta izsniegšanu, parasti vienlaikus tiek noslēgts arī līgums par nekustamā īpašuma ieķīlāšanu un hipotēkas par labu bankai nodibināšanu attiecīgajā zemesgrāmatā. Ieķīlātais dzīvoklis vai māja kalpo kā hipotekārā kredīta līgumā atrunāto kredītņēmēja saistību izpildes nodrošinājums. Vienojoties par kredītsaistību nodrošinājumu, banka ņem vērā nekustamā īpašuma novērtējumu, kā arī zemesgrāmatā reģistrētos apgrūtinājumus.
"Vienīgais veids, kā izlikt īrniekus no sava jauniegūtā īpašuma, ir tiesa, kas lemtu par īres līguma atzīšanu par spēkā neesošu."
Tā kā tie var ietekmēt gan nekustamā īpašuma vērtību, gan pārdošanas iespējas, banku izstrādātie ķīlas līgumi parasti nosaka, ka visas darbības, kuru rezultātā nekustamais īpašums var tikt apgrūtināts un tādējādi samazināta tā vērtība, ar banku iepriekš jāsaskaņo. Tādēļ bankai ieķīlāta mājokļa īpašnieks bez bankas rakstveida piekrišanas nedrīkst šo īpašumu atsavināt (pārdot, dāvināt), atkārtoti ieķīlāt par labu trešajām personām un citādi apgrūtināt, sadalīt, apbūvēt, iznomāt (izīrēt) vai citādi nodot trešo personu lietošanā, kā arī ierakstīt zemesgrāmatā jebkādus ieķīlātā īpašuma apgrūtinājumus, tajā skaitā trešo personu nomas vai īres tiesības.
Jāsaprot, ka bankas neaizliedz īpašumu izīrēt vai ar to darīt ko citu, bet šādas darbības ir jāsaskaņo, un banka katru gadījumu izskata individuāli. Var būt situācijas, kad banka piekrīt ieķīlātā īpašuma izīrēšanai, jo, galu galā, šāda rīcība var dot ienākumus kredīta apmaksai.
Bet var būt arī situācijas, kad hipotēkas mājoklim nav vai arī ķīlas līgumā nav ierakstīts noteikums, ka īpašums ar banku obligāti jāsaskaņo. Tad jaunajam īpašniekam jāmeklē citi pierādījumi, lai tiesa pārliecinātos, ka īres līgums ir fiktīvs. Tas jau ir juristu darbs – pierādījumu un liecinieku meklēšana.
Ko var zaudēt izīrētājs un īrnieks
Tiesu izpildītāji praksē ir redzējuši dažādus līgumus un zina: shēmu netrūkst. Piemēram, vīrs, kas ir mājokļa īpašnieks, izīrē to savai sieva, bet viņa savukārt šo pašu īpašumu nodod apakšīrē vīram, līdz ar to viņš juridiski ir gan mājokļa bijušais īpašnieks, gan īrnieks, kuru izlikt no īpašuma tā jaunais īpašnieks nevar. Ir redzēti arī īres līgumi, kas noslēgti līdz īrnieka mūža galam, par īri ik gadu maksājot vienu latu.
Cilvēkiem, kas ir gatavi parakstīt šādus fiktīvus īres līgumus, jāgatavojas pamatīgām nepatikšanām. Ja kāds nekustamā īpašuma saimnieks jums piedāvā slēgt šādu darījumu un kļūt par fiktīvu īrnieku, ir vērts padomāt un saprast, ko tas īsti nozīmē.
Visupirms – šādu īres līgumu var traktēt kā fiktīvu darījumu: tas noslēgts ar atpakaļejošu datumu, kas pēc būtības ir dokumentu viltošana, un par to abām pusēm – gan īrniekam, gan izīrētājam - var iestāties kriminālatbildība. Īrniekam jābūt gatavam ilgstošiem tiesas procesiem – viņš kļūs par atbildētāju tiesā un viņam nāksies tiesas priekšā apliecināt savu vēlmi arī turpmāk dzīvot savā īrētajā mājoklī. Turklāt jāņem vērā arī tas, ka gadījumā, ja tiesa īres līgumu atzīs par spēkā neesošu un tiesu uzvarēs mājokļa jaunais īpašnieks, viņam ir tiesības atgūt tiesāšanās izdevumus no zaudētāja, tātad – īrnieka.
"Īrniekam jābūt gatavam ilgstošiem tiesas procesiem – viņš kļūs par atbildētāju tiesā un viņam nāksies tiesas priekšā apliecināt savu vēlmi arī turpmāk dzīvot savā īrētajā mājoklī."
Bet arī tas vēl nav viss. Ja gadījumā fiktīvajā īres līgumā būs noteikta neadekvāti zema maksa par īpašumu, jaunais īpašnieks var vērsties tiesā ar lūgumu pārskatīt īres līgumā paredzēto īres maksu un noteikt to atbilstošu reālajai situācijai. Un būs jāmaksā - vai nu par laika periodu, kas īpašumā nodzīvots līdz tiesas spriedumam, vai arī turpmāk uz priekšu, ja līgumu tiesa atzīs par spēkā esošu un jaunajam īpašniekam saistošu. Savukārt gadījumos, kad īres līgumā uzrādīts, ka īres maksa samaksāta jau gadiem uz priekšu, bet īrnieks turpina dzīvot mājoklī, jaunais īpašnieks tomēr nepaliks bešā. Viņš var ļaut īrniekam mitināties savā mājoklī, bet viņa it kā samaksāto īres maksu piedzīs no iepriekšējā mājokļa īpašnieka.
Atbildība var tikt prasīta arī no mājokļa izīrētāja – tā kā viņš ir saņēmis maksu par dzīvokļa īri, Valsts ieņēmumu dienests var sākt interesēties, vai no šiem ienākumiem ir nomaksāti nodokļi.
Kā sevi sargāt īrniekam
Nevar apgalvot, ka visos gadījumos izsolē pārdotajos un izīrētajos īpašumos īrnieki ir zinājuši, ka ar viņiem noslēgti fiktīvi darījumi, tādēļ par šādām situācijām jāpadomā jau laikus – vēl pirms īres līguma noslēgšanas.
Pirmkārt, jāpārliecinās, vai izīrētājam vispār ir tiesības konkrēto īpašumu izīrēt. G. Hmeļevskis saka: "Tas, ka cilvēkam ir mājokļa atslēgas, nenozīmē, ka viņš drīkst to izīrēt." Tādēļ pirms īres līguma slēgšanas pirmais, kas jāpārbauda – kam vispār pieder nekustamais īpašums. Izīrēt to ir tiesības īpašniekam vai viņa pilnvarotai personai, kā arī īrniekam, ja īres līgums paredz tiesības nodot īpašumu apakšīrē. Tāpat jāieskatās zemesgrāmatā un jāpārliecinās, vai tam nav reģistrēti apgrūtinājumi – hipotēka, atzīme par piedziņas vēršanu. "Gudri rīkosies tas īrnieks, kas izīrētājam prasīs īres līguma nostiprināšanu zemesgrāmatā. Tas ir visdrošākais veids, kā pasargāt sevi no negodīga izīrētāja," uzsver M. Grēniņa.
Ja atzīmes zemesgrāmatā nav, bet godprātīgo īrnieku pēkšņi pārsteidz ziņa, ka mājoklis, kuru viņš īrē, tiek pārdots izsolē vai tam kāda cita iemesla dēļ mainās īpašnieks, īrniekam ir iespēja doties uz tiesu un papildus nostiprināt savas likumā "Par dzīvojamo telpu īri" noteiktās tiesības. Īrnieks var prasīt tiesai atzīt īres līgumu par spēkā esošu un noteikt to saistošu jaunajam īpašniekam, neievedot viņu šā īpašuma valdījumā.
Risinājumi – izmaiņas likumos
Lai pašreizējās fiktīvo īres līgumu shēmas pārrautu, vajadzīgas izmaiņas vairākos likumos.
Vēl iepriekšējā Saeimā tika iesniegts grozījumu projekts likumam "Par dzīvojamo telpu īri", paredzot, ka likuma 8. pantā noteikto varētu attiecināt vien uz denacionalizēto namu īpašniekiem un īrniekiem. Tāpat tika plānots noteikt, ka īres līgumam jābūt noslēgtam notariālā akta formā – tas sakārtotu gan īpašumu īres tirgu, gan nodokļu maksāšanu par ienākumiem, kas gūti no īpašumu izīrēšanas. Tagadējā – 10. Saeima likumprojektu nepārņēma.
Latvijas Zvērinātu tiesu izpildītāju padome ir iniciējusi grozījumus Civilprocesa likumā. Kā skaidro M. Grēniņa, grozījumu projekts paredz, ka parādniekam zvērināta tiesu izpildītāja noteiktajā termiņā būs ne tikai jāpaziņo par pārdodamo īpašumu apgrūtinošiem līgumiem, bet arī jāiesniedz šo līgumu kopijas.
Projektā paredzēts, ka turpmāk pircējiem būs saistoši tikai tie līgumi, kas savlaikus iesniegti tiesu izpildītājam. Par šiem līgumiem pircējs varēs uzzināt no sludinājuma par nekustamā īpašuma pārdošanu vai arī pie tiesu izpildītāja, iepazīstoties ar visiem dokumentiem, kas attiecas uz īpašuma pārdošanu izsolē. Tiesu izpildītājs ievešanu valdījumā neveiks tikai tad, ja nekustamais īpašums būs izīrēts un līgums savlaikus būs iesniegts tiesu izpildītājam vai arī tad ja šis līgums būs ierakstīts zemesgrāmatā pirms piedziņas vēršanas atzīmes izdarīšanas.
Savukārt, ja pie ievešanas valdījumā uzradīsies īrnieki, kuru līgums nav bijis norādītajā termiņā iesniegts tiesu izpildītājam, tad īrnieks vienīgi tiesā varēs celt prasību pret izīrētāju un īpašuma ieguvēju par īres līguma saistošā spēka atzīšanu, vienlaikus lūdzot atlikt ievešanu nekustamā īpašuma valdījumā.
Šie grozījumi vēl jāatbalsta Saeimai 3. lasījumā. "Ceram, ka grozījumi tiks pieņemti līdz Saeimas šīs vasaras brīvdienām. Tas būs ieguvums gan tiesu izpildītājiem, gan pircējiem, kas vēlas iegādāties īpašumus tiesu izpildītāju rīkotajās izsolēs," saka M. Grēniņa.
