Labdien! Vai mājas pirkšanas–pārdošanas līgumā zemes un mājas cenu var norādīt atsevišķi? Vai zemi var pārdot par zemāku cenu nekā kadastrālā vērtība?
Zvērināta advokāte Ieva Timermane skaidro: “Īpašuma tirgus cena, izņemot draudzīgos darījumus, ideālā gadījumā ir tā patiesā vērtība, taču ne vienmēr pārdevēja rīcībā ir nepieciešamais laiks un līdzekļi nekustamā īpašuma pārdošanas piedāvājuma izteikšanai tajā mārketinga tīklā, kurā tas var atrast ieinteresēto pircēju. Civilllikuma 968. pants nosaka: “Uz zemes uzcelta un cieši ar to savienota ēka atzīstama par tās daļu.” Atsevišķa pirkuma maksas (iegādes cenas) noteikšana nekustamā īpašuma daļām nedrīkst radīt šķietamību, ka kāds sāk izpārdot nekustamo īpašumu reālās daļās, atdalot zemi un ēkas vai citu vienotu objektu.
Jāņem vērā objektīvie – dabā pastāvošie – apstākļi, kādēļ cilvēki izvēlas norādīt zemes un ēku vērtību atsevišķi, kā arī pirmpirkuma tiesības un Civillikuma 1415. pantā noteiktie mānīšanās aizliegumi, kas padara darījumu par spēkā neesošu (plašāk skat. https://www.at.gov.lv/lv/par-augstako-tiesu/augstakas-tiesas-biletens/augstakas-tiesas-biletens-nr-27/civillikuma-1415pants-un-ta-piemerosanas-robezas).
Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 1. panta 6. punktā ir definēts kadastra objekts: “Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrēts nekustamais īpašums kā īpašuma objektu kopums, kā arī zemes vienība, būve, telpu grupa un zemes vienības daļa.”
Īpašuma kadastrālo vērtību ņem vērā kā nodevu tā nodokļu aprēķinā, ja tā ir lielāka par darījuma vērtību, piemēram, aprēķinot Zemesgrāmatu likuma 106. pantā paredzētās nodevas, tas noteikts 2009. gada Ministru kabineta noteikumu Nr. 1250 “Noteikumi par valsts nodevu par īpašuma tiesību un ķīlas tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā” 8. punktā.
Tas ir svarīgi, arī nosakot nekustamā īpašuma īpatsvaru atsavināmās akcijās, aprēķinot uzņēmuma ienākuma nodokli, kā arī aprēķinot nodokli par ienākumu no kapitāla, tajā skaitā nodokli no kapitāla pieauguma, ja īpašums izmantots saimnieciskajā darbībā, arī ja iepriekš tas ir bijis dāvināts vai arī nodoklis tiek aprēķināts par dāvanu.
Visos tajos gadījumos, kad kāds no darījuma dalībniekiem ir uzņēmējs, iestāde vai saimnieciskās darbības veicējs, kas kārto grāmatvedību, ir pieņemts darījumos detalizēti norādīt kadastra objektu iegādes vērtību uzskaites vajadzībām. Jāņem vērā Grāmatvedības likuma 2. panta prasība, kas paredz nodrošināt patiesu un skaidru priekšstatu par uzņēmumu finansiālo stāvokli.
Īpašuma pārdošanu par cenu, kas mazāka par kadastrālo vērtību, būtu saprātīgi pamatot ar sertificēta vērtētāja novērtējumu un citiem tirgus apstākļiem, ja cena vai novērtētā vērtība, ievērojot īpašuma atrašanās vietu vai tajā ieguldītos līdzekļus, saprātīga novērētāja skatījumā būtu sagaidāma augstāka, jo pretējā gadījumā darījums var tikt uzskatīts par aizdomīgu Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas likuma tvērumā. Publiskas personas mantas atsavināšanas likumā šādi gadījumi ir speciāli reglamentēti.
Vēsturiski, 20.03.1991. likumdevējam pieņemot lēmumu “Par valsts īpašumu un tā konversijas pamatprincipiem”, tika noteikts, kā turpmāk veidosies labklājībai nepieciešamās īpašuma tiesiskās attiecības, kas ir radījis ne mazums domstarpību un stiprinājis tiesu varas prerogatīvu to risināšanā.
Atjaunojot Civillikumu un 1992. gadā pieņemot likumu “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību”, iepriekšminētā likuma 14. pantā tika paredzēts dalīts nekustamais īpašums, kur zeme un ēkas var piederēt atšķirīgiem īpašniekiem, t. sk. zeme var piederēt vienam tiesību subjektam, bet ēka var būt kopīpašums un otrādi. Šajos gadījumos, katra atsevišķa nekustamā īpašuma pārdošana ir atsevišķs darījums un atsevišķa cenas norādīšana ir obligāta, lai arī abi pirkumi var būt noformēti vienā līgumā.”
Plašāk par tematu LV portālā:
Viena kalendāra mēneša ietvaros sniedzam 200 e-konsultācijas.
Tā kā limits ir sasniegts, jautājumu varēsi iesniegt, sākot no nākamā mēneša 1.dienas.
Iespējams, ka atbilde uz līdzīgu jautājumu jau ir sniegta, tāpēc izmanto e-konsultāciju meklētāju!
