NORISES
>
Notikumi, problēmas, aktuālas tēmas
TĒMAS
Inese Helmane
LV portāls
23. novembrī, 2020
Lasīšanai: 13 minūtes
RUBRIKA: Problēma
TĒMA: Nodokļi
24
24

Nekustamā īpašuma pirkuma līguma “zemūdens akmeņi”

FOTO: Freepik

Nekustamā īpašuma nodokļa (NĪN) kompensācijas pieprasīšana no pircējiem nekustamo īpašumu pirkuma līgumos, ja par to nav panākta vienošanās, ir nepamatota, uzsver eksperti. Vienlaikus nekustamā īpašuma attīstītāji uzskata, ka pašreizējā NĪN nomaksas kārtība, pārdodot īpašumu, nav taisnīga. Jebkurā gadījumā pirkuma līguma nosacījumos, kad darījumu vērtība sasniedz pietiekami lielas summas, ir jāpievērš uzmanība vismazākam sīkumam. Kādi var būt “zemūdens akmeņi” – šajā LV portāla skaidrojumā.

īsumā
  • Normatīvie akti nosaka pārdevēja pienākumu veikt apmaksu par taksācijas gadu, kurā notiek īpašnieka maiņa.
  • Sanāk – ja pārdodat dzīvokli janvārī, esat spiests maksāt nekustamā īpašuma nodokli vēl 11 mēnešus, lai arī īpašums jums vairs nepieder.
  • Tā ir diezgan ierasta prakse – pirkuma līgumos iekļaut noteikumu, kur viena no pusēm – pircējs vai pārdevējs – daļēji vai pilnībā sedz nekustamā īpašuma nodokļa nomaksu.
  • Ja līguma nosacījumi nav savstarpēji apspriesti, tad tas ir patērētāju tiesību aizskārums un pārkāpums. Piemēram, tie līgumos netiek izcelti, tie tiek iekļauti vispārīgo līguma noteikumu sadaļā, un tajos netiek uzrādīta konkrēta summa.
  • Šādu pārkāpumu gadījumā PTAC ir tiesības pieņemt Negodīgas komercprakses aizlieguma likuma 15. panta astotajā daļā noteiktos lēmumus, kur viens no tiem paredz soda naudu.
  • Katrs nekustamā īpašuma pirkuma darījums ir atšķirīgs, un būtu jāapsver visas detaļas un noteikumi, ko iekļaut līgumā.

Patērētāju tiesību aizsardzības centrs (PTAC) ir saņēmis sūdzības par nekustamo īpašumu (pārsvarā dzīvokļu) attīstītāju un pārdevēju rīcību, kuri nekustamo īpašumu pirkuma līgumos iekļauj un piemēro neapspriestus noteikumus, kas paredz pircējam pienākumu kompensēt pārdevējam samaksāto nekustamo īpašuma nodokli par tekošo taksācijas gadu.

Šāds līguma noteikums rada būtisku neatbilstību līgumā noteiktajās līgumslēdzēju pušu tiesībās un pienākumos par sliktu patērētājam, īpaši ņemot vērā faktu, ka praksē šie noteikumi līgumos netiek izcelti, tie tiek iekļauti vispārīgo līguma noteikumu sadaļā, un tajos netiek uzrādīta konkrēta summa. Tādējādi patērētājam tiek paslēpta un noklusēta būtiska informācija, kas nepamatoti palielina kopējo nekustamā īpašuma pirkuma maksu, norāda PTAC.

Turklāt juridiskai personai uzliktie maksājumi ir normālas saimnieciskās darbības izmaksas, kas pašam saimnieciskās darbības veicējam jāņem vērā, nosakot sava produkta vai pakalpojuma, šajā gadījumā nekustamā īpašuma, cenu, uzskata PTAC.

Nekustamā īpašuma pirkuma līguma noteikums, kas paredz patērētāja pienākumu maksāt nekustamā īpašuma nodokļa kompensāciju par visu vai daļu no tekošā taksācijas gada, ir atzīstams par netaisnīgu līguma noteikumu saskaņā ar Patērētāju tiesību aizsardzības likuma 6. panta trešās daļas 1. punktu un 5. panta otrās daļas 5. punktu.

Šādu pārkāpumu gadījumā PTAC ir tiesības pieņemt Negodīgas komercprakses aizlieguma likuma 15. panta astotajā daļā noteiktos lēmumus, kur viens no tiem paredz soda naudu līdz 10% no uzņēmuma pēdējā finanšu gada neto apgrozījuma, bet ne vairāk kā 100 000 eiro.

Nodoklis jāmaksā pārdevējam

Arī nekustamā īpašuma kompānijas “Ober Haus Real Estate” juriste Inese Briķena norāda uz likumā “Par nekustamā īpašuma nodokli” 2. pantā noteikto, ka nekustamā īpašuma nodokli maksā Latvijas vai ārvalstu fiziskās un juridiskās personas un uz līguma vai citādas vienošanās pamata izveidotas šādu personu grupas vai to pārstāvji, kuru īpašumā, tiesiskajā valdījumā vai — šajā likumā noteiktajos gadījumos — lietošanā ir nekustamais īpašums. Nekustamā īpašuma nodokļa maksātājs saskaņā ar šo likumu ir atbildīgs par nodokļa pilnīgu nomaksāšanu noteiktajā laikā.

Likuma “Par nekustamā īpašuma nodokli” 9. panta trešajā daļā ir noteikts, ja īpašumu atsavina vai dāvina, zemesgrāmatā īpašnieka maiņu var reģistrēt pēc tam, kad ir nomaksāts nodokļa pamatparāds, soda nauda un nokavējuma nauda, kā arī veikts nodokļa maksājums par taksācijas gadu, kurā notiek īpašnieka maiņa, un zemesgrāmatu nodaļa par to ir pārliecinājusies tiešsaistes datu pārraides režīmā.

“Normatīvie akti skaidri nosaka pārdevēja pienākumu veikt apmaksu par taksācijas gadu, kurā notiek īpašnieka maiņa, līdz ar ko prasība atlīdzināt nekustamā īpašuma nodokļa iemaksu ir nepamatota,” uzsver I. Briķena.

Iespējams, likme krietni augstāka

Nekustamā īpašuma nodokļa likme ir atkarīga no daudz un dažādiem nosacījumiem, piemēram, juridiskai personai ir lielāka likme. Tā ir augstāka, ja īpašumā nav deklarēto personu, kas var būt gadījumos, ja īpašums pieder juridiskai personai, skaidro I. Briķena. Fiziskām personām atbilstoši attiecīgās pašvaldības saistošajiem noteikumiem tiek piemēroti atvieglojumi, piemēram, daudzbērnu ģimenēm utt.

Ja puses ir vienojušās, ka pircējs kompensē samaksāto nekustamā īpašuma nodokli, ļoti iespējams, ka iepriekšējam īpašniekam piemērotā likme ir krietni augstāka, nekā tā būtu, ja nodoklis tiktu aprēķināts konkrētai personai, pieļauj juriste.

“Ja tomēr pārdevējs uzstāj iekļaut līgumā nosacījumu, ka nekustamā īpašuma nodoklis ir jākompensē, pircējam ir tiesības vērsties PTAC ar lūgumu izskatīt negodīgas konkurences normu pārkāpumu, par kuru ir paredzēts naudas sods. Taču, ja pircējs ir apzināti piekritis šiem nosacījumiem, kā mierinājums var būt aptāklis, ka nākamajā gadā nodokļu likme tiks aprēķināta, ņemot vērā konkrētai personai piemērojamās atlaides,” norāda “Ober Haus Real Estate” pārstāve.

NĪAA: netaisnīgs regulējums

Savukārt Nekustamā īpašuma attīstītāju alianses (NĪAA) valdes priekšsēdētāja Mārtiņa Vanaga ieskatā, likuma “Par nekustamā īpašuma nodokli” 9. panta trešajā daļā noteiktais regulējums ir netaisnīgs, jo īpašuma pārdošanas gadījumā uzliek pienākumu iepriekšējam īpašniekam samaksāt nekustamā īpašuma nodokli par visu gadu uz priekšu.

“Manuprāt, taisnīga situācija būtu tāda – līdz īpašuma pārdošanas brīdim nekustamā īpašuma nodokli maksā vecais īpašnieks, bet no īpašuma pārdošanas brīža – jaunais īpašnieks. Sanāk – ja jūs pārdodat dzīvokli janvārī, jūs esat spiests maksāt nekustamā īpašuma nodokli vēl 11 mēnešus, lai arī īpašums jums vairs nepieder. Lai šo situāciju vērstu par labu, likumā “Par nekustamā īpašuma nodokli” būtu jāparedz, ka ar īpašuma iegādes brīdi jaunā īpašnieka pienākums ir maksāt nekustamā īpašuma nodokli,” uzsver M. Vanags.

Kā kompromisa variantu NĪAA pieļauj, ka šādu principu varētu piemērot ceturkšņa, nevis gada griezumā. Tas nozīmētu, ka, janvārī pārdodot dzīvokli, iepriekšējais īpašnieks maksā nodokli par janvāri, februāri un martu, bet jaunais īpašnieks – sākot ar aprīli.

Arī I. Briķena atgādina, ka līdz 2010. gadam likums noteica, ka nekustamā īpašuma nodoklis ir jāapmaksā līdz attiecīgajam ceturksnim, kad notiek darījums. “Ja atgrieztu iepriekšējo kārtību, pārdevējiem nebūtu tik liels apgrūtinājums, veicot apmaksu par visu taksācijas gadu, bet būtu jāveic tikai ceturkšņa maksājumi. Maksājuma pienākums būtu līdzsvarotāks, izdevīgs gan pircējam, gan pārdevējam, bet tas būtu papildu slogs nodokļu pārvaldei,” saka juriste.

Kāda ir prakse

Zvērināts advokāts un Latvijas Universitātes Juridiskās fakultātes lektors Jānis Lapsa teic, ka tā ir diezgan ierasta prakse – pirkuma līgumos iekļaut noteikumu, kur viena no pusēm – pircējs vai pārdevējs – daļēji vai pilnībā sedz nekustamā īpašuma nodokļa nomaksu. Var atzīmēt, ka nekustamā īpašuma nodokļa jautājums nav aktuāls tikai pirkuma līgumos, bet līdzīgi ir arī nomas/ īres līgumos – primāri tas ir iznomātāja/ izīrētāja pienākums, bet līdzēji var vienoties, ka šis pienākums maksāt nodokli pāriet uz nomnieku/ īrnieku. Tiesa, ja līguma nosacījumi nav savstarpēji apspriesti, tad tas ir patērētāju tiesību aizskārums un pārkāpums.

Ja nekustamā īpašuma attīstītājs piedāvā standarta līgumu ar punktu kompensēt nekustamā īpašuma nodokli, puses var vienoties, ka vispārīgos līguma nosacījumus var grozīt. “Pirkuma līgums – tā ir pušu vienošanās,” uzsver J. Lapsa, piebilstot, ka katrs nekustamā īpašuma pirkuma darījums ir atšķirīgs un būtu jāapsver visas detaļas un noteikumi, ko iekļaut līgumā.

“Ja klienta interesēs taisīšu līgumu “vienos vārtos”, otra puse taču nepiekritīs! Tāpēc mēģinu netērēt ne laiku, ne klientu naudu, līgumu taisu saprātīgu, lai tas ir skaidrs abām pusēm un būtu abpusēji izpildāms,” tā advokāts.

Kas ir svarīgi?

Kā biežākos nosacījumus, kurus iekļauj pirkuma līgumos un kam būtu jāpievērš uzmanība, J. Lapsa min līgumsodus. Tam, kurš pērk dzīvokli, var būt līgumsods, ka nauda netiek samaksāta laicīgi. Savukārt pārdevējam līgumsods var tikt paredzēts par to, ja dzīvoklis netiek laicīgi atbrīvots. “Ja vienai pusei ir līgumsodi, bet otrai – nav, pirkuma līgums nav līdzvērtīgs,” vērtē J. Lapsa.

Kad iegādājas nekustamo īpašumu, pircējam ir jāskatās, kāds ir tā stāvoklis – vai māja nav nosēdusies, mājā nav iemetusies brants, vai sagrauzuši ķirmji u. tml., tāpēc vislabāk ir izmantot būvspeciālista konsultāciju, iesaka advokāts. Savukārt jaunajām mājām būtisks ir garantijas laika ilgums.

Svarīgi līgumā ir paredzēt strīdu izšķiršanas kārtību – vai tā notiks vispārējās jurisdikcijas tiesā vai šķīrējtiesā.

Advokāts iesaka arī atsevišķos gadījumos pircējam saņemt noteiktu īpašību apliecinājumu no pārdevēja, kas piemīt pārdodamam īpašumam. Piemēram, pārdevējs pārdod dzīvojamo māju, apgalvojot, ka tai ir moderna apkures sistēma. Līgumā tiek iekļauts, ka pārdevējs apliecina, ka apkures sistēma der šai mājai, kā arī ka tā ir nosiltināta. Beigās izrādās, ka tā nav un tiesāšanās ceļā var tikt samazināta pirkuma maksa.

Nevajadzētu īstenot cenas samazinājuma shēmas

Pērkot dzīvokli daudzdzīvokļu namā, ir svarīgi arī noskaidrot, kādus lēmumus iepriekš ir pieņēmusi dzīvokļu īpašnieku kopība. Tie varētu būt diezgan lieli papildu maksājumi mēnesī, par kuriem ne vienmēr varētu informēt pārdevēji.

Pārdevēji nereti slēpj faktu par patvaļīgu būvniecību, tāpēc būtiski ir salīdzināt dzīvokļa vai mājas kadastrālās uzmērīšanas lietu ar faktisko situāciju. Ja tās nav, tas uzreiz ir aizdomīgi.

Nekustamais īpašums būtu jāpērk par tādu cenu, par kādu piedāvā, nevajadzētu īstenot samazinātās cenas shēmu, piemēram, daļu maksāt skaidrā, daļu – ar pārskatījumu. Ja pēc kāda laika pircējs gribēs īpašumu pārdot un tiks norādīta tirgus cena, viņam būs jāmaksā kapitāla pieauguma nodoklis. Problēmas ar cenas samazinājumu var būt arī gadījumos, kad nekustamais īpašums tiek attiesāts vai darījums tiek atcelts – varēs prasīt atpakaļ tikai to summu, kas norādīta līgumā.

J. Lapsa nerekomendē pirms darījuma slēgt rokasnaudas līgumu – ja to slēdz, jābūt pirkuma līguma projektam. Bieži uz rokasnaudas iemaksu mudina pārdevējs, argumentējot, ka tādējādi dzīvoklis tiks rezervēts konkrētam pircējam. Bet kur ir garantija, ka šādi rokasnaudas līgumi nav saslēgti ar vairākiem potenciāliem pircējiem?

LV podkāstā “Tiesiski padomi drošam darījumam nekustamā īpašuma iegādē” J. Lapsa skaidro tiesiskos aspektus, lai nekustamo īpašumu nopirktu droši.

Labs saturs
24
Pievienot komentāru
LATVIJAS REPUBLIKAS TIESĪBU AKTI
LATVIJAS REPUBLIKAS OFICIĀLAIS IZDEVUMS
ŽURNĀLS TIESISKAI DOMAI UN PRAKSEI
LIETOTĀJU IEVĒRĪBAI
Informējam, ka šajā tīmekļa vietnē tiek izmantotas sīkdatnes. Turpinot lietot LV portālu, jūs piekrītat sīkdatņu izmantošanai. Uzzināt vairāk
PIEKRĪTU