FOTO: Freepik
Kvalitatīvu mājokļu pieejamība par pieņemamu cenu jau ilgstoši ir problēma ne tikai Latvijā, bet arī daudzviet Eiropas Savienībā. Atsevišķas valstis to risinājušas, izveidojot mājokļu attīstības fondu. Ņemot vērā šo pieredzi, Ekonomiskās sadarbības un attīstības organizācija (OECD) ir izstrādājusi 16 rekomendācijas Mājokļa pieejamības fonda ilgtermiņa darbībai Latvijā.
2020. gadā OECD rekomendēja veidot Mājokļu pieejamības fondu arī Latvijā, kas tika izdarīts, ieviešot speciālu programmu un piesaistot finansējumu Eiropas Savienības (ES) Atveseļošanas un noturības mehānisma plāna ietvaros.
2022. gada 20. jūlijā stājās spēkā Ministru kabineta noteikumi Nr. 459, kas paredz finansēšanas fonda izveidi zemas īres mājokļu būvniecībai.1 Programma paredz atbalstu mājokļu celtniecībai ārpus Rīgas un Pierīgas.
Par to plašāk rakstīja arī LV portāls publikācijā “Jauna zemas īres maksas dzīvokļu atbalsta programma “neatbalstītajam vidusslānim””.
Ekonomikas ministrijas (EM) valsts sekretāra vietniece Ilze Beināre apliecināja, ka interesi par šo programmu izrādījuši gan privātie attīstītāji, gan pašvaldības. Tiesa, akciju sabiedrība “Attīstības finanšu institūcija Altum” nevienu projektu vēl nav apstiprinājusi.
Drīzumā valdībā tiks skatīti zemas īres maksas mājokļu būvniecības atbalsta programmas noteikumu grozījumi, kas saskaņoti ar Eiropas Komisiju un paredzēs augstākas būvniecības izmaksas – 1800 eiro par kvadrātmetru (iepriekš 1200 eiro). Līdz ar to par kopējo summu 42,9 miljoni eiro iecerēts uzcelt 467 dzīvokļus iepriekš plānoto 700 vietā, maija beigās Saeimas Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijas Mājokļa jautājumu apakškomisijā informēja Ekonomikas ministrijas Mājokļu politikas departamenta vadītājs Mārtiņš Auders.
“Piešķirtais finansējums ir mazs, to uzskatām par sēklas kapitālu, lai iekustinātu zemas īres dzīvokļu celtniecību,” norāda I. Beināre. Taču, lai fonds veiksmīgi darbotos ilgtermiņā, jau tagad ir jādomā, kā nodrošināt programmas nepārtrauktību.
Ekonomikas ministre Ilze Indriksone 15. jūnijā notikušajā diskusijā par mājokļu pieejamības fonda nākotnes attīstību norādīja, ka Latvijā privāto investīciju ieguldījumi mājokļu celtniecībā vienmēr ir bijuši nepietiekami.
“Piemēram, Igaunijā pēdējos gados ir uzcelts trīskārt vairāk jaunu mājokļu nekā Latvijā. Turklāt 96% no jaunajiem mājokļiem Latvijā ir uzbūvēti Rīgā un Pierīgā.” Tas nozīmē, ka reģioni ir ierobežoti savās iespējās attīstīt ekonomiku un piesaistīt darbaspēku.
Uz problēmām ar kvalitatīvu mājokļu pieejamību par pieņemamu cenu norādīja arī Eiropas Komisijas (EK) Strukturālo reformu atbalsta ģenerāldirektorāta dalībvalstu īstenoto reformu atbalsta direktore Natālija Bergere (Nathalie Berger). Situācija mājokļu tirgū ir kļuvusi sarežģītāka visā Eiropas Savienībā, jo cenas 2022. gada pirmajā ceturksnī, salīdzinot ar iepriekšējā gada attiecīgo periodu, pieaugušas vidēji par 10%. Atsevišķās dalībvalstīs tās kāpušas līdz pat 25%.
N. Bergere aicināja turpināt Latviju iesāktās reformas mājokļu sektorā, lai būtu pieejami energoefektīvi mājokļi par samērā lētām cenām, īpaši reģionos.
Iepazīstinot ar veiktā pētījuma rezultātiem un rekomendācijām Latvijas Mājokļa pieejamības fonda ilgtermiņa darbībai (Strengthening Latvia’s Housing Affordibility Fund), OECD Nodarbinātības, darba un sociālo lietu direktorāta direktora vietnieks Marks Pīrsons (Mark Pearson) norādīja, ka vidēji ES un OECD valstīs publiskās investīcijas mājokļu attīstībā pēdējo 20 gadu laikā ir kritušās uz pusi.
Taču Latvija no citām valstīm atpaliek vēl vairāk. 2022. gadā Latvijā investīciju apjoms mājokļos veidoja vien 8% no kopējām investīcijām, tikmēr ES vidēji – tuvu 26%.
“Un tam ir sekas – mājokļu cenas ir augušas. Protams, ir palielinājies arī ienākumu līmenis, tomēr redzam: pēc 2008. gada cenas kritās, savukārt no 2015. gada mājokļu cenas ir sākušas augt, un šis process turpinās,” teica M. Pīrsons.
Pēc OECD vērtējuma, Latvijā daudz mājokļu ir īpašumā, līdz ar to īres tirgus ir “sekls”, kas kopumā samazina pieejamās alternatīvas, izvēloties mājokli. Turklāt mājokļa nodrošināšanai mājsaimniecības Latvijā vidēji tērē vairāk nekā citās organizācijas dalībvalstīs, neraugoties uz to, ka dzīvojamais fonds ir novecojis un nekvalitatīvs. Vidēji vairāk nekā viena trešdaļa no Latvijas mājsaimniecībām dzīvo pārapdzīvotības apstākļos, kas ir vairāk nekā trīs reizes augstāki rādītāji nekā vidēji ES un OECD valstīs.
Daudzas mājsaimniecības nespēj uzlabot mājokļu kvalitāti un nevar atļauties komercbanku hipotekāro kredītu, lai pārceltos uz labāku dzīvesvietu. Trūkst vidusšķirai pieejamu mājokļu, t. i., mājsaimniecībām, kuras ir pārāk turīgas, lai tiktu pie sociālā mājokļa vai dzīvokļa pabalsta, bet kuru ienākumi nav pietiekami, lai bankas piešķirtu hipotekāro kredītu. “Tāpēc ir jāveido Mājokļu pieejamības fonds,” akcentēja M. Pīrsons.
EK Tehniskā atbalsta instrumenta ietvaros OECD 2022./2023. gadā padziļināti pētīja, kā citās valstīs tiek attīstīts mājokļu pieejamības fonds, lai sagatavotu rekomendācijas Latvijas Mājokļu finansēšanas fonda attīstībai.
OECD priekšlikumu sagatavošanai izmantoja Austrijas, Dānijas, Nīderlandes un Slovēnijas pieredzi; šajās valstīs jau ir sekmīgi izveidoti pieejamu mājokļu finansēšanas modeļi.
OECD ziņojumā ir ietverts ceļvedis par nepieciešamajiem pasākumiem, kurus ir ieteicams veikt nākotnē, un 16 rekomendācijas, kas ir sadalītas trīs tematiskajos blokos.
Pirmais bloks ir institucionālā struktūra, un šī bloka galvenie ieteikumi paredz veicināt bezpeļņas mājokļu asociāciju rašanos.
Tā kā Latvijā ir lielas reģionālās atšķirības, OECD iesaka izvairīties no pieejas, ka viens risinājums derēs visiem.
Līdz ar to Mājokļa pieejamības fonda darbībā ir jāiesaista pašvaldības, lai pielāgotu risinājumus vietējām vajadzībām. Tāpat svarīgi ir sadarbībā ar pašvaldībām nodrošināt fizisko un sociālo infrastruktūru vietās, kur plānota pieejamu mājokļu būvniecība.
Otrs tematiskais bloks – finansējums mājokļu būvniecībai, ko pēc 2026. gada, kad beigsies Atveseļošanas un noturības mehānisma plāna līdzekļi, OECD iesaka piesaistīt no pensiju fondu līdzekļiem, kā arī izveidot “Mājokļu obligācijas” privāto investīciju piesaistei u. c. finanšu instrumentus.
Trešais tematiskais bloks – uzraudzība un pārvaldība. Šajā sadaļā ieteikts vienuviet apvienot visus mājokļu atbalsta instrumentus. Tāpat OECD rekomendē paplašināt Mājokļu fonda darbību, lai no iemaksām tiktu finansēta ne tikai jaunu mājokļu būvniecība, bet arī uzturēšana.
Ne mazāk svarīgs ir analītiskais darbs – strukturētu datu pieejamība, lai tos varētu izmantot nepieciešamo investīciju plānošanā un reģionālās situācijas analīzē.
OECD vērtējumā Mājokļu pieejamības fondam būtu jādarbojas arī Rīgā un Pierīgā. To, ka zemas īres maksas mājokļu būvniecības atbalsta programmai būtu jābūt pieejamai visā Latvijas teritorijā, atzīst arī Ekonomikas ministrijas pārstāve I. Beināre.
Savukārt Nekustamā īpašuma attīstītāju alianse ir pārliecināta, ka pieejami mājokļi Rīgā un galvaspilsētas reģionā būtu jāattīsta tikai sadarbībā ar privāto sektoru, tādējādi nodrošinot godīgu konkurenci.
Patlaban Rīgā un tās reģionā jau darbojas vismaz 20 institucionāli, tirgū balstīti nekustamo īpašumu attīstītāji. Pēc alianses pārstāvju domām, dzīvojamo īpašumu sektorā Rīgā pastāv pietiekama konkurence, tāpēc jebkura atbalsta shēma, kas paredzētu, ka Rīgā un galvaspilsētas reģionā pašvaldību vai valsts uzņēmumi vai institūcijas darbojas kā nekustamo īpašumu attīstītāji, būtu tiešs godīgas konkurences pārkāpums.
Attīstītājus pārstāvošās organizācijas vērtējumā reģionos varētu darboties arī pašvaldību vai valsts attīstītāji, bet tad privātajiem attīstītājiem jādod iespēja ar tiem konkurēt. “Ārpus Rīgas un Pierīgas, kur ir mazākas investīciju iespējas, arī privātajiem nekustamo īpašumu attīstītājiem jādod iespēja realizēt projektus tādā modelī, lai tie varētu sākt, piemēram, konkurēt ar pašvaldību kapitālsabiedrībām vai cita veida attīstītājiem, tādējādi īstenojot godīgu konkurenci,” norāda alianse.
Biedrības “Reģionālo attīstības centru apvienība” direktors Uldis Vītoliņš diskusijā uzsvēra, ka pašvaldībām Mājokļu pieejamības fonds ir kā glābšanas salmiņš, jo situācija ar dzīvojamo fondu daudzviet ir kritiska.
“Piemēram, Līvānos nav pieejams dzīvojamais fonds, nav pieejami mājokļi īrei. Kad jaunais speciālists, kurš strādā modernā ražotnē un saņem labu atalgojumu, aiziet uz banku, lai saņemtu kredītu īpašuma iegādei vai mājas celtniecībai, komercbanka pieprasa pirmo iemaksu 50% apmērā. Bankas saskata lielus riskus šāda veida darījumiem ārpus Rīgas,” problēmu iezīmē U. Vītoliņš.
“Var uzdot jautājumu: ko dara pašvaldības, kādus soļus veic, lai sakārtotu dzīvojamo fondu? Teorētiski var aizņemties naudu no Valsts kases, lai attīstītu vienu vai otru projektu. Diemžēl, ja pašvaldība ir nabadzīga, tad šādas aizņemšanās iespējas nav,” rezumēja U. Vītoliņš. Lai varētu attīstīt mājokļu tirgu, ir vajadzīgi atbalsta instrumenti.
1 Ministru kabineta noteikumi Nr. 459 “Noteikumi par atbalstu dzīvojamo īres māju būvniecībai Eiropas Savienības Atveseļošanas un noturības mehānisma plāna 3.1. reformu un investīciju virziena “Reģionālā politika” 3.1.1.4.i. investīcijas “Finansēšanas fonda izveide zemas īres mājokļu būvniecībai” ietvaros”.
