Publicēts pirms 14 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
Parādnieku skaitā ievērojama daļa ir dzīvokļu īpašnieku, kam iekrājušies parādi gan par hipotekāro kredītu mājokļa remontam vai iegādei, gan arī jau minētie maksājumi par mājas kopīpašuma daļas uzturēšanu. Kopējais parādsaistību apjoms par dzīvojamām mājām piegādāto siltumenerģiju 2009./2010. gada apkures sezonā bija sasniedzis 19 milj. latu.
FOTO: Boriss Koļesņikovs, LV
Dzīvokļu īpašnieki parādus nekārto, māju pārvaldnieki tos nepiedzen
Valdības sēdē 9. novembrī atkārtoti tika izskatīts informatīvais ziņojums „Par situāciju saistībā ar siltumapgādes pakalpojumiem”, kas uzskatāmi parādīja: iedzīvotāju parādu apjoms par māju uzturēšanas pakalpojumiem gadu no gada briest, radot arvien lielākas problēmas gan siltumapgādes uzņēmumiem, gan daudzdzīvokļu māju apsaimniekotājiem, gan pašvaldībām. Parādnieku skaitā ievērojama daļa ir dzīvokļu īpašnieku, kam iekrājušies parādi gan par hipotekāro kredītu mājokļa remontam vai iegādei, gan arī jau minētie maksājumi par mājas kopīpašuma daļas uzturēšanu.
Kopējais parādsaistību apjoms par dzīvojamām mājām piegādāto siltumenerģiju 2009./2010. gada apkures sezonā bija sasniedzis 19 milj. latu. MK sēdē novembrī tika spriests arī par cēloņiem, kādēļ šie parādi tiek piedzīti tik gausi.
Šeit izgaismojās problēma, ka māju pārvaldītāji nemaz nav ieinteresēti tiesas kārtībā vērst piedziņu pret parādniekiem, kam ir hipotekārās saistības, jo priekšroka vienmēr būs kredītu devējiem, kamēr apsaimniekotāji un pakalpojumu sniedzēji paliek prasītāju rindas galā. Saskaņā ar šobrīd spēkā esošā Civilprocesa likuma 628. panta regulējumu, no naudas, kas saņemta par pārdoto ar ķīlu apgrūtinātu nekustamo īpašumu, vispirms sedzami sprieduma izpildes izdevumi, kuri saistīti ar nekustamā īpašuma pārdošanu, pēc tam – hipotekārie prasījumi.
"Maksājumu kavēšana kļuvusi par šķērsli māju renovācijai: lai apgūtu ERAF līdzfinansējumu, mājai nedrīkst būt parādu."
Likuma 628. panta pirmajā daļā nav minēti prasījumi par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas maksas un komunālo parādu piedziņu. Bet naudas, kas saņemta par pārdoto dzīvokļa īpašumu, parasti pietiek, lai segtu hipotekāro prasījumu, taču pietrūkst, lai segtu prasījumus par pārvaldīšanas maksas, kā arī komunālo pakalpojumu parādu piedziņu. Tādēļ daudzi dzīvojamo māju pārvaldnieki nemaz nevēršas tiesā, jo tiesvedība tiem radīs tikai papildu izdevumus, bet līdzekļi no dzīvokļa īpašnieka piedzīti netiks.
Ilgstošā maksājumu kavēšana kļuvusi par šķērsli arī māju renovācijai: lai apgūtu ERAF līdzfinansējumu, mājai nedrīkst būt parādu. Līdz ar to siltināšanas projekti šādām mājām nav pieejami, ja vien pārējie dzīvokļu īpašnieki nenokārto parādus citu vietā.
Tādēļ valdības sēdē cita starpā tika nolemts: Ekonomikas ministrijai (EM) kopīgi ar Tieslietu ministriju (TM) izstrādāt un divu nedēļu laikā iesniegt izskatīšanai Ministru kabinetā grozījumus Civilprocesa likumā, nosakot, ka prasījumi par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas maksas un izdevumu, kas saistīti ar dzīvojamās telpas lietošanu, piedziņu sedzami pirms prasījumiem, kas izriet no hipotekāro kredītu saistībām.
Taču minētie grozījumi Civilprocesa likumā pārnākuši mantojumā uz šo gadu, kad jāturpina lemt, vai būtu lietderīgi komunālo pakalpojumu sniedzējiem salīdzinājumā ar kreditētājiem dot priekšroku, sadalot parādnieka īpašuma izsolē iegūtos līdzekļus. Tie konceptuāli tika atbalstīti Ministru kabineta komitejas sēdē 3. janvārī, gan ar nosacījumu, ka tiek panākta vienošanās ar Tieslietu ministriju un Finanšu ministriju.
Ja no īpašnieka nav, ko piedzīt
EM šādu likuma grozījumu projektu bija izstrādājusi jau pērnā gada pavasarī. Novembrī tas tika aktualizēts, iesniegts TM viedokļu saskaņošanai, bet iestrēga varas gaiteņos. Pirmkārt, likumprojektu neatbalsta TM, atsaucoties arī uz daudzu ekspertu viedokļiem.
EM Būvniecības un mājokļu politikas departamenta direktore Ilze Oša skaidro: TM uzskata, ka arī paši namu pārvaldnieki un apsaimniekotāji nav bez vainas, jo līdz šim ar nemaksātājiem nav pietiekami enerģiski cīnījušies, parādus uzkrājuši jau iepriekšējā apkures periodā un pat vēl senāk, bet minētie likuma grozījumi, viņiem pat īpaši nepūloties, īpašuma atsavināšanas gadījumā nodrošinātu parādu atmaksu.
„Tieslietu ministrija norāda uz dažādiem veidiem, kā arī līdz šim bija iespējams pieprasīt parādus no dzīvokļu īpašniekiem – viens no tiem ir saistību piespiedu izpildīšana brīdinājuma kārtībā,” stāsta I. Oša. „Tātad parādniekam aizsūta brīdinājumu, kurā viņš var atzīmēt – piekrīt vai nepiekrīt parādam. Ja piekrīt, tas nozīmē, ka viņš savu saistību ir atzinis un nauda ir jāatmaksā.
Tas varētu būt ļoti ātrs veids, kā bez tiesas atrisināt strīdu par parādiem un nodrošināt to piedziņu. Bet, ja dzīvokļa īpašnieks parādam nepiekrīt, tad atliek tikai viens ceļš - standarta tiesāšanās, kad katra no pusēm pierāda savu viedokli. Lūk, tas ir šis garais process, par kuru māju pārvaldnieki norādījuši – tiesāšanās var stiepties divu vai pat trīs gadu garumā.”
Viņa arī uzsver: ja no īpašnieka nav, ko piedzīt, tad tiek atsavināts dzīvoklis, un tikai šajā gadījumā ir jautājums, ko darīt ar komunālo maksājumu parādiem.
EM izstrādātie grozījumi paredz prasījumu par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas maksas, kā arī maksas par komunālajiem maksājumiem piedziņu, bet ne vairāk kā 10 procentus no kopējās uz nekustamo īpašumu gulstošās ķīlas vērtības nekustamā īpašuma izsoles dienā. Ja, piemēram, īpašums ir ieķīlāts par 30 tūkstošiem latu, izsolē tiek pārdots par 10 tūkstošiem latu, tad komunālo pakalpojumu sniedzējam un pārvaldniekam būtu tiesības no pārdošanas summas saņemt kaut kādu naudu – 10 procentus no ķīlas vērtības.
"Māju pārvaldnieki tiesā vēršas reti, jo tiesvedība rada tikai papildu izdevumus, bet parādi no dzīvokļa īpašnieka piedzīti netiek."
Uz vēlmi pēc šāda grozījuma Civilprocesa likumā TM savā atzinumā atbild: „Varētu piekrist un atbalstīt civilprocesuālā regulējuma papildināšanu ar attiecīgu regulējumu, ja tas tiek noteikts tikai pārejas periodam (2011.-2012. gadam), neiekļaujot to Civilprocesa likumā kā pastāvīgu tiesību normu. Turklāt vēršam uzmanību uz to, ka, pēc Tieslietu ministrijas rīcībā esošās informācijas, šobrīd namu apsaimniekotāji un namīpašnieki, kā arī komunālo pakalpojumu sniedzēji nepilnvērtīgi izmanto civilprocesuālo regulējumu, kā arī uzkrāj lielus dzīvojamo māju pārvaldīšanas maksu un maksu par komunālajiem pakalpojumiem parādus, kas, Tieslietu ministrijas ieskatā, nav korekti un nevar būt par pamatu attiecīgu grozījumu izdarīšanai Civilprocesa likumā.
Uzkrājot lielus parādus, namu apsaimniekotāji un namīpašnieki, kā arī komunālo pakalpojumu sniedzēji parādu piedziņas procesā nebūtu ierindojami virs hipotekāro kreditoru prasījumiem. Prasījumi par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas maksas, kā arī komunālo pakalpojumu parādu piedziņu varētu tikt ierindoti pirms hipotekāro kreditoru prasījumiem tikai ar nosacījumu, ja tie ir 3-5 procenti no kopējās uz nekustamo īpašumu gulstošās ķīlas vērtības nekustamā īpašuma izsoles dienā, bet ne vairāk kā 600 latu, vienlaikus šo normu iekļaujot tikai pārejas periodam (2011.-2012. gadam), turklāt ar nosacījumu, ka tā piemērojama tikai attiecībā uz to parādu piedziņu, kas izriet no līgumiem, kas noslēgti pēc atbilstošu grozījumu Civilprocesa likumā spēkā stāšanās, tādējādi nodrošinot ekonomisko stabilitāti un apgrozību.”
Te jāpiebilst, ka namu apsaimniekotāji informē: vidējais maksājumu parāds vienam dzīvoklim ir aptuveni no 500 līdz 1000 latiem.
Vēl TM norāda, ka atbalsta Civilprocesa likuma papildināšanu ar atsevišķu regulējumu maza apmēra prasību izskatīšanai. I. Oša apstiprina, ka TM notiek darbs pie regulējuma, bet „tie būtu instrumenti, ar kuriem no īpašniekiem varētu piedzīt visus izdevumus, bet tie nerisina gadījumus, kad īpašnieks faktiski ir maksātnespējīgs un šī iemesla dēļ piedziņa nav iespējama – tad atliek piedziņu vērst uz parādnieka mantu. Un gadījumos, kad vienīgā manta ir īpašums, kurš ieķīlāts, parādsaistību maksājumi par saņemtajiem pakalpojumiem dzīvojamā mājā, saskaņā ar pašlaik spēkā esošo kārtību, tik un tā nebūtu prioritāri pirms bankas”.
Savi argumenti gan vienai, gan otrai pusei
Argumenti ir gan vienai, gan otrai pusei. Bet parādi krājas, it īpaši jaunuzceltajās mājās, kur dzīvokļi par bargu naudu pirkti turīgajos gados, un nu to īpašnieki vairs nespēj ne samaksāt aizdevumu, ne nokārtot pārējos maksājumus. Bet dažkārt par mājas uzturēšanas un apsaimniekošanas maksājumiem pat nedomā, jo ir jau skaidrs, ka dzīvokli faktiski atsavinājusi banka, vien nav sakārtotas juridiskās attiecības – īpašums zemesgrāmatā nav pārreģistrēts uz kredītiestādes vārda.
„Problēmas faktiski sākās ar to, ka personas šajos dzīvokļos dzīvo ilgstoši, turpina nemaksāt par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvojamās mājas uzturēšanu un pārvaldīšanu, bet ir noteikts, ka divus gadus – līdz 2012. gadam - viņus nevar izlikt. Tas nozīmē, ka neviens par pakalpojumiem nemaksā, bet īpašumu turpina lietot.
Ko piedzīt nav, jo personai ir tikai saistības, un faktiski iznāk, ka pārējie īpašnieki vai pārvaldnieks dotē to, kurš nemaksā. Kad pēc diviem gadiem būs skaidrs, ka viņš šo laiku nav maksājis, bet visus pakalpojumus ir izmantojis, viņu izliekot parādus atgūt nevarēs – tas faktiski ir norakstīts zaudējums,” komentē I. Oša.
"Par pārdoto dzīvokli saņemtās naudas pietiek, lai segtu hipotekāro prasījumu, taču pietrūkst pārvaldīšanas maksas, kā arī komunālo pakalpojumu parādu segšanai."
„Visur ir parādi, un daudzās valstīs problēmas ir līdzīgas. Jautājums ir tikai par to, cik daudzas no šādām lietām tiek risinātas tiesvedības ceļā. Arī ārzemēs tas ir dārgs un laikietilpīgs process un tiek domāts un darīts viss, lai uz tiesu neietu. Bet Latvijā pagaidām ir citādāk: ja nespējam vienoties, tad vienīgais, ko varam darīt, ir tiesāties. Problemātiskie dzīvokļi visvairāk ir tie, kuru īpašnieki ir ņēmuši kredītus šo īpašumu iegādei laikā, kad cenas bija ļoti augstas. Rīgā, Siguldā un citviet.”
Uzsākot diskusiju par parādu problēmu īpašumos, kas ieķīlāti bankā, atklājās gadījumi, kas liek secināt - sadarbība starp pusēm ir ļoti svarīgs un preventīvs līdzeklis parāda problēmas risināšanai brīdī, kad ar maksātnespēju īpašnieks saskaras pirmoreiz. I. Oša uzskata: sadarbībai starp banku, pārvaldnieku un dzīvokļa īpašnieku vajadzētu būt trīspusējai.
„Ir gadījumi, kad dzīvokļu īpašnieki lūdz bankai, piemēram, piešķirt kredīta brīvdienas ar pamatojumu, ka jāsamaksā par mājas pārvaldīšanas un uzturēšanas pakalpojumiem. Banka arī šo pretimnākšanu izrāda, bet nauda par mājas kopīpašuma daļas uzturēšanu samaksāta netiek. Tātad būtu nepieciešama ciešāka sadarbība starp mājas pārvaldnieku un kredītiestādi – ja banka iedod kredīta brīvdienas un pārvaldnieks par to ir informēts, tad arī dzīvokļa īpašnieka saistībām pret pārvaldnieku jābūt kaut kur fiksētām. Tas ir viens.
Otrkārt, bankas ir arī sākušas vienoties ar sociālajiem dienestiem par zināmu dzīvokļa pabalsta samaksu. Piemēram, Rīgā tas ir iespējams, bet ir cilvēki, kuri par to nezina un tādēļ šīs iespējas neizmanto. Šie būtu papildu risinājumi gadījumos, kad situācija nav gluži bezcerīga. Bet tas, ko mēs piedāvājam ar Civilprocesa likuma grozījumiem, ir situācija, kad neko citu vairs nevar darīt, kā vien dzīvokli pārdot.”
Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas (LNPAA) valdes priekšsēdētājs Ģirts Beikmanis uzskata, ka jautājums par daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašnieku parādiem saistībā ar pārvaldīšanas apsaimniekošanas un mājas uzturēšanas pakalpojumiem ir jārisina steidzami.
„LNPAA apstiprina, ka visos Latvijas reģionos pēdējā gada laikā parādu nastas pieaugums sasniedz aptuveni 30% no izrakstītajiem rēķiniem, turklāt vasaras sezonā nejutām ievērojamu parādu samazināšanos. LNPAA biedri, kas strādā visos valsts reģionos, uzskata: ja parādu piedziņas jautājums steidzamības kārtā netiks atrisināts, tad nopietni tiek apdraudēta daudzu mājsaimniecību nodrošināšana ar pārvaldīšanas un komunālajiem pamatpakalpojumiem, ERAF līdzekļu apguve un mājokļu fiziska saglabāšana. Veidojas situācija, kad kaimiņu parādu dēļ var ciest liela sabiedrības daļa, kas godprātīgi pildījusi savus maksājumus par saņemtajiem pakalpojumiem.”
Tāda ir situācija šobrīd. Katram savi argumenti, un parādi turpina pieaugt.
