Privāta apsaimniekotāja skatījums
Mēs visi esam tur, kur esam, un vienīgā iespēja izķepuroties ir kopīgi meklēt iespējas, kā atdzīvināt valsts ekonomiku un tādējādi uzlabot ne tikai uzņēmēju, bet arī iedzīvotāju finansiālo situāciju, teica kompānijas „Nira Fonds” viceprezidents Eduards Krūmiņš. „Diemžēl šobrīd problēmu ir vairāk nekā risinājumu. Vispirms jāmin vājā likumiskā bāze. Pagaidām nozari regulē tikai pāris likumu.”
Lai arī par to runāts jau iepriekš, arvien vēl paliek virkne neatrisinātu jautājumu. Raugoties no apsaimniekotāju viedokļa, vispirms tie skar ēku zemo projektēšanas kvalitāti. Piemēram, arhitekti veido stikla fasādes, kuras nav iespējams nomazgāt, ēkas bez lietus teknēm utt. Šīs kļūdas vēlāk jānovērš apsaimniekotājam par dzīvokļu īpašnieku naudu. No minētajām problēmām izriet nākamā: šīm darbībām nepieciešams dzīvokļu īpašnieku akcepts. Taču iedzīvotāju kopsapulces ir pierādījušas sevi kā absolūti neefektīvu komunicēšanās veidu. Ļoti iespējams, ka šādās reizēs vajadzētu veidot mājas valdi. Taču to neparedz normatīvie akti. Ar likumu būtu jāregulē arī daudzdzīvokļu nama uzkrājumu fonda veidošana, ko varētu izlietot, piemēram, avāriju likvidēšanai vai remontiem.
Taču galvenā namu apsaimniekošanas liga ir iedzīvotāju parādi. Piemēram, ja mājā kaut 5% mājokļu īpašnieku laikus nenorēķinās ar apsaimniekotāju, tam nākas piemaksāt no savas jeb, precīzāk, apsaimniekošanas uzņēmuma kabatas.
"Galvenā namu apsaimniekošanas liga ir iedzīvotāju parādi."
Augot parādiem, šis burbulis (tāpat kā kredītu) var uzsprāgt, ja valsts līmenī netiks atrisināts jautājums par parādu piedziņu. Tai būtu jānotiek saistību bezstrīdus piespiedu izpildīšanas kārtībā, kā to paredz Civilprocesa likuma 50. nodaļa. Šis un citi jautājumi ir jārisina steidzamības kārtībā, jo sekas var būt ļoti nepatīkamas, šādu viedokli pauda E. Krūmiņš.
Siltināšanu subsidē arī Lietuvā
Lietuvas Vides aizsardzības ministrijas Mājokļu politikas departamenta galvenais referents Vitauts Jonaitis pastāstīja, ka daudzdzīvokļu namu modernizācijas programma Lietuvā darbojas jau kopš 2004. gada. Tā subsidē 50% mājas renovācijas izmaksu. Taču sākoties krīzei, šī programma tika apturēta.
Šobrīd Lietuvā dzīvojamās mājas siltina, izmantojot Eiropas Komisijas finanšu instrumentu JESSICA (Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas). Tā ietvaros atbalsta projektus, kuri ļauj vismaz par 20% paaugstināt dzīvojamo namu energoefektivitāti. Līdzfinansējuma apmērs sasniedz pusi no kopējām renovācijas izmaksām. Bet maznodrošināto ģimeņu iespējamie papildu izdevumi šajos projektos tiks segti pilnībā.
Igaunijas pieredze ar „KredEx”
Tāpat kā Latvijā, arī Igaunijā gandrīz visa dzīvojamā fonda siltumnoturība ir zema. Daudzdzīvokļu mājas patērē divas līdz trīs reizes vairāk enerģijas nekā līdzīgas būves ziemeļvalstīs. Vidēji gadā Igaunijas dzīvojamās mājās enerģijas patēriņš svārstās no 200 līdz pat 400 kWh/m². Savukārt rūpnieciski attīstītajās valstīs, kur klimatiskie apstākļi līdzīgi, enerģijas patēriņš ir 150-230 kWh/m². „Par šo pārtēriņu mēs, protams, maksājam,” secina Igaunijas Nekustamā īpašuma pārvaldīšanas asociācijas valdes loceklis, Tallinas Tehnoloģiskās universitātes profesors Rode Lījas.
Igaunijas Ekonomikas un komunikāciju ministrija 2001. gadā nodibināja kredīta un eksporta garantiju fondu „KredEx”, kura uzdevums ir uzlabot uzņēmumu finansēšanas iespējas, mazināt ar eksportu saistītos riskus, veicināt enerģijas efektīvu izmantošanu, kā arī sniegt atbalstu iedzīvotājiem savu māju būvēšanā vai atjaunošanā.
„KredEx” uzdevums ir arī veicināt dzīvojamā fonda saglabāšanu un ar mājokļu uzlabojumiem saistīto finansiālo problēmu risināšana, stāsta R. Lījas.
Lai vienkāršotu dzīvojamo māju renovācijas finansēšanu, „KredEx” kopā ar Vācijas attīstības banku „KfW Bankengruppe” un Igaunijas Ekonomikas un komunikāciju ministriju izveidojis ilgtermiņa aizdevumu programmu mājokļu atjaunošanai ar izdevīgām procentu likmēm.
Šīs programmas mērķis ir atbalstīt dzīvojamo māju renovāciju projektus, kas dzīvojamos namos ar platību līdz 2000 m² uzlabotu siltumnoturību ne mazāk par 20%, bet dzīvojamās mājās, kuru kopējā platība lielāka - vismaz par 30 procentiem. Par dzīvojamo māju tiek uzskatīts nams, kurā ir vismaz trīs un vairāk dzīvokļu.
"Uzņēmumam, kas rūpējas, piemēram, tikai par 200 līdz 300 māju, administratīvajiem izdevumiem tiek tērēti vairāk nekā 90% no apsaimniekošanas ieņēmumiem."
Izmantojot Eiropas Savienības līdzfinansējumu, atvieglotu kredītu ar zemām procentu likmēm un atmaksas laiku līdz 20 gadiem var saņemt līdz 1993. gadam būvētu namu dzīvokļu īpašnieku sabiedrības.
Minētos aizdevumus drīkst izmantot nesošo un norobežojošo konstrukciju renovācijai un enerģiju atjaunojošu iekārtu (siltumsūkņi, individuālie siltuma mezgli) uzstādīšanai. Taču vienai mājai kredīta summa nedrīkst būt mazāka par 100 000 kronām (aptuveni 4500 latiem).
Lai pretendētu uz kredītu, vispirms jāveic energoaudits, jāsagatavo renovācijas projekts, kurā jāatspoguļo katra darbu posma radītā energoefektivitāte. Piemēram, kādi ieguvumi gaidāmi, siltinot bēniņus un jumta konstrukcijas, ieliekot mājā jaunus logus vai uzstādot jaunas iekārtas siltummezglā.
Renovatīvi darbi „KredEx” izpratnē ir arī pasākumi, kas saistīti ar celtnes konstrukcijas stabilitātes un dzīvokļu komforta līmeņa paaugstināšanu, kā arī mājai pieguļošās teritorijas labiekārtošanu.
Lai veicinātu Igaunijas enerģētiskās saimniecības racionālu attīstību, drīzumā tiks izveidota Enerģijas un klimata aģentūra, paziņojis Igaunijas Ekonomikas un komunikāciju ministrijas vicekanclers Einārs Kisels.
Aģentūra darbosies divos galvenajos virzienos - analizēs enerģētikas attīstības tendences un izstrādās priekšlikumus enerģijas racionālai izmantošanai. Piemēram, izstrādās ieteikumus ēku (šobrīd tās izmanto 40% no visas valstī saražotās enerģijas) energoefektivitātes paaugstināšanai.
Sākumposmā aģentūra darbosies kā „KredEx” struktūrvienība. Nākamajā gadā tās budžetu veidos vairāk nekā 80 miljoni kronu (350 tūkstoši latu).
Pārmaiņas būs arī Rīgā
Par tām konferencē runāja Rīgas domes (RD) Mājokļu un vides departamenta direktors Anatolijs Aļeksejenko. Patlaban galvaspilsētā pašvaldībai pieder mazliet vairāk nekā 5400 māju ar 179 tūkstošiem dzīvokļu. Šos un lielāko daļu citu īpašnieku namu apsaimnieko 15 pašvaldības uzņēmumi. Šādam uzņēmumam, kas rūpējas, piemēram, tikai par 200 līdz 300 māju, administratīvajiem izdevumiem tiek tērēti vairāk nekā 90% no apsaimniekošanas ieņēmumiem. Protams, šādi saimniekojot, remontiem līdzekļu pietrūkst, un RD nepārtraukti saņem tūkstošiem sūdzību par apsaimniekošanas zemo kvalitāti. Lai uzlabotu situācija, jau pirms vairākiem gadiem tika izteikts priekšlikums šīs bijušās namu pārvaldes privatizēt. Taču toreiz politisku apsvērumu dēļ priekšlikums neguva vajadzīgo atbalstu.
"Dzīvokļu īpašniekiem vajadzētu saprast, ka nams, kurā atrodas privatizēti mājokļi, vairs nav pašvaldības īpašums."
Lai namu apsaimniekošanu padarītu efektīvāku, Rīgā no 1. novembra tiks izveidoti trīs namu apsaimniekošanas rajoni – Austrumu, Ziemeļu un Pārdaugavas. Šobrīd vēl risinās diskusija, vai katrā no tiem tiks izveidota tā dēvētā namu pārvalde vai arī pilsētas dome organizēs holdinga sistēmu. Šāda sistēma ievērojami ļaus samazināt administratīvo aparātu un uzlabot namu apsaimniekošanas kvalitāti, uzskata A. Aļeksejenko. Šobrīd vēl ir grūti pateikt, kurš no piedāvājumiem tiks akceptēts. Taču viens ir skaidrs - minēto 15 namu apsaimniekošanas iestāžu pārveide notiks nākamgad pēc apkures sezonas beigām.
Dzīvokļu īpašniekiem vajadzētu saprast, ka nams, kurā atrodas privatizēti mājokļi, vairs nav pašvaldības īpašums. Tātad pašvaldība tajos būtībā vairs nedrīkst investēt. Citādi tas ir pašvaldības īpašumos. RD, ņemot vērā krīzes situāciju, ar nākamo gadu gatavojas pazemināt savu dzīvokļu īres maksu. Diemžēl tajā pašā laikā ievērojami tiks samazināti izdevumi remontiem.
Gada laikā Rīgā nelieliem ēku remontiem tiek tērēti aptuveni pieci miljoni latu. Ļoti iespējams, ka no 1. janvāra visus iepirkumus centralizēti veiks RD Mājokļu un vides departaments. Piemēram, ja vairākos namos jāmaina logi, tos iepērkot lielā daudzumā, cenas neapšaubāmi būs zemākas. Tādējādi iedzīvotāji par remontiem maksās mazāk un par ietaupīto naudu apsaimniekotājs varēs veikt citus nama uzlabojumus.
Aizvien aktuālāka kļūst parādnieku problēma, uzsver A. Aļeksejenko. Paradokss, bet par savu dzīvokli sistemātiski norēķinās pensionāri, toties ilglaicīgu parādnieku rindās parasti atrodas visai turīgi ļaudis.
