Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 10. panta otrā daļa paredz, ka “dzīvojamās mājas īpašnieks uzdod pārvaldniekam pārvaldīšanas uzdevumu, rakstveidā noslēdzot ar viņu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumu. Dzīvokļu īpašnieki pārvaldīšanas līgumu slēdz saskaņā ar dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu, kas pieņemts Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktajā kārtībā. Noslēgtais pārvaldīšanas līgums ir saistošs ikvienam dzīvokļa īpašniekam”.  

Uzdodot pārvaldniekam pārvaldīšanas uzdevumu, dzīvojamās mājas īpašnieka pienākums ir nodrošināt tā izpildei nepieciešamo finansējumu. 

Ja ir noslēgts līgums ar pārvaldnieku, viņa pienākumos ietilpst dzīvojamo māju apsekošana. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6. panta otrajā daļā uzskaitītas obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības. Proti, ja dzīvojamās mājas īpašnieki ir nolīguši pārvaldnieku vai arī kā citādi dzīvojamajai mājai ir noteikts pārvaldnieks, obligāts viņa pienākums ir apsekot ēku.  

Ministru kabineta (MK) noteikumu Nr. 907 “Noteikumi par dzīvojamās mājas apsekošanu, tehnisko apkopi un kārtējo remontu” 10.–14. punktā detalizēti aprakstīts, cik bieži jāapseko noteiktas ēkas daļas. Intervāli variē no vienas līdz divām reizēm gadā. 

Ja pārvaldnieks ir konstatējis avārijas situāciju, kuras noteiktas MK noteikumu Nr. 907 “Noteikumi par dzīvojamās mājas apsekošanu, tehnisko apkopi un kārtējo remontu” 17. punktā, viņš avārijas situāciju var novērst nekavējoties, bez dzīvokļu īpašnieku pilnvarojuma, ja tam pietiek finansiālo līdzekļu.  

Vairāk par darbiem avārijas situācijā varat lasīt LV portāla publikācijā “Avārijas situācijas daudzdzīvokļu ēkās. Kā jārīkojas?”.

Minētajā publikācijā zvērināts advokāts Jēkabs Treijs ir skaidrojis:  

“Ja ēka nonāk neparedzētā avārijas stāvoklī, parādās plaisas sienās, noteiktas ēkas daļas nepilda savu funkciju, tek jumts, nosēžas pamati u. c., tad lielākie zaudētāji un galvenie atbildīgie ir īpašnieki, viņu pienākums ir uzturēt savu īpašumu.  

Tomēr, ja ēkai ir pārvaldnieks, kuram uzticēts likumisks pienākums īpašnieku interesēs apsekot ēku un informēt par bojājumiem, piedāvāt risinājumus un pat pašam nodrošināt ārpuskārtas darbu veikšanu (noteikumu Nr. 907 15. punkts), tad ir jāvērtē arī pārvaldnieka atbildība par ēkas novešanu līdz avārijas stāvoklim.   

Respektīvi, ja pārvaldnieks būtu pienācīgi pildījis savus pienākumus, tad varētu pieņemt, ka īpašnieki, būdami krietni un rūpīgi sava īpašuma saimnieki, jau laikus būtu uzņēmušies veikt noteiktus darbus, lai nenovestu ēku līdz kritiskam stāvoklim un vēl dārgākiem remontdarbiem.  

Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 29. pants paredz pārvaldnieka (juridiskās personas) administratīvo atbildību par pārvaldīšanas darbības neveikšanu – naudas sodu no 10 līdz 14 000 eiro.  

Savukārt Civillikums vispārēji paredz atbildību par zaudējumu nodarīšanu. Piemēram, ja ar administratīvo pārkāpumu tiek konstatēta pārvaldnieka prettiesiska rīcība (pārvaldīšanas darbības neveikšana, ēka nav apsekota vai arī ir apsekota, bet nav piedāvāti risinājumi) un šī pārkāpuma dēļ īpašniekiem ir radušies zaudējumi, tos varētu prasīt atlīdzināt attiecīgajam pārvaldniekam.” 

Ja dzīvojamās mājas pārvaldnieks nepilda nolīgtās saistības, daudzdzīvokļu namu pārvaldīšanā pastāv brīvais tirgus, proti, mājas īpašnieki var izvēlēties jebkuru nama pārvaldnieku. 

Lai izvēlētos jaunu pārvaldnieku, dzīvokļu īpašniekiem par to jālemj Dzīvokļa īpašuma likuma noteiktajā kārtībā, t. i., sasaucot kopsapulci, aptaujas veidā vai citādi savstarpēji vienojoties. Lai vienotos par pārvaldnieku, jāsavāc 50% plus viena balss. 

Lai labāk izprastu jūsu situāciju, ieteiktu ar visiem dokumentiem vērsties pie kvalificēta jurista vai zvērināta advokāta.