Atbilstoši Civillikuma 1075. pantam viens no kopīpašuma izbeigšanas veidiem ir nekustamā īpašuma reāla sadale. Reālā sadale nozīmē to, ka nekustamais īpašums tiek reāli sadalīts mazākās daļās. Piemēram, uz 3 ha liela zemesgabala atrodas trīs mājas un viss nekustamais īpašums kā viens vesels pieder trīs kopīpašniekiem – katram 1/3 domājamās daļas apmērā. Ja ir atbilstošs māju izvietojums, lai veidotu trīs atsevišķus nekustamos īpašumus, un saskaņā ar teritorijas plānojumu un citiem normatīvajiem aktiem šo zemesgabalu var sadalīt trīs vienādās daļās, tad reālā sadale nozīmēs trīs atsevišķu nekustamo īpašumu izveidošanu, kurš katrs sastāvēs no 1 ha zemesgabala un vienas mājas uz tā. Ja zemesgabalu izvietojums kādam liedz piekļuvi ceļam, var tikt nodibināts ceļa servitūts uz blakus esošo (atdalīto) zemesgabalu. Katram no jauna izveidotajam nekustamajam īpašumam būs viens pilntiesīgs īpašnieks. Katrs nekustamais īpašums būs ierakstīts atsevišķā zemesgrāmatas nodalījumā.

Ieguvums no reālās sadales – tiek izbeigts kopīpašums, kas ir īpašuma aprobežojumus. Izbeidzot kopīpašumu, katrs īpašnieks var brīvi rīkoties ar savu nekustamo īpašumu, vairs nepastāv pirmpirkuma tiesības, kā arī nepastāv risks, ka jebkurā brīdī kāds cits kopīpašnieks var prasīt kopīpašuma izbeigšanu, jo kopīpašums jau ir izbeigts.

Plānojot reālo sadali, būtiski ir noskaidrot, vai nekustamo īpašumu ir iespējams reāli sadalīt. Pirmkārt, reāli nevar sadalīt vairākos stāvos esošas daudzdzīvokļu mājas. Daudzdzīvokļu māju sadalīšana dzīvokļu īpašumos, no vienas puses, izbeidz klasiskās kopīpašuma attiecības, no otras puses, tā nav mājas reāla sadalīšana Civillikuma 1075. panta izpratnē.

Otrkārt, ēku reāla sadalīšana ir pieļaujama tikai pa ugunsmūri jeb ugunsdrošo sienu. Ja to ir iespējams uzmūrēt vai tāda jau pastāv, tad būs iespējama ēkas reāla sadalīšana.

Treškārt, reāli nevar sadalīt īpašumu, ja zemesgabala platība nav pietiekama, lai atbilstoši vietējam teritorijas plānojumam vai citiem normatīvajiem aktiem pēc sadalīšanas tiktu izveidoti atsevišķi zemesgabali, kuru platība ir vienāda vai lielāka par minimālo atļaujamo zemes platību.

Dalītas lietošanas gadījumā nekustamais īpašums reāli netiek sadalīts un saglabājas kopīpašuma attiecības. Civillikuma 1070. pantā ir noteikta iespēja dalīti lietot kopīpašuma priekšmetu. Šādā gadījumā kopīpašnieki vienojoties vai arī tiesas ceļā nosaka, kurš lietos kuru nekustamā īpašuma daļu.

Lai gan Civillikums tieši nenosaka iespēju lietošanas kārtību nostiprināt zemesgrāmatā, no līdzšinējās tiesu prakses izriet, ka kopīpašniekiem ir tiesības nostiprināt nekustamā īpašuma lietošanas kārtību zemesgrāmatā. Pēc tās nostiprināšanas zemesgrāmatā lietošanas kārtība ir saistoša jebkuram jaunajam nekustamā īpašuma kopīpašniekam. Ja vienošanās par lietošanas kārtību nav nostiprināta zemesgrāmatā, tā ir saistoša tikai vienošanos noslēgušajiem kopīpašniekiem. Ja nekustamā īpašuma kopīpašnieki mainās vai klāt pienāk kāds jauns, tad šī vienošanās jaunajam kopīpašniekam nav saistoša, ja vien viņš tai nepievienojas, to parakstot.

Ņemot vērā, ka ar lietošanas kārtību netiek izbeigts kopīpašums, kas ir īpašuma aprobežojums, saglabājas visas no kopīpašuma izrietošās sekas – ar visu nekustamo īpašumu kopumā var rīkoties tikai ar 100% visu kopīpašnieku piekrišanu, pastāv pirmpirkuma tiesības, visiem kopīpašniekiem ir jāsedz nekustamā īpašuma izdevumi, kā arī jebkuram kopīpašniekam ir tiesības jebkurā laikā prasīt kopīpašuma izbeigšanu (Civillikuma 1074. pants).

[1] Saskaņā ar 2015. gada 30. jūnija Ministru kabineta noteikumu Nr. 333 “Noteikumi par Latvijas būvnormatīvu LBN 201-15 “Būvju ugunsdrošība”” 66. punktu ugunsdrošās sienas projektē visā būves augstumā un platumā un tās šķērso visas būves konstrukcijas. Sienai nodrošina stabilitāti un nestspēju, lai sienas vienā pusē esošo būvju sagrūšana nepasliktinātu ugunsdrošās sienas stiprību, stabilitāti un citas īpašības.