FOTO: Freepik.
Daudzdzīvokļu māju apsekošana ir obligāta un ietilpst pārvaldnieka pienākumos. Taču nereti ēku kopīpašuma daļās notiek neparedzētas avārijas – plīst stāvvadi, tek jumti. Sadarbībā ar zvērinātu advokātu JĒKABU TREIJU skaidrojam, kā šādās situācijās jārīkojas. Kam jāsedz avārijas darbu izmaksas, un kam jālemj par nopietnākiem remontdarbiem pagaidu risinājuma vietā?
“Dzīvojamo māju apsekošana ietilpst Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6. panta otrajā daļā uzskaitītajās obligāti veicamajās pārvaldīšanas darbībās. Proti, ja dzīvojamās mājas īpašnieki ir nolīguši pārvaldnieku vai arī kā citādi dzīvojamajai mājai ir noteikts pārvaldnieks, tad obligāts viņa pienākums ir apsekot ēku,” skaidro zvērināts advokāts Jēkabs Treijs.
Lai apsekotu māju, nav jāprasa dzīvokļu īpašnieku piekrišana.
Ministru kabineta (MK) noteikumu Nr. 907 “Noteikumi par dzīvojamās mājas apsekošanu, tehnisko apkopi un kārtējo remontu” 10.–14. punktā ir detalizēti aprakstīts, cik bieži jāapseko noteiktas ēkas daļas. Intervāli variē no vienas līdz divām reizēm gadā.
Savukārt līdz ar grozījumiem MK noteikumos Nr. 907 no 2025. gada 1. janvāra daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldniekiem ēku apsekošanā obligāti būs jāpiemēro standarts LVS 1077:2023 “Dzīvojamo māju teritorijas, būvkonstrukciju, iekārtu un inženiertīklu vizuālā apskate un tehniskā apkope”.
Tādējādi dzīvojamo māju apsekošanas kārtība tiks unificēta un padarīta efektīvāka, piebilst J. Treijs.
Plašāk par tēmu LV portālā >>
Bieži dzīvojamajā mājā atrodas citām personām piederošas iekārtas un inženiertīkli. Tās varētu būt kādas pazemes komunikācijas, elektrolīnijas, uz jumta uzstādītas iekārtas, sakaru ierīces u. c.
Noteikumu Nr. 907 7. punktā noteikts, ka mājas pārvaldītājs nedrīkst liegt attiecīgā inženiertīkla īpašniekam nodrošināt tā tehnisko apkopi, vizuālo apskati un tehnisko apsekošanu.
Savukārt 9. punktā noteikts, ka tehniskās apkopes intervālus un tehniskās apkopes darbības nosaka attiecīgās iekārtas vai inženiertīklu īpašnieks, ja tos nav noteicis ražotājs vai normatīvie akti.
“Dzīvojamās mājas īpašnieki neatbild par svešu inženiertīklu uzturēšanu un apkopi, ja vien šāds pienākums nav atsevišķi pielīgts vai noteikts. Protams, īpašnieki, nedrīkst apzināti tos bojāt u. tml.,” uzsver J. Treijs.
Ja ēkas uzturēšanai jāveic remontdarbi, kas skar, piemēram, kādu trešajai personai piederošu inženiertīklu, tad šie darbi jāsaskaņo ar tīkla turētāju.
“Lai gan pārvaldniekam ir regulāri un pilnīgi jāapseko ēka, diemžēl mēdz gadīties, kad apdzīvotās daudzdzīvokļu dzīvojamajās ēkās notiek avārijas situācijas. Izskaidrojumi tām var būt visdažādākie – sākot ar dabas stihijām, beidzot ar dažādu iekārtu, ierīču konstrukciju un materiālu dabisku nolietojumu, cilvēku ļaunprātīgu rīcību,” saka advokāts.
Regulāra apsekošana ne vienmēr ļauj novērst avārijas situācijas (dabas stihijas, ļaunprātīga rīcība) vai paredzēt to, kad kāda ēkas daļa nolietosies.
Tie var būt iekšēji, neredzami defekti, kuri atklājas vien pēc bojājumu konstatēšanas vai arī padziļinātas izpētes laikā.
“Avārijas situācijas notiek bieži, un tas ir normāli ilgi apdzīvotām ēkām tieši to dabiskās nolietošanas dēļ,” saka J. Treijs.
Advokāts velk paralēles ar ikgadējo transportlīdzekļu tehnisko apskati un uzturēšanu: vecākiem transportlīdzekļiem regulāri jāmaina detaļas nolietojuma dēļ, bet konkrētu detaļu nolietojumu ikgadējā tehniskajā apskatē ne vienmēr var noteikt, jo tās konkrētajā brīdī pilda savu funkciju.
Parasti visiem materiāliem un konstrukcijām ir paredzēti efektīvas kalpošanas termiņi, kas var būt viena no pazīmēm, kuru ņemt vērā, lai lemtu par noteiktas ēkas daļas remontēšanu, uzsver advokāts.
Ja vizuālajā apskatē ir konstatēti dzīvojamās mājas vai tajā esošo iekārtu un inženiertīklu bojājumi, tad pārvaldītājs var lemt par ārpuskārtas remontu.
MK noteikumu Nr. 907 17. punktā uzskaitīti konkrēti bojājumi, kuriem atklājoties jāveic dzīvojamās mājas un tajā esošo iekārtu un inženiertīklu ārpuskārtas remonts. Piemēram, jumta seguma caurtece, bojājumi cauruļvados un to sajūgumos ar veidgabaliem, armatūru un ierīcēm, izsisti logu vai durvju stikli, norautas logu rāmju vērtnes u. c.
Avārijas situāciju pārvaldnieks var novērst nekavējoties, bez dzīvokļu īpašnieku pilnvarojuma, ja tam pietiek finansiālo līdzekļu.
“No pārvaldnieka nevar prasīt, lai viņš ieguldītu savus privātos līdzekļus, ja par to nav bijusi vienošanās. Savukārt, ja īpašnieki paši nespēj nodrošināt finansējumu, tad noteikta avārijas situācija var palikt bez risinājuma,” atzīst advokāts.
“Ja noteiktu darbu veikšanai pietiek ar pārvaldniekam pieejamajiem īpašnieku uzkrātajiem līdzekļiem, tad tos var izmantot avārijas situācijas novēršanai. Ja uzkrājumu nav pietiekamā apmērā, bet remontdarbi nav tik dārgi, lai pārvaldnieks tos nevarētu nosegt no apgrozāmajiem līdzekļiem, tad pārvaldnieks arī pēc savas iniciatīvas var remontdarbos ieguldīt savus apgrozāmos līdzekļus un tālāk papildu izmaksas iekļaut ikmēneša rēķinos īpašniekiem.”
|
Plīsis stāvvads. Kam ir pienākums to nomainīt?
Kā dzīvokļu īpašnieku kopībai un pārvaldniekam jārīkojas ārkārtas situācijās, piemēram, kad plīsis ūdens stāvvads? Piemērs: stāvvadam uzlikts pagaidu žņaugs Kāda daudzdzīvokļu nama iedzīvotāja LV portāla e-konsultāciju sadaļā ir iesūtījusi šādu situācijas aprakstu: “Plīsa aukstā ūdens stāvvada posms, kas iet caur manu dzīvokli. Man noplūda daļa dzīvokļa. Avārijas brigāde uz caurules uzlika žņaugu un aktā uzrakstīja, ka nepieciešams mainīt abus stāvvadus manā stāvā. Caurules izskatās drausmīgi. Dzīvoju deviņstāvu mājā. It kā pirms 10 gadiem kaut kas esot mainīts. Taču šī dzīvokļa toreizējais īpašnieks neesot laidis iekšā. Esmu minētā dzīvokļa īpašniece aptuveni pusotru gadu. Pirms tam to īrēju un sāku taisīt remontu. Gribēju nomainīt stāvvadus savā posmā, bet dzīvokļu īpašnieku biedrības valdes locekles, kas apsaimniekoja māju, man to neatļāva. Tagad viena biedrības valdes locekle (kas tūlīt iet prom no amata) uzstāj, lai es (esmu 2. grupas pensijas vecuma invalīde) visu nomainu par saviem līdzekļiem. Man atmaksāšot no mājas naudas tikai materiālu cenas. Ko man darīt? Kā ir likumīgi? Atbild zvērināts advokāts J. Treijs: Konkrētajā piemērā pirmšķietami vispirms jānovērš akūtais defekts, lai dotu laiku īpašniekiem lemt par stāvvadu maiņu un veikt attiecīgus būvdarbus, tā teikt, bez liekas steigas rīkot cenu aptaujas un izvēlēties piemērotākos risinājumus, sagatavoties darbiem, kas kopumā nodrošinātu efektīvāku un mazāk apgrūtinošu procesu. Taču piemērā ir nepamatoti izvirzīta prasība atsevišķa dzīvokļa īpašniekam veikt remontdarbus stāvvadiem, jo tie atbilstoši Dzīvokļa īpašuma likuma 3. un 4. pantam ir kopīpašums un par to nomaiņu var lemt un ir atbildīgi visi īpašnieki kopā. Savukārt īpašniekiem būtu atbildīgi jāizturas pret savu īpašumu un jāpieņem attiecīgi lēmumi ēkas uzturēšanai. Ja īpašnieki balso pret noteiktu būvdarbu veikšanu, ko piedāvājis pārvaldnieks, tad viņi noteikti nevarēs prasīt atbildību no pārvaldnieka par pienākumu nepildīšanu. Ja īpašniekus neapmierina pārvaldnieka piedāvātie risinājumi, tad viņi paši var meklēt citus risinājumus, citus būvdarbu veicējus un par tiem balsot.
|
Sarežģītāk ir gadījumos, kad avārijas situāciju nevar novērst ar īstermiņa risinājumu un iekonservēt bojāto ēkas daļu, lai tā turpinātu vēl kādu laiku pildīt savu funkciju, līdz īpašnieki veic plānotus remontdarbus.
Piemēram, ja katrā lietusgāzē ēkā nekontrolēti plūst ūdens, no balkoniem neprognozējami lūst betona daļas, no fasādes atdalās apmetums u. c. Tas īpaši svarīgi ir gadījumos, ja šī avārijas situācija var apdraudēt plašāku sabiedrības daļu (jebkuru garāmgājēju).
“Šādā situācijā attaisnojama vai pat sagaidāma pārvaldnieka rīcība būtu nekavējoties veikt darbus, negaidot īpašnieku lēmumus, lai novērstu avārijas situāciju un nepieļautu turpmāku ēkas stāvokļa būtisku pasliktināšanos,” uzskata advokāts.
“Ir gadījumi, kad pārvaldnieks bez īpašnieku piekrišanas veicis balkonu, skursteņu remontdarbus, bet īpašniekiem bijuši iebildumi pret to, ka paaugstināts ikmēneša rēķins. Šajā situācijā jāsaprot, ka paši īpašnieki zināmā mērā ir vainojami pie tā, ka nav laikus novērsuši kādus paredzamus bojājumus, ja bijuši par tiem informēti.”
“Ja ēka nonāk neparedzētā avārijas stāvoklī, parādās plaisas sienās, noteiktas ēkas daļas nepilda savu funkciju, tek jumts, nosēžas pamati u. c., tad lielākie zaudētāji un galvenie atbildīgie ir īpašnieki, viņu pienākums ir uzturēt savu īpašumu,” norāda advokāts.
Tomēr, ja ēkai ir pārvaldnieks, kuram uzticēts likumisks pienākums īpašnieku interesēs apsekot ēku un informēt par bojājumiem, piedāvāt risinājumus un pat pašam nodrošināt ārpuskārtas darbu veikšanu (noteikumu Nr. 907 15. punkts), tad ir jāvērtē arī pārvaldnieka atbildība par ēkas novešanu līdz avārijas stāvoklim, uzsver J. Treijs.
Respektīvi, ja pārvaldnieks būtu pienācīgi pildījis savus pienākumus, tad varētu pieņemt, ka īpašnieki, būdami krietni un rūpīgi sava īpašuma saimnieki, jau laikus būtu uzņēmušies veikt noteiktus darbus, lai nenovestu ēku līdz kritiskam stāvoklim un vēl dārgākiem remontdarbiem.
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 29. pants paredz pārvaldnieka (juridiskas personas) administratīvo atbildību par pārvaldīšanas darbības neveikšanu – naudas sodu no 10 līdz 14 000 eiro.
Savukārt Civillikums vispārēji paredz atbildību par zaudējumu nodarīšanu. Piemēram, ja ar administratīvo pārkāpumu tiek konstatēta prettiesiska pārvaldnieka rīcība (pārvaldīšanas darbības neveikšana, ēka nav apsekota vai arī ir apsekota, bet nav piedāvāti risinājumi) un šī pārkāpuma dēļ īpašniekiem ir radušies zaudējumi, tad tos varētu prasīt atlīdzināt attiecīgajam pārvaldniekam.
Dzīvokļa īpašuma likuma 10. panta pirmās daļas 7. punkts noteic, ka dzīvokļa īpašniekam ir jānodrošina iespēja dzīvokļu īpašnieku kopības vai pārvaldnieka pilnvarotajiem speciālistiem veikt dzīvokļa īpašumā darbības, kas nepieciešamas ar dzīvojamās mājas ekspluatāciju saistītu komunikāciju, būvkonstrukciju un citu elementu ierīkošanai un normālai funkcionēšanai, kā arī nodrošināt iespēju apsekot atsevišķo īpašumu.
Ja dzīvokļa īpašnieks atsakās pildīt likumā noteikto, tad ir pamats ar tiesas lēmumu prasīt noteikt pagaidu aizsardzību, lai pārvaldniekam nodrošinātu piekļuvi īpašumam.
Dzīvokļu īpašnieki šīs normas piemērošanas kārtību var noteikt arī pārvaldīšanas līgumā, pilnvarojot pārvaldnieku iekļūt jebkurā dzīvoklī, ja notikusi avārija, bet neviena nav uz vietas.
Plašāk par tēmu LV portālā >>
Atbilstoši Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 5. panta trešās–piektās daļas saturam un mērķim un Augstākās tiesas paustajām atziņām (2022. gada 30. jūnija spriedumā lietā Nr. SKC-59/2022) dzīvokļa īpašumos nesadalītā dzīvojamajā mājā pēc analoģijas piemērojama Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktā lēmumu pieņemšanas kārtība, norāda advokāts.
